Рынок недвижимости в Украине в 2025 году

В 2025 году рынок жилья демонстрировал выразительную региональную дифференциацию: Киев, Львов, западные и часть центральных областей росли, тогда как восток и прифронтовые территории оставались депрессивными по ценам и объемам сделок.

По данным ГИС «Увекон», средняя цена предложения на вторичном рынке квартир в Украине к августу 2025 года достигла около 1144 долл./м², что примерно на 7% выше, чем в конце 2024 года (приблизительно 1066 долл./м²).

На первичном рынке в большинстве крупных городов в первом полугодии 2025 года фиксировалось увеличение средней стоимости квадратного метра в строящихся домах, причем самые заметные темпы роста продемонстрировали Киев, Львов, Тернополь и ряд западных областных центров.

Поведение цен в 2025 году было неоднородным даже в пределах одного сегмента. Аналитики оценивают подорожание на первичном рынке на уровне около 15−16% год к году, тогда как «вторичка» прибавила 11−12% в номинальном измерении.

С учетом инфляции реальное подорожание новостроек составило около 3%, а вторичный рынок практически стагнировал в реальных ценах.

Отдельные города стали локальными лидерами: Тернополь демонстрировал одни из самых высоких темпов роста стоимости жилья, а в Киеве и Львове средняя цена квадратного метра на вторичке достигала 1350−1600 долл./м² в зависимости от района.

В Киеве к середине года динамика была умеренной, а уже во втором полугодии 2025 года показатели поднялись до уровня около 1400 долларов за квадратный метр, что стало сигналом возврата платежеспособного спроса после длительного периода неопределенности.

Западные и отдельные центральные области Украины отличаются относительно высокими ценами на вторичное жилье, что связано с безопасной ситуацией и миграцией населения в эти регионы.

В частности, во Львовской области средняя цена квартир на вторичном рынке составляет около 1485 долл./м², в Закарпатской — около 1464 долл./м². Киевская область показала примерно 1020 долл./м², Одесская — около 850 долл./м², а Сумская и Запорожская области остаются среди самых дешевых из-за нынешних рисков безопасности.

В регионах с высокими темпами роста (Ровно, Хмельницкий, Тернополь) квартиры подорожали на 10−14% за год, что в значительной степени связано с миграцией внутренне перемещенных лиц, развитием инфраструктуры и высоким спросом на аренду.

Львов удерживает первенство по средней цене в новостройках и одним из самых высоких цен на «вторичку», и тенденция плавного роста будет продолжаться, очевидно, и в 2026 году.

Арендный рынок в 2025 году показал заметное оживление, особенно в западных и центральных регионах, куда была направлена ​​внутренняя миграция из-за войны. В пиковые месяцы (конец лета — начало осени) спрос на долгосрочную аренду в городах-убежищах (Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, Черновцы) существенно превышал предложение, что поддерживало высокий уровень ставок.

В Киеве и части областных центров динамика аренды была более волатильной: всплески спроса сменялись периодами коррекции. В столице за первые полгода 2025-го цены на аренду выросли в среднем на 14−22%, а средняя арендная плата за м² в сентябре 2025-го составила около 13,6 долл./м² в месяц (на 8% выше, чем в декабре 2024-го).

^{Источник фото: pixabay}

Типичная 2-комнатная квартира площадью ~55 м² приносит арендодателю примерно 750 долл./мес., что делает такую ​​инвестицию конкурентной к другим инструментам дохода при годовой рентабельности 5−7% плюс потенциал роста стоимости актива.

На коммерческом рынке, в частности в торговой недвижимости, в первом полугодии 2025 года зафиксировано снижение вакантности до 12,9% и стабилизация работы ряда ТРЦ, что свидетельствует о постепенном возврате потребителя в оффлайн.

Релокация бизнесов из охваченных войной регионов значительно повысила спрос на офисы, торговые площади и складские помещения. Офисный рынок все еще восстанавливается: ставки аренды офисов в Киеве в среднем составляют около 20 долл./м² в классе «В» и до 25 долл./м² в классе «А».

Аренда офисов в столице подорожала примерно на 30% за год, а торговых помещений — на 11%; во Львове цены за год либо почти не изменились, либо выросли умеренно. В настоящее время цены на торговую недвижимость в Киеве и Львове в зависимости от локации, класса и размера объекта колеблются от 1200−3000 долл./м².

