Изменения на рынке земли: почему это важно

Еще с 1992-го, когда был введен мораторий на продажу сельскохозяйственной земли в Украине, мы все неоднократно слышали, что открывать рынок, как это на тот момент уже сделали в Венгрии и Чехии, нельзя, ведь это все сговор, чтобы лишить украинцев самого дорогого, что у них есть.

Но вместо того, чтобы распродавать землю, украинцы начали ее активно покупать.

С 1 июля 2021 года, когда открылся рынок сельскохозяйственной земли в Украине для физических лиц, и по сей день, согласно данным Госгеокадастра, было заключено более 253 тыс. сделок отчуждения земельных участков.

И вот, наконец, рынок заработал для юридических лиц. Что происходит на рынке сельскохозяйственной земли сегодня, и остается ли до сих пор земля желаемым активом в портфеле отечественного инвестора? На эти вопросы Finance.ua искал ответ вместе с экспертами.

Напомним, рынок земли в Украине заработал 1 июля 2021 года. Впрочем, его работа прекратилась с полномасштабным вторжением россии 24 февраля 2022-го. Перезапуск рынка произошел только в июне вместе с возобновлением работы реестров.

До 31 декабря 2023 покупать землю могли исключительно физические лица – граждане Украины с лимитом 100 га на одного человека.

С 1 января 2024-го такое право получили также и отечественные юридические лица. Лимит собственности вырос до 10 тыс. га. По официальной статистике сегодня ни одно лицо – ни физическое, ни юридическое – не удерживает в одних руках такой объем земли.

Продажа земель государственной и коммунальной собственности, а также продажа земель иностранным гражданам под запретом. Этот вопрос должен быть урегулирован только после соответствующего всеукраинского референдума, который, очевидно, невозможно провести во время войны.

Также важно подчеркнуть, что расчеты за землю происходят исключительно в безналичной форме. А это в свою очередь предполагает должное подтверждение источника происхождения средств.

Несмотря на ожидания, юридические лица пока фактически не повлияли на рынок. По словам министра аграрной политики и продовольствия Украины Николая Сольского, физические лица сейчас покупают земли больше, чем юрлица. Однако в дальнейшем количество бизнес-покупателей должно расти.

У такого достаточно слабого старта рынка земли для юрлиц есть вполне объективные причины. Дело в самом законе – конечными бенефициарами юридических лиц, желающих приобрести сельскохозяйственную землю, должны быть граждане Украины.

«Нотариусы должны наработать механизм оформления сделок с юридическими лицами, сделать ряд проверок, в частности, происхождение средств, действительно ли владелец юрлица имеет украинское гражданство, потому что бывают достаточно сложные структуры компаний, где владельцами могут быть еще несколько физических или юридических лиц», – пояснил Finance.ua генеральный директор компании Доброзем Роман Барало.

Генеральный директор Доброзем Роман Барало

Соглашается с коллегой и соучредитель и COO «Твоє Коло» Денис Гончар.

«До середины января нотариат в большинстве своем находился в отпусках, что физически уменьшало возможности проведения сделок. Далее, процедура проверки владельцев юридических лиц значительно сложнее, чем это было с физическими лицами, и при отсутствии наработанной практики у нотариусов остается много вопросов, которые еще нуждаются в дополнительных разъяснениях», – отметил он в комментарии Finance.ua.

Денис Гончар напомнил, как все происходило во время первого этапа открытия рынка земли:

«Официально он открылся с 1 июля 2021 года, а первые нормальные сделки мы увидели только в сентябре-октябре. То есть первые несколько месяцев нотариат разбирался, как с этим работать. Сейчас ситуация аналогичная. Если на первом этапе нужно было проверить, не превышена ли норма 100 га только на одного человека, то с юрлицом, где могут быть несколько владельцев и каждый из них уже может иметь землю в собственности, как это считать? А еще нужно проверить санкционные списки связанных лиц... Это огромный кусок работы, в котором еще нужно разобраться. Нужно время».

Сооснователь и COO «Твоє Коло» Денис Гончар

Он подчеркнул, что спрос на землю среди аграриев есть. «Прежде всего на земли, расположенные в регионах с развитой логистической инфраструктурой, в безопасных регионах, и особенно на участки, по которым скоро истекает срок договоров аренды», – отметил Гончар.

Однако на рынке появилась еще одна категория покупателей – юрлица, не связанные с аграрным бизнесом.

«Земля для них – перспективный инвестиционный актив, который можно использовать как залог для получения средств на развитие бизнеса. Кроме того, важным аргументом является также оптимизация налогов: если физическое лицо платит с аренды 18% НДФЛ + 1,5% военного сбора, то для юридического лица ставка налогообложения всего 5%», – пояснил Денис Гончар.

