Купить квартиру на вторичке: особенности поиска жилья

Есть варианты в 5- и 9-этажках советского времени с сомнительным состоянием коммуникаций. Но в любом случае дома точно подключены ко всем сетям и имеют разрешения на существование.

Итак, каковы особенности поиска жилья на вторрынке, на что ориентироваться, чтобы купить квартиру своей мечты? Finance.ua поможет.

Уделите время тому, чтобы продумать, что для вас является приоритетным в жилье уже сегодня и на ближайшее будущее: 

• этажность;
• вид из окон: на парк или человеко-муравейник, индустриальную зону или вид на город;
• сколько пространства вам нужно для себя;
• сколько комнат нужно вашей семье после покупки и в будущем (планируете ли родить ребенка или поселить с собой престарелых родителей и т. п);
• как планируете зонировать пространство (рабочий кабинет, место для гардероба, балкон для отдыха, функциональная кухня, гостиная для гостей, отдельный угол для домашних животных прочее);
• важно ли наличие мебели и техники;
• планируете ли менять дизайн квартиры сразу;
• желаемые соседи.

Отдельно уделите внимание тому, сколько у вас есть свободного времени на общение с продавцами и просмотры.

Так вы шлифуете свой запрос относительно квартиры, и это станет перечнем вопросов, которые вы будете озвучивать владельцу жилья или риелтору. 

Оставляйте себе место для маневров, ведь во время поисков попадаются такие варианты, которые совсем не соответствуют запросу, но метят в самое сердце. И в таких случаях квартира мечты кардинально отличается от сложившихся параметров поиска. 

Определитесь с районом, где вам было бы максимально удобно жить: в городе или возле города, в какой удаленности от центра. Обращайте внимание на инфраструктуру.

Так вы поймете, сколько времени нужно тратить на дорогу до работы, учебных заведений, супермаркетов, клиник, зеленых зон для прогулок и занятий спортом, развлекательных комплексов и заведений питания. 

При наличии машины укажите, есть ли рядом стоянка, насколько велик трафик утром и вечером, каковы особенности общественного транспорта. 

Определитесь с тем, сколько вы готовы потратить на покупку жилья и какая сумма станет для вас приемлемой, если найдете квартиру с лучшими условиями, но более дорогую.

Обратите внимание, что на рынке разница между однокомнатными и двухкомнатными вариантами может быть очень незначительной. А иногда по цене трех комнат вы сможете купить отдельный дом. Поэтому не ограничивайте себя сразу и внимательно изучайте имеющиеся предложения. 

Придумайте план на тот случай, если не сможете найти вариант на свой бюджет. Так вы четко поймете, сколько готовы дополнительно вложить в покупку жилья, готовы ли к ипотеке или занять у родственников/друзей, изменить запрос района расположения, площади и этажности, инфраструктуры.

Заранее посчитайте, когда вы сможете вернуть определенную сумму вместе с процентами.

В бюджет закладывайте непосредственно стоимость квартиры, комиссию риелтору, если вы планируете нанимать специалиста по недвижимости, и налоги. Укажите себе, что вы платите процент только своему агенту, а не агенту владельца. 

Вам также необходимы дополнительные «бойцы» – это юрист и нотариус, и при необходимости ипотечный брокер. Они проверяют информацию о правах собственности и судебных решениях, имеющихся у объекта покупки, корректно и грамотно составляют предварительный и окончательный договоры на покупку, проверяют весь пакет документов, вносят в государственный реестр вещных прав на недвижимость и защищают ваши интересы от мошенников.

Если вы предложили юриста и нотариуса, то стоимость их услуг оплачиваете полностью вы.

Если вы приняли предложение о наемных специалистах от продавца, стоимость услуг распределяется 50:50. 

Покупатель платит полную стоимость налога в Пенсионный фонд в размере одного процента от финальной суммы сделки. 

Среди расходов на покупку есть и уплата государственной пошлины (1% от стоимости квартиры). Среди экспертов рынка недвижимости нет единого мнения относительно того, на плечи покупателя или продавца ложится этот налог.

Ввиду того, что этот момент прописан в законодательстве не очень четко, обычно эта выплата касается покупателя (как лицу, которому больше надо), но вы можете договориться с продавцом о другом. 

Специализированные ресурсы имеют полезный функционал. Например, много фильтров для поиска и удобную карту квартир по областям и районам города.

В то же время эти ресурсы часто предлагают жилье практически только от риелторов, среди которых часто встречаются мошенники, а заявленные суммы обычно превышают приемлемый финансовый лимит покупателя. 

Поэтому параллельно уделяйте внимание и тем ресурсам, которые вроде бы не очень подходят для продажи недвижимости — платформы досок объявлений и социальные сети.

Именно здесь вы можете найти предложения от владельцев. Некоторые современные доски объявлений предлагают качественную модерацию информации, которая отсеивает ложные предложения, а также дают прямые контакты владельцев квартир и публикуют рейтинги специалистов по продаже недвижимости, которые получили реальные рекомендации от покупателей.

