Ипотека – не масс-маркет, это продукт для избранных

С 1 марта этого года в Украине заработала государственная программа «Доступная ипотека 7%». Она, как задумывалось, должна внести оживление в рынок ипотечного кредитования. Впрочем, по состоянию на 13 мая всего подписано 254 договора на общую сумму 211 млн 781 тыс. 436 грн.

Главная проблема – платежеспособность граждан. Даже с государственной поддержкой для большинства украинцев ипотека остается недоступной, они даже не могут аккумулировать средства для первого взноса.

Что же делать? Ответ на этот вопрос специалисты пытались найти во время Второго ипотечного форума в Киеве, который состоялся 13 мая. Finance.ua также ищет ответ на этот вопрос в своем телеграм-канале. Присоединяйтесь к поискам.

В 2020 году соотношение ипотеки к ВВП Украины составило 0,7%. Это самый низкий показатель не только в Европе вообще, а даже в Восточной Европе. Мы далеко позади Молдовы, Венгрии, Румынии. И для этого есть несколько причин.

«Первая – высокие процентные ставки, хотя частично эту проблему решили. Еще несколько лет назад ставки были под 20, а то и больше процентов. Сейчас банки даже без государственной поддержки могут кредитовать под процентную ставку ниже 10%», – говорит заместитель главы Совета Национального банка Украины Василий Фурман.

Впрочем, обращает внимание представитель НБУ, ключевым фактором все же таки остается низкая платежеспособность украинцев:

«Государство разработало программы, которые дают возможность компенсировать процентную ставку. Вопрос заключается в том, каким образом запустить их так, чтобы кардинально увеличить объемы ипотечного кредитования».

Здесь Фурман в частности предлагает использовать опыт центральных банков развивающихся стран и менять регуляторные условия НБУ, ведь именно на них жалуются банкиры.

«И еще проблема, которая сдерживает ипотеку. Нам нужны законодательные изменения, которые дадут банкам возможность реализовывать ипотечное имущество, право собственности на которое, или право пользование которым имеют дети. Нам нужно четко прописать: если банк кредитует под ипотеку, кредит должен быть погашен, если нет, то такой кредит должен быть закрыт путем реализации имущества. По-другому оно не работает», – подчеркивает Фурман.

Также, по его мнению, необходимо законодательно закрепить права инвесторов, иначе проблемы, которые были с «Укрбудом», с «Аркадой», будут повторяться.

Законодательные изменения уже готовятся. В Верховной Раде зарегистрирован законопроект № 5091, который, как говорит заместитель главы Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, точно усложнит жизнь недобросовестным застройщикам, но защитит инвесторов.

«Главное новшество этого законопроекта состоит в том, что все застройщики, которые работают на рынке жилищной недвижимости смогут продавать квартиры только после того, как они зарегистрируют каждую квартиру в специальном реестр. Зарегистрировать их можно будет только после того, как застройщик будет иметь все разрешительные документы. То есть не будет возможности продавать квартиры, если у вас не оформлен земельный участок, не оформлены градостроительные нормы и ограничения, если нет разрешения ГАСИ на начало строительства. Такую категорию девелоперов мы называем «дикими», ведь они мешают добропорядочным застройщикам на рынке», – говорит народный депутат.

Законопроект, по словам Шуляк, максимально выведет «диких девелоперов» из игры, а с другой стороны максимально защитит людей, которые покупают квартиры.

Также законодатели хотят ограничить возможность продавать все квадратные метры, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Размер гарантированной доли, которая не будет продаваться, определит Кабмин.

Кроме того, законопроект делает невозможным двойные или тройные перепродажи квартир.

«Недавно мы разбирали на Комитете случай, где договор на одну и ту же квартиру заключался 18 раз. Это рекорд для Украины», – отмечает Елена Шуляк.

В общем законопроект вносит изменения в 26 действующих законов и наконец вводит в правовое поле определение, что такое «девелопер», ведь до сих пор определения не существует.

Профильный Комитет начнет рассмотрение законопроекта 2 июня.

Один из инструментов, который может обеспечить население жильем кроме ипотеки, – это лизинг. Он даже имеет свои преимущества перед ипотекой. Главнейший – лизинг не требует первого взноса, который граждане не всегда могут собрать. Механизм предоставления жилья в финансовый лизинг разработала Государственное ипотечное учреждение.

