Как выбрать квартиру для инвестиции

В обоих случаях, от правильного выбора объекта зависит дальнейшая судьба вложенных средств и времени. Поэтому Finance.ua разбирался, как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы не потерять свои деньги. И выбрать такой объект, который будет только расти в цене. 

Главное – четко определить для себя, с какой целью приобретается та или иная квартира и на какой срок есть возможность вложить деньги.

В большинстве случаев это инвестиция с целью:

• сохранения капитала;
• получения дохода при перепродаже;
• получения дохода от последующей сдачи в аренду.

Все зависит от инвестора и его характера, возраста, обеспеченности, опыта. Задайте себе вопрос: вы желаете сохранить деньги или приумножить?

Рассмотрим ситуацию, когда у человека уже есть собственное жилье с ремонтом и он решил инвестировать свои, не последние, накопления, чтобы они не уменьшались из-за инфляции и колебания курса валют.

Если инвестор решил попробовать себя в роли лендлорда, то еще до инвестиции или покупки квартиры необходимо определиться с портретом своего арендатора. Какие могут быть вопросы к себе:

• планируете сдавать в аренду посуточно или долгосрочно, или же сезонно;
• квартиру под какой уровень цен на аренду вы выберете – для топ-менеджеров или для молодых людей в начале карьеры;
• снимать квартиру будет один человек или несколько, если больше – это будет семья или незнакомые между собой люди, например, это могут быть студенты, которые будут снимать покомнатно вашу квартиру;
• или если это будет семейная пара за 30-то, то готовы ли вы, чтобы они были с детьми или с животными;
• будете ли вы сдавать квартиру в аренду иностранцам.

После определения желаемых для себя потенциальных арендаторов вам будет легче найти локацию, где вы будете рассматривать покупку квартиры.

🏡 Местоположение квартиры играет значительную роль. Не стоит ориентироваться лишь на стоимость и привлекательные скидки. Если квартира в месте с плохо развитой инфраструктурой и за 7 остановок маршрутки до ближайшей станции метро, ее будет сложно продать или найти арендаторов.

Доходность будет отличаться от этапа строительства, на котором вы будете инвестировать, или же выберете готовую квартиру, и ваши расходы составят только ремонт и техника с мебелью.

Период, на который вы готовы вложить деньги, может быть как:

• краткосрочное вложение средств в первичную недвижимость, которую скоро введут в эксплуатацию, или в готовую квартиру на вторичном рынке;
• долгосрочное – инвестирование в «квадраты» на начальном этапе строительства с целью перепродажи в будущем или сдачи в аренду.

Квартира в старом жилом фонде подойдет, чтобы сразу сдавать ее в аренду после подготовки или ремонта. Запланируйте сразу от $50 на каждом квадратном метре квартиры на косметический ремонт.

Для перепродажи с целью получить прибыль такой вариант вряд ли подойдет, потому что если это совсем старый фонд, может возникнуть необходимость капитального ремонта, тогда размер расходов на такое жилье существенно увеличится, а стоимость квартиры может уменьшаться со временем.

Окупаемость такой квартиры под аренду занимает в среднем 10-12 лет, доходность от аренды составит около 5%.

💰 Стоимость квартиры может быть одинаковой с квартирами «на котловане», которые будут строить 2-3 года.

Новая квартира в новостройке стоит дороже всех вариантов, также будут дополнительные расходы на ремонт, мебель, технику. Можно заказать ремонт от застройщика, однако не следует рассчитывать на идеальное качество. Также есть большая вероятность, что придется переделывать.

Покупателям стоит учесть, что на ремонт, мебель и технику в самом бюджетном варианте надо заложить от $300 м2.

Поэтому, например, если вы купили 1-комнатную квартиру в состоянии после строителей (штукатурка и стяжка) за $50 тыс., площадью 40 м2, то на доведение до жилого состояния вам будет дополнительно нужно еще $12 тыс.

Для более быстрого расчета просто запомните, что на оптимальный ремонт дополнительно нужно иметь 30% от стоимости квартиры. Это без учета мебели и техники.

Первичная недвижимость привлекательна тем, что можно установить счетчики и экономить на коммунальных. А если квартира в перспективном ЖК с удачным местом и собственной инфраструктурой – это удачная инвестиция как для аренды, так и для перепродажи через 3-5 лет после сдачи в аренду. Квартира с такими характеристиками будет только дорожать.

Срок окупаемости новой квартиры может быть разным, зависит от действий инвестора – от 5 до 9 лет, а доходность от аренды – 5-8% годовых (иногда до 11-12% в центре города).
Плюсом такой инвестиции являются меньшие риски, чем при покупке квартиры на котловане и ожидание готовности.

К минусам можно отнести то, что из-за коронавируса аренда подешевела, многие арендаторы не работали во время локдауна, не имели возможности платить за жилье и вернулись в свои города.

