В каких странах украинцы чаще всего покупают недвижимость

Рынок украинской недвижимости претерпевает значительные изменения из-за военных действий, экономической нестабильности и общей неопределенности. Поэтому многие граждане ищут возможности для сохранения и приумножения имеющегося капитала за рубежом.

В других странах это приводит к значительному росту спроса на недвижимость. И речь не только о жилье… Коммерческая недвижимость также популярна и, как следствие, регулярно рассматривается украинцами как способ обеспечить свое будущее, диверсифицировать инвестиции и позаботиться о безопасности для себя и близких.

Мы решили выяснить:

• где же спрос самый высокий? Почему?
• каковы перспективы развития на этом рынке?
• какие мотивы у покупателей?
• изменилась ли за время войны и как география спроса?
• изменился ли «портрет» клиентов из Украины (доход, возраст, семейное положение)? А главное, что стоит всем, кто только начинает задумываться о таких перспективах, учитывать при выборе и подготовке.

Чтобы подробнее погрузиться в эту тему, Finance.ua пообщался с генеральным директором и СЕО компании Alegria Яном Вайнрухом, а также представителем компании Deniz Estate.

Первый вывод, который мы сделали в общении с экспертами, заключается в том, что определенности у украинцев в плане выбора страны нет. Ориентиры очень разные.

Ян Вайнрух, гендиректор и СЕО компании «Alegria», среди самых популярных направлений отметил:

1. Испанию.
2. Индонезию (Бали).
3. Танзанию (Занзибар).
4. Турцию.

У компании Deniz Estate даны другие. Здесь среди ключевых направлений называют Португалию, Испанию, Германию и Польшу.

А вот цель покупки практически во всех случаях похожая. Украинцев интересуют климат, условия, уровень жизни и арендный потенциал. Очень хотят они прибыльности, валютной стабильности и выгодной налоговой политике.

На выбор страны влияют следующие ключевые факторы:

1. Экономические: прибыльность, стабильность валюты, выгодная налоговая политика, возможность выгодного пассивного дохода.
2. Юридические: прозрачность оформления права собственности на недвижимость для иностранцев, упрощенность процедуры заключения сделки, минимальные или же вообще отсутствуют ограничения.
3. Культурные и географические: близость к родной стране, транспортное сообщение с ней, культурное и языковое родство, уровень инфраструктуры.

У каждого перечисленное «компонуется» по-разному: зависит и от потребностей, и от приоритетов. Но безоговорочное большинство тех, кто покидает Украину и подыскивает себе недвижимость в других точках мира, делает это именно из-за опасности и непредсказуемости, которые господствуют в родных городах.

До 2014 года ключевая часть украинских инвестиций в недвижимость была сосредоточена в родной стране. Если конкретнее, то в ее крупных городах: Киев, Львов, Одесса и Днепр. За границей, конечно, тоже покупали, но не столь активно.

Как правило, покупки делали для отдыха в курортных регионах Болгарии, Италии или Испании.

С 2014 года с началом военных действий на востоке Украины и аннексии Крыма произошли значительные изменения и в направлениях инвестиций, и в соответствующей мотивации.

Украинцы стали более серьезно относиться к возможностям приобретения зарубежной недвижимости, рассматривать такое имущество не просто как вариант для отдыха, но и как способ создания «запасного аэродрома», сбережения имеющегося капитала.

Полномасштабная война, которая идет до сих пор, стала в этом смысле поворотным моментом.

С ее началом значительная часть граждан активизировали поиски недвижимости за пределами родной страны, стали выбирать более безопасные условия для себя и своих семей. Это привело к стремительному росту спроса на недвижимость в Польше, Турции, Португалии и других странах.

Изменения также сопровождались расширением спектра целей покупки: от личного проживания и отдыха до отдельных инвестиционных проектов.

По данным экспертов, примерно с сентября 2022 года спрос стал смещаться в сторону стран ЕС/Шенгена. Возрос интерес к городам с хорошей медициной, школами и удобными перелетами.

Очень привлекает украинцев, выбирающих недвижимость за рубежом, мягкий климат, безопасность жизни, приятные цены, а еще повышенный потенциал от передачи в аренду.

Кто-то планирует находиться за рубежом определенное время. Недвижимость, которую выбирает для проживания, рассматривает именно с точки зрения временности как «запасной аэродром». Кто-то планирует на постоянной основе поселить за рубежом своих детей и пожилых родителей, а себе оставляет возможность жить на две страны.

