Советы юриста. Как покупать жилье на первичном рынке

И не стать жертвой долгостроя

Вы годами копили на квартиру в новом доме. И вот, когда у вас на руках нужная сумма, настают муки выбора: какой новострой выбрать, как правильно купить жилье и как не стать жертвой недобросовестных застройщиков. Скажу сразу: ни одна из существующих схем заключения такой сделки не гарантирует защиту ваших инвестиций. Но есть ряд мер, предприняв которые можно свести к минимуму все возможные риски. И в этой статье я о них расскажу.

Проверить законность строительства

Присмотрев будущий дом, первым делом нужно убедиться в том, что его строительство законно. Для этого нужно запросить у застройщика все разрешительные документы, проверить сам факт их наличия и изучить содержание. Вот о чем идет речь.

Строительная лицензия у генерального подрядчика строительства.

Документы могут быть размещены на веб-сайте будущего жилого комплекса. Выглядит это примерно так:

Либо же их должны предоставить по вашему требованию в офисе продаж.

Документ на право владения или пользования земельным участком: договор аренды, купли-продажи, суперфиция, государственный акт о праве собственности.

Проверяя документы на участок, важно обратить внимание на целевое назначение его использования. В нем должно быть указано «для строительства и обслуживания» многоквартирного дома. Любая другая формулировка будет означать, что стройка ведется на непредназначенном для этого участке, и ввести в эксплуатацию такой объект будет проблематично.

Проверить целевое назначение интересующего участка можно на сайте Публичной кадастровой карты Украины.

Для этого нужно узнать его кадастровый номер, он должен быть указан в документах на земельный участок, а затем ввести в соответствующее поле поиска.

Если документ дает право пользования, а не владения участком, то проверьте срок предоставления его в пользование и сравните с проектным сроком завершения строительства. Если первый истекает раньше второго – это повод для беспокойства, ведь вопрос продления срока пользования не во власти застройщика.

Разрешение на выпонение строительных работ или уведомление о начале их выполнения.

Кроме самого факта наличия этих документов у застройщика нужно проверить и их актуальность. Иногда по разным причинам они могут быть аннулированы органами Госархстройинспекции Украины. Это можно сделать в разделе Реестр разрешительных документов на сайте организации.

Для этого нужно внести в соответствующие поля информацию о разрешительном документе, и нажать кнопку «Фильтр». Если все введено верно и документ актуален, он появится в результатах поиска. Советую также сверить указанные в нем данные касательно самого объекта, заказчика, проектировщика и генподрядчика строительства с теми, которые предоставил застройщик. Любые несоответствия должны вас насторожить.

Утвержденная проектная документация на строительство.

Проектная документация на строительство объектов 4 и 5 категории сложности и классов последствий СС2 и СС3 (подавляющее большинство современных новостроев) требует обязательного наличия экспертного отчета на предмет ее соответствия строительным нормам. Если ваш новострой относится к таким объектам (а скорее всего это так), то нужно убедиться в том, что застройщик получил этот отчет, и что в нем нет замечаний.

Градостроительные условия и ограничения застройки участка.

Также проектная документация должна соответствовать градостроительным условиям и ограничениям застройки земельного участка. Не поленитесь изучить их и сравнить с проектом вашего дома. Условия утверждаются архитектурными департаментами органов местного самоуправления. В них указаны требования к этажности и плотности застройки, отступлениям домов и сооружений от красных линий (территорий общего пользования, коммуникаций), благоустройству и озеленению участка и многие другие.

Например, если в условиях сказано, что на данном участке можно построить не больше двух домов не выше 16 этажей, а в проекте застройщика указаны три высотки по 24 этажа каждая, то от покупки такого жилья стоит воздержаться. Ввести его в эксплуатацию законным образом будет невозможно.

Договор о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта.

Этот договор подписывается с органом местного самоуправления. В нем указан размер долевого участия застройщика в развитие местной инфраструктуры, который должен быть уплачен. Важно это проверить. Отказ застройщика от уплаты этих взносов может привести к тому, что новому дому не будет присвоен почтовый адрес, без которого инвесторы не смогут оформить право собственности на свои квартиры.

Технические условия на присоединение дома к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотвода.

В этих документах указаны схемы и точки подключения дома к коммуникациям, перечень работ, которые должны быть выполнены для этого, условия подачи и размеры выделяемых мощностей, меры по учету и сбережению потребляемых ресурсов. Проверяя эти данные, их нужно сопоставить с информацией, которую дает застройщик.

Стоит, например, насторожиться, если в техусловиях сказано, что дом будет подключен к централизованной системе отопления, а менеджеры застройщика рассказывают про индивидуальное отопление или отдельную домовую котельную. Или, к примеру, когда в них говорится, что для подключения дома к электросети должна быть построена трансформаторная подстанция, а в проекте она не предусмотрена, или предусмотрена, но не построена. Такой дом могут оставить подключенным по временной (строительной) схеме, которая рассчитана на гораздо меньшие рабочие нагрузки. Как результат – регулярные аварийные отключения.