Посуточная аренда тогда вообще утратила свою актуальность. Однако с конца 2020 года спрос на квартиры в аренду постепенно возвращается на докарантинный уровень – украинцы адаптируются к новым условиям жизни.

Поэтому аренда актуальна для тех инвесторов, которые стремятся сохранить свои деньги и понимают, что получат хоть небольшой, но стабильный доход. Арендодатель должен быстро реагировать на изменения рынка, тогда квартира не будет простаивать.

Увидеть и сравнить цены на аренду в столице с 2017 по 2020 годы вы можете в статье: Что будет с ценами на аренду жилья в Киеве.

Квартира «на котловане» может принести от 15% до 30% прибыли: ее можно сдавать в аренду после ввода в эксплуатацию или дороже перепродать до получения права собственности и инвестировать в следующую квартиру.

Срок окупаемости может быть от 2 до 5 лет, в зависимости от скорости строительства, условий приобретения, характеристик квартиры и этапа, на котором произойдет перепродажа квартиры. Чем дешевле вам удастся приобрести недвижимость – тем более высокий доход возможно получить.

Например, если вложить «в котлован» и успеть переуступить право собственности прямо перед введением дома в эксплуатацию, то налоги платить не придется, а это 7,5% от оценочной стоимости квартиры.

Учтите, что за переуступку придется платить еще комиссию застройщику – от $400-$800. Важно хорошо разобраться с разделами договора, где говорится об условиях по переуступке прав на квартиру, есть ли штрафы для инвестора, узнать, какую комиссию хочет себе застройщик при такой операции.

Сумма может варьироваться, потому что условия на переуступку индивидуальны у каждой компании, у некоторых вообще нет такой опции.

К минусам инвестирования в начале возведения дома можно отнести риск нарваться на долгострой и необходимость детального анализа документов продавца квартиры.

Все больше застройщиков устанавливают более высокие цены в начале продаж, которые умеренно растут до окончания строительства – таким образом они избегают инвесторов-спекулянтов, которые составляют им своеобразную конкуренцию при продажах.

На этапе выбора объекта для инвестиции стоит поинтересоваться относительно поэтапной оплаты квартиры, ведь оплатив квартиру полностью, вы теряете возможность инвестировать некоторую часть средств во что-то другое.

Обычно застройщики предлагают различные условия финансирования строительства, пользуйтесь самыми выгодными для вас.

• Иногда предоставляется дополнительный дисконт при полной оплате, делают скидки также в зависимости от планирования, видовых характеристик.
• Рассрочка с первым взносом, условия могут быть даже со взносом от 10% стоимости квартиры. При покупке квартиры в рассрочку вам самим придется проводить финансовую и юридическую проверку сделки, ведь есть разные нюансы, которые подробно прописаны в договоре: повышение стоимости квартиры, зависимость стоимости от колебания курсов валют и так далее.
• Кредит или ипотека.

При инвестировании на старте строительства стоит очень внимательно почитать документы на будущую квартиру и проверить компании застройщика, которые обещают достроить выбранный дом.

Это прежде всего ваша безопасность, потому что, инвестируя в строительство на начальном этапе, вы разделяете риск с застройщиком и ожидаете, что строительство будет завершенным. Понятно, что не каждый самостоятельно разберется в том, что написано в документах. Поэтому лучше обратиться к юристу, который специализируется на купле-продаже недвижимости и имеет постоянную практику.

В любом случае, самостоятельно или с юристом, важно проверить надежность проекта: кто застройщик, что с документами.

Обратите внимание на уровень цен в том районе, где выбираете квартиру. Если цена слишком привлекательная и ниже среднерыночной или же минимальная – нужно тщательнее проверять застройщика.

Воспользуйтесь официальными данными: ежеквартально Минрегион публикует отчеты с минимальной ценой на «квадраты» жилья в Украине.

По последним данным министерства за май 2021, минимальная стоимость составляет 14 021 грн/м2 в пригороде Киева и 16 408 грн м2 в Киеве.

При покупке недвижимости больше расходов несет покупатель. Однако и у продавца достаточно дополнительных затрат.

Налоги при продаже недвижимости:

• 1,5% военный сбор (ВЗ),
• 5% налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Вместе налоги при продаже квартиры у украинцев составят 6,5%, у продавцов-нерезидентов – 19,5%.

Однако, на практике, добавляются еще 2% – и вместе все эти налоги обычно ложатся на плечи покупателя: услуги нотариуса стоят не меньше ставок государственной пошлины (1%) и покупатель платит еще 1% в Пенсионный Фонд, правда этот процент есть возможность вернуть.

Есть варианты, когда нотариус от застройщика, поэтому в основном расходы на услуги нотариуса идут на удостоверение договора задатка и основного договора. У каждого нотариуса свой прайс, поэтому примерно предусмотрите 6 тыс. грн на это.