По состоянию на май 2025 года около 77% отделов продаж новостроек в стране возобновили работу, но новых стартов проектов 2024—2025 годов — ограниченное количество.

Инфляция, девальвационное давление и удорожание стройматериалов из-за логистических проблем подтолкнули себестоимость строительства, тогда как программы ипотеки и государственной поддержки восстановления еще не стали массовым драйвером спроса.

В 2026 году на рынок будут влиять несколько ключевых групп факторов: макроэкономика и восстановление, миграционные потоки, инфраструктурные проекты и поведение инвесторов.

Прогнозы роста ВВП Украины на уровне 3−4% создают основу для постепенного увеличения покупательной способности и возврата части сбережений в материальные активы.

Международные программы восстановления, финансируемые ЕС и другими партнерами, будут активизировать спрос на коммерческую и логистическую недвижимость в узлах восстановления и постепенно будут способствовать реконструкции жилищного фонда в пострадавших регионах, однако, скорее через пилотные проекты и поэтапный подход, а не мгновенно.

Важным драйвером станут инфраструктурные проекты: новые дороги, логистические узлы, энергетические объекты и модернизация коммуникаций повышают инвестиционную привлекательность локальных рынков, особенно там, где появляются новые кластеры рабочих мест.

Если, например, в определенном регионе строится большой индустриальный парк или открывается логистический хаб, спрос на жилье и коммерческие площади растет вместе с ценами.

Весомую роль будут играть программы ипотеки, в частности целевые кредиты для восстановления и приобретения нового жилья, которые могут частично компенсировать высокие ставки и неопределенность.

Хотя стоимость кредитов остается высокой, сама возможность доступного финансирования расширяет круг покупателей и делает реальным запуск новых девелоперских проектов.

Для первичного рынка усилится тренд на комплексные, автономные жилые комплексы с собственной инфраструктурой, укрытиями, резервными источниками энергоснабжения и смешанными функциями (жилье+коммерция+сервис).

Девелоперы, которые закладывают эти параметры в проекты уже сейчас, будут иметь преимущество, ведь в 2026 году критериями выбора станут не только площадь и цена, но и устойчивость к рискам, энергоэффективность, транспортная доступность и качество управления.

Покупатели ищут не просто квартиры, а безопасные и комфортные решения с генераторами, автономным отоплением, современными сетями и качественной придомовой инфраструктурой.

^{Источник фото: pixabay}

На вторичном рынке часть объектов, не отвечающих требованиям безопасности, энергоэффективности или локальной инфраструктуры, будет получать скидки, тогда как ликвидные квартиры в «правильных» домах и районах будут дорожать быстрее среднего индекса.

Покупка вторички становится более сложным процессом: нужно оценивать не только метраж и состояние ремонта, но и качество коммуникаций, наличие укрытий, репутацию управляющей компании и уровень затрат на содержание.

Устаревшие дома без модернизации даже в центрах городов рискуют потерять ликвидность, если не будут приведены к новым стандартам.

Коммерческая недвижимость в 2026 году, по прогнозам экспертов, будет развиваться неравномерно: торговые площади в сильных ТРЦ и стрит-ритейл на топовых улицах продолжат восстановление, тогда как слабые объекты, вероятно, будут переформатированы под другие функции (офисы, апартаменты, склады).

Офисный сегмент, особенно в Киеве, будет оставаться гибким: спрос будет смещаться в качественные бизнес-центры с гибридным форматом работы, тогда как морально и технически устаревшие офисы будут увеличивать вакантность или переоборудоваться. На 2025−2026 годы заявлено открытие 19 ТРЦ арендной площадью около 475 тыс. м², из которых 12 — на западе Украины; в 2026 году ожидается еще около 280−290 тыс. м² новых торговых площадей.

Базовый сценарий предполагает рост цен на жилье в Украине в пределах 7−13% ежегодно, в зависимости от региона и сегмента, при отсутствии новых масштабных шоков.

