Как проверить застройщика, чтобы выбрать лучшую квартиру
Чек-лист, инфографика, полезные ссылки
У надежного застройщика все документы и разрешения выложены на сайте или предоставляют индивидуально по запросу. Отсутствие возможности ознакомиться с документацией – первый звоночек, который должен вас насторожить.
Все, что создает девелопер (это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости. От англ. Develop – развивать, – ред.), сказывается на его репутации. Он должен рассказывать, что происходит, делиться планами, жизнью своих проектов.
Почему же следует знать, кто строит жилой комплекс? Эта информация поможет проследить девелопера: строит ли он несколько объектов, доводит ли строительство до конца... Или останавливает и сокращает объемы строительства, выходит из проектов. Важно обратить внимание, как давно компания существует, какие комплексы уже введены в эксплуатацию, а какие еще только возводятся.
Проверьте размер уставного капитала, достаточен ли он для того объема квартир, которые строят.
Рискованно покупать квартиры у застройщика-физического лица. Такие предложения чаще всего встречаются в пригороде.
Вернуть деньги от физического лица на практике очень сложно. Если жилой комплекс станет долгостроем, то придется подавать иск с требованием возврата средств. Такое физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, а его может просто не хватить, чтобы выплатить компенсацию всем инвесторам.
Проверить застройщика можно на сайте
С помощью запроса по коду ЕГРПОУ или наименованию юридического лица можно в частности узнать:
- дату основания;
- конечных владельцев и учредителей;
- размер уставного капитала;
- разрешенные виды деятельности;
- есть ли долги и открытые судебные дела в отношении компании.
Обратите внимание на того, кто указан руководителем юридического лица, а также на сведения о других лицах, которые могут совершать действия от имени юрлица, в частности подписывать договоры, подавать документы для государственной регистрации.
Проверьте основную компанию и все связанные с ней в
На портале
Также полезен ресурс о долгостроях и проблемных объектах –
Предположим, вы выбрали 3-5 вариантов квартир, от разных девелоперов. Сравните условия покупки, проверьте самостоятельно или с помощью юристов выбранные объекты.
Начать проверку отдельного ЖК стоит с целевого назначения земли, на которой строят конкретный дом. Кадастровый номер указан в документах на земельный участок, которые вы посмотрите в отделе продаж.
Проверить целевое назначение земли можно на сайте

Разрешения на строительство тоже должны быть в открытом доступе на сайте ЖК, а именно:
- документы на землю;
- лицензия на строительные работы и разрешение на строительство;
- градостроительные условия и ограничения;
- декларация о начале строительных работ;
- технические условия на подключение коммуникаций: электричество, водоснабжение, водоотвод и (при наличии) газоснабжение.
Эти документы должны быть у менеджеров ЖК в отделах продаж комплекса.
Разрешение на строительство, лицензии можно посмотреть на портале
Еще у застройщика должны быть документы, которыми подтверждаются его права на землю. Если застройщик арендует землю у государства, то необходимо проверить срок данной аренды. Она должна быть дольше ориентировочной даты введения ЖК в эксплуатацию. В документе должны быть четко определены границы, площадь и технические характеристики объекта строительства.
Если земля в частной собственности физлица, то нужно узнать, на каком основании эта земля получена, нет ли нарушений. Уточнить права на земельный участок, где ведется строительство, срок аренды можно в
Если участок в собственности застройщика, то должно быть соответствующее свидетельство.
Узнайте, кто заказчик и генподрядчик, сразу запишите себе их коды ЕГРПОУ. Проверьте их так же, как застройщика. Посмотрите, есть ли у генподрядчика лицензия на выполнение строительных работ, нет ли судебных разбирательств среди участников строительства.

Часто встречается такая цепочка: Застройщик – Генеральный подрядчик – Подрядчик – Субподрядчик. Важно, чтобы каждое звено работало слаженно и без споров, особенно судебных.
Стоит обратить внимание, нет ли между застройщиком (заказчиком) и другими участниками строительства запретов, арестов, обременений, открытых уголовных или исполнительных производств. Все это может тянуться годами, что не способствует удачному завершению строительства. А если будут применены ограничения, например запрет строительства, пострадают именно инвесторы.
Проверьте, когда начато строительство ЖК и каковы его темпы, были ли уже переносы сроков ввода в эксплуатацию, по каким причинам. Какую ориентировочную дату ввода в эксплуатацию ставит застройщик в договоре.
Узнайте, все ли стройки выбранного застройщика были законны, в каком состоянии сданы дома. С какими задержками и были ли претензии от инвесторов.
