Как инвестировать в недвижимость без покупки квадратных метров

Классический REIT (Real Estate Investment Trust) — это публичная компания или траст, который владеет портфелем объектов (жилье, офисы, склады, ТРЦ, гостиницы. — Ред.), сдает их в аренду и выплачивает полученную прибыль инвесторам в виде дивидендов.

В большинстве стран REIT имеют отдельный режим регулирования и налоговые льготы, но обязаны регулярно распределять доходы и соблюдать высокие стандарты прозрачности.

В Украине отдельного «закона о REIT» пока нет, однако функциональными аналогами выступают институты совместного инвестирования — прежде всего, фонды операций с недвижимостью (ФОН) и часть паевых и корпоративных фондов.

Они аккумулируют капитал инвесторов, покупают или строят объекты, управляют ими и распределяют доходы от аренды и потенциального роста стоимости. Часть подобных решений уже работает с портфелями торговых центров, складских комплексов, арендного жилья, земельных и инфраструктурных активов.

Одним из таких вариантов является S1 REIT. Как отметил коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук, альтернативу единоличному приобретению и владению объектами недвижимости стимулируют два фактора. Первый — потребность в диверсификации. Речь идет как о типе — жилых или коммерческих площадях, так и о стадии готовности.

«Если инвестор становится совладельцем в фонде, он может распределить условные 100 тысяч долларов между разными объектами. Одни будут приносить ему дивиденды с первого дня. Другие обеспечат более высокую капитализацию, потому что объекты еще строятся, и их стоимость продолжает активно расти», — отметил Бойчук.

Второй фактор, по словам эксперта, — доступность, делающая возможным вход в рынок крупной недвижимости с условно небольшой суммой собственных вложений. Порог входа в подобные фонды обычно стартует от нескольких тысяч гривен или сотен долларов. На примере нового инвестпроекта S1 REIT — это около 3 тыс. долларов.

Гибкость, которую обеспечивают инвестиционные фонды недвижимости, привлекает как новичков, так и опытных инвесторов.

А что касается процесса вхождения? В S1 REIT, например, он довольно простой, быстрый и диджитализованный. Все происходит онлайн — достаточно иметь смартфон и необходимую сумму средств на счете.

В частности, есть примеры, когда сделки в S1 REIT закрываются одним днем. Рекордный показатель, как сообщили в компании, составляет два часа — с момента, когда инвестор впервые позвонил, и до момента, как он заключил соглашение.

Что касается дохода, то в фонде S1 ВДНХ инвестор получает с первого дня. Первая выплата дивидендов для него будет произведена уже в следующем месяце.

Как сказал Виктор Бойчук, REIT-модель стала ориентиром для Украины, потому что это наиболее проверенная в мире система создания стабильного, прогнозируемого и защищенного рынка доходной недвижимости. Где есть стандартизация подходов, защита интересов инвесторов через государственный контроль и огромные перспективы для дальнейшего развития.

Преимущества для частного инвестора:

• диверсификация: вместо одного объекта — портфель из десятков и сотен площадей в разных городах и форматах;
• более высокая ликвидность, чем у «квартиры»: у классических REIT пай продается на бирже, в украинских аналогах обычно есть механизмы выкупа или вторичного обращения сертификатов;
• пассивность: всем операционным управлением занимается профессиональная управляющая компания, инвестор получает чистый денежный поток;
• низкий порог входа: можно войти в «большие» объекты с небольшими суммами.

Риски: рыночный (падение арендных ставок и цен на недвижимость), кредитный (кредитное плечо фонда), регуляторный (изменения режима для ІСІ и налогообложения), а также риск управленца — слабое или недобросовестное управление портфелем способно съесть существенную часть доходности.

Как отмечает Бойчук, когда планируете инвестировать в REIT, то следует проанализировать три ключевых метрики: доходность, надежность и ликвидность активов. То есть получить ответ на три главных вопроса: сколько я могу заработать, выбирая этот инструмент; чем обеспечены мои инвестиции; как быстро при необходимости я могу выйти из сделки.

