Как оформить недвижимость на ребенка

Перед тем как перейти непосредственно к теме, следует понимать несколько существенных нюансов, касающихся правового статуса ребенка. Согласно действующему украинскому законодательству, для того чтобы совершать какие-либо гражданско-правовые действия (а приобретение или отчуждение недвижимости и является таким действием), лицо должно быть наделено соответствующим объемом гражданской дееспособности.

Согласно нормам Гражданского кодекса Украины, в отношении несовершеннолетних есть две формы гражданской дееспособности: частичная гражданская дееспособность физического лица, не достигшего четырнадцати лет (статья 31 ГКУ), и неполная гражданская дееспособность физического лица в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (статья 32). До 14 лет ребенок считается малолетним, а после 14 и до 18 лет — несовершеннолетним.

Чтобы в дальнейшем не путаться в понятиях, запомним: опекун — это лицо, которое занимается ребенком до 14 лет; попечитель — лицо, которое осуществляет те же функции в отношении детей от 14 до 18 лет. Речь идет о случаях, когда отсутствуют собственные родители.

Приобретение права собственности на недвижимое имущество малолетним лицом возможно исключительно другим лицом, действующим в его интересах. То есть это делает не ребенок самостоятельно, а кто-то для него: родители, опекуны или орган опеки и попечительства.

Что касается несовершеннолетнего, то здесь разница кардинально другая. Лица от 14 до 18 лет имеют значительно более широкие права и могут приобрести недвижимость самостоятельно.

Однако вместе с этим они должны получить согласие лиц, определенных в статье 32 ГКУ: «На совершение несовершеннолетним лицом сделки относительно транспортных средств или недвижимого имущества должно быть письменное нотариально заверенное согласие родителей (усыновителей) или попечителя и разрешение органа опеки и попечительства».

Это принципиальная разница: несовершеннолетнее лицо совершает сделку относительно недвижимости самостоятельно, хотя для этого и нужно стороннее согласие, а для малолетнего это делают другие.

Здесь следует остановиться на довольно интересных исключениях из общего правила, которое касается согласия от родителей или попечителей на совершение сделки по приобретению недвижимости.

Речь идет о несовершеннолетних в возрасте от 16 лет — закон позволяет им в некоторых случаях приобретать полную гражданскую дееспособность, то есть иметь полный набор прав и обязанностей, свойственных совершеннолетнему гражданину.

Таких случаев четыре: заключение брака (статья 34 ГКУ), работа по трудовому договору, осуществление предпринимательской деятельности и факт отцовства или материнства (статья 35 ГКУ).

В нюансы этой процедуры вдаваться не будем, но в таком случае де-факто и де-юре человек считается совершеннолетним и никакие сторонние органы или лица для приобретения недвижимости ему не нужны.

Теперь перейдем к способам оформления недвижимого имущества для малолетних и несовершеннолетних лиц.

Собственно, они такие же, как и для взрослых: договор купли-продажи, договор дарения, наследование, договор мены и т. д. Наиболее популярны дарение, покупка и наследование.

То есть оформить недвижимость на ребенка можно так же как и на взрослое лицо — через один из договоров отчуждения. С той лишь разницей, что в сделке участвует один из его родителей или опекун или попечитель. И — обязательное согласие органа опеки и попечительства. Хотя речь идет не о продаже детского имущества, а, наоборот, о его приобретении.

Однако есть исключение: на ребенка не удастся оформить договор пожизненного содержания в отношении какого-либо лица и ипотеку — законодательство это запрещает, поэтому такие способы приобретения недвижимости несовершеннолетними исключены.

Договор о приобретении права собственности на недвижимое имущество в любом случае заверяется нотариально, а переход права собственности подлежит регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае приобретения недвижимости для малолетнего или несовершеннолетнего ребенка договор подписывают лица, которые это имущество для него покупают: родители, опекуны или орган опеки и попечительства.

В случае приобретения недвижимости несовершеннолетним лицом договор подписывает сам приобретатель, однако необходимо как присутствие родителей или попечителей, так и представителей органа опеки и попечительства. От них также требуется согласие на покупку имущества.

