Перший внесок або нульова позика: які варіанти купівлі житла за кордоном (ч. 2)

За оновленими даними Євростату, у Румунії перебуває 192 835 українських біженців.

Румунія залишається однією з найдоступніших країн Європи для купівлі житла. Середня ціна квадратного метра в країні — 1 266 євро, що значно дешевше порівняно з сусідніми державами, такими як Угорщина чи Болгарія.

З початком повномасштабної війни румунський ринок нерухомості став дуже приваблювати громадян України. Цьому значною мірою сприяло вигідне географічне розташування Румунії.

Румунський ринок житла демонструє значну цінову варіацію, що робить його привабливим для різних категорій покупців. Кожне місто має свої особливості, які впливають на формування цін і привабливість для потенційних інвесторів та покупців. Однак ціни суттєво різняться залежно від міста та типу нерухомості.

Найдорожчі міста:

• Клуж-Напока — 2 165 євро/кв.м. Це високорозвинене місто з потужним IT-сектором та великим попитом на житло;
• Бухарест — 1 676 євро/кв.м. Столиця Румунії, де ціни зростають через великий попит та економічну активність.

Середній ціновий сегмент:

• Брашов, Констанца, Сібіу — приблизно 1 400−1 500 євро/кв.м. Ці міста популярні серед туристів та інвесторів;
• Тімішоара, Крайова, Ясси — 1 300−1 400 євро/кв.м. Це великі промислові та освітні центри.

Найдешевші міста:

• Бистриця — 1012 євро/кв.м. Один із найдешевших регіонів, але з обмеженими перспективами роботи.

Зважуючи варіанти інвестування, варто подивитись на нерухомість в Румунії у містах другого ешелону. Вони пропонують збалансоване співвідношення доступності та потенціалу.

^{Джерело фото: pixabay}

Законодавство Румунії надає громадянам України рівні можливості з мешканцями Європейського Союзу щодо придбання об’єктів нерухомості. Інвестиційний портфель може включати як житлові приміщення, так і комерційні площі.

Румунія — країна з відносно доступними умовами іпотечного кредитування. Необхідно мати дозвіл на проживання, підтвердження стабільного доходу та позитивну кредитну історію. Початковий внесок може складати від 15% вартості нерухомості.

Умови та вимоги включають:

• дозвіл на проживання;
• підтвердження стабільного доходу;
• позитивна кредитна історія;
• початковий внесок від 15% вартості нерухомості;
• іпотека в румунських леях або євро;
• тривалість іпотеки до 30 років;
• відносно доступні умови кредитування.

Пакет документів для купівлі житла наступний:

• паспорт (закордонний);
• дозвіл на проживання. Біженці повинні мати дозвіл на перебування в Румунії, наприклад, тимчасовий захист;
• довідка про доходи (виписка з банківського рахунку за останні місяці);
• податкова декларація;
• трудовий договір;
• документи, що підтверджують кредитну історію (виписка з кредитного реєстру);
• підтвердження наявності початкового внеску (мінімум 30% вартості нерухомості).

Біженці можуть отримувати тимчасовий захист, який дозволяє перебувати в країні та працювати, але для отримання іпотеки часто потрібно довести фінансову стабільність.

Також для біженців є можливості доступу до спрощеної процедури. Наприклад, OTP Bank в Румунії пропонує спрощені умови для українців, включаючи підтримку у процесі оформлення документів та кредитування.

Отже, українські біженці можуть отримувати іпотеку в Румунії, але їм потрібно відповідати загальним вимогам до іноземців та мати стабільний фінансовий стан.

У Великій Британії перебуває понад 218 тис. українських біженців.

Британія залишається одним з найпривабливіших ринків нерухомості в Європі — зростання цін, активність інвесторів, порівняно прогнозований правовий ринок і доступність іпотечних програм для іноземців.

