Ипотека или аренда

Что выбрать, если у вас есть деньги на первый взнос за квартиру?

Моя подруга Ольга уже несколько лет живет во Львове в съемной квартире. Около года назад ее повысили на работе, появилась возможность откладывать, и она задумалась о покупке собственного жилья в кредит. На данный момент она накопила 342 000 гривень. Это сумма, которой должно хватить для первого взноса за двухкомнатную квартиру. Но на семейном совете мнения разделились. Родители поддержали идею Оли, но сестра, у которой из-за скачка доллара был негативный опыт ипотечного кредитования, отговаривала ее. Она советовала откладывать деньги на депозит и купить жилье тогда, когда наберется вся нужная сумма. Мы с Ольгой решили посчитать, какой из вариантов выгоднее. В этой статье я расскажу, как именно мы это делали и что у нас в итоге получилось.

Аренда двухкомнатной квартиры в районе рынка «Південний», в которой сейчас живет Оля, обходится ей в 7500 гривень (без учета коммунальных услуг) – сумма для нее вполне подъемная. Да и хозяйка не надоедает. Та уже четыре года на заработках в Италии и приезжала за это время лишь раз. В целом ситуация вполне комфортная, но, по словам Оли, без собственной квартиры она не может почувствовать себя «настоящей львовянкой».

Ипотека

Выбор квартиры

Инвестировать в котлован или брать жилье на первичном рынке Оля не хочет. Обслуживать ипотеку, параллельно делая ремонт и платя аренду, будет для нее слишком дорого. Поэтому рассматривался исключительно вторичный рынок. Квартира нужна в состоянии «въезжай и живи». С учетом накопленной суммы и того, что банки хотят минимум 30% на первый взнос, ее цена не должна превышать 1 миллион гривень. Требования следующие: кирпичный дом, две раздельные комнаты, кухня не меньше 8 кв.м., не первый и не последний этаж, стеклопакеты, хороший ремонт в кухне и ванной комнате. Оля готова к тому, что ей придется освежить комнаты: побелить/покрасить стены, переклеить обои. Но менять сантехнику, проводку и трубы означает, по сути, сделать полноценный ремонт, к которому она пока не готова. Поэтому все это должно быть в хорошем состоянии.

В приоритете был ее текущий район проживания, но другие тоже рассматривались. Изучив с десяток вариантов, подробно Оля остановилась на трех:

  1. Квартира около бывшего рынка «Санта Барбара» в крупнейшем спальном районе Сихов. 6 этаж, общая площадь 54 кв.м., кухня – 10 кв.м. Первоначальная цена в 1 100 000 гривень немного превышала граничную сумму, но владелец был готов торговаться.
  2. Район Балатон, ул. Мазепы. Квартира площадью 50 кв.м., с кухней 9 кв.м. Цена – 912 000 гривень.
  3. Район рынка «Південний», ул. Выговского. Дом, по соседству с тем, где Оля снимает жилье. Квартира площадью 50 кв.м. и кухней 8 кв.м. Цена – 997 500 гривень.

Взвесив все, Оля выбрала третий вариант, от которого мы и отталкивались в расчетах. В его пользу сыграли хорошо развитая инфраструктура: рядом крупный торговый и спортивный комплексы, продуктовый рынок, гипермаркет, кинотеатр, поликлиника, а также удобная транспортная развязка. Кроме того, за четыре года этот район успел стать для нее родным.

Выбор банка для ипотеки

Подобрав квартиру, Оля попросила помочь ей определиться с банками: как для ипотеки, так и для вклада. Для первого варианта мы рассматривали тех, кто кредитует вторичный рынок жилья. Мы изучили условия в шести банках: государственных Ощадбанке, Укргаз, Приватбанк, и коммерческих ВиЭсБанке, Кредобанке и банке «Львов». Это хватило для того, чтобы составить общую картину. Условия у всех приблизительно одинаковые:

  • Срок кредитования от 5 до 20 лет;
  • Первый взнос от 30% (у Привата – 25%);
  • Отсутствие ежемесячных комиссий;
  • Процентная ставка от 17% до 21%;
  • Платежи: аннуитет или классический;
  • Ежегодное страхование жизни исходя из суммы задолженности;
  • Ежегодное страхование имущества исходя из залоговой стоимости недвижимости;
  • Досрочное погашение без комиссий;
  • Возможность изменить график платежей, уплатив дополнительную комиссию.