В то же время, одним из факторов сдерживания является общая ситуация в стране, говорит генеральный директор компании Доброзем Роман Барало:

«Хотя на сегодня – это наименее рисковый актив, который точно капитализируется. Потому покупка земли юридическими лицами не за горами. По моим прогнозам, покупка юрлицами начнется в течение 3-6 месяцев, запросы на покупку в нашу компанию уже поступают на большие объемы».

Опрошенные нами эксперты выделяют ряд проблем на рынке сельскохозяйственной земли. Самая большая из них, очевидно, – война.

«Это загрязнение земли взрывоопасными предметами, риски оккупации, разрушение инфраструктуры и средств агропроизводства, ограничение возможностей для импорта и экспорта. Частично эти проблемы уже разрешаются созданием рынка операторов противоминной деятельности, дипломатическими переговорами и построением альтернативных путей экспорта, развитием переработки. По расчетам KSE, из-за вторжения россии не было заключено 120 тыс. сделок совокупной площадью 355,5 тыс. га. Следовательно, потери рынка достигли 325 млн дол. США или 12,4 млрд грн», – говорит коммерческий директор «Твоє Коло» Егор Лесничий.

Коммерческий директор «Твоє Коло» Егор Лесничий

В то же время, есть менее глобальные проблемы, для преодоления которых нужна только политическая воля властей.

«Необходимо усовершенствовать действующие нормативные акты и процедуры, направленные на улучшение механизма проверки новых собственников земли и ограничение концентрации земель в руках одного субъекта. Максимально автоматизировать обязательные проверки для нотариусов, что позволит снизить транзакционные расходы на оформление сделок. Сейчас это достаточно существенные суммы 12-20 тыс. грн на одну сделку купли-продажи», – объясняет Егор Лесничий.

«Это вызывает ряд вопросов со стороны как продавцов, так и покупателей. Им непонятно, как формируется цена услуг нотариуса», – добавил генеральный директор компании Доброзем Роман Барало.

В то же время, по словам Романа Барало, сейчас, кроме войны, можно выделить две самые болезненные точки на рынке земли.

«Первая будет на стороне агропроизводителей. Речь идет о консолидации земельных массивов для удобства возделывания. Если говорить простыми словами – обмен земельными участками, который следует урегулировать на законодательном уровне. Пока все агропроизводители либо договариваются на словах, либо используют обходные пути: меморандумы о сотрудничестве, договоры обмена земельными участками, протоколы и т.д.

Второй же болезненной точкой является инвентаризация всех земельных участков, которые находятся в обработке на территории Украины. Они фактически приносят прибыль агропроизводителям, но нигде не учитываются, с них не уплачиваются налоги. Всю теневую землю, которую возможно, нужно проинвентаризировать, оформить в коммунальную собственность ОТГ, и дальше выставить на аукцион», – рассказал он.

Еще один из моментов, которые указал Егор Лесничий, является расширение доступа к кредитованию:

«Это можно сделать путем постепенного увеличения коэффициента ликвидности земли как залога с 0,35 до показателей развитых стран – на уровне 0,6-0,8, а также полноценный запуск фонда частичного гарантирования кредитов должен помочь решить этот вопрос».

По словам коммерческого директора компании «Твоє Коло» Егора Лесничего, это очень перспективное направление, на которое есть хороший спрос, однако в Украине оно находится чуть ли не в зачаточном состоянии:

«По данным KSE, среди новых кредитов выданных в течение марта 2022 – декабря 2023 года только 10,3% были обеспечены землей. Почему так происходит? Здесь есть несколько сдерживающих факторов.

Прежде всего, это ограниченный формат запуска рынка земли: на первом этапе землю можно было приобретать только физическим лицам и в объемах не более 100 га в одни руки. Вдобавок имеем военный фактор, который вообще остановил рынок на несколько месяцев. Как следствие, на старте рынка земли заключается относительно небольшое количество сделок, ликвидность рынка слишком низкая, по крайней мере, пока.

Не прибавляет ускорения и низкая пропускная способность системы оформления сделок с агроземлей. Нотариусы должны дополнительно контролировать установления относительно владения землей ограничения, соблюдать процедуру преимущественного права при реализации предмета залога. Это достаточно затратный и финансово, и по времени процесс.

Во-вторых, занижение цены на землю при совершении сделок купли-продажи. По данным аналитиков KSE, в 60% случаев цены участков регистрируются на минимально возможном уровне – то есть на уровне нормативной денежной оценки (НГО), в то время как реальную стоимость покупатель платит «неофициально». А это в свою очередь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога, который сегодня находится на уровне 0,35. Это в четыре раза ниже, чем, скажем, в США.