Лучше не пренебрегать нотариальным оформлением документов, ведь они имеют юридическую силу и могут понадобиться, как доказательства в случае возникновения судебных споров.

Однако, налог на недвижимость уплачивается не всегда. Не платят налоги при продаже недвижимости продавцы вторички, которые владеют недвижимым имуществом более 3 лет и в текущем году не продавали квартиру или другое недвижимое имущество.

Кроме того, налоги на недвижимость не уплачиваются, если недвижимость перешла по наследству.

Не все украинцы сдают свои квартиры официально. Однако, если арендодатель решил сдавать квартиру официально, то стоит разобраться, как декларировать сдачу недвижимости в аренду и рассчитать дополнительные расходы на налоги и поставить напоминание в календаре до 1 мая каждого года.

По данным канала Податки Інкогніто, все владельцы имущества, которые сдают его в аренду, являются ответственными за начисление и уплату налогов в бюджет. Платить нужно 19,5%: 18% НДФЛ и 1,5% ВС. Причем, если вы имеете желание заверить договор аренды нотариально, имейте в виду, что о договоре аренды, который заверялся нотариально, становится известно органу ГНС по месту регистрации налогового агента.

Страхование имущества

Застраховать квартиру от порчи арендаторами и форс-мажоров удобно, как дополнительный шаг для арендатора после заключения детального договора аренды и акта приема-передачи имущества.

Выбирайте: Каталог страховых компаний Украины

Страховые компании, как правило, разрабатывают пакетные программы для страхования квартиры:

• жилое недвижимое имущество – сама квартира;
• внутренняя отделка: покрытие потолка, стен, пола, включая теплый пол, штукатурку и цементную стяжку, двери (внутренние) и др.;
• движимое домашнее имущество: мебель и предметы интерьера, а также бытовая и электронная техника.

Внимательно читайте договор страхования, особенно список исключений, нестраховых случаев, как будет происходить компенсация в случае наступления страхового случая.

Локдауны очень сильно ударили по бизнесу, в частности, строительному. Не все застройщики справляются – есть задержки строительства и еще меньше гарантий для инвесторов. Поэтому высокорисковые инвестиции на котловане хоть и дают шанс заработать больше, уступают место менее доходным, однако реальным и готовым квартирам.

Перепродажа вторички: если речь идет о старом жилом фонде, то такие квартиры постепенно теряют в цене, перепродать их дороже будет сложно. Вторичная недвижимость в новостройках до 10 лет интереснее как объект инвестирования, но и стоимость жилья обычно высокая. А квартиры в домах старшего возраста могут выиграть только из-за сочетания удачной локации и стоимости.

Для перепродажи или аренды лучше выбирать небольшие по площади квартиры. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Оптимальная площадь квартир для инвестиции:

• в однокомнатных площадь должна быть в диапазоне от 30 до 45 м2,
• двухкомнатных – от 50 до 70 м2,
• трехкомнатных – от 70-90 м2, однако с точки зрения инвестиции это не очень ликвидный вариант.

Время, за которое продается ликвидная квартира по рыночной цене:

• однокомнатная продается от недели до 3 недель;
• двухкомнатная по реальной цене – 2 недели – 1,5 мес.;
• трехкомнатная, если не продается за 3-6 мес., то будет ждать своего покупателя с постепенным снижением стоимости.

Чем больше площадь квартиры, нестандартная планировка, существенная удаленность от метро, завышенная стоимость за дорогой ремонт – тем меньше покупателей и шансов продать такую недвижимость.

Чтобы сдавать квартиру в аренду, обычно покупают квартиры в домах класса комфорт, стоимость которых стартует от 35 тыс. грн/м2, и бизнес – от 55 тыс. грн/м2. Квартиры эконом- и премиум (люкс)- класса в большинстве случаев выбирают как жилье для себя. Стоимость «квадрата» в столице в эконом-классе в среднем от 25 тыс. грн/м2, в премиум-классе – от 75 тыс. грн/м2 и выше.

Арендаторы квартир в бизнес-классе выбирают официальные договорные отношения с арендодателем, для них важно место расположения, сервис на высоком уровне, небольшое количество соседей и закрытая территория.

Например, стоимость однокомнатной квартиры на рынке варьируется в пределах $40-80 тыс., именно на такие предложения наибольший спрос. Планируйте свой бюджет, исходя из покупательной способности ваших потенциальных покупателей, ведь чем дороже будет квартира в своем сегменте, тем дольше вы будете ее продавать.

Если вы выбираете квартиру для дальнейшей сдачи, внимательно просчитайте доходность такой инвестиции. Ваши планы могут существенно измениться, исходя из расчетов на те предложения квартир, которые есть в наличии на рынке. От общего количества недвижимости, выставленной на продажу, лишь 20% является ликвидной и пригодной для инвестиций.

Полезный калькулятор для расчета доходности: за сколько лет окупается инвестиция в жилую недвижимость в Украине.