Перепланировка квартиры: за что могут оштрафовать

Многие владельцы квартир стремятся сделать свое жилье более удобным — объединить кухню с гостиной, расширить санузел или убрать лишние перегородки.

Однако не каждое вмешательство в планирование разрешено законом без специальных согласований. Игнорирование этих требований может обернуться штрафами, судебными разбирательствами и сложностями при продаже жилья.

Правила перепланировки и ответственность за нарушение четко закреплены в украинском законодательстве. Основными нормативными актами являются:

• Жилищный кодекс Украинской ССР 1983 года (да, он до сих пор действует, хоть и с изменениями. — Ред.) — определяет общие принципы переоборудования жилья и обязанность получения согласований на изменения планировки;
• Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» — базовый документ, регламентирующий порядок получения разрешительных документов и уведомлений о начале строительных работ, а также устанавливающий ответственность за самовольные действия;
• Постановление Кабмина № 406 от 07.06.2017 содержит перечень строительных работ, которые можно выполнять без получения разрешений, и процедуры упрощенного уведомления о начале работ;
• Государственные строительные нормы (ГСН) — устанавливают технические требования к перепланировкам, в частности относительно безопасности, инженерным системам и допустимым конструктивным изменениям;
• Кодекс Украины об административных правонарушениях (КУоАП), статья 96 — определяет штрафы и административную ответственность за нарушение строительных норм и правил.

Приведенный перечень не исчерпывающий, но именно эти документы формируют правовую основу, определяющую, какие работы можно выполнять без согласований, требующих специальных разрешений, и какую ответственность несет владелец в случае нарушений.

Не все ремонтные работы требуют разрешительных документов. Закон разрешает владельцам свободно изменять внутреннее пространство, если это не касается опорных конструкций и инженерных сетей дома.

Например, без согласования можно демонтировать или устанавливать неопорные перегородки, объединять ванную и туалет, совмещать кухню с гостиной в домах без газа, обустраивать или расширять внутренние дверные проемы, остеклить балкон или лоджию (если дом не является памятником архитектуры).

Так же не нужно получать разрешение на отделочные работы, утепление стен изнутри, установку шкафов, кладовых или перенос сантехники в пределах помещения.

Строгие требования касаются опорных стен. Их демонтаж или даже частичное повреждение без проектной документации и разрешений может создать угрозу не только вашей квартире, но и всему дому. Такие действия квалифицируются как самовольное строительство и наказываются согласно закону.

Таким образом, любое вмешательство в опорные стены, газовые сети или общедомовые конструкции требует проекта и официального согласования. Запрещается расширять санузел за счет жилых комнат, переносить радиаторы на балконы, демонтировать наружные опорные стены или подоконные блоки во время присоединения лоджий, нарушать вентиляционные каналы или перекрытия, а также самовольно пристраивать балконы или обустраивать подвалы в квартирах нижних этажей.

Если есть сомнения в законности запланированных работ, лучше проконсультироваться со специалистом или проверить перечень разрешенных и запрещенных действий в соответствующих нормативных документах. Это поможет избежать проблем в будущем.

За самовольную перепланировку владелец может получить штраф от 8500 до 10200 гривен. Если речь идет о работах, изменивших конструктивные элементы здания, инспекторы могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние.

В сложных случаях дело может даже дойти до принудительной продажи объекта или признания права собственности недействительным.

Яркий пример того, чем заканчивается самовольное переоборудование жилья, приводит портал «Судебная власть Украины»: владелец двухкомнатной квартиры в Хмельницком без разрешения переоборудовал ее под хостел — сделал три отдельные комнаты, в каждой комнате санузел, кухню, спальное место и обустроил инженерные сети.

Хмельницкий апелляционный суд обязал владельца квартиры за свой счет привести самовольно реконструированное жилье в первоначальное состояние согласно проектной документации и нормам ГСН, с демонтажем самовольно и незаконно обустроенных помещений, санузлов, кухонь и проведенных инженерных сетей.

Еще один важный момент — проблемы с дальнейшими операциями с жильем. Продать, подарить или оформить наследство на квартиру с несоответствием технического паспорта реальной планировке бывает сложно. Новый владелец может получить не только квартиру, но и все юридические риски.

Последнее подтверждается собственной практикой автора, некоторое время занимавшегося услугами в сфере купли-продажи недвижимости — и на его пути встретилась квартира с самовольно пристроенным балконом. Какова ее судьба сейчас — неизвестно, но на тот момент ее знали все риелторы города как объект, который невозможно продать, поскольку попытки узаконить пристройку были безуспешными.

Чаще всего инспекторы фиксируют следующие нарушения:

• снос опорных стен без проекта;
• перенос кухни в жилую комнату или санузла — в нежилую часть;
• присоединение лоджий и балконов к комнатам без утепления и согласования;
• демонтаж газовых плит и замена их на электрические без согласований;
• прокладывание коммуникаций через смежные квартиры.

На первый взгляд эти изменения могут казаться мелочами, но с точки зрения строительных норм они способны повлиять на безопасность и коммуникации всего дома.

Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАМ) неоднократно отмечала: любое вмешательство в опорные конструкции или инженерные системы многоквартирных домов требует проекта и согласования. В отдельных случаях может потребоваться уведомление о начале строительных работ или получение разрешения.

На официальном сайте ГИАМ размещены подробные разъяснения о том, какие перепланировки можно производить без согласования, а какие требуют разрешительных документов. В частности, если изменения не затрагивают опорные элементы и не предполагают вмешательства в общее имущество дома, их достаточно задокументировать в техпаспорте во время технической инвентаризации.

Кроме того, с 2024 года ряд услуг, связанных с перепланировкой, можно оформить через приложение и портал «Дія». Там доступна подача уведомлений о начале строительных работ для категорий СС1 (небольшие объекты), получение разрешительных документов, а также проверка статуса поданных заявлений. Это значительно упрощает процесс и уменьшает потребность в личных визитах в госучреждения.

ГИАМ также обращает внимание, что незаконные работы могут быть выявлены в ходе плановых или внеплановых проверок. Если изменения повлияли на безопасность, инспекция может инициировать судебное разбирательство и потребовать приведения помещения в прежнее состояние.

Самый надежный способ избежать штрафов и судебных разбирательств — правильно подготовиться к ремонту. Перед началом работ следует:

• проконсультироваться с проектировщиками или юристами о необходимости разрешений;
• получить технические условия и заказать проект, если предусмотрены конструктивные изменения;
• подать уведомление или получить разрешение через «Дія» или ЦПАУ;
• после завершения работ провести техническую инвентаризацию и обновить техпаспорт.

Оформление перепланировки законным методом традиционно занимает несколько больше времени, но снимает большая часть рисков в будущем. Это особенно важно, если вы планируете продавать квартиру или использовать ее в качестве залога.