Стоит отметить, что также можно оформить имущественные права на ребенка при покупке квартиры в новостройке, однако учитывайте, что при регистрации имущественных прав на уже готовое жилье нотариус будет заверять документ на право собственности, и здесь также потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Если речь идет о дарении, то, в принципе, здесь так же: для малолетних детей договор дарения подписывают родители или опекуны как одаряемые; несовершеннолетние это могут сделать самостоятельно в тех же условиях, что и в случае покупки имущества.

Вообще же во всех случаях, кто бы ни подписал документы и какое бы имущество не было приобретено, владельцем его является именно ребенок. И именно его имя должно быть занесено в реестр, и во всех случаях при заключении сделки должны присутствовать представители органа опеки и попечительства, предварительно дающие согласие на такую ​​сделку.

Что касается перечня документов, то он несколько шире стандартного:

• паспорта и идентификационные коды родителей/опекунов/усыновителей;
• свидетельство о рождении и идентификационный код ребенка (вместо свидетельства о рождении может быть паспорт, если ребенку уже исполнилось 14 лет);
• справка о месте регистрации ребенка;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технический паспорт на жилплощадь;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• нотариально заверенное разрешение на проведение операции от родителей (усыновителей, опекунов);
• согласие органов опеки и попечительства.

В случае заключения договора дарения следует получить письменное согласие органов опеки и попечительства или представителей ребенка на принятие подарка и оформление договора.

Также понадобятся паспорт и ИНН дарителя, справка о составе семьи и справки о регистрации места жительства детей (если есть дети).

В случае вступления в наследство несовершеннолетнего в основной пакет документов необходимо добавить также справку о последнем месте регистрации наследодателя и его свидетельство о смерти. Также необходимы завещание и документы о наследовании.

Именно для того, чтобы предотвратить возможные риски, законодатель принял дополнительные меры предосторожности, направленные на защиту интересов несовершеннолетних лиц. Речь идет прежде всего об участии органов опеки и попечительства в операциях с недвижимостью и их согласии на эти операции.

Если же говорить о непосредственных рисках, то наибольшим риском является то, о чем говорилось в начале материала: ограниченный объем гражданской дееспособности несовершеннолетних лиц. Это значит, что до достижения 18-летнего возраста ребенок не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, вместо него это делают родители или опекуны. Со всеми возможными отрицательными последствиями.

Кроме того, согласно положениям статьи 1179 ГКУ, несовершеннолетнее лицо (в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет) отвечает за причиненный им ущерб самостоятельно на общих основаниях. В нашем случае это означает, что, в случае достаточных на это оснований, в счет возмещения ущерба взыскание может быть обращено и на недвижимость.

Впрочем, предусмотреть все риски практически невозможно. Однако кроме них есть и несомненные преимущества оформления недвижимости на ребенка.

Так, во время потенциального развода это имущество не будет подлежать разделу между родителями.

Кроме того, на имущество ребенка не может быть обращено взыскание по долгам родителей, также оно не подлежит конфискации в случае решения суда в отношении кого-либо из родителей.

Еще одно преимущество непосредственного оформления недвижимости на ребенка — избежание лишних процедур: несовершеннолетний получает имущество сразу, а не через цепочку посредников, хоть они и являются его родителями.

Дополнительный плюс — необходимость согласовывать все действия относительно имущества несовершеннолетних с органами опеки и попечительства. Как бы скептически к ним ни относились наши сограждане и как бы отчасти плохо эти органы ни работали, на самом деле это существенное преимущество в защите интересов несовершеннолетних в случае попыток отчуждения их недвижимого имущества.

Самое главное, что нужно сделать в случае, когда вы решили оформить недвижимость непосредственно на ребенка — тщательно продумать, как именно вы это будете делать и какие способы вам доступны.

Например, хотя лучшим способом приобрести для ребенка недвижимость кажется договор дарения — он позволяет прописать определенные ограничения относительно объекта недвижимости (запрет продавать до наступления определенного возраста или по истечении указанного в договоре срока и т. п.), не всегда этот путь оптимален, а иногда просто невозможен.

Поэтому позволим себе краткий и универсальный совет: тщательно взвесьте все за и против, сформулируйте интересующие вас вопросы и проконсультируйтесь у квалифицированного юриста, специализирующегося на недвижимости и семейных правоотношениях.