Конечно, доски объявлений имеют меньшее количество предложений, но они берегут ваше время на собственную фильтрацию.

Если вы ищете жилье самостоятельно, то есть смысл использовать функции специализированных сайтов и проверять на досках объявлений цену и контакты продавцов в заинтересовавших вас предложениях. 

На рынке много непрофессиональных/непорядочных агентов, которые с помощью фейковых объявлений ищут клиентов, поддерживают завышенные цены на рынке, чтобы получить больший процент от продажи. Они публикуют объявления-дубли, где фото не совпадает с описанием, снимки кочуют из одного текста о продаже в другой, выставляют фото жилья, которое уже продали/или не существует, уверяя, что «сегодня забронировал другой покупатель, но для вас есть «прекрасный вариант». 

Цена в их объявлении может отличаться от реальной на несколько тысяч долларов. Вследствие этого риелторы создают видимость торга с собственником.

Такие агенты рассчитывают на неопытных покупателей, не имеющих реального влияния на продавцов.

К тому же обычно среди условий сотрудничества с этими «специалистами» по продажам есть большой процент комиссии или подписка (от 10% до 50%), бесплатные договоры, которые по сути не защищают интересы покупателей. 

Хотя часть негативных отзывов о работе с риелторами оправдана, но большинство покупателей даже не знает, чем именно занимается такой специалист и в чем он может помочь. Его задача – найти для вас самое выгодное предложение на рынке и быть вашим партнером-представителем, который защищает именно ваши интересы, а не собственные. 

Риелторы не имеют скрытых квартир «в рукаве», работают только с теми предложениями, имеющимися на рынке.

У них есть доступ к специализированным группам анонимных данных касательно продаж, знают реальные цены на разные типы жилья, отфильтровывают фальшивые объявления, помогают покупателю принять верное решение по конкретным предложениям. 

Агенты также ведут переговоры с собственником жилья и его представителем-риелтором, проверяют данные о собственности недвижимости.

Работайте с теми, кто имеет рекомендации, и вызывает личное доверие, корректно интересуется вашим бюджетом на сделку, вашими потребностями в жилье на сегодня и завтра. Обычно, оплата работы агента составляет 1-10% от финальной стоимости жилья. 

Порядочные специалисты заинтересованы в подписании договора сотрудничества, перед этим обязательно проговаривают свои обязанности, периодичность и наполнения отчетов (первый запрос, количество обработанных объектов, данные по каждому из них и т.д.), размер и сроки выплаты комиссии, чтобы ваши ожидания совпадали с реальностью. 

Часть владельцев и риелторов нанимают профессиональных фотографов, и часто реальное состояние квартиры не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей.

Поэтому сразу спрашивайте, соответствует ли объявление реальности.

Те, которые не имеют скрытых намерений, честно говорят, что в квартире совпадает с описанием, что нужно «увидеть вживую» и оценить воочию.

Обращайте внимание на то, сколько квартира «висит» в сети. Обычно на продажу/покупку предложению необходимо 2-3 месяца.

Если вы регулярно видите одно и то же объявление в течение более длительного времени, это означает, что либо владелец выставил объект с завышенной ценой, не понимает его реальной цены, предлагает эксклюзивный вариант, который не всем подходит. Или в квартире есть нюансы, с которыми покупателям не хочется иметь дело.

Даже если вы работаете с риелтором, вам нужно знать, что перед заключением сделки стоит проверить информацию о владельце и жилье в официальных источниках.

Такими ресурсами являются Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и Единый реестр должников. Без такой проверки могут появиться нюансы, которые повлияют на время и бюджет сделки.

Обычно продавцы идут на контакт и делятся собственными данными, чтобы вы могли узнать:

• количество владельцев;
• площадь жилья, которой владеет каждый;
• право собственности и основание получения права собственности;
• судебные решения, причины их появления;
• наличие «мертвых душ", то есть умерших владельцев, которых не сняли с регистрации жилья;
• наличие прописанных малолетних детей;
• наличие долгов и их размер;
• является ли квартира залогом в банке.

Любой из этих нюансов может усложнить процесс покупки квартиры. Так, например, один из собственников может не дать согласие на продажу и переговоры с ним затянутся на месяцы.

Квартиры часто разлетаются как горячие пирожки. Поэтому если вы работаете с риелтором, вам нужно постоянно быть на связи с ним, оперативно отвечать на его вопросы и реагировать на сообщения/звонки, посещать квартиры.

Если вы ищете жилье самостоятельно, следует сразу звонить владельцам или их представителям и задать интересующие вас вопросы. Это экономит ваше время и ускоряет поиски. 

В случае, когда вам неудобно звонить незнакомому человеку, то будьте на связи в мессенджерах на платформах, где нашли объявление.

Будьте готовы быстро принять решение. Интересные и комфортные предложения часто имеют нескольких реальных претендентов-покупателей.

В таких ситуациях играет роль, кто первый предложит внести задаток, кто корректнее ведет переговоры и как борется за цену, как предлагает распределить оплату налогов и услуг дополнительно нанятых специалистов.