В случае отказа предоставить любой из перечисленных документов или выявления в них упомянутых несоответствий стоит трижды подумать, прежде чем инвестировать в такой объект. Это явный признак незаконности стройки со всеми вытекающими последствиями.

Репутация застройщика

Это также важный критерий выбора жилья. Прежде чем инвестировать в котлован или новострой, соберите как можно больше информации о застройщике. Узнайте, были ли у него завершённые объекты, заселены ли они, смогли ли люди оформить документы на свое жилье, нет ли у них жалоб на качество застройки или на постоянные аварийные отключения от коммуникаций. В этом помогут такие ресурсы:

http://forum.domik.ua/

https://novostroyki.lun.ua/

http://investhelp.com.ua/

Если застройщик плодит долгострои, то велик риск того что и ваш дом пополнит их список. Недобросовестные компании могут использовать деньги, полученные от продаж квартир в новых объектах для завершения старых проблемных строек. Я бы также не рискнул инвестировать в дом, который является первым проектом нового застройщика.

Что до удачно завершенных проектов, то их найти будет нетрудно, ведь все застройщики гордятся ими и размещают в портфолио на своих сайтах.

Выглядеть это может примерно так:

Finance.ua рекомендует

Выбирая жилье в столице или ее окрестностях, можно ориентироваться на рейтинги застройщиков Киева и Киевской области от финансового портала «Минфин». В рейтинги входят только проверенные компании. «Минфин» собирает данные о вводе в эксплуатацию жилья, и оценивает только тех, кто сдал за предыдущий год хотя бы один дом.

Еще я рекомендую проверить информацию о застройщике в нескольких открытых реестрах.

Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Тут по его коду ЕГРПОУ или названию застройщика можно получить актуальные данные о наличии арестов и обременений на его недвижимость. Если выяснится, что на его активы наложен арест, то дела с ним лучше не иметь.

Для этого нужно зарегистрироваться на портале Кабинет электронных сервисов (займет не более 5-10 минут), перейти в раздел «Государственные реестры», выбрать «Реестр вещных прав на недвижимое имущество» и заказать справку, заполнив предложенные поля. Стоить это будет около 25 гривень.

Единый государственный реестр судебных решений.

Тут можно получить информацию обо всех судебных спорах, в которых увяз застройщик, если такие есть. Для этого в поле «Поиск по контексту» нужно ввести название компании и нажать внизу справа кнопку «Поиск». Все определения и решения судов по делам, в которых стороной выступает застройщик, будут выведены на экран. Ознакомиться с ними можно бесплатно.

Что именно искать? Дела, в которых инвесторы пытаются отсудить у застройщика свои деньги, а также те, где контрагенты требуют взыскать с него крупные суммы задолженности. Если такие есть, с компанией лучше не связываться.

Единый государственный реестр исполнительных производств.

В этом реестре можно найти данные об открытых исполнительных производствах в отношении застройщика. Для этого нужно зайти на портал Минюста «Автоматизированная система исполнительного производства», ввести в нужных полях реквизиты застройщика и нажать внизу кнопку поиска.

Если поиск даст положительный результат, то это будет говорить о финансовых трудностях застройщика, невозможности или уклонении им от исполнения судебных решений.

Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований.

Тут вы сможете узнать, возбуждены ли дела о банкротстве застройщика, информацию о его учредителях, руководстве, размере уставного капитала, а также другие данные.

На что обращать внимание? Совсем плохо, если поиск покажет, что застройщик – банкрот. Не очень хорошо, если он создан лишь пару месяцев назад или его уставный капитал составляет несколько тысяч гривен.

Раздел «Узнай больше про своего бизнес партнера» на сайте Государственной фискальной службы.

Тут, введя реквизиты застройщика и нажав «Поиск», можно узнать о наличии у него налогового долга или залога.

И то, и другое будет свидетельствовать о его плачевном материальном положении.

Схема инвестирования

Действующее законодательство предусматривает четыре способа инвестирования в строительство нового жилья:

  • фонды финансирования строительства (ФФС);
  • выпуск целевых облигаций;
  • институты совместного инвестирования;
  • фонды операций с недвижимостью.

Из перечисленных, как по мне, самой оптимальной схемой являются вклады в ФФС. Такими фондами распоряжаются отдельные финансовые компании – управители с лицензиями. Они контролируют поступление и распределение средств, темпы выполнения строительных работ. Они даже вправе заменить застройщика, если посчитают нужным. Но на практике такие управители зачастую создаются самими застройщиками и в первую очередь защищают именно их интересы, а не инвесторов.

Также застройщики массово используют и другие схемы привлечения средств в строительство: договоры купли-продажи имущественных прав; предварительные договоры купли-продажи квартиры; договоры о долевом участии в строительстве; инвестиционные договоры и тому подобное. Заключения таких сделок не предусмотрены законодательством, но прямо и не запрещены, поэтому имеют право на жизнь. Отвергать их как незаконные не нужно, поскольку их могут использовать и проверенные застройщики.

Но проблема в том, что ни одна из перечисленных выше схем инвестирования в первичный рынок не гарантирует защиту вложенных денег. Всегда остается риск незавершения строительства в срок или невозврата средств, если у застройщика вдруг возникнут проблемы.

