Как проверить застройщика, чтобы выбрать лучшую квартиру

У надежного застройщика все документы и разрешения выложены на сайте или предоставляют индивидуально по запросу. Отсутствие возможности ознакомиться с документацией – первый звоночек, который должен вас насторожить.

Все, что создает девелопер (это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости. От англ. Develop – развивать, – ред.), сказывается на его репутации. Он должен рассказывать, что происходит, делиться планами, жизнью своих проектов.

Почему же следует знать, кто строит жилой комплекс? Эта информация поможет проследить девелопера: строит ли он несколько объектов, доводит ли строительство до конца... Или останавливает и сокращает объемы строительства, выходит из проектов. Важно обратить внимание, как давно компания существует, какие комплексы уже введены в эксплуатацию, а какие еще только возводятся.

Проверьте размер уставного капитала, достаточен ли он для того объема квартир, которые строят.

Рискованно покупать квартиры у застройщика-физического лица. Такие предложения чаще всего встречаются в пригороде.

Вернуть деньги от физического лица на практике очень сложно. Если жилой комплекс станет долгостроем, то придется подавать иск с требованием возврата средств. Такое физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, а его может просто не хватить, чтобы выплатить компенсацию всем инвесторам.

Проверить застройщика можно на сайте Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. Это бесплатно.

С помощью запроса по коду ЕГРПОУ или наименованию юридического лица можно в частности узнать:

• дату основания;
• конечных владельцев и учредителей;
• размер уставного капитала;
• разрешенные виды деятельности;
• есть ли долги и открытые судебные дела в отношении компании.

Обратите внимание на того, кто указан руководителем юридического лица, а также на сведения о других лицах, которые могут совершать действия от имени юрлица, в частности подписывать договоры, подавать документы для государственной регистрации.

Проверьте основную компанию и все связанные с ней в Едином государственном реестре судебных решений. Что делать дальше, чтобы проверить квартиру, смотрите в видео:

На портале Государственной налоговой службы удобно посмотреть наличие налогового долга или залога. Однако, проверять стоит несколько раз, потому что состояние расчетов налогоплательщика с бюджетом может меняться ежедневно.

Также полезен ресурс о долгостроях и проблемных объектах – Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам.

Предположим, вы выбрали 3-5 вариантов квартир, от разных девелоперов. Сравните условия покупки, проверьте самостоятельно или с помощью юристов выбранные объекты.

Начать проверку отдельного ЖК стоит с целевого назначения земли, на которой строят конкретный дом. Кадастровый номер указан в документах на земельный участок, которые вы посмотрите в отделе продаж.

Проверить целевое назначение земли можно на сайте Публичной кадастровой карты Украины. Важно, чтобы оно соответствовало строительству многоквартирного жилого дома. По классификации видов целевого назначения земель нужное нам целевое назначение соответствует кодам 02.03 или 02.07 – «Земли жилой и общественной застройки».

Разрешения на строительство тоже должны быть в открытом доступе на сайте ЖК, а именно:

• документы на землю;
• лицензия на строительные работы и разрешение на строительство;
• градостроительные условия и ограничения;
• декларация о начале строительных работ;
• технические условия на подключение коммуникаций: электричество, водоснабжение, водоотвод и (при наличии) газоснабжение.

Эти документы должны быть у менеджеров ЖК в отделах продаж комплекса.

Разрешение на строительство, лицензии можно посмотреть на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Также следует отслеживать актуальность этих документов у застройщика – часто они могут быть аннулированы по разным причинам.

Еще у застройщика должны быть документы, которыми подтверждаются его права на землю. Если застройщик арендует землю у государства, то необходимо проверить срок данной аренды. Она должна быть дольше ориентировочной даты введения ЖК в эксплуатацию. В документе должны быть четко определены границы, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если земля в частной собственности физлица, то нужно узнать, на каком основании эта земля получена, нет ли нарушений. Уточнить права на земельный участок, где ведется строительство, срок аренды можно в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Если участок в собственности застройщика, то должно быть соответствующее свидетельство.

Узнайте, кто заказчик и генподрядчик, сразу запишите себе их коды ЕГРПОУ. Проверьте их так же, как застройщика. Посмотрите, есть ли у генподрядчика лицензия на выполнение строительных работ, нет ли судебных разбирательств среди участников строительства. 

Часто встречается такая цепочка: Застройщик – Генеральный подрядчик – Подрядчик – Субподрядчик. Важно, чтобы каждое звено работало слаженно и без споров, особенно судебных.

Стоит обратить внимание, нет ли между застройщиком (заказчиком) и другими участниками строительства запретов, арестов, обременений, открытых уголовных или исполнительных производств. Все это может тянуться годами, что не способствует удачному завершению строительства. А если будут применены ограничения, например запрет строительства, пострадают именно инвесторы.

Проверьте, когда начато строительство ЖК и каковы его темпы, были ли уже переносы сроков ввода в эксплуатацию, по каким причинам. Какую ориентировочную дату ввода в эксплуатацию ставит застройщик в договоре.

