Регистрация права собственности: как это работает в Украине и других странах Европы

Регистрация права собственности — это внесение в государственный реестр официальной записи о том, что определенное имущество принадлежит конкретному человеку или компании.

Речь идет прежде всего о недвижимости: квартирах, домах, сооружениях, земельных участках и т. д.

В реестре также фиксируют ипотеки, аресты, сервитуты (право прохода или пользования частью чужого участка. — Ред.) и другие обременения.

В Украине этим занимается Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Вся информация аккумулируется в единой электронной базе, администратором которой является Министерство юстиции. Выписки из реестра можно заказать через портал Минюста или приложение «Дія».

Основной документ, который регламентирует этот процесс — закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

В Европейском Союзе нет единого реестра: каждая страна ведет свой. Например, Германия и Австрия — Grundbuch, Испания — Registro de la Propiedad, Франция — Service de la publicité foncière (SPF) и Service de publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE).

Европейский портал e-Justice объединяет их в виде справочной системы, но не заменяет национальные реестры.

Соответственно, нет и единой законодательной системы. В законодательстве ЕС есть только общие рамки:

• eIDAS (Regulation on electronic IDentification, Authentication and trust Services) — признание электронной подписи и электронной идентификации между странами;
• INSPIRE (Infrastructure for Spatial Information in the European Community) — стандартизация картографических и кадастровых данных;
• Single Digital Gateway — проект, требующий от государств-членов сделать ключевые админуслуги доступными онлайн.

Остальное в руках национальных правительств.

В Украине сделки с объектами недвижимости регистрируют Государственные регистраторы (работники органов местного самоуправления или ЦПАУ. — Ред.) и частные или государственные нотариусы. Самостоятельно «нажать кнопку в смартфоне и зарегистрировать» владелец не может. Но выписку о праве собственности можно получить и онлайн, и на бумаге.

В Европе почти всюду ключевую роль играют нотариусы. Именно они проверяют документы, удостоверяют сделки и передают их в государственный реестр.

В разных странах как процесс регистрации, так и процедура получения выписок из реестров в отношении недвижимого имущества может существенно отличаться:

• в Германии записи ведут земельные отделы судов (Amtsgerichte) — доступ к этим реестрам возможен только для тех, кто докажет «законный интерес»;
• во Франции нотариус передает сделку в SPF или SPFE (службу при налоговой администрации), и именно эта запись делает право «публичным»;
• в Испании существуют два разных органа: Registro de la Propiedad (юридический реестр) и Catastro (картографическая служба);
• в Польше земельно-ипотечные книги (Księga wieczysta) ведут районные суды, в них отражается правовой статус недвижимости. Просмотреть данные можно бесплатно онлайн;
• в Чехии право собственности вносят в Кадастр недвижимости (Katastr недвижимости), он открыт для всех: информацию о собственности и обременениях можно проверить на сайте;
• в Эстонии действует электронный реестр (e-land Register), где заявления можно подать онлайн через систему электронного нотариата;
• в Дании еще более радикально: с 2009 года вся регистрация происходит только в электронном виде через систему Tinglysning.

В Германии система регистрации выглядит наиболее «судебной», если можно так сказать. Реестр ведут специальные земельные суды, и любая запись в нем считается неопровержимым доказательством права. Это означает, что если в реестре вы записаны как владелец — ваше право практически незыблемо. Доступ к информации здесь ограничен: чтобы получить выписку, нужно доказать законный интерес.

Польша придерживается другой модели. Там открыт электронный реестр, доступный каждому гражданину онлайн. Кто угодно может проверить, кто владелец участка или дома, а все операции проходят через судебные органы. Это делает систему одновременно прозрачной и достаточно бюрократической.

В Испании реестр ведут частные регистраторы, имеющие особый статус и работающие под контролем государства. Их записи считаются максимально защищенными для покупателя: если человек приобрел недвижимость «в доброй вере» (аналог украинского понятия «добросовестный приобретатель»), полагаясь на данные реестра, его права никто не может подвергнуть сомнению. Параллельно действует отдельный кадастр, в котором отображаются технические характеристики объектов.

Во Франции центральная роль принадлежит нотариусам. Именно они проверяют сделки, готовят документы и передают информацию в государственные службы, которые уже вносят записи в реестр. Система построена так, чтобы максимально снизить риски мошенничества, возлагая ключевую ответственность на нотариуса.

Дания стала пионером цифровизации в данной сфере. Там полностью действует электронный реестр, и все действия с недвижимостью можно оформить онлайн, без посещения офисов или нотариусов. Похожим путем идет Эстония, которая тоже сделала ставку на цифровые сервисы.

В Украине действует единый централизованный реестр по всей стране. В Евросоюзе тоже в каждом государстве — своя система. ЕС на наднациональном уровне только объединяет их в справочном режиме, но не вмешивается в регистрационные процедуры.

Записи в Украине вносят государственные регистраторы и частные нотариусы. В странах ЕС все зависит от национальной модели: в Германии и Польше реестрами занимаются суды, во Франции и Испании — нотариусы и специальные государственные службы.

Что касается доступности информации, в Украине выписку из реестра можно заказать онлайн через портал Минюста или «Дію». В Европе ситуация разная: в Польше и Чехии реестры открыты для бесплатного онлайн-просмотра, в то время как в Германии доступ строго ограничен и предоставляется только тем, кто докажет законный интерес.

Онлайн-процедуры в Украине пока что ограничиваются получением выписок, а сама регистрация требует участия нотариуса или государственного регистратора. В то же время, в Дании и Эстонии процесс уже полностью электронный — от предоставления документов до внесения записи.

И в Украине, и в большинстве стран ЕС земельный кадастр существует отдельно от реестра прав. К примеру, в Испании параллельно работают кадастр (с картами и техническими данными) и реестр прав, где фиксируется юридический статус.

Что касается гарантий: в Украине государство не берет на себя обязанность подтверждать «неоспоримый статус» собственности, оно только предоставляет инструменты для обжалования ошибочных записей. В некоторых странах ЕС, таких как Испания, сама запись в реестре имеет особую силу и защищает добросовестного приобретателя.

Обобщая, можно сказать, что в Украине есть современный единый электронный реестр и удобные онлайн-сервисы для проверки права собственности. Но сам процесс регистрации еще не стал полностью «цифровым»: все равно нужно идти к нотариусу или регистратору.

Европа же выглядит как пестрая мозаика. В Германии доступ ограничен, во Франции ключевую роль играет налоговая служба, в Польше и Чехии реестры почти открыты, а в Дании и Эстонии все давно переведено в Интернет.

Кроме того, очевидно, что в Европе данные, внесенные в реестр собственности, гораздо труднее сфальсифицировать и обжаловать. Это понятно, поскольку в большинстве этих стран право собственности считается священным и незыблемым вот уже сотни лет и является одним из основополагающих принципов самого существования государства.

Общее одно: в большинстве стран именно нотариус является главным посредником между гражданином и государственным реестром.