Чтобы свести эти риски к минимуму, желательно заручиться поддержкой специалиста в области строительного права, заказав услугу комплексной проверки застройщика, будущего дома и условий конкретного инвестиционного договора. Это, конечно, не бесплатно, но в сравнении с суммой будущей сделки, обойдется недорого, зато может избавить от больших проблем в будущем.

Если же вы решите сами разбираться во всех тонкостях инвестиционного договора, то я бы рекомендовал обратить внимание на такие моменты.

Четкое и понятное определение предмета договора.

Речь идет о местонахождении объекта инвестирования (строительный адрес дома, номер секции или очереди), номере квартиры, этаже, количестве комнат, проектной площади в квадратных метрах и прочих моментах. Их отсутствие в документе может потом создать проблемы при идентификации вашего жилья и оформлении на него права собственности.

Пример

Один из моих клиентов несколько лет не мог оформить право собственности на квартиру. Причина в том, что в инвестдоговоре не был указан ее номер, а потому государственный регистратор не мог ее идентифицировать. Проблему удалось решить путем долгих переговоров с застройщиком и подписанием с ним допсолглашения к договору.

Гарантии застройщика.

В инвестиционном договоре должно быть указано, что покупаемая квартира или права на нее никому другому ранее не были отчуждены, а сам застройщик имеет право на его заключение.

Вполне возможно, что строительство ведется несколькими партнерами в рамках совместной деятельности. Если так, то обязательно изучите заключенные между ними протоколы или акты распределения площадей в будущем доме. Убедитесь, что ваша квартира относится к доле именно того лица, с которым вы подписываете документы, и проверьте, нет ли ее в долях других партнеров. Если есть – откажитесь от сделки, иначе можете стать заложником многолетних судебных споров между ними. В моей практике были случаи, когда партнеры по нескольку раз продавали одни и те же квадратные метры, считая их своими.

Срок действия договора, срок сдачи объекта, срок передачи квартиры.

Каждый из них должен быть четко обозначен конкретной датой. Если их не будет, застройщик сможет по своему усмотрению переносить сроки сдачи объекта, не опасаясь каких-либо санкций со стороны инвесторов.

Если сроки указаны, не поленитесь приехать на строительную площадку и оценить, насколько они реальны. Как правило, стройка длится не менее двух лет.

Сумма сделки и порядок оплаты.

Это должны быть конкретная сумма и четкий график расчётов. При рассрочке застройщики, указывая цены в гривнах, часто привязывают их к курсу американской валюты. Это дает им право корректировать размеры платежей в случае курсовых колебаний. Может получиться так, что в случае девальвации очередной платеж станет для вас неподъемным с последующим разрывом застройщиком договора и потерей вами прав на квартиру.

Условия расторжения сделки и гарантии возврата денег.

Тщательно изучите эти пункты инвестдоговора. В них могут быть замаскированы на первый взгляд безобидные, но при этом опасные для инвестора положения.

Например, мне встречались договора, в которых было сказано, что если инвестор в определенный строк не примет квартиру по акту или откажется от подписания договора с указанной застройщиком эксплуатационной организацией, то он вправе разорвать договор в одностороннем порядке, а уплаченные инвестором деньги либо не вернуть вообще, либо возвращать очень долго.

Доплата за дополнительные квадратные метры.

На практике застройщик может сдать дом с квартирами метражом чуть больше или меньше, чем указано в проекте. В инвестиционном договоре должны быть четко прописаны такие ситуации: обязан ли инвестор доплачивать за дополнительные метры и по какой цене, и сколько ему компенсируют, если квартира окажется меньше, чем должна быть.

Не прописав это, вы рискуете переплатить за дополнительные метры. Застройщики нередко манипулируют ценами на них. Сдав квартиру меньшей, они выплатят вам компенсацию по цене квадратного метра на момент инвестирования, а доплатить за дополнительные метры попросят по текущей цене на момент сдачи дома. И вторая будет существенно выше первой.

Оформление права собственности.

Некоторые застройщики занимаются этим сами, но чаще всего возлагают это на плечи клиентов. Поэтому в инвестиционном договоре должен быть указан перечень документов, которые обязаны предоставить инвестору для оформления квартиры и сроки их предоставления. Речь идет о:

  • документах на земельный участок;
  • сертификате соответствия завершенного строительством объекта проектной документации;
  • распоряжение о присвоении почтового адреса дому;
  • техническом паспорте.

Без них оформить квартиру на себя инвестор не сможет.

Покупка квартиры – ответственный шаг и спешка тут неуместна. Соберите максимум информации, внимательно изучите ее и примите взвешенное решение. Часто инвестиционные договора предполагают максимум ответственности для инвесторов и минимум для застройщиков, со всеми вытекающими. Даже у застройщиков с хорошей репутацией. Составьте список своих замечаний к документу и обсудите его с застройщиком. Не факт что все ваши пожелания будут учтены, но практика показывает, что о многих спорных моментах все же можно договориться. Прописав их договоре, вы будете чувствовать себя спокойнее.