Оживить мертвого: как будет работать программа ипотеки под 7%

Осуществлению этих планов может помочь новая программа «Доступная ипотека 7%». Разработало ее министерство финансов, инициатором выступил президент. Кабмин принял программу 27 января 2021 года, а заработать она должна уже с 1 марта.

Как объяснил глава Минфина Сергей Марченко, в этом году воспользоваться программой смогут около 5 тыс. семей. Плановый портфель ипотечных кредитов – 5 млрд грн. То есть получается по миллиону на семью. А таких семей, чтобы выполнить план, должно быть по 500 в месяц.

До финансового кризиса 2008 года в Украину активно заходили иностранные банки, которые заводили с собой миллиарды долларов. Эти деньги усердно раздавали населению через валютные ипотечные кредиты.

С 2005 года начался настоящий бум. Условия были выгодные: вдвое меньше ставки валютной ипотеки, а доллар стабильно стоил 5 гривен.

Если скачок курса до 8 гривен за доллар население еще кое-как восприняло, то после трехкратной девальвации гривны в 2014-2015 годах начался массовый отказ от обслуживания ипотечных кредитов. Не последнюю роль в этом сыграла Верховная Рада.

Парламентарии тогда приняли мораторий на взыскание имущества по валютным кредитам, который действует до сих пор (по крайней мере до 21 апреля 2021 года – ред.). То есть банки не могут отбирать залоговые квартиры.

Нацбанк в 2017 году подвел итоги этой истории в своем Отчете о финансовой стабильности: 96% ипотечных кредитов в валюте в платежеспособных банках не обслуживаются. Ввиду того, что решить проблему валютных кредитов докризисной эпохи так и не вышло, банки не заинтересованы выдавать ипотеку.

По итогам 2020 года пять банков выдали ипотеки на 3,3 млрд грн. Всего же, как свидетельствуют данные НБУ, в прошлом году в Украине выдали ипотечных кредитов на 3,8 млрд грн.

Нужно понимать, что никакой ипотеки под 7% не будет. Процентные ставки останутся теми же. В 2020 году средняя ставка вторичного рынка – 14%, первичного – 17,2%. Единственное, государство будет компенсировать банкам разницу. То есть, взяв квартиру на первичном рынке, вы будете платить 7%, 10,2% берет на себя государство.

Заниматься этим на старте будет Фонд развития предпринимательства, который делает то же самое в программе для кредитования бизнеса «5-7-9». Впоследствии эта функция перейдет к созданной в декабре 2020 года ПАО «Украинская финансовая жилищная компания».

На компенсацию смогут претендовать только те клиенты, которые получили кредит в одном из уполномоченных банков. Кроме государственных – ПриватБанка, Ощадбанка, Укргазбанка – это еще 4 банка из частного сектора, которые 26 февраля подписали з Фондом развития предпринимательства соответствующие договоры. Планируется, что список расширится по крайней мере до 25 банков, которые уже задействованы в программе «5-7-9».

В Минфине рассчитывают, что после старта программы по ипотечным продуктам зашевелятся и другие банки, а это в свою очередь в итоге приведет к уменьшению ставок у всех игроков рынка.

Планировалось, что программой смогут пользоваться только молодые семьи, внутренне перемещенные лица, медицинские и научно-педагогические работники, бюджетники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. А также те, кто живет в общежитиях, теперь же это – «широкий круг граждан». Если перевести с чиновничьего языка, программа для всех, кто может себе это позволить.

Предметом ипотеки, как объясняют в министерстве финансов, могут быть квартиры, индивидуальные дома (вместе с земельными участками – ред.) первичного и вторичного рынка, введенные в эксплуатацию с 2018 года.

Есть ограничения по площади. Они зависят от нормативной: 50 кв. м на одного гражданина или семью из двух человек. Затем добавляется еще по 20 кв. м на каждого последующего члена семьи.

Общая площадь предмета ипотеки может быть на 20% больше нормативной, но излишек нужно будет покрывать за свой счет, проценты за эту часть не будут компенсироваться государством.

Если вы – молодожены, то максимальная площадь, на которую можно рассчитывать в рамках программы – 60 квадратов.

Максимальная сумма ипотеки в программе – 2 млн грн, а стоимость предмета ипотеки не должна превышать 2,5 млн грн. Предельный срок ипотеки – 20 лет.

И немножко «эйджизма»: возраст заемщика не должен превышать 70 лет на момент погашения ипотечного кредита. Средняя продолжительность жизни в Украине, по данным Всемирного банка, – 71,7 года.

Представим, что настал тот момент, когда вы нашли жилье своей мечты и у вас есть деньги на первый взнос. Помните, это минимум 15% от суммы кредита. Следующее, что нужно сделать – собрать все необходимые документы:

Далее вы обращаетесь в один из уполномоченных банков с этим пакетом. Работники банка будут изучать ваши документы в течение максимум 5 дней и сообщат, отвечаете ли вы требованиям. Если ответ положительный – можете подавать заявку.

После этого происходит кредитная оценка, подписывается кредитный договор, и деньги направляются продавцу. Далее государство платит компенсацию по вашим процентам в течение всего срока, на который оформлен кредит. А вы расставляете мебель в гостиной.

Кстати, максимальный доход заемщика и его семьи не должен превышать 10-кратный размер средней зарплаты по соответствующему региону. Скажем, для Киева – это 218 120 грн. Средняя зарплата по Киеву в декабре 2020-го составила 21 812 грн, по данным издания Минфин и Госстата.

Минимальный доход определяется банком и должен быть таким, чтобы заемщик смог обслуживать кредит. То есть, если в месяц вам нужно платить 10 тыс. грн, официально вы получаете «минималку» (6 тыс. грн), а ваш супруг работает «по-черному», без официальных доходов, то в ипотеке вам откажут. Да и 10 тысяч в справке вас не спасут, потому что вам нужно еще как минимум питаться, а не только возвращать кредит.

В условиях, которые сейчас декларирует правительство, ипотека под 7% может стать полезным инструментом для решения жилищного вопроса. Особенно в регионах, где стоимость квадратного метра значительно ниже столичной.

В отдельных случаях это выгоднее, чем арендовать жилище. Ведь, снимая квартиру, вы платите «дяде» в карман, и сколько бы вы ни платили, квартира вашей никогда не станет. Выплата ипотеки – это инвестиция в свое будущее.

Впрочем, такая инвестиция (как и любая другая) связана с рисками. Самый главный – наше правительство. Сегодня гарантируется, что ставка 7% будет сохраняться в течение всего срока кредита. То есть максимум в течение 20 лет.

Но... Сделку вы заключаете не с правительством, а с конкретным банком. Сейчас нельзя с уверенностью сказать, что следующее правительство или то, которое придет после него, не отменит программу. И не понятно, хватит ли на программу средств.

Если государство перестанет компенсировать разницу процентной ставки, это придется делать заемщику. С ипотекой под 7% максимальная переплата за 20 лет составит 140%, но это не 280-344% в нынешних условиях.

Также свертывание программы может привести к повторению ситуации 2014-2015 годов, когда заемщики стали массово отказываться обслуживать ипотечные кредиты.

Напомним, ипотечный кризис 2007 года в США начался с того, что банки раздали много ипотек людям с низкой платежеспособностью. Это послужило предтечей глобального финансового кризиса 2008-го. Вряд ли ипотечный кризис в Украине повлияет на мир, но отечественный рынок это может похоронить.