Державні програми кредитування житла: вплив та особливості

Експерти ринку нерухомості заявляють про те, що держава сьогодні позитивно та активно втручається у ринок, щоб його розколисати та збільшити обсяги продажу: діють різні програми від Держмолодьжитла щодо продажу під низьковідсоткові кредити житла особливо програма кредитування для ВПО до 65 років родинам та одинакам чи то програма єОселя.

Фахівці регіональних відділень Держмолодьжитла на початку жовтня почали розглядати документи переможців жовтневого відбору родин, які брали участь у своєрідній українській «житловій грінкарті» — за програмою «Житло для ВПО (внутрішньо переміщених осіб).

Як вказується на сайті установи: «Проєкт «Житло для ВПО» реалізується користуючись з коштів грантів і позик, наданих міжнародними фінансовими партнерами.

Наразі це німецький банк розвитку KfW і Банк розвитку Ради Європи (БРРЄ). Зокрема, БРРЄ цього року надав 50 млн євро для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб в Україні". Таких щасливих родин чи одинаків з-поміж ВПО відібрано до 4 тисяч.

На перший погляд — не так й багато. Проте дійсно «вкид» грошей у ринок нерухомості, починаючи з листопада місяця вже триває. Достатньо сказати, що це далеко не перша програма: їх було декілька і навіть ще до початку повномасштабної війни, тож ринок і тоді отримував відчутні поштовхи для свого розвитку.

Була ще програма (фактично існує і зараз. — Ред.) щодо кредитування купівлі житла для молодих родин віком до 35 років. Проте, як зазначають для Finance.ua у Держмолодьжитло, на сьогодні на неї виділяються дуже невеликі кошти. Переважна кількість житла за програмами установи продається саме на вторинному ринку.

^{Джерело фото: pixabay}

Як вважає сертифікований рієлтор, юрист, керівник агентства нерухомості ПІК В’ячеслав Козак, число 4 тисячі родин на таку програму є невеликим, і навіть до підписання угод дійдуть у кінцевому випадку далеко не всі.

«Хоча активно програма розпочала свою дію лише місяць тому, ми вже часто натрапляємо на клієнтів, які приходять обирати житло для купівлі. Чимало молодих сімей. Шукають в основному квартири на вторинному ринку не нові дво-трикімнатні (20−30 років „віком“) і часто не за дуже великою ціною, тобто у спальних районах столиці. Це і зрозуміло: ВПО економлять гроші на всьому, вони ж чимало втратили у своєму житті», — каже директор агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.

Основною проблемою програм Держмолодьжитла, на думку експертів, є небажання власників квартир, знайдених покупцями за допомогою рієлторів, приймати оплату в безготівковій формі. Здебільшого вони наполягають виключно на розрахунку готівкою.

І це має логічне пояснення: у такому разі кошти надходять продавцю поступово, а згідно з чинним банківським законодавством він може знімати з рахунку не більше 100 тис. грн на день. Якщо ж оплата розтягується на 45 днів, як це передбачено умовами установи, за цей період курс гривні до долара може суттєво змінитися — наприклад, зрости на 15% і більше. У результаті фінансових втрат зазнає саме продавець.

«Ось чому бувають випадки, коли продавець каже, мені це вкрай невигідно і автоматично може підняти вартість житла на 5%, а то й 10%. Хоча звісно, що за цей термін, якщо долар зросте, то він втратить значно менше. Тому ми намагаємося умовити продавця все вирішити нормальним цивілізованим шляхом. Приміром, кажемо йому, а ви не думаєте, що у випадку коли навпаки гривня зросте стосовно долара, то втратите не ви, а покупець», — додає Романов.

Слід додати, що ще однією проблемою є «завдаток у 2 тис. доларів», який завжди буває на практиці: його віддають зазвичай покупці продавцеві, щоб «завербувати» житло за собою.

У випадку відмови ці кошти так і залишаються продавцеві. Однак це не так боляче, коли ти відмовляєшся і несеш повну відповідальність за такий вчинок.