«Когда мы в S1 REIT говорим о возможности выхода из сделки в течение нескольких часов, то опираемся на процедуру обратного выкупа сертификатов, которую мы обеспечиваем нашим инвесторам. При условии, что заявка поступает в течение рабочего дня, мы обещаем выкуп через два-три часа. На практике продажи проходят еще быстрее — через час-полтора», — говорит Бойчук.

* «Инвестиции в фонды „С1 ВДНХ/Оболонь“ защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Планируемая прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не гарантируют доходы в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником.»

Краудинвестинг — это модель, когда многие частные инвесторы совместно финансируют конкретный девелоперский или арендный проект через онлайн-платформу. Чаще всего применяют две конструкции:

• долговую — инвестор покупает облигации или предоставляет ссуду под фиксированный процент;
• equity — инвестор получает долю в специальной компании (SPV), владеющей объектом.

В международной практике порог входа на таких платформах часто стартует от 50−100 евро/долларов, сроки инвестиций — 12−36 месяцев, а ожидаемая ставка выше, чем по классическим депозитам.

В Украине сегмент только формируется: часть функционала берут на себя краудфандинговые/краудинвестинговые платформы, часть — онлайн-сервисы девелоперов и размещение облигаций под конкретные проекты.

Преимущества для инвестора:

• понятный горизонт инвестиции (привязка к срокам строительства или реализации проекта);
• фиксированная ставка или целевая доходность, определенная на старте;
• наличие обеспечения (земля, имущественные права, объект в строительстве или готовая недвижимость);
• низкий порог входа, что делает инструмент доступным для розничных инвесторов.

Ключевые риски: девелоперский (задержка строительства, проблемы с документами, нехватка спроса), юридический (какую защиту имеет инвестор в случае дефолта, как прописаны права требования), риск платформы (кто регулирует, как отбирают проекты, где и как хранятся средства). Для инвестора критично смотреть не только на ставку, но и на структуру обеспечения и качество due diligence, который делает платформа.

В S1 REIT отмечают, что в случае с краудинвестингом в реалиях украинского рынка, наверное, наибольшие риски — отсутствие четкого правового определения, вариативность реализации и слабая государственная регуляция, можно сказать, почти полное ее отсутствие. В таких условиях в яркую маркетинговую обертку можно упаковать практически что угодно.

Токенизация — это распределение прав на реальный объект между инвесторами через цифровые токены. Юридически создается структура (SPV, фонд, траст или DAO), владеющая объектом или правами требования, а под нее выпускаются цифровые «доли» — токены.

Каждый токен соответствует определенной доле в объекте или в денежном потоке от него. Инвесторы покупают эти токены, а их права фиксируются одновременно в корпоративных документах и ​​смарт-контрактах на блокчейне.

Мировые платформы токенизируют жилые дома, апартаменты, склады, гостиницы и даже портфели ипотек. Минимальный чек может начинаться с десятков долларов, а взаиморасчеты между инвесторами и распределение доходов автоматизируются смарт-контрактами.

В Украине пока преобладают пилотные и гибридные модели: токены часто размещаются через иностранные юрисдикции, а собранные средства заходят в местные проекты через долговые инструменты или корпоративное участие.

Преимущества токенизации:

• фракционность и глобальный доступ — к объекту могут приобщаться инвесторы из разных стран с небольшими суммами;
• потенциальная ликвидность — токены легче перепродать на маркетплейсах, чем классическую долю в ООО или всю квартиру;
• прозрачность — движение средств и долей зафиксировано в распределенном реестре, что усложняет манипуляции.

Слабые стороны: регуляторная неопределенность (как классифицируются токены, какие к ним требования, как облагаются налогом операции), технологические риски (уязвимость смарт-контрактов, безопасность хранения ключей), рыночные риски (низкая ликвидность на вторичном рынке, сложность оценки справедливой стоимости). Поэтому токенизированные инструменты — это пока опция для инвесторов, хорошо разбирающихся как в недвижимости, так и в базовых принципах работы блокчейна.