Простыми словами: для банка такой коэффициент означает, что, например, при условии стоимости участка в 100 тыс. грн продать он его сможет всего за 35 тыс. грн. Соответственно, и на 100 тыс. грн залога банк может предоставить не более 35 тыс. грн кредита», – пояснил эксперт.

Генеральный директор компании Доброзем Роман Барало говорит, что земля в залог – крайний вариант, на который пойдет фермер, ведь земля для него – основной актив.

«Единственный вариант, когда фермер решит рискнуть – это четкое понимание, куда и как будут реинвестированы полученные от финансового учреждения средства.

В 2021 году был принят Закон «О Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве", в пределах которого фермер с земельным банком не более 500 га, может взять кредит в финансовом учреждении, заключившем договор сотрудничества с фондом гарантирования, и получить средства на срок до 10 лет с гарантией государства. Но этот механизм широко не применяется сегодня.

В перспективе это развитие сотрудничества фонда с государственными банками и фермерами, которые будут передавать в залог земельные участки частной собственности, с последующим получением кредита для своей хозяйственной деятельности с четкими условиями и гарантиями. К сожалению, по состоянию на сегодняшний день у банков нет четкого механизма оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, подчас нормативно денежная оценка превышает рыночную стоимость земельного участка.

Ситуация, касающаяся непосредственно пайщиков, аналогична. Например, если человеку нужны средства, он не может взять кредит под залог своего собственного земельного участка, а вынужден его продавать», – комментирует Роман Барало.

Однако, по словам Егора Лесничего, второй этап рынка земли и появление дополнительных покупателей должно оживить продажи, что обеспечит необходимую ликвидность.

«Прозрачное рыночное ценообразование позволит НБУ повысить коэффициент ликвидности и будет побуждать банки выдавать больше кредитов под залог такой земли», – подчеркивает он.

Как пояснила Finance.ua директор департамента малого и среднего бизнеса Укргазбанка, председатель комитета Ассоциации украинских банков по вопросам ММСП/МСБ Татьяна Корниенко, сейчас есть вопросы для банков, как работать с залоговой землей в случае дефолта кредита.

Директор департамента малого и среднего бизнеса Укргазбанка, председатель комитета Ассоциации украинских банков по вопросам ММСП/МСБ Татьяна Корниенко

«Согласно закону, банк должен продать землю в течение двух лет и не может превышать этот срок. А это достаточно существенное ограничение, поскольку в случае отсутствия спроса на конкретный участок или приемлемой цены, банк будет либо нарушать эту норму, либо вынужден заходить в убыточную для себя продажу участка», – говорит она.

Коммерческий директор компании «Твоє Коло» Егор Лесничий говорит, что программ кредитования именно на приобретение земли для физических лиц сегодня единицы.

«Это связано со сложностью оформления сделок и с низким коэффициентом ликвидности. А вот по кредитованию бизнеса, то именно сельскохозяйственные предприятия являются основными пользователями программы «Доступные кредиты 5-7-9%». По данным НБУ, на их долю приходится 49% портфеля программы по состоянию на начало декабря 2023 года», – объясняет он.

В то же время два государственных банка сообщили о намерениях предоставлять кредиты на разминирование сельскохозяйственных земель.

«В Укргазбанке продукт создан в рамках программы «Доступные кредиты 5-7-9%». Для предпринимателей, работающих вне зоны высокого военного риска, процент по кредиту составляет 13% годовых, а в зоне высокого военного риска – 3% годовых. Ощадбанк предлагает фермерам, земля которых находится на деоккупированных или прифронтовых территориях кредиты по ставке 3%. У них также есть возможность комбинировать кредит с программой 5-7-9%», – рассказал Егор Лесничий.

Очевидно, что в вопросе кредитования на рынке земли в тех условиях, в которых он сейчас вынужден существовать, не обойтись без поддержки со стороны государства. И это не столько финансовая поддержка, сколько регуляторная, ведь процесс разминирования сельскохозяйственных земель нужно нормировать, чтобы привлекать в отрасль инвестиции.

«В общении с аграриями мы слышим, что в вопросе разминирования они ожидают помощи государства. Практически никто за кредитные средства не готов разминировать сельхозугодия. Это проблема. Часть аграриев ведет разминирование своими силами.

Следует внедрять механизмы страхования от военных рисков, определенные программы компенсации за причиненный вред. Мы сейчас ведем переговоры с международными институтами, готовыми предоставлять гранты для разминирования сельскохозяйственных земель. Потому что земля есть, но ее нельзя использовать из-за загрязнения. Землю нужно очистить, подготовить и использовать, чтобы она работала на наш ВВП. Если смотреть глубже, то разминирование территорий, сельскохозяйственных земель – это рабочие места, налоги, это наш бизнес.