В ноябре 2018 года был утвержден порядок обеспечения Государственным ипотечным учреждением полицейских и лиц рядового и начальницкого состава службы гражданской защиты жильем на условиях лизинга. Реализовывать этот механизм ГИУ начало с середины 2019 года.

«В общем на условиях лизинга квартиры выдали 2260 семьям на общую сумму 2,4 млрд грн. В частности, в 2020-м обеспечено 1124 квартиры. Сейчас в очереди стоят 1028 заявлений», – сообщил глава правления Государственного ипотечного учреждения Егор Притула.

Еще одним преимуществом финансового лизинга, говорит Притула, является то, что человек фактически платит аренду и постепенно приобретает право собственности на жилье.

«А для ипотечного учреждения выгодно, ведь жилье до момента выплаты не переходит в полную собственность семьи. Для семьи же это выгодно тем, что можно избежать взыскания собственности сторонними кредиторами», – отмечает Егор Притула.

Впоследствии Государственное ипотечное учреждение должно влиться в компанию «Укрфинжилье», где, как надеется Притула, обїемі предоставления квартир в финансовый лизинг только увеличатся.

«Доступная ипотека 7%» в теории хорошая программа, но на практике она разбивается о ряд преград.

«Первый фактор – к участию в этой программе допускаются только застройщики, которые продают свою недвижимость по схемам или ФФС, или имущественные права. Абсолютное большинство застройщиков по этим схемам не работает», – объясняет заместитель коммерческого директора компании «Интеграл-Буд» Анна Лаевская.

Второй момент, который отбивает желания принимать участие в программе у половины покупателей – договор, который они видят в банке.

«Договор этот с рыночной ипотечной ставкой и припиской, что она будет компенсироваться в случае наличия в бюджете средств. Поскольку это люди со средним и ниже среднего доходом, такие условия вызывают серьезные опасения. Нет уверенности в том, что эти средства будут в госбюджете в ближайшие два, три, пять лет – действительно ли будет происходить компенсация процентной ставки», – подчеркивает Лаевская.

Третий фактор – первый взнос. Со взносом 15%, говорит представитель «Интеграл-Буд», программа не работает.

«Банки всячески загоняют заемщиков в условия, при которых человеку необходимо принести хотя бы 30-35% первого взноса. Этот момент и убивает суть данной программы: мы должны были охватить людей с небольшими накоплениями и небольшим первым взносом, который они могут себе позволить», – обращает внимание Анна Лаевская.

Еще один момент связан с сертифицированными оценщиками, которые работают по программе доступной ипотеки. В практике «Интеграл-Буда» было, что квартиру оценили на 5-6 тыс. грн на кв. м меньше, чем эта квартира стоит по прайсу.

А, по мнению руководителя проектов Perfect Group Алексея Коваля, против программы действуют ограничения, которые в ней заложены.

«Мне не совсем понятно такое ограничение, как 2,5 млн грн (это максимальная стоимость объекта недвижимости по программе «Доступная ипотека». – Ред.). Почему именно такая сумма, кем это исследовалось? Цены на недвижимость будут расти, поскольку есть сокращение предложения на рынке. Это еще связано с крахом «Укрбуда» и «Аркады». Также повлияет подорожание строительных материалов. Напомню, Украина за 2020 год заняла шестое место по росту стоимости недвижимости, сразу за Польшей. За 2,5 млн комфорт-класс уже никакой не купишь», – объясняет он свою мысль.

Второй непонятный для Алексея момент – расчет максимальных площадей, на которые могут претендовать покупатели в рамках программы.

«Я понимаю, когда Госмолодежьжилье выдает кредиты по социальным программам, это действительно нужно рассчитывать, есть очереди, определенные нормы. А если мы говорим, что это рыночная ипотека, зачем мы рассчитываем эти площади? Каким образом это должно простимулировать рынок? Мы искусственно ограничиваем предложение», – резюмирует Коваль.

Доля ипотечных кредитов сегодня растет медленно, что подтверждается статистически, говорит директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орися Юзвишин. Она соглашается со своими коллегами: главная проблема – платежеспособность заемщиков с официальным доходом.