Если отложить в сторону тему «криптовалют» как отдельного спекулятивного актива, блокчейн в этой истории в первую очередь выступает инфраструктурой. Он не заменяет недвижимость, а помогает по-другому организовать учет прав и расчеты меж участниками.

Ключевые направления применения.

• Прозрачный и неизменяемый реестр прав. Информация о владельцах долей, истории сделок и структуре портфеля может храниться в распределенном реестре, доступном для всех участников структуры. Это уменьшает простор для манипуляций с реестрами и дает инвестору больше уверенности в том, что «бумаги» соответствуют реальности.
• Смарт-контракты для автоматизации. Выплата арендного дохода, купля-продажа долей, голосование инвесторов по ключевым решениям могут быть запрограммированы в смарт-контрактах: как только поступает арендная плата — она ​​распределяется между владельцами долей по формуле; как только стороны согласились на сделку — права переходят автоматически.
• Фракционализация и сочетание юрисдикций. Токенизированные доли позволяют объединить в одном проекте инвесторов из разных стран и правовых режимов, опираясь на единую технологическую основу, в то же время юридические права остаются зафиксированными в корпоративных документах.

Для инвестора важно понимать: базовая ценность таких инструментов все равно лежит в плоскости недвижимости — как объект, локация, арендные ставки, управление и долговая нагрузка. Блокчейн — способ сделать структуру более прозрачной, более гибкой и доступной, но не магический источник доходности сам по себе.

Украина одновременно формирует рынок фондов недвижимости, экспериментирует с краудинвестингом и тестирует блокчейн-решения для токенизации активов и цифровых реестров.

Уже сегодня инвестор может:

• войти в портфельные фонды, работающие по логике REIT, получая арендный доход в формате дивидендов;

Как отмечает Виктор Бойчук, инвестируя в REIT, вы инвестируете не просто в определенный объект недвижимого имущества, а в конкретную бизнес-модель. В случае с S1 REIT — в готовый арендный бизнес, успешно функционирующий с 2019 года.

А во-вторых, это возможность расширить пул потенциальных инвесторов путем существенного снижения порога входа.

• добавить долговые или паевые инструменты краудинвестинговых платформ под конкретные девелоперские объекты;
• через международные или локальные пилотные решения протестировать токенизированные доли в недвижимости, понимая их повышенный технологический и регуляторный риск;
• комбинировать эти инструменты с классической «физической» недвижимостью в одном портфеле, настраивая баланс между стабильностью и потенциальной доходностью.

Чтобы сделать осознанный выбор, следует для каждого инструмента ответить на несколько вопросов:

1. Откуда здесь берется доход и вследствие чего он может исчезнуть?
2. Что именно я юридически покупаю: пай, облигацию, долю в компании, токен, право требования?
3. Кто меня защищает: какой регулятор, какая юрисдикция, какой суд будет рассматривать спор?
4. Как это облагается налогом для меня как резидента Украины — дивиденды, проценты, инвест-прибыль, иностранный доход?

Важна также и ликвидность. То есть как быстро я смогу выйти из этой инвестиции? Ответ на этот вопрос зависит от надежности и привлекательности актива.

«Для наглядности проще оперировать конкретными примерами. В случае с S1 REIT активами фондов являются квартиры в доходных домах от девелопера Standard One. Высокая ликвидность у S1 REIT обеспечена механизмом обратного выкупа», — отметил напоследок Бойчук.

Инвестирование в недвижимость без прямой покупки квадратных метров — это переход от модели «квартира в аренду» к модели «портфель денежных потоков, обеспеченных недвижимостью», где под капотом могут быть как классические фонды и платформы, так и блокчейн-решения. Задача инвестора — не «влюбиться» в модную оболочку, а понять, какой именно реальный актив за ней стоит, как им управляют и насколько прозрачно защищены его права.