Де-факто уже возникает своеобразный рынок разминирования, включающий сертифицированные компании, разминирующие территории, производителей специальной техники, компании, утилизирующие взрывоопасные предметы, компании, занимающиеся очисткой почвы от вредных веществ. Поэтому на государственном уровне нужно принимать регуляторные нормы, упорядочивающие процесс разминирования территорий, чтобы он не был хаотичным, чтобы можно было привлекать инвестиционные средства.

Мы знаем, что Кабмин работает над нормированием процесса, чтобы этот инструмент, рынок разминирования заработал в Украине. Обсуждали проблематику и с Министерством аграрной политики, и с министерством экономики, и с ассоциацией профсоюзов – все понимают проблематику и работают над поиском действенных механизмов», – говорит Директор департамента малого и среднего бизнеса Укргазбанка Татьяна Корниенко, слова которой приводит Ассоциация украинских банков.

За прошлый год, по данным Минэкономики, Украина вернула в использование более 10% территорий или около 18 тыс. кв. км украинских земель, считавшихся потенциально загрязненными.

«Чтобы ускорить процессы гуманитарного разминирования, мы работаем над привлечением частного капитала и инвестиций», – отметила в ходе панельной дискуссии «Гуманитарное разминирование Украины: взгляд в будущее» на Всемирном экономическом форуме в Давосе министр экономики Юлия Свириденко.

Генеральный директор компании Доброзем Роман Барало в вопросе стоимости сельскохозяйственной земли предлагает опираться на опыт стран, где рынок земли стартовал раньше Украины, например Польши и Чехии.

«В Польше в 2004 году ценовая политика за 1 га земли была на уровне 1 543 евро, а уже в 2020 году выросла до 11 200 евро за 1 гектар. В Чехии в 2007 году – 1 867 евро, а в 2020 году – 8 500 евро.

Учитывая это, мы ясно понимаем, что тенденция на удорожание сельскохозяйственной земли есть и будет в дальнейшем. Но в нашей стране сейчас присутствует сдерживающий фактор – война: часть земель находится под оккупацией, часть – заминирована. Эти мысли приходят в головы потенциальным инвесторам, это и есть одна из причин отсутствия ажиотажа.

Однако мой прогноз, что в 2024 году цена на землю вырастет на 50-60% и весомым толчком станет именно тот момент, когда юридические лица начнут инвестировать в землю. Исходя из статистики продаж нашей компании Доброзем, мы видим, что фактически с открытием рынка земли стоимость 1 гектара подорожала на 18-25% даже во время войны», – рассказал он.

Коммерческий директор компании «Твоє Коло» Егор Лесничий обращает внимание, что земля – не Bitcoin:

«Здесь не существует и не может быть такой волатильности, как на рынке криптовалют, где одна новость способна за день поднять курс чуть ли не на 100%, а на завтра другая новость на 150% сбросить вниз.

Рынок земли работает с длинными договорами аренды, это крупный бизнес, рассчитанный на десятилетия, здесь не существует больших рисков, но нет резкого роста стоимости, который можно разогнать одним твитом, пусть даже от самого Илона Маска.

Второй этап только начался, прошел всего месяц, половину которого нотариат, бизнес, инвесторы вообще находились в отпусках. Спрос и количество сделок будут расти постепенно. Помните, что возможность приобрести землю на юридическое лицо не означает обязанность или желание эту землю продать. Украинцы исторически очень привязаны к земле, понимают ее ценность и точно не готовы отдавать по дешевке. Что мы можем констатировать уже сейчас:

• на основании уже состоявшихся сделок юридические лица готовы платить на 43% больше земли, по сравнению с «физиками»;
• в 2023 году земля в центральных регионах выросла до 15% в долларах США;
• аналитики прогнозируют, и мы в компании «Твоє Коло» также склоняемся к таким показателям, рост стоимости до 40% в ближайшие два года».

Рынок сельскохозяйственной земли заработал для юридических лиц, впрочем, делать какие-то выводы еще рано. Активно покупать землю юрлица начнут ориентировочно через полгода, ведь в первую очередь нотариусы, удостоверяющие сделки, должны наладить весь механизм. А он гораздо сложнее, если сравнивать с физическими лицами.

Кроме того, отдельным сдерживающим фактором остается война и военные риски. Однако он может быть отчасти нивелирован при наработке соответствующих гарантий со стороны государства.

Когда юридические лица начнут активно играть на рынке, это будет подталкивать стоимость сельскохозяйственной земли к росту. Все опрошенные Finance.ua эксперты сходятся во мнении, что земля будет дорожать, поэтому стоит не упустить момент, чтобы приобрести желаемый участок. «Землю больше никто не производит», – говорил американский писатель Марк Твен. Именно поэтому ее следует купить уже сегодня.