Квартира или частный дом? В какие квадратные метры лучше вкладывать деньги

Если проанализировать все возможные варианты инвестиций для человека, одним из самых важных будет жилье.

Ранее, еще до полномасштабного вторжения, роста цен, массовой релокации бизнеса и до появления тренда на удаленную работу безусловным лидером был спрос на квартиры в многоэтажках. Однако сейчас у населения произошло переосмысление жилищных приоритетов.

Поэтому не помешает именно при нынешних условиях и ценах сравнить квартиру и частный дом с точки зрения инвестиционной выгоды. Проанализировать тренды на рынке недвижимости, а также узнать мнение экспертов на этот счет.

Существенные трансформации происходят на рынке недвижимости Украины. Часть застроек из-за войны приостановлена. Спрос заметно сместился из центра Киева и других крупных городов в пригороды и западные области.

На первичном рынке растет интерес к квартирам в малоэтажных комплексах, тогда как на вторичном — к частным домам с возможностью автономного проживания.

Квартиры в больших городах остаются достаточно привлекательными с точки зрения ликвидности и арендного бизнеса. Но дома приобретают популярность среди тех, кто стремится вложить деньги в более стабильное и долгосрочное решение.

Квартиры в основном выбирают те, кому важно находиться ближе к центрам городов, где и деловая активность сосредоточена, и учебные и медицинские заведения неподалеку расположены, и развлечений хватает.

В большинстве случаев вместе с этим интересуются:

• уровнем инфраструктуры;
• состоянием коммуникаций;
• арендным потенциалом.

Среди недостатков недвижимости этого типа можно выделить безусловную зависимость от ЖЭКов или ОСМД. Причем повлиять на качество обслуживания есть возможность далеко не всегда.

Для тех, кто приобретает квартиру с целью передавать ее в аренду, важно также учесть уровень конкуренции в конкретном районе. Заметим, что он активно меняется, и на стабильность в этом отношении не следует рассчитывать.

К покупке дома украинцев стимулируют:

• конфиденциальность;
• пространство;
• отсутствие за стеной соседей;
• наличие собственного уединенного двора, на котором можно и собственный сад обустроить, и зону отдыха организовать.

Коммунальные расходы, конечно, есть. Но за ОСМД, лифт, обслуживание общей территории ничего платить не нужно.

Дополнительно многое можно оптимизировать путем современных технологий и возможностей. К примеру, можно установить современный твердотопливный котел, можно приобрести солнечные батареи и т. д.

Владельцы дома могут производить по собственному усмотрению перепланировку или достройку к нему, могут устанавливать любое оборудование, держать любых животных и т. п.

Мы пообщались с руководителем Агентства недвижимости «ProДім» Романом Бондарем и руководительницей агентства недвижимости «Ключ До Дому», риэлтором-практиком Оксаной Петришиной.

Поинтересовались, как, по мнению специалистов, может измениться спрос на дома и квартиры после глобальных изменений в экономике или политической ситуации в стране? Также узнали, как они оценивают ситуацию с ликвидностью (шансами продать или сдать в аренду. — Ред.) для квартир и частных домов.

Руководитель столичного «Агентства недвижимости «ProДім» Роман Бондарь сказал следующее:

«В Киеве покупатели предпочитают ликвидные квартиры в новостройках по городу или в центре (старый фонд). Суммы обычно рассматривают до 150 тыс. долларов. Чаще все же покупают квартиры, потому что дом в столице или пригороде может стоить до 200−300 тыс. долларов, а большинство просто не рискует тратить много средств с учетом ситуации как экономической, так и военной».

Эксперт подчеркнул, что рынок пока максимально нестабильный и что рыночную стоимость каждый видит со своего угла. Также он отметил, что чаще продается/покупается жилье со сниженной на 10−20% стоимостью.

В то же время украинцы локацией пытаются не жертвовать. Для большинства это, несмотря на все препятствия и вызовы, немаловажный момент.

Из преимуществ покупки жилья в городе руководитель столичного Агентства недвижимости «ProДім» выделил:

• удобное расположение;
• наличие паркоместа;
• садик или школа рядом;
• закрытый (по возможности) ЖК.

При этом он подчеркнул, что за городом (речь об окраинах Киева) цены не намного ниже.

В плане новостроек, по словам специалиста, «своя игра». Покупателям он всегда советует обращать внимание на количество сданных домов определенного застройщика и непосредственно ЖК, обязательно проверять, в собственности ли находится земля, на которой построен дом, не возникало ли проблем при вводе его в эксплуатацию.

С другой стороны частный дом многие рассматривают как спокойствие и комфорт. Но не всем подходит такой формат, если нужно каждый день на 9 утра ехать на работу. Однако при наличии удаленной работы или гибкого графика это существенное преимущество. Да и для детей дом — именно то, что нужно.

При покупке частного дома есть нюансы:

1. Надо четко рассчитать силы и финнансы, если это только коробка без ремонта.
2. Если это уже введенный в эксплуатацию дом с ремонтом, следует узнать:

• год постройки;
• тип и высоту фундамента;
• материалы стен, утепление, перекрытие;
• тип отопления (преимущество газовое на сегодня. — Ред.);
• какая крыша и многое другое.

Также следует понимать, что в отопительный сезон содержание дома только по коммунальным услугам в 1,5−2 раза дороже по сравнению с квартирами.

Украинцам, у которых есть такие возможности, руководитель столичного Агентства недвижимости «ProДім» советует покупать несколько квартир и сдавать в аренду. Также отмечает, что не стоит забывать о такой коммерческой недвижимости, как, например, апартаменты, первые фасадные этажи и БЦ.

