Сельскохозяйственная земля для населения: относительно новый и интересный вид вложений, купли-продажи

Земля сельскохозяйственного назначения — драгоценный продукт в любой стране, ее несметное богатство. Для Украины, владеющей 40% самых плодородных земель мира — черноземом — это принимает особое экономическое, политическое и социальное звучание как для государства, так и для обычных граждан. И это очень серьезный вопрос именно во время ведения кровопролитной войны: ведь земля-кормилица является стратегическим товаром.

Напомним, что 1 июля 2021 года начался первый этап земельной реформы, которым предусматривалась отмена моратория на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения для граждан Украины с ограничением на приобретение таких земель общей площадью не более 100 гектаров.

С 1 января 2024 года в Украине официально начался второй этап земельной реформы, начатой ​​с принятием закона № 552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об условиях обращения земель сельскохозяйственного назначения».

С этой даты был повышен предел по максимальной площади земель сельскохозяйственного назначения, которыми может владеть один человек, со 100 до 10 тыс. га.

«В то же время, для граждан Украины при расчете соблюдения лимита учитываются не только земельные участки, право собственности на которые непосредственно зарегистрировано за ними, но и те, которыми они владеют опосредованно через наличие акций или доли в уставном капитале юридического лица, за которым зарегистрировано право собственности на такие участки.

Для граждан также улучшился доступ к банковскому кредитованию под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения. Ведь банкам было разрешено приобретать право собственности на такие участки в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога с последующим обязательством отчуждать их на земельных торгах в течение двух лет", — отмечает Finance.ua Светлана Тетеря, глава комитета Ассоциации юристов Украины по аграрному праву, советник, адвокат юридической компании Everlegal.

Именно с наступлением такого права можно увидеть немалую выгоду работы рынка сельхозземель как для физических лиц, так и для банков: первые получают деньги, которые им крайне необходимы, а вторые — зарабатывают на кредитах и ​​еще под солидный земельный залог.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения за четыре года прошел путь от осторожного старта из-за шока полномасштабного вторжения до устойчивого восстановления и рекордного роста, что четко иллюстрирует график.

^{Источник: УКАБ}

Первый период: этап становления и ценовой разведки (июль 2021 — февраль 2022). Тогда рынок стартовал с умеренной активностью. Спрос формировали исключительно физические лица, а предложение было ограниченным, поскольку многие владельцы паев занимали выжидательную позицию, не спеша продавать землю. Это вполне понятно.

На графике виден постепенный рост количества сделок (светло-синяя линия) и проданных площадей (темно-синяя линия) в этот период.

Но первоначальный ажиотаж произошел: он привел к резкому скачку средней цены до 95,7 тыс. грн/га в июле 2021 года (пунктирная линия).

Однако рынок быстро нашел равновесие, и к концу 2021 г. цены резко снизились. Как отмечает finance.ua координатор земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Игорь Лисецкий, они стабилизировались на уровне около 34 тыс. грн/га.

Добавим, что количество сделок возросло от 2,5 тыс. в июле 2021 года до 10−12 тыс. ежемесячно к началу 2022 года, а площадь проданных земель колебалась в пределах 15−20 тыс. га ежемесячно.

По словам старшего научного сотрудника отдела земельных ресурсов и природопользования Национального научного центра «Институт аграрной экономики», к.э.н. Игоря Юрченко, тогда самая высокая активность наблюдалась в восточных областях: в Харьковской области заключено 9,5 тыс. сделок, в Сумской области — 7,2 тыс., в Полтавской области — 6,4 тыс. сделок. Самые высокие цены фиксировались в западных регионах: во Львовской области цены достигали 126,5 тыс. грн/га, в Ивано-Франковской — 120,7 тыс. грн/га.

Второй период: шок и заморозка рынка (февраль — лето 2022). Полномасштабное вторжение практически остановило рынок. На графике это отражено как быстрое падение всех показателей до нуля. Из-за закрытия государственных реестров и общей неопределенности спрос и предложение были парализованы.

Еженедельные объемы продаж упали в четыре раза — от 10 тыс. га до 2,5 тыс. га. После частичного возобновления работы рынка летом 2022 года цены оставались на относительно стабильном, хоть и низком уровне, около 37 тыс. грн/га.

Третий период: постепенное восстановление (вторая половина 2022 — 2023 годы). Рынок показал чрезвычайную устойчивость. «Начался постепенный, но уверенный рост количества сделок и площадей в течение 2023 года. Количество транзакций стабилизировалось в диапазоне 4−7 тыс. в месяц, что свидетельствует о возвращении доверия как со стороны покупателей (спрос), так и продавцов (предложение). Средняя стоимость гектара также начала стабильно расти, поднявшись с 39 тыс. грн в начале 2023 года до 42 тыс. грн в конце», — говорит эксперт УКАБ.