Середня вартість житла у країні сягнула 270 тис. фунтів стерлінгів, що еквівалентно понад 354 тисячам доларів США. Найбільший стрибок цін зафіксовано на північному заході Англії (+29,4%) і в Шотландії (+25,8%). Парадокс, але саме ці регіони зараз вважаються перспективними для купівлі — там ще зберігається баланс між ціною і доступністю іпотеки.

Для іноземців купівля нерухомості у Великій Британії можлива, але потребує підготовки та дотримання певних умов. Уряд не обмежує купівлю житла для іноземців, однак банки мають власні критерії щодо видавання кредитів.

Ставка за іпотекою коливається у межах 3−5% річних, а термін кредитування може сягати 25 років. Стандартна вимога банків — початковий внесок у розмірі не менше ніж 25% вартості житла. Валюта іпотеки — фунт стерлінгів, тож додаткові ризики вартості пов’язані з валютним курсом теж слід враховувати.

Щоб отримати іпотечний кредит, іноземний покупець повинен:

• мати візу, що дозволяє довготривале перебування (наприклад, спонсорську, робочу або студентську візу з правом роботи);
• підтвердити стабільний дохід — як правило, це зарплата, що офіційно виплачується у Великій Британії або за її межами;
• мати кредитну історію у Великій Британії — мінімальний період формування рейтингу зазвичай становить 6−12 місяців.

Крім того, банки просять підтвердження легального походження коштів, що будуть внесені як перший внесок. Це може бути заробіток, заощадження або переказ від родичів. Головне — аби кошти «полежали» на британському рахунку щонайменше 6 місяців.

Пільгові кредити у Великій Британії для іноземців існують, але вони мають свої нюанси. Наприклад, банки можуть пропонувати знижені ставки для тих, хто має високий кредитний рейтинг або значний початковий внесок. Деякі програми, такі як Help to Buy, можуть бути доступні для іноземців за певних умов, але вони частіше спрямовані на громадян.

Випадки успішної купівлі житла українцями у Великій Британії вже є. Причому йдеться не лише про інвесторів чи ІТ-фахівців, а й про людей, які виїхали за спонсорською візою в період війни.

Ключовими банками, які видають іпотеку українцям на таких умовах, є HSBC та Barclays. За словами представників цих банків, відсоток початкового внеску визначається індивідуально, з огляду на дохід, візовий статус і наявну кредитну історію.

^{Джерело фото: pixabay}

Купівля нерухомості у Великій Британії — це не лише підписання договору та погодження кредиту. Майже всі етапи угоди контролює спеціалізований юрист-конвеєр (solicitor або conveyancer), який:

• перевіряє документи на об’єкт;
• супроводжує угоду купівлі-продажу;
• представляє інтереси покупця у взаємодії з банком та органами реєстрації.

Без такого фахівця угоду не проведуть навіть технічно.

1. Створіть кредитну історію. Відкрийте банківський рахунок у Великій Британії та регулярно здійснюйте платежі (наприклад, за комунальні послуги). Це допоможе побудувати кредитний рейтинг.
2. Зберіть кошти заздалегідь. Переконайтеся, що ваші гроші легальні та пролежали на рахунку щонайменше пів року.
3. Зверніться до юриста. Кваліфікований спеціаліст допоможе уникнути помилок під час оформлення угоди.
4. Виберіть регіон з доступними цінами. Північна Ірландія чи Шотландія можуть бути дешевшими, ніж Лондон.
5. Дослідіть банки. HSBC і Barclays мають досвід роботи з іноземцями, але інші банки також можуть пропонувати вигідні умови.

За оновленими даними, в Іспанії перебуває 244 165 українських біженців.

Громадяни України, як і інші іноземці, можуть безперешкодно купити будь-яку житлову або нежитлову нерухомість в Іспанії. На це не впливають ні регіон, ні вартість об’єкта. Головне — мати всі необхідні документи для укладення угоди. Причому придбати житло можна навіть в іпотеку.