Напоследок Роман Бондарь отметил:

«Думаю, все очень зависит от ситуации в стране. По-моему, очень хорошо в свое время высказался Ротшильд: „Покупай, когда на улицах льется кровь, даже если это твоя собственная кровь“. Таким образом, рано или поздно это будет оправданное вложение. Сейчас много запросов от иностранцев относительно земли в Киеве. Они скупают и замораживают, пока неизвестная ситуация. Риски на то и риски. Живем в войне с постоянными обстрелами. Дешево точно не будет. Покупать лучше уже сейчас».

Также достаточно подробную информацию предоставила нам Оксана Петришина, руководитель столичного агентства недвижимости «Ключ До Дому», риэлтор-практик.

По ее словам, на сегодняшний день рынок недвижимости в Украине, в частности в Киеве и прилегающих к нему районах, остается достаточно активным, несмотря на сложную экономическую ситуацию.

Наблюдаются две параллельные тенденции:

• с одной стороны, растет спрос на комфортабельное городское жилье (квартиры);
• с другой — люди активно интересуются частными домами в пригороде, особенно в зеленых зонах с удобной логистикой.

После 2022 г. значительная часть населения пересмотрела свои жилищные приоритеты. Дом с собственным участком стал символом автономности, безопасности и возможности укрытия. Однако квартиры — лидеры по количеству сделок, особенно 1 и 2-комнатные. Покупают как для себя, так и в инвестиционных целях.

Главной для клиентов в Киеве и области остается локация, безопасность, транспортная доступность и относительная близость города.

Инфраструктура тоже играет ключевую роль. Клиенты интересуются наличием школ, детсадов, магазинов, медицинских учреждений, укрытий. А уже после этого анализируют цены и выбирают самый лучший в своей категории бюджета вариант.

Из-за ограниченного доступа к ипотекам и нестабильности курса многие откладывают решение о покупке или ищут варианты с рассрочкой у застройщиков. Спрос смещается в сторону более доступного жилья. Также многие предпочитают объекты с готовыми документами и коммуникациями — чтобы избежать дополнительных рисков.

По словам Петришиной, основное преимущество квартиры в городе — это удобство: транспорт, инфраструктура, связь. В центральных районах Киева спрос есть, но он более осторожный, потому что цены высокие. В пригородах (Ирпене, Буче, Вишневом, Софиевской Борщаговке, Броварах) спрос стабильный из-за доступных цен и качества застройки.

Эксперт говорит, что покупателю следует обращать внимание на надежность застройщика, наличие документов на землю, разрешительную документацию на строительство, этап готовности, а также условия ввода в эксплуатацию. Также важно учесть стоимость ремонта — большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.

Разница в стоимости эксплуатации может быть существенной. Новые дома часто имеют автономное отопление, энергоэффективные технологии, современные лифты, консьерж-сервис — это удобно, но и дороже в обслуживании.

Старые дома могут иметь более низкие тарифы, но более значительные затраты на ремонт и коммуникации.

Неожиданными могут стать расходы на капремонт, фонд ОСМД, подключение к Интернету или охрану и т. д.

Среди квартир наибольший спрос — на двухкомнатные, особенно с кухней-студией, гардеробной или дополнительным санузлом. Такие квартиры удобны для молодой семьи. Однокомнатные также хорошо продаются, особенно в качестве инвестиций. Трехкомнатные покупают реже, но они привлекают тех, кто ищет вариант надолго или работает из дома.

Главные преимущества дома — пространство, независимость, возможность автономного обеспечения (собственная скважина, генератор, печное или электроотопление). Это особенно актуально в сегодняшних реалиях. Также для семей с детьми или домашними животными дом в пригороде — идеальный выбор. Тишина, свежий воздух, огород или сад — то, чего не хватает в городе.

Локация — критический фактор. Наибольший спрос — на дома в радиусе 10−20 км от Киева, с хорошим выездом на город. Сельская местность имеет более низкие цены, но и большие затраты на дорогую, более слабую инфраструктуру. Пригород типа Петропавловская Борщаговка, Буча, Гатное, Бровары, Вышгород — сейчас в топе спроса.

Эксперт говорит, что нужно всегда внимательно проверять техническое состояние фундамента, крыши, электричества, канализации, а также юридические документы (право собственности, целевое назначение земли. — Ред.). Реновация — это всегда непредсказуемый процесс, поэтому эксперт советует закладывать резервный бюджет в 20−30% от основной суммы.

Содержание частного дома включает отопление, электроэнергию, обслуживание котлов, генераторов, уход за участком, охрану.

Неожиданные расходы могут возникнуть из-за погодных условий (ремонт крыши, замерзание труб) или из-за износа систем (электричества, водоснабжения). Важно иметь технический запас денег.

По словам экспертов, для арендного бизнеса лучше подходят квартиры, особенно в Киеве или пригороде с хорошей транспортной развязкой. Они легче сдаются, быстрее окупаются. Частный дом — это нишевый продукт, который может хорошо сдаваться только при правильной локации (около Киева, современная планировка, автономность. — Ред.).

Спрос определенно трансформируется. Если будет стабильность, ожидается всплеск спроса на квартиры в Киеве, потому что люди будут возвращаться в города. Но и интерес к загородной жизни сохранится, потому что многие уже поняли преимущества автономности. На долгую перспективу выигрывает тот, кто инвестирует в качественное жилье вне зависимости от типа.