У випадку державного кредитування ситуація може складатися інакше: родина сплачує завдаток, і здається, що всі питання вже вирішено та кредит буде надано. Однак на завершальних етапах процесу виникають обставини, через які в кредитуванні відмовляють. Ідеться, так би мовити, не про провину покупця, а про рішення державної установи, яке в багатьох випадках також можна зрозуміти.

Що ж до первинного ринку, який також залучений до програм Держмолодьжитла, то, за інформацією будівельної компанії «Ковальська», частка квартир, придбаних у межах цих програм, не перевищує 2% від загальної кількості.

Як зазначає для Finance.ua Міла Глушак, генеральний директор агентства нерухомості «Маяк», єОселя дуже гарна програма, на яку виділяли та виділятимуть чималі кошти (більші, аніж на Держмолодьжитло. — Ред.). Проте практика її роботи засвідчила, що для неї характерна дуже велика бюрократія. Тому й існують різноманітні «пробуксовування».

Так, програмою скористалися від початку 2025 року (станом на 3 листопада) понад 7 тисяч українців. Загальна сума наданих пільгових кредитів на житло сягнула 10,5 млрд грн (загалом на цей рік заплановано освоїти 20 млрд грн. — Ред.).

На думку Вячеслава Козака, цю програму практично орієнтовано на купівлю нового житла. Так, приміром, на сайті Ощадбанку, який є банком-агентом цієї програми щодо кредитування, ми можемо прочитати таку інформацію: «Для кандидатів серед військових, ВПО можна обирати квартири або приватну оселю, які було прийнято в експлуатацію протягом двадцяти років до дати укладення іпотеки».

А для інших категорій громадян: квартира або житловий будинок, який було введено впродовж лише трьох років до дати укладання договору.

«Це у корні неправильно: нехай люди обирають те, що їм до вподоби: оселю трирічну, чи дуже „стару“. Адже кожен у праві вирішувати сам, згідно зі своїми смаками та можливостями», — каже він.

Як зазначає для Finance.ua Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, водночас варто підкреслити, що потенціал програми значно більший, ніж те, що ми бачимо на сьогодні. «Її можливості стримують кілька факторів:

• обмежені умови, які не дозволяють широкому колу українців скористатися кредитами (норми за віком житла, фінансові обмеження, суворі вимоги до позичальників, низький рівень охоплення ВПО);
• попри те, що кількість заявок та виданих кредитів зростає, програма досі не охоплює дійсно великих обсягів, особливо за межами великих міст через малий вибір доступного житла, високі ціни квадратного метра в новобудовах тощо;
• недостатнє державне фінансування, що гальмує масштаби видавання іпотек. Банки говорять, що велика кількість заявок «заморожена» через те, що немає доступного фінансування або гроші обмежені;
• суворі банківські процедури, які подекуди унеможливлюють отримання кредиту навіть для тих позичальників, які відповідають критеріям. Банки ретельно оцінюють фінансовий стан позичальників, кредитну історію тощо.

«Якщо є питання чи борги — заявка може бути відхилена навіть після попереднього погодження», — наголошує вона.

Те, що програма єОселя є досить проблематичною та не підходить багатьом потенційним клієнтам, доводять і коментарі читачів та дописувачів на fiance.ua.

Так, приміром, один з дописувачів пише, що йому запропонували зробити внесок 70%+, на якій він начебто міг знайти кошти, але потім співробітник банку, який обслуговує цю програму, подивившись ретельно документи кандидата, відповів: «Ні, Вам ця програма не підійде, бо у вас щомісячний дохід менше 200 тис. гривень! А наша програма — це акція не для бідних».