Ціни на житло в Іспанії досить різноманітні. Найдорожчим воно, традиційно, буде у столиці. Так, у Мадриді поблизу центру однокімнатні квартири, площею 42 кв. м коштують від 218 тис. євро (~10, млн гривень). А великі квартири, площею понад 100 квадратних метрів коштують у межах 890 тис. — 1,1 млн євро (~43−53 млн гривень).

Дешевшим є житло у Барселоні чи Валенсії, де можна знайти пропозиції в межах 200−400 тис. євро. Однак потрібно враховувати, що серед пропозицій майже немає житла площею, менше ніж 50 кв. м.

В Іспанії для отримання іпотеки існує три типи процентних ставок:

• фіксовані (Tasas fijas). Застосовується один раз і не змінюється протягом всієї дії контракту на іпотеку. Розмір плати за кредитом встановлюють під час підписання контракту, враховуючи % за кредитом і частину суми з основного боргу;
• ставки, що плавають, або змінні (Tasas de interés variable). Процентна ставка змінюється в банку щорічно до середнього значення по EURIBOR (європейська міжбанківська ставка). Встановлюючи цю ставку, в банку вказують, що сам відсоток, наприклад, буде дорівнювати 2,5% + Euribor;
• комбіновані або змішані. В перші роки після оформлення іпотеки ставка фіксована, але згодом може змінюватися.

Найчастіше в Іспанії застосовують саме останній вид процентної ставки — банки на перші 5 років ставлять фіксовану ставку, а потім за принципом процентних ставок, що плавають, змінюють її.

Загалом процентні ставки за іпотекою становлять в середньому від 2,5% до 4% для громадян Іспанії. Для іноземців вони вищі — від 3% до 5,25%. Хоча на практиці можуть становити й до 7%.

До того ж умовою отримання кредиту може стати початковий внесок у розмірі близько 40% від вартості нерухомості. А максимальний термін кредиту може становити близько 20 років.

Щоб отримати погодження кредиту на придбання житла в Іспанії іноземцям потрібні:

• закордонний паспорт;
• довідка про доходи в іспанському перекладі;
• договір на придбання нерухомості.

До українців банки можуть поставити додаткову вимогу, щоб доходи формувалися за межами України, в Іспанії чи інших країнах ЄС.

^{Джерело фото: pixabay}

За даними Євростату, Італія прийняла 171 200 українців.

Італійський ринок нерухомості 2025 року демонструє помірне та стабільне зростання. За даними ISTAT (Італійський національний інститут статистики), 2024-го ціни на вторинне житло зросли на +2,8 %, а у новобудовах на +8,8 %.

Для іноземних громадян, які вирішили купити квартиру в Італії, процедура складається з кількох послідовних етапів:

• отримання codice fiscale;
• відкриття рахунку в італійському банку;
• юридична перевірка об’єкта нотаріусом;
• підписання попереднього договору (compromesso) + депозит 5−10 %;
• підписання основного договору (rogito) у нотаріуса.

Ціна житла в Італії формується під впливом кількох важливих факторів. По-перше, географічне розташування: нерухомість в історичних центрах міст або на узбережжі завжди коштує більше, ніж аналогічне житло в периферії.

Стан об’єкта також важливий: новобудови завжди дорожчі за вторинне житло, особливо якщо останнє потребує ремонту. Також значною мірою на ціну впливає інфраструктура — близькість до шкіл, лікарень, магазинів та хороше транспортне сполучення підвищують вартість.

Мінливість цін також залежить від попиту, особливо в туристичних регіонах, де нерухомість в Італії є популярною. Не менш важливим є юридичний статус об’єкта — відсутність боргів, повна документація та чиста історія власності забезпечують більшу привабливість і вищу ціну.

Загальний економічний стан країни і доступність іпотечних програм також формують ринкову динаміку: під час економічного зростання та низьких ставок банки кредитують охочіше, що стимулює ціни на квартири.

Італійська податкова система у сфері нерухомості включає як разові податки під час купівлі, так і щорічні податки на володіння.

