Оглавление
Можно ли продать участок без кадастрового номера
И что вообще делать в такой ситуации
Каждый день в Украине фиксируются попытки продажи земельных участков, не имеющих кадастрового номера. Особенно это касается земель, оформленных еще в 90-х — с красными или желтыми государственными актами, когда кадастровые номера еще не присваивались. Продавцы уверены: раз есть акт — значит, есть и право собственности. Это действительно так. Но все ли так просто?
Обновлено 20 августа 2025
К сожалению, без кадастрового номера ни один земельный участок не считается сформированным — это черным по белому написано в Земельном кодексе Украины (ст. 79¹): «Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера».
Кадастровый номер — это уникальный код, который присваивается каждому земельному участку при внесении его в Государственный земельный кадастр. Именно он позволяет идентифицировать участок как объект права собственности.
Если не вдаваться в юридические тонкости, то кадастровый номер земельного участка — это своеобразный аналог паспорта и ИНН для человека. Без этих документов ни одно гражданско-правовое соглашение не может быть совершено, следовательно, попытка продать землю без «документа» также потерпит фиаско.
Нотариусы обязаны проверять наличие кадастрового номера в Реестре вещных прав. Его отсутствие — это правовая ловушка для обеих сторон. Покупатель не станет владельцем даже при подписанном договоре, а продавец рискует сорвать сделку.
Даже если на руках есть старый акт без номера, это еще не «пропуск» к продаже. В таком случае перед сделкой предстоит пройти официальное оформление номера.
Порядок действий четкий и не слишком сложный:
- Закажите техническую документацию на земельный участок у лицензированной землеустроительной организации.
- Подайте ее в Госгеокадастр через ЦПАУ или «Дія».
- Получите выписку из кадастра с присвоенным номером.
- После этого — прямая дорога к нотариусу.
На весь процесс уходит в среднем один-два месяца. Стоимость зависит от региона и исполнителя, но обычно начинается от 4−5 тыс. грн.
В 2021 году появилась инициатива, которая вроде бы разрешает продажу дома, стоящего на «несформированном» участке. То есть без кадастрового номера. Но есть нюанс: новый владелец должен в 30-дневный срок оформить землю на себя.
Однако, как отмечают юристы, этот механизм пока скорее теоретический — далеко не все нотариусы соглашаются на такие сделки из-за страха юридической ответственности.
Здесь сразу стоит обратить внимание на еще один существенный нюанс: речь уже не о продаже «голого» земельного участка, а о продаже недвижимого имущества, размещенного на этой земле. И с юридической точки зрения это совершенно разные объекты, хотя понятно, что дом или другая недвижимость не может висеть в воздухе — она стоит на земле.
Если говорить о недвижимом имуществе, размещенном на «неоформленном» земельном участке, то здесь, как уже отмечалось, купля-продажа возможна, пусть эта сделка и вызывает вопросы.
Более того — Письмо Минюста от 17.12.2020 г. № 56856/38493−33−20/19.1.1 «Об обязательном определении существенного условия договора отчуждения жилого дома» прямо указывает следующее: «в соответствии с частью третьей статьи 5 Закона Украины О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», право собственности на жилой дом, здание, сооружение, а также их отдельные части может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности или другое вещное право на земельный участок, на котором они расположены".
То есть законодательные основания для отчуждения недвижимого имущества, расположенного на неоформленном земельном участке, есть. И практика в отношении таких действий тоже есть.
Но вопрос земельного участка, на котором размещен этот объект недвижимости, все равно останется. На практике бывают случаи, когда человек приобрел дом на участке без кадастрового номера и годами не может оформить право собственности на землю. Государство считает участок не существующим. Следовательно, им нельзя распоряжаться.
Если речь идет о земле со старыми государственными актами, то это одна ситуация — эти земельные участки, если они даже не имеют кадастровых номеров, являются собственностью и на них распространяются все нормы, регулирующие право собственности. Поэтому закончить процедуру оформления такого участка в соответствии с нормами действующего законодательства (в частности, и присвоить кадастровый номер) — возможно, хотя иногда очень трудно.
Но часто земля, на которой стоит объект недвижимости, вообще не приватизирована. И здесь проблем гораздо больше, к тому же часто их практически невозможно решить. Это отдельная интересная и сложная тема, поэтому разбирать ее не будем, однако, чтобы понять, о чем идет речь — представьте, что вы купили дом на неприватизированной земле, а право бесплатной приватизации по этому целевому назначению вами уже было использовано. Что тогда делать с землей?
Если планируете продажу — не ждите запроса от покупателя. Займитесь присвоением кадастрового номера заранее. Это защитит вас и ускорит продажу.
Старые госакты не освобождают от обязанности получить номер. Единственная легальная схема — оформление кадастрового номера перед сделкой. «Сделки без номера» — это шанс остаться без денег и земли.
В любом случае новому владельцу все равно придется столкнуться с проблемой земельного участка, на котором размещен объект недвижимости, который он приобрел. Поэтому перед тем как покупать такую недвижимость, спросите себя: оно вам нужно?