Ознакомьтесь с градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка. Они регулируют законность застройки и уточняют, отвечает ли данный участок разрешенным параметрам.
Согласно
Из этого вытекает необходимость разрешения на строительство с правильной категорией сложности (сейчас это класс последствий) для каждого отдельного дома в ЖК.
В настоящее время есть 3 класса последствий:
- СС1 (или 1,2 категории сложности) – здание до 4 этажей;
- СС2 (или 3 категория сложности) – здание с ограничением по высоте от 73,5 до 100 метров (примерно 24-32 этажа)
- СС3 (или 5 категория сложности) – здание от 100 м (выше 32 этажей).
Итак, если застройщик строит 33-этажный дом, а класс последствий отметил как СС1 – это грубое нарушение.
Выясните схему инвестирования, по которому девелопер привлекает средства инвесторов. Запросите копию договора и посмотрите, с какой именно компанией вы подписывать документы. Она будет указана как сторона-1 (Продавец в основном договоре). Когда узнаете, кто будет продавцом – проверьте его, так же, как застройщика.
На этапе выбора квартиры вы имеете право ознакомиться с документами на стройматериалы: узнайте происхождение, соответствие государственным нормам и стандартам.
Если вам откажут, можно обратиться с соответствующим заявлением в
Необходимо выяснить, с кем именно инвестор имеет дело и кто будет нести ответственность.
Если квартиры в доме реализуют партнеры (два-три девелопера) вам стоит запросить документы по распределению площадей между ними, чтобы не попасть на двойную продажу одной квартиры.
Убедитесь, что вы покупаете квартиру у того продавца, которому по акту распределения площадей принадлежит эта квартира. Если же между партнерами есть судебные споры, лучше такой комплекс обойти стороной.
В договоре должны быть четко записаны спецификации будущей квартиры (предмет договора): номер, этаж, проектная площадь, количество комнат.
Должна быть указана исчерпывающая информация о строительном адресе дома, номере очереди, секциях.
Эта информация важна для идентификации недвижимости при оформлении на нее права собственности. Обратите внимание на срок действия договора, срок ввода объекта, срок передачи квартиры – между последними двумя может быть перерыв от 6 месяцев, учитывайте это.
Смотрите, чтобы были указаны конкретные сроки и даты, иначе застройщик может переносить сроки по своему усмотрению, так как не будет нести за это никакой ответственности. Поищите информацию о выплате пени застройщиком за просрочку. Смотрите, есть ли возможность привлечения к ответственности за нарушение сроков ввода в эксплуатацию, гарантирует ли он исправление работ ненадлежащего качества и при каких условиях и в какие сроки.
Также должна быть информация о четкой сумме стоимости квартиры, порядке и условиях оплаты. Подробно расписаны условия рассрочки и график выплат, условия при колебании курса валют.
Напомним, существует несколько видов договоров:
- предварительный договор купли-продажи;
- членство в жилищно-строительном кооперативе (долевое участие);
- инвестиционный договор в недвижимость;
- договор купли-продажи имущественных прав;
- договор участия в Фонде финансирования строительства многоквартирного жилого дома (ФФС).
Если у инвестора есть полная сумма на покупку квартиры, недобросовестный девелопер предложит заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Когда инвестор вспомнит о необходимости нотариального удостоверения, представители девелопера будут уверять, что они и так построят дом, и услугах нотариуса можно сэкономить.
Но стоит помнить, что такие договоры не признаются. Деньги никто не вернет, если застройщик изменит свои планы и откажется от своих обязательств.
Очень важно внимательно ознакомиться с условиями расторжения договора, гарантии предоставляет застройщик. Есть ли какие-то мелочи, по которым он может расторгнуть договор в одностороннем порядке, а деньги инвестору не возвращать.
До покупки квартиры желательно пообщаться с жителями уже введенных в эксплуатацию секций, домов, других жилых комплексов выбранного застройщика.
Стоит приехать несколько раз в разное время: утром и вечером, после дождя или снегопада. Оценить трафик на дорогах, не подтопляется ли дом от дождей, таяния снега, не протекает ли крыша. Поспрашивайте у жителей об управляющей компании/ЖЭКе. О сервисе и поддержке после продажи от застройщика.
Если это первый дом в портфеле застройщика, то и риски больше.
Еще можно пообщаться со строителями об условиях работы, не задерживают ли им зарплату. Также можно почитать отзывы о застройщике как работодателе. Добропорядочность продавца недвижимости можно проверить в