Узнайте, все ли стройки выбранного застройщика были законны, в каком состоянии сданы дома. С какими задержками и были ли претензии от инвесторов.

Ознакомьтесь с градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка. Они регулируют законность застройки и уточняют, отвечает ли данный участок разрешенным параметрам.

Согласно Государственным Строительным Нормам Украины, есть требования по высотности и плотности застройки, отступлений домов и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройству и озеленению, энергоэффективности и безопасности и т. д.

Из этого вытекает необходимость разрешения на строительство с правильной категорией сложности (сейчас это класс последствий) для каждого отдельного дома в ЖК.
 
В настоящее время есть 3 класса последствий:

• СС1 (или 1,2 категории сложности) – здание до 4 этажей;
• СС2 (или 3 категория сложности) – здание с ограничением по высоте от 73,5 до 100 метров (примерно 24-32 этажа)
• СС3 (или 5 категория сложности) – здание от 100 м (выше 32 этажей).

Итак, если застройщик строит 33-этажный дом, а класс последствий отметил как СС1 – это грубое нарушение.

Выясните схему инвестирования, по которому девелопер привлекает средства инвесторов. Запросите копию договора и посмотрите, с какой именно компанией вы подписывать документы. Она будет указана как сторона-1 (Продавец в основном договоре). Когда узнаете, кто будет продавцом – проверьте его, так же, как застройщика.

На этапе выбора квартиры вы имеете право ознакомиться с документами на стройматериалы: узнайте происхождение, соответствие государственным нормам и стандартам.

Если вам откажут, можно обратиться с соответствующим заявлением в Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины. У них есть полномочия остановить подготовительные и строительные работы, которые не соответствуют требованиям законодательства, строительным нормам, градостроительным условиям и ограничениям.

Необходимо выяснить, с кем именно инвестор имеет дело и кто будет нести ответственность.

Если квартиры в доме реализуют партнеры (два-три девелопера) вам стоит запросить документы по распределению площадей между ними, чтобы не попасть на двойную продажу одной квартиры.

Убедитесь, что вы покупаете квартиру у того продавца, которому по акту распределения площадей принадлежит эта квартира. Если же между партнерами есть судебные споры, лучше такой комплекс обойти стороной.

В договоре должны быть четко записаны спецификации будущей квартиры (предмет договора): номер, этаж, проектная площадь, количество комнат.

Должна быть указана исчерпывающая информация о строительном адресе дома, номере очереди, секциях.

Эта информация важна для идентификации недвижимости при оформлении на нее права собственности. Обратите внимание на срок действия договора, срок ввода объекта, срок передачи квартиры – между последними двумя может быть перерыв от 6 месяцев, учитывайте это.

Смотрите, чтобы были указаны конкретные сроки и даты, иначе застройщик может переносить сроки по своему усмотрению, так как не будет нести за это никакой ответственности. Поищите информацию о выплате пени застройщиком за просрочку. Смотрите, есть ли возможность привлечения к ответственности за нарушение сроков ввода в эксплуатацию, гарантирует ли он исправление работ ненадлежащего качества и при каких условиях и в какие сроки.

Также должна быть информация о четкой сумме стоимости квартиры, порядке и условиях оплаты. Подробно расписаны условия рассрочки и график выплат, условия при колебании курса валют.

Напомним, существует несколько видов договоров:

• предварительный договор купли-продажи;
• членство в жилищно-строительном кооперативе (долевое участие);
• инвестиционный договор в недвижимость;
• договор купли-продажи имущественных прав;
• договор участия в Фонде финансирования строительства многоквартирного жилого дома (ФФС).

Если у инвестора есть полная сумма на покупку квартиры, недобросовестный девелопер предложит заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Когда инвестор вспомнит о необходимости нотариального удостоверения, представители девелопера будут уверять, что они и так построят дом, и услугах нотариуса можно сэкономить.

Но стоит помнить, что такие договоры не признаются. Деньги никто не вернет, если застройщик изменит свои планы и откажется от своих обязательств.

Очень важно внимательно ознакомиться с условиями расторжения договора, гарантии предоставляет застройщик. Есть ли какие-то мелочи, по которым он может расторгнуть договор в одностороннем порядке, а деньги инвестору не возвращать.

До покупки квартиры желательно пообщаться с жителями уже введенных в эксплуатацию секций, домов, других жилых комплексов выбранного застройщика.

Стоит приехать несколько раз в разное время: утром и вечером, после дождя или снегопада. Оценить трафик на дорогах, не подтопляется ли дом от дождей, таяния снега, не протекает ли крыша. Поспрашивайте у жителей об управляющей компании/ЖЭКе. О сервисе и поддержке после продажи от застройщика.

Если это первый дом в портфеле застройщика, то и риски больше.

Еще можно пообщаться со строителями об условиях работы, не задерживают ли им зарплату. Также можно почитать отзывы о застройщике как работодателе. Добропорядочность продавца недвижимости можно проверить в Едином реестре должников.

Не збудьте распечатать и взять с собой чек-лист с вопросами, когда пойдете в отдел продаж. Нажмите для увеличения (полная версия откроется в новом окне).