Из особых условий стоит отметить разве что одноразовую комиссию за выдачу кредита в Ощадбанке – 1,5% от суммы.

Взвесив все, мы решили остановиться на Кредобанке. Там самая низкая начальная процентная ставка по кредиту и страхованию имущества, соответственно и наименьший ежемесячный платеж. Ставка фиксируется на первые 3 года, и, начиная с 4-го, зависит от ставки UIRD3M.

Справка

UIRD – индикативные ставки, рассчитываемые компанией Thomson Reuters по методике, разработанной совместно с НБУ. Расчет производится на основе номинальных ставок депозитов физических лиц, объявляемых основными участниками украинского рынка банковских депозитов и отражают уровень реальных процентных ставок, по которым банки-участники на текущий момент готовы принимать депозиты физических лиц. 3М = 3 месяца.

Депозит

Выбор банка для депозита

Банк для размещения вклада мы выбирали, ориентируясь на первую пятерку рейтинга устойчивости банков от портала «Минфин». Но делали мы это, скорее, из «научного» интереса. Для человека, который несет в банк немалую сумму, определяющим фактором должна быть гарантия ее возврата с процентами. Поэтому я сразу посоветовала Ольге в качестве ориентира использовать Ощадбанк, в котором государством гарантируется возврат 100% вложенных средств. В отличие от остальных банков – участников Фонда гарантирования вкладов, из которых, в случае их банкротства, гарантировано можно будет забрать лишь 200 000 гривень. То есть, выбрав другие банки, Оле, чтобы спать спокойно, пришлось бы дробить сумму на несколько вкладов в разных учреждениях, а это лишние хлопоты.

Как мы считали

Мы сравнивали оба варианта на протяжении трех временных промежутков: 5, 10 и 15 лет. Исходили из того, что в обоих случаях Оля ежемесячно будет тратить на жилье одинаковую сумму, которая равна аннуитетному платежу по кредиту. В варианте с ипотекой вся она будет идти на обслуживание кредита. В случае с депозитом часть – 7500 гривень – пойдет на оплату аренды, а остальное – на пополнение вклада.

Выгодность вариантов мы определяли, сопоставляя по истечении указанного срока времени два главных показателя: сумму накоплений на депозите и рыночную стоимость купленной квартиры с учетом инфляции. Последнюю определяли, ориентируясь на официальный прошлогодний показатель инфляции – 13,7%. Говоря проще, мы представили, что на протяжении нужных нам 5, 10 и 15 лет она будет такой же, как в прошлом году. Исходя из этого, мы скорректировали будущую стоимость нашей квартиры.

В итоге получилась такая картина:

Как видно, с экономической точки зрения во всех трех случаях выгоднее получается вариант с ипотекой. Независимо от срока кредитования переплата по кредиту будет меньше суммы, которая будет уплачена за аренду. При этом Оля получит квартиру, рыночная стоимость которой будет больше, чем накопленная сумма денег.

Во вторую таблицу мы свели возможные риски обоих вариантов.

Вывод

Конечно, наши расчеты очень приблизительны. На конечные цифры будут влиять факторы, на которые Оля повлиять никак не сможет: инфляция, ситуация на рынке недвижимости, ставки по депозитам. А приоритетность каждого из вариантов будет зависеть от индивидуальных обстоятельств каждого конкретного инвестора: уровень и источник дохода, семейное положение и т.д. Кроме того, чем дальше мы прогнозировали – тем менее точными получились наши результаты. То есть вероятность того, что итоговые цифры по состоянию на через 5 лет близки к реальным, существенно выше, чем прогноз на 15 лет.

Тем не менее, инвесторам, перед которыми стоит такой же выбор, данная методика поможет определиться, представив картину в целом. А она примерно такая. Если у вас актуальная специальность, стабильная работа и вы уверенны в своей платежеспособности на ближайшие несколько лет, то вариант с ипотекой будет для вас выгоднее. Для всех остальных (а это, думаю, большинство), чей доход зависит от премий или бонусов и всегда есть риск оказаться без работы, безопаснее выбрать вариант с арендой и депозитом. Полгода не пополнять депозит не так страшно, как не платить по кредиту.

Взвесив все, Оля решила брать ипотеку сроком на 10 лет. В этом случае ежемесячный платеж будет самым оптимальным. Он будет не намного больше, чем в варианте с 15-летним кредитом, зато переплата будет существенно меньше.