Четвертый период: выход на новый уровень, доступ юридических лиц с 1 января 2024 года (2024 — 2025).

Почему именно для населения интересен доступ к купле-продаже сельхозземель? Всё очень просто. Такое право стало новым мощным толчком к росту неслыханного спроса и, разумеется, и цен.

Выход на рынок юркомпаний стал основным драйвером их роста. Юридические лица сейчас готовы платить в среднем на 17% больше физических.

«Это создало конкуренцию и подтолкнуло среднюю стоимость вверх. В мае 2025 года средняя цена достигла исторического максимума, превысив 52 тыс. грн/га, а по состоянию на июнь 2025 года — 60,7 тыс. грн/га», — добавляет Игорь Лисецкий.

Для сравнения: в начале февраля 2022 года средняя цена 1 га земли составляла 34 тыс. гривен. То есть сейчас средняя стоимость сельхозземли в стране в 1,8 раза превышает аналогичный показатель начала 2022 года.

Как видно на графике, с начала 2024 года, особенно в 2025 году, количество сделок и проданные площади вышли на рекордные уровни, стабильно превышая показатели 2021 года.

Таким образом, мы видим, что количество сделок в середине 2025 г. стабилизировалось на уровне 10−15 тыс. единиц ежемесячно, а площадь отчужденных земель составляет около 16−25 тыс. га.

Помимо этого, сохраняется сезонность с пиком активности в весенне-летний период. По состоянию на начало февраля 2022 года (перед полномасштабным вторжением) эти показатели соответственно составляли 15−17 тыс. единиц и 35−38 тыс. га, что меньше, чем сейчас.

Глядя на этот интересный график, можно вывести для себя некоторые искомые цифры по поводу того, сколько же можно было бы заработать на купле-продаже отдельного земельного участка. Так, например, если физлицо в феврале 2025 года купило себе 7 га сельхозземли по цене 56 тыс. грн за каждый гектар, а уже в апреле этого же года стоимость га увеличилась до 70,5 тыс. грн, то, продав этот же участок, человек получил бы прибыли 101 тыс. грн.

С одной стороны, «навар» не такой уж и большой, но это пассивный доход, полученный всего за два-три месяца.

Сегодня стоимость гектара сельскохозяйственной земли в Украине показывает значительную разницу между регионами. Эта дифференциация, как видно на карте, определяется не столько традиционными факторами, как плодородие почв, сколько геополитическим риском. Фактически война создала двухуровневый рынок, где цена является прямой функцией безопасности.

«Регионы высокой стоимости — премия за безопасность». К этой категории относятся области на западе и в центре Украины, которые воспринимаются как относительно безопасные. Здесь наблюдается самый высокий спрос и, соответственно, самые высокие цены. Самая дорогая земля для физических лиц находится в Ивано-Франковской (в среднем 93−126 тыс. грн/га), Львовской (72−118 тыс. грн/га), Киевской (60−90 тыс. грн/га) и Тернопольской (57−87 тыс. грн/га) областях. Земля в этих областях рассматривается не только как производственный актив, но и как надежный инструмент для сохранения капитала, который привлекает инвесторов из других секторов, например, IT", — считает Игорь Лисецкий.

Регионы низкой стоимости — понятно, что своеобразный «дисконт за риск». К этой категории относятся прифронтовые, пограничные и частично оккупированные области востока и юга Украины. Низкие цены зафиксированы в Херсонской (25−39 тыс. грн/га), Запорожской (27−38 тыс. грн/га), Донецкой (28−32 тыс. грн/га) и Николаевской (30−42 тыс. грн/га) областях. Приграничные Сумская и Черниговская области также демонстрируют значительно более низкие цены, чем средние по стране (около 31−41 тыс. грн/га).

По мнению Игоря Юрченко, самая высокая рыночная активность наблюдается в Винницкой (2485 сделок по цене 54 тыс. грн/га), Львовской (2312 сделок по 85 тыс. грн/га) и Хмельницкой (1958 сделок по 55 тыс. грн/га) областях, что свидетельствует о формировании активных региональных рынков с ценой и доступом.

«Интересная ситуация в Ивано-Франковской области: несмотря на самые высокие цены (133 тыс. грн/га), количество сделок остается значительным (1952), что указывает на высокую инвестиционную привлекательность и готовность покупателей платить премиум. А вот в прифронтовых регионах — Донецкая (всего 104 сделки при цене 40 тыс. грн/га), Луганская (7 сделок) и Запорожская (125 сделок по 42 тыс. грн/га) области — вследствие прямого влияния рисков безопасности наблюдается критически низкая активность», — считает он.

Какие площади купли и продажи сейчас наиболее востребованы у населения в разных регионах и почему?

По информации Национального научного центра «Институт аграрной экономики», лидерами по размеру площадей являются южные Херсонская (5,9 га) и Запорожская (5,7 га) области.