Інший дописувач пише, по суті, підтверджуючи перший приклад, що він також розчарувався у цій програмі, адже найголовніший ступор — це оманливе декларування для кого насамперед розраховано цю програму. «Для ВПО, бідних, військових, вчителів та викладачів без житла, наскільки я зрозумів, банки кредити не надають. Проте й там є лозівки, тобто дають фактично по блату: наскільки я знаю, сини проректора нашого вишу, де я працюю, купили саме за єОселею по квартирі. Ось вам така програма», — обурюється дописувач на форумі finance.ua.

Інші активні формучани пишуть про те, що у банках їм прямо кажуть, щоб вони розуміли, що кредитні ставки не можуть бути такими невисокими постійно. Тобто з часом держава може відмовитися від значної компенсації за ними.

Щодо програми єОселя, то девелопери також не стоять осторонь і пропонують власні інструменти підтримки попиту — гнучкі програми розтермінування. Вони часто стають альтернативою для тих покупців, яким банки відмовили у єОселя, і дозволяють залучати ширший прошарок населення до придбання житла.

«Очікування від програми на майбутнє залишаються високими. Якщо держава зможе зняти ключові обмеження та збільшити фінансування, а банки спростити процедури, єОселя може перетворитися на масштабний механізм відновлення і розвитку ринку житла, а також стати інструментом довгострокової підтримки українських родин. Це потенційно може дати новий поштовх як будівельній галузі, так і економіці загалом», — вважає Ірина Михальова.

^{Джерело фото: pixabay}

А В’ячеслав Козак переконаний, що треба подвоїти терміни ухвалення рішень: замість 30 днів, які зараз є у програмах, надавати 60.

«Взагалі моя рекомендація покупцям: мати юристів, які супроводжуватимуть угоду та всі дії. Адже саме юрист на початковій стадії відсіче, як кажуть, всі неправильні варіанти, передивиться різні реєстри, перевірить власників квартири чи забудовників та ще врахує купу моментів», — додає він.

По суті, і первинний, і вторинний ринки житла впродовж майже чотирьох років значною мірою існують завдяки державним програмам кредитування. Цього фахівці не заперечують, особливо з огляду на ситуацію останніх місяців, коли роль таких програм стала ще відчутнішою.

Первинний ринок, кажуть експерти, існує лише завдяки цьому. Так, як заявив Finance.ua начальник управління з реалізації об’єктів компанії «Ковальська» Дмитро Плосконіс, у них обсяги продажу стимулюються саме коштом програми єОселя. Якщо на початку року завдяки їй було продано до 10% квартир, у середині року — 15−20%, а зараз цей показник вже складає 30%.

У цілому експерт каже, що первинний ринок фактично стоїть: великі компанії мають дуже мало нових проєктів і завершують лише розпочате ще до повномасштабної війни. Проте потихеньку саме від середини 2025 року вони виходять із будівельної «темряви».

Щодо цін на квартири на первинці, то він упевнений: вони продовжують своє зростання, адже сильно дорожчають всі будівельні матеріали, а попит на житло лишається все ж таки високим. Інша справа, чи є у людей гроші для купівлі квартир, навіть і не таких дорогих.

Щодо впливу державних програм кредитування житла на вторинний ринок, то Андрій Романов, вважає, що він поки є мінімальним. Та попит потроху вже «розколисався».

Експерт прогнозує, що ціни на вторинному ринку взимку та навесні фактично залишаться сталими, тобто такими, які є зараз. Проте попит підтримуватиметься саме завдяки державним програмам.

Цікаву думку також аналітик ринку висловлює щодо первинки: він переконаний, що людей із грошима, які могли б вкластися у її купівлю, і зараз є чимало, проте вони дуже не хочуть цього робити.

«Люди, по-перше, бояться вкладати у нові дорогі квартири, адже триває війна і жорстокі бомбардування. А, по-друге, вони теж бояться це робити за причини того, що об’єкт може бути не закінчено у терміни, а то й взагалі не здано до експлуатації, адже триває та сама проклята війна», — додає він.

А от Міла Глушак переконана, що зростання цін на первинне житло, яке неминуче (на 15−20% до весни), підштовхне і до зростання цін на вторинному ринку.