В безопасных регионах (Киев, Львов, часть западных областей) первичка может прибавить 10−20% в 2026 году, тогда как вторичка будет расти на 5−12% вследствие качественных объектов. Дефицит предложения, удорожание строительства и исчерпание «старых» площадей в популярных комплексах могут привести к ощутимому удорожанию квадратного метра к концу 2026 года.

Киев после относительного застоя 2024 года демонстрирует восстановление спроса, поэтому прогнозируемые +5−10% к концу 2026 года выглядят достижимыми.

Львов, который удерживает первенство по средней цене в новостройках и «вторичке», вероятно, будет расти в пределах 5−10% за год. Второстепенные областные центры запада и центра (Ровно, Хмельницкий, Черкассы и др.) уже показали прирост 5−10% в 2024-м и имеют потенциал продолжить эту динамику.

Ликвидность будет самой высокой в ​​сегменте малых и функциональных квартир (однокомнатные и небольшие двухкомнатные), особенно в Киеве, Львове, Днепре, Одессе и городах-спутниках.

Рентабельность инвестирования в однокомнатные квартиры уже сейчас конкурирует с другими инструментами, а потенциал роста цен и аренды делает этот сегмент ключевым для частных инвесторов.

В Киеве однокомнатная квартира площадью около 40 м² в новостройке стоит около 60−70 тыс. долларов, во Львове — около 65 тыс. долларов, что отражает высокий спрос в относительно безопасном регионе.

Спрос на пригород и средние города как на более безопасные и экологичные локации, усиленный развитием инфраструктуры, станет отдельным драйвером роста цен. Киевская и Львовская области, а также Борисполь, Бровары, Вишневое, Буча, Ирпень, Стрый, Дрогобыч и другие спутники будут демонстрировать устойчивый интерес со стороны покупателей.

Аренда коммерческой недвижимости в 2025—2026 годах уже меняется: в Киеве и Одессе ожидается рост стоимости аренды премиальных офисов из-за ограниченного предложения качественных площадей и стабильного спроса со стороны международных компаний; в то же время, аренда складских помещений в регионах с излишком предложения может быть более стабильной.

Арендный рынок в целом будет оставаться чувствительным к сезонности, миграционных волнам и динамике фронта, но в среднесрочной перспективе спрос на долгосрочную аренду в безопасных регионах сохранит устойчивость. Инвестор, покупающий квартиру для сдачи в аренду в таких городах, может рассчитывать на стабильный денежный поток и прирост стоимости актива, что в сумме дает совокупную доходность на уровне 10−15% годовых.

Для покупателей, которые будут решать вопрос собственного жилья в 2026 году, ключевое — качество локации и устойчивость дома к рискам. Оценивайте не только цену за метр, но и инженерию, наличие укрытия, автономность (генераторы, котельные), репутацию девелопера и управляющей компании, а также контекст района (транспорт, школы, медицинская инфраструктура).

На вторичке не стоит переплачивать за объекты без модернизации в домах с высокими эксплуатационными расходами — дисконт к среднерыночным ценам в таком случае обоснован. Состояние инженерных сетей (трубы, электричество, теплоизоляция) должно быть одним из ключевых критериев.

Если рассматриваете новостройку, важно, чтобы у девелопера была прозрачная история, завершенные объекты и реальное финансирование проекта. Проекты на ранних стадиях без подтвержденной финансовой устойчивости несут повышенные риски, но в случае надежного застройщика позволяют зафиксировать скидку 10−15% к финальной цене.

Для инвесторов 2026 год — год избирательных возможностей, а не всеобщего ажиотажа. Основные стратегии: ранний вход в качественные новостройки в городах с сильными драйверами; фокус на однокомнатных и небольших двухкомнатных квартирах в локациях с мощным арендным спросом; осторожный заход в коммерческую недвижимость с тщательным анализом локации и арендаторов; диверсификация по географии и типам объектов.

Условия войны усиливают значение юридической чистоты сделок. Риски включают возможность двойных продаж, проблемы с правоустанавливающими документами, обременения и аресты, а также непрозрачность статуса продавца.

Коммерческая недвижимость (офисы, склады, ТРЦ, производственные помещения) имеет дополнительные подводные камни. Обязательным должно быть профессиональное юридическое сопровождение, независимая оценка, проверка истории собственности и технический аудит объекта перед покупкой.