«Средний доход, в соответствии с данными Госстата, у жителей Киева – 18 тыс. грн, Львова – 12 тыс. Медианный доход заемщика Кредобанка стартует от 20 тыс. грн. Мы понимаем, что сегодня ипотека – это не масс-маркет, это продукт для избранных, для более богатых клиентов», – отмечает Юзвишин.

Еще одна проблема, которая надвигается на банки, начала вырисовываться в последние месяцы, когда увеличились общие объемы кредитования.

«Пока мы кредитовали в пределах 50-60 млн грн, это не была важная проблема. При этом когда мы перешли на уровень 200 млн, это показало, что такими темпами мы не сможем обеспечить качественное фондирование и соблюдение показателей ликвидности капитала. Медианное значение наших кредитов – это 212 месяцев, почти 20 лет», – говорит представитель Кредобанка.

Именно это, по мнению Ориси Юзвишин, останавливает банки в Украине от активного вхождения на рынок ипотеки.

«Какие задачи стоят перед банками? Задача простая – зарабатывать. Если банк будет видеть, что эта операция не приносит ему прибыль, то они и не будет участвовать в таких программах. Сам по себе продукт ипотечного кредитования сложный – это маленькие суммы, оценка застройщиков, постоянный мониторинг и так далее. И мы выдаем больше кредитов не по программе 7%, потому что там больший спрос, хоть и выше ставка», – добавляет глава правления банка Глобус Сергей Мамедов.

НБУ, по его мнению, должен обеспечить финансовую стабильность рынка, а фонды, которые занимаются компенсацией процентных ставок, должны четко наладить все механизмы своей работы.

«Главная проблема не в том, что мы должны выдать ипотечные кредиты, мы должны активизировать эту сферу. Давайте развивать градостроительную отрасль, ведь, если мы сейчас не будем давать деньги девелоперам, цены вырастут. И что мы выиграем – процентная ставка будет 7%, а цена вырастет на 35%. Бюджетные деньги и деньги бизнеса должны идти на создание новых объектов, чтобы их себестоимость была ниже. И для этого есть куча инструментов», – резюмирует Мамедов.

«Банки на самом деле имеют желание кредитовать. Ведь на это есть ресурс и желание. Ипотека для нас – стратегическое направление, поскольку это долгосрочные отношения с клиентами. Впрочем, сегодня есть проблема, которая не позволяет нам активно кредитовать – это документальное подтверждение доходов клиентов. Мы, как банк, принимаем во внимание только официальный доход. Около 60% зарплат находятся в тени. Это не позволяет качественно оценивать финансовые показатели заемщика и принимать надлежащие решения», – отмечает директор по развитию розничного бизнеса Департамента поддержки и координации сети Правекс Банка Владимир Черненький.

Решить проблему с подтверждением доходов, по мнению Черненького, можно было бы, если бы банки получили доступ к реестрам налоговой или Пенсионного фонда. Такая практика существует в других странах, в частности в Италии, утверждает он.

Проблему с ипотекой в ​​Украине сегодня признают все, начиная от самих потребителей, и заканчивая нардепами и представителями НБУ.

Программа «Доступная ипотека 7%» должна наконец переломить эту ситуацию, но пока к настоящему перелому еще далеко.

Если не принимать во внимание законодательные изменения, то все упирается в платежеспособность. Об этом говорил каждый спикер во время форума.

Подавляющее большинство украинцев просто не может позволить себе ипотеку даже под 7%, тогда как на Западе около 80% всех сделок по недвижимости имеют в себе ипотечный компонент.

Но даже те, кто, вынув деньги из-под подушки, может планировать покупку квартиры, не бегут в банки. Ведь они не могут доказать происхождение этих денег, что в условиях жесткого финансового мониторинга также тормозит развитие ипотеки.

Сейчас происходит некий период притирки – еще не забылся ипотечный пузырь 2008 года, который стал пиковым для отрасли. Банки сейчас готовы к новым рискам, а вот их клиенты – нет.

Покупка собственного жилья для рядового украинца сегодня остается, если не заветной мечтой, то делом всей жизни.