Это объясняется несколькими факторами: относительно низкими ценами (40−42 тыс. грн/га), большими массивами сельскохозяйственных земель и инвестиционной привлекательностью для будущего развития после деоккупации.

Николаевская область (4,4 га при цене 39 тыс. грн/га) также демонстрирует спрос на большие участки из-за сочетания доступности и перспективности.

Восточные и некоторые центральные области показывают умеренные площади: Днепропетровская (3,7 га), Харьковская (3,2 га), Кировоградская (3,1 га), что отражает инвестиционный интерес этих регионов при средних ценах 45−50 тыс. грн/га.

«Наименьшие площади сделок традиционно сохраняются в западных областях — Ивано-Франковская (0,5 га) и Закарпатская (0,6 га). Это прямо коррелирует с самыми высокими ценами в 133 тыс. грн/га и 81 тыс. грн/га соответственно. Львовская (0,9 га за 85 тыс. грн/га) и Черновицкая (0,9 га за 67 тыс. грн/га) области также демонстрируют спрос на небольшие участки из-за их высокой стоимости и ограниченности земли», — отмечает Игорь Юрченко.

Центральные области — Полтавская (2,4 га), Черниговская и Житомирская (по 1,9 га), Винницкая и Хмельницкая (по 1,6 га) — формируют средний сегмент рынка с оптимальными для личного использования размерами.

Общеукраинский показатель 1,9 га соответствует среднему размеру земельного пая после приватизации и является оптимальным для ведения личного крестьянского хозяйства.

Сегодня сельскохозяйственные участки население может свободно купить, пользуясь услугами так называемых земельных интернет-маркетов, например «Доброзема».

Спрос на них, по словам экспертов, растет большими темпами. Из таблицы видно, что в разных областях Украины граждане предлагают другим физическим лицам купить земельные участки средней площади 6−8 га (есть предложения по 10 га). Самые дорогие участки — на западе Украины. Так, цена 1 га во Львовской области равна 200 тыс. грн, в Ровенской — 142,3 тыс. грн.

Средние цены предложений — в Киевской (83,8 тыс. грн за га), Николаевской и Черниговской (по 84 тыс. грн за га) областях.

Самая низкая цена — в Добропольском районе Донецкой области, который не оккупирован (30 тыс. грн за га).

Интересным показателем таблицы является доходность. Она колеблется от 2,95 до 9,5%. И что поражает больше всего, так это то, что самый высокий этот показатель именно на Донбассе, где идут активные боевые действия — 9,5%.

Доходность — показатель доходов от аренды земельного участка. Ведь все их владельцы-продавцы сдали землю в аренду другим гражданам. Однако закон позволяет продавать участок, сданный в аренду.

Арендатор может в этом случае остаться, если его все будет устраивать, дальше с «новым хозяином». А новый арендодатель, как видим, получает в собственность новую землю, которая может вырасти в цене со временем, и еще проценты с арендной платы.

Табл. Примеры предложений по продаже сельхозучастков для физических лиц в разных регионах Украины по состоянию на 24 августа 2025 года

^{Источник: Маркет земли «Доброзем»}

Как отмечает Игорь Юрченко, к концу 2025 года прогнозируется тенденция к снижению цен на земельные участки в долларовом эквиваленте от 805−810 долл./га до 724−725 долл./га, стабилизация количества сделок на уровне 8,5−9,5 тыс. единиц ежемесячно, а объема земель — в пределах 19−24 тыс. га.

Так что такая информация очень важна для тех граждан, кто хочет купить землю — нужно немного подождать, очень скоро участки могут упасть в цене. А для желающих продать: надо либо спешить сейчас, либо уже отложить этот процесс на более позднее время.

Но интересное мнение finance.ua, опровергающее прогнозы эксперта-ученого, высказала проектный менеджер Всеукраинской Ассоциации объединенных территориальных общин Ольга Будейчук, которая отметила, что в ближайшие полгода цена на земельные участки по всей Украине, кроме прифронтовых и рискованных регионов, в среднем вырастет на 500 долларов за 1 га.

То есть, судя по такой логике, тот, кто сейчас купит, например, 5 га сельхозземли где-то на Полтавщине и захочет ее продать поближе к весне 2026 года, «наварит» 2500 долларов. Прибыль, по всей видимости, неплохая, но прогнозы, как мы знаем, вещь не очень надежная, особенно в нашей стране, где идет война.

Также, по ее словам, самой дорогой в Украине и дальше будет оставаться земля сельхозназначения именно в западных областях, включая регионы, граничащие с Карпатскими горами: «Однако цены большими темпами будут расти и дальше. Это будет происходить в связи со значительным спросом на участки в этих регионах и продолжающейся релокацией бизнеса. Такой процесс наберет значительно большие обороты, чем в начале и в середине 2025 года».