• IMU (Imposta Municipale Unica) — муніципальний податок на нерухомість. Це основний щорічний податок для власників другого житла і для іноземців, які не зареєстровані як постійні резиденти. Якщо нерухомість є єдиним житлом, в якому власник постійно проживає, IMU не стягується.

Ставка IMU встановлюється місцевими органами влади і коливається від 0,46% до 1,06% від кадастрової вартості об’єкта. База для розрахунку — це кадастрова вартість (rendita catastale), помножена на коригувальний коефіцієнт (зазвичай 160 або 168), після чого застосовується ставка.

• TARI (Tassa sui Rifiuti) — податок на вивезення сміття.

Цей податок сплачує той, хто фактично проживає в нерухомості, незалежно від права власності. Сума залежить від площі об’єкта та кількості тих, хто там проживає. В середньому — від 200 до 500 євро на рік.

• Податки під час купівлі нерухомості

Розмір податку залежить від продавця (фізична або юридична особа) і від того, чи буде житло основним місцем проживання:

У разі купівлі у приватної особи:

• 2% від кадастрової вартості — якщо це первинне житло для покупця-резидента;
• 9% — якщо це вторинна або інвестиційна нерухомість.

У разі купівлі у забудовника:

• 10% ПДВ, плюс фіксовані реєстраційні збори (по 200 євро).
• Також сплачуються кадастровий та іпотечний збори — по 50 євро кожен.

Іноземці можуть вільно купувати нерухомість в Італії. Однак є кілька важливих нюансів:

• якщо ви не зареєстровані як резидент, то податок IMU нараховується навіть на єдиний об’єкт;
• майновий статус визначається не громадянством, а фактом реєстрації в муніципалітеті (residenza anagrafica).

Якщо нерухомість здається в оренду, дохід від оренди підлягає обов’язковому декларуванню та оподаткуванню:

• за спрощеною схемою cedolare secca — 21%,
• або за прогресивною ставкою податку на дохід: від 23% до 43%.

^{Джерело фото: pixabay}

Щоб купити квартиру в Італії в кредит, необхідно пройти кілька етапів:

1. Відправлення продавцю письмового повідомлення про намір придбати його нерухому власність.
2. Під час отримання позитивної відповіді можна переходити до складання попереднього договору. В ньому обовʼязково вказується, скільки склала сума застави (зазвичай 1−3%).
3. Підготовка пакета паперів.
4. Подання запиту в банк.
5. Проведення кредитором незалежної оцінки обʼєкта.
6. Отримання рішення банку.
7. Оформлення договору на страхування нерухомості.
8. Відкриття рахунку.
9. Підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса.
10. Отримання копії акту угоди та ключів.
11. Реєстрація житла на нового власника.

Пакет документів для подання кредиторові досить широкий:

1. Копія закордонного паспорта.
2. Codice Fiscale — аналог українського ідентифікаційного податкового номера (ІПН). Отримати його можна відразу після підписання попереднього договору в консульському відділі.
3. Папери, які зможуть підтвердити платоспроможність.
4. Документи на обʼєкт придбання.

Як підтвердження платоспроможності можна надати:

1. За наявності власного бізнесу — документи, в яких йдеться про те, що ви є його власником. Зазвичай власники компаній мають резидентський статус, а це може полегшити процес оформлення іпотеки.
2. Довідка з роботи з зазначенням окладу (для тих, хто працює в країні за наймом). Це може відбитися на величині ставки.
3. Виписка з банківського рахунку про рух коштів або про депозити.
4. Декларація про доходи.
5. Довідка про сплату податкових зобовʼязань.
6. Підтвердження оплати аліментів.
7. Інші додаткові папери на розсуд банку.

Що стосується документів на обʼєкт купівлі-продажу, то тут знадобляться:

1. Попередній договір.
2. Підтвердження прав власності для продавця.
3. Виписка з кадастрового реєстру.
4. Якщо купується споруджуваний будинок — дозвіл на будівництво.

Всі документи слід перевести на італійську мову і завірити нотаріально.