Одна из самых популярных стратегий — приобретение жилья для передачи в аренду. Многие в первую очередь заботятся о капитале. Поэтому так популярны инвестиции в недвижимость именно для дальнейшей аренды.

Мотивы ясны. Если есть достаточная сумма денег, если ее необходимо уберечь от инфляции, приобретение зарубежной недвижимости — отличный вариант. В этом плане высокий спрос на предложения Коста-Бланки или Коста-дель-Соль.

Но доходность разная. Зависит она и от локации, и от формата.

Например, долгосрочный вариант аренды предоставляет обычно около 3−5% годовых, а краткосрочный (туристический) — до 5−8% годовых.

Конечно, следует учитывать и сезонность, и расходы по управлению, и налоги. Все это отражается на конечном показателе доходности.

За последние 2−3 года в плане приобретения зарубежной недвижимости украинцами произошли существенные изменения. Заметно возросла доля семейных покупателей в возрасте 30−50 лет, для которых в приоритете не только безопасность, но и наличие вблизи детсадов или школ. Но и клиентов в возрасте от 50 лет у агентств недвижимости тоже достаточно.

Неверно утверждать, что уезжают только «богачи». Многие заказчики агентств недвижимости относятся к среднему сегменту. В плане профессионального направления это либо предприниматели, либо IT-специалисты. Есть и другие. Но представителей указанных категорий больше всего.

Для оформления сделки требуется базовый пакет документов:

• паспорт;
• NIE (идентификационный номер иностранца);
• документы, подтверждающие источник средств (выписки, налоговые декларации, договоры).

Иногда могут запросить апостилированные справки и присяжные переводы на иностранный язык. Если планируется оформление ипотеки, следует позаботиться о подтверждении дохода за 1−3 года.

Ограничений, по крайней мере, прямых, для нерезидентов нет. К украинцам отношение вполне нормальное. В этом плане сложностей практически не возникает.

Физическое или фактическое присутствие покупателя совершенно не обязательно. Обычно процесс заключения сделки происходит в следующей последовательности:

1. Проводится резервирование (депозит).
2. Заключается предварительный договор.
3. Проверяется объект.
4. Подписывается окончательная сделка у нотариуса.
5. Регистрируется право собственности.

Делать все можно самостоятельно, можно через представителя по доверенности.

Типичные проблемы для украинцев (как и для представителей других наций, в принципе, тоже. — Ред.) следующие:

• сложности с проведением валютных операций и подтверждением официального происхождения денег;
• задержки с получением NIE, с назначением нотариальных дат;
• плохое понимание правил и смысла сообществ владельцев;
• непредвиденные расходы на ремонт и обслуживание.

Конечно, препятствуют также многочисленные бюрократические формальности и языковой барьер. Так что легче, все-таки обращаться в агентства, но не спешить с выбором, изучать рекомендации, репутацию и т. д.

Налоги и комиссии. Услуги специалистов и многое другое следует платить отдельно от стоимости выбранной недвижимости.

В каждой стране ставка отличается. К примеру, в Испании, по данным компании «Alegria», только «ориентировочные дополнительные расходы составляют 10−13% от цены на вторичном рынке и 12−14% для новостройки. Включают эти суммы налог на передачу (ITP) или НДС + гербовый сбор для новостроек, нотариальные и регистрационные сборы, оплату юриста/агента/гестора, оценку недвижимости (для ипотеки), возможные банковские комиссии и расходы по переводу средств. Точные ставки зависят от региона и типа сделки». И в каждой стране по-разному.

Многие страны с целью привлечения инвесторов предлагают получить гражданство покупателям земли и недвижимости. Конечно, у каждой свои требования. Но само приобретение является просто поводом для оформления. Одного его недостаточно.

• Испания;
• Германия;
• Польша;
• Чехия;
• Финляндия;
• Португалия и все другие страны, в которых украинцы покупают недвижимость, имеют конкретные требования для получения гражданства и вида на жительство.

Есть много отличий, которые видоизменяются регулярно. Это все следует узнавать уже накануне оформления сделки.

По данным специалистов со стороны украинцев, интерес на зарубежную недвижимость ожидается стабильный. Никаких «скачков» не должно быть. Больше всего внимания сейчас и, скорее всего, будет в ближайшие годы к квартирам, готовым к заселению.

Если экономическая ситуация стабилизируется, условия ипотечного кредитования могут быть улучшены.