Варіантів відкриття рахунку, щоб отримати кредит на житло в Італії, може бути два:

• для резидентів — процедура виглядає стандартно, як для громадян країни. 3 документів необхідно предʼявити посвідку на проживання (ПНП), паспорт, Codice Fiscale;
• для нерезидентів відкрити вийде тільки окремий вид рахунку: conto internazionale або conto estero. Його обслуговування коштує дорожче, валютою рахунку є та, яка діє в країні заявника. Тобто платити доведеться за конвертацію.

Якщо рішення банку виявиться позитивним, позичальника запросять в банк для підписання договору.

Покупка нерухомості в Італії в кредит може зайняти деякий час. На розгляд запиту зазвичай йде 3−4 дні. Але практика показує, що іноді кредитору потрібно більше часу і рішення озвучується тільки через півтора-два місяці.

Залежить це від багатьох факторів: від статусу, в якому заявник проживає у країні, від рівня його доходів, від самого обʼєкта. Слід памʼятати, що банк піде назустріч, якщо буде впевнений стосовно походження доходів позичальника, задоволений його кредитною історією, інформацією щодо наявності внесків та майна.

Кредит на купівлю житла в Італії для іноземних громадян — послуга можлива, але не дуже вигідна. Найчастіше банки встановлюють для нерезидентів більш високі ставки та невигідні умови. Оформлення іпотеки супроводжується безліччю додаткових платежів, сума яких може досягати декількох тисяч євро.

Від 2017 року українцям у 95% випадків банки Італії відмовляють в іпотеці. Якщо у клієнта є офіційні доходи в Єврозоні, кредит нададуть. Активи тільки в Україні, нехай навіть і чималі, банки відмовляються враховувати як забезпечення позики.

Будинки за 1 євро — успішний соціальний, нерухомий та містобудівний проєкт у Італії. Сума, яку ви платите за будинок у межах цього проєкту, символічна: це може бути 1 євро, 2 євро або трохи більше.

За таку ціну продають старі будинки, які не мають господарів. Спадкоємці ексвласників живуть у великих містах і не хочуть обтяжувати себе житлом, яке їм не треба. Тому нерідко так трапляється, що літні господарі на схилі років просто заповідають свій будинок муніципалітету. Або ж згодом від будинку офіційно відмовляються їхні спадкоємці.

Купівля житла новими господарями означає, що поки в будинку робитиметься ремонт, його новий власник купуватиме місцеві будматеріали, найматиме місцевих робітників, купуватиме продукти у місцевих магазинах і користуватиметься послугами місцевих служб побуту, тож владі муніципалітету вигідніше продати за 1 євро житло, аніж чекати роками продаж за більшою вартістю. А все це — зарплати для місцевих мешканців та податки до місцевого бюджету.

В яку ціну реально обійдеться купівля будинку за 1 євро?

Ремонт будинку коштуватиме в середньому від 20 до 50 тис. євро. Разом з цим ремонт і збереження історичного фасаду будинку є обов’язковою умовою під час купівлі.

Усе інше ж можна переробляти на власний розсуд. Ціна юридичних послуг коштуватиме близько 3 тис. євро, гарантійний збір — від 1 тис. до 10 тис. євро.

Для українців, які розглядають купівлю нерухомості за межами країни, найдоступнішими залишаються Румунія та Іспанія — тут спрощені умови для іноземців і є варіанти іпотек з помірним початковим внеском.

Велика Британія пропонує стабільність і прозорі правила, але потребує високого депозиту й підтвердження доходів у фунтах. Італія ж цікава своїм ринком старих будинків і соціальними програмами, проте банки неохоче кредитують нерезидентів, тож розраховувати варто насамперед на власні кошти.

Отже, вибір країни для купівлі житла залежить від ваших цілей — інвестиційних, міграційних чи житлових. Але головне правило залишається незмінним: перш ніж ухвалювати рішення, варто ретельно вивчити місцеве законодавство, податкові нюанси та вимоги банків, аби інвестиція стала не ризиком, а впевненим кроком у майбутнє.