Недвижимость в странах Европы: что покупают украинцы и сколько это стоит

Специалист Ирина Кнорр, владелица компании VIP Realty Company, отметила, что времена пандемии, мирные времена и современные условия в плане спроса на зарубежную недвижимость существенно отличаются.

По ее словам, до начала войны большинство украинцев покупали недвижимость за границей для передачи в аренду, то есть, с целью инвестиций, или обеспечивало жильем своих детей, которые отправлялись на обучение в университеты Европы. Это были Италия, Австрия, Германия, Чехия, Польша. В этих странах жилье покупали в большинстве случаев именно с таким назначением. И сейчас спрос не снизился.

В результате массовая миграция украинцев сформировала культуру инвестиций за рубежом. Перечисленные страны стали более популярны в целом в мире.

Эксперт Юрий Грушецкий из Deniz Estate, агентство которого специализируется на курортной недвижимости, предлагает разделить ключевые интересующие украинцев рынки на три блока:

1. Францию, Великобританию, Германию.
2. Испанию.
3. Польшу.

На первую группу, по его словам, спрос со стороны украинцев стабильный, примерно такой, каким был и до войны. Францию, Великобританию и Германию рассматривают для покупки собственного жилья достаточно богатые украинцы, которые на родину возвращаться уже не планируют.

Испания интересует тех, кому нужна курортная недвижимость у моря. По статистике, такие клиенты диверсифицируют свои капиталы следующим образом:

1. Недвижимость в Украине есть.
2. Нужна дача у моря. Постоянное место для отдыха, но не для жизни.
3. Когда зарубежная недвижимость не будет использоваться, нужно чтобы была возможность передавать ее в аренду.

Средний чек в Испании составляет 200−300 тыс. евро. Если, например, рассматривать такие зоны, как Аликанте, то здесь все еще развивается, так что возможны и более дешевые предложения. В целом же в Испании самые выгодные в мире условия рассрочки на недвижимость на стадии строительства.

Первый взнос 20−30% и порой за строительство оплачивается еще 20%. После получения ключей, то есть после передачи дома в эксплуатацию оплачивается остаток. Фактически цена фиксируется в евро на будущий объект в начале строительства, а полный расчет происходит уже после сдачи в эксплуатацию. Выгода безусловная.

На вторичный рынок спрос тоже есть. Средний чек составляет 120−150 тыс. евро. Популярны Аликанте и в целом провинция Коста-Бланка. Можно найти недвижимость стоимостью и до 100 тыс. евро, но это уже низ такого рынка.

Грушецкий дает следующие советы:

1. Если вопрос только бюджета, рассматривать еще развивающиеся регионы с широким предложением недвижимости.
2. Если же есть конкретные предпочтения относительно расположения, если бюджет позволяет совершить приобретение, например, в Валенсии, где недвижимость по сравнению с Аликанте дороже процентов на 50%, почему бы и нет.

Инвесторам, которые хотят зайти в рынок недвижимости и не прогадать, эксперт советует новостройки. Они более ликвидны, они уже с полным ремонтом. У них лучше условия рассрочки. На такую ​​недвижимость есть стабильный рост в цене.

Также эксперт подчеркнул наличие в Испании системы максимальной защиты инвесторов. Что объект не будет достроен, можно не беспокоиться. Это регулируется на уровне страны. Дополнительно Грушецкий советует учесть, что юг Испании — это юг Европы, и съезжаются сюда на отдых большинство европейцев. Поэтому инвестиция может принести отличную прибыль.

^{Источник фото: pexels}

Польша… С начала войны среди украинцев на нее повышенный спрос и из-за соседства, и из-за сходства традиций. Цены очень разнятся. В среднем в Варшаве небольшая квартира (до 50 кв. м) может стоить до 200 тыс. евро. Но поляки все больше выбирают для инвестиции соседние страны, в своей родной покупают мало.

Эксперт подчеркнул, что 90% приобретений составляют квартиры, а остальные 10% распределены между частными домами и виллами.

Категории покупателей разделил следующим образом:

• 10% выбирают для себя;
• 10% интересуют инвестиции;
• 80% - комбинированный мотив.

Это предполагает инвестирование, проживание время от времени и «запасной аэродром» на случай непредвиденных обстоятельств.

Пока он стартует от 50 тыс. долларов или евро в эквиваленте. Но и для покупателей, которые «заходят» с меньшими суммами, также можно найти неплохие варианты. Плюс есть рассрочка. Есть страны, которые дают ипотеку украинцам даже с украинскими доходами.

Некоторые застройщики сразу предлагают квартиры в рассрочку на 2−3 года, на 7 лет. Подойдет даже покупателям, у которых не более 10 тыс. евро или долларов.

Но, если именно о бюджете, с которым сейчас обращаются, то чаще всего речь идет о вариантах:

• до 100 тыс. долларов или евро, если это вторичная недвижимость на территории ЕС;
• до 150 тыс. долларов или евро, если это первая недвижимость на территории ЕС;
• от 100 тыс., если это Азиатский рынок;
• от 500 тыс., если это коммерция.

Следует отметить, что украинцы покупают не только жилую, но и коммерческую недвижимость. В последнее время наблюдается тенденция, когда покупается готовый гостиничный бизнес, которым будут руководить гостиничные операторы.

В большинстве случаев для оформления требуется только паспорт и местный налоговый код страны.

Сложности возникают с расчетами. На территории ЕС с наличными никто не работает, поэтому украинцам приходится либо легализовать свои средства, либо декларировать их при вывозе из Украины, либо открывать счет в выбранной стране, переводить на него деньги, а после этого переходить к выбору недвижимости. Других вариантов нет.

В целом ограничений нет. Есть только некоторые частные случаи. Например, в Румынии украинцы, как и все остальные иностранцы, не имеют права покупать землю в право полной собственности. В Польше есть аналогичное ограничение. Но все решается. Один из примеров — открытие компании на территории выбранной страны и приобретение земли уже от имени этого юрлица.

Если это вторичная недвижимость, на присутствии настаивают, чтобы покупатель самостоятельно увидел объект. По первичному это не столь важно. В целом же все сделки могут быть оформлены по доверенности, то есть все можно решить дистанционно.

Также в каждой стране все разнится. К примеру, в Испании только за оформление надо уплатить налог в 10% + сверху идут еще расходы на оформление. Очень дорого выходит в Австрии, Чехии, Франции.

Ирина Кнорр отметила, что некоторые страны Европы позволяют иностранцам оптимизировать расходы. К примеру, в Черногории и Хорватии, когда покупается первичная недвижимость, покупатель освобождается от уплаты 3% государственного налога на оформление права собственности на это имущество. Требования по вторичному и первичному типам могут кардинально разниться. Налоговые требования также в каждой стране разные. Поэтому важно консультироваться со специалистами, чтобы четко понимать, сколько будут составлять дополнительные расходы".

Да. В настоящее время для украинцев за границей доступна ипотека с подтвержденными доходами.

Например, в Португалии ФЛП из Украины предлагают сделки со ставкой на уровне 2,5−2,8%.

В Польше ипотека украинцам возможна, но при наличии доходов именно в Польше. Просто резидентам Евросоюза ипотеки здесь не выдаются. Надо либо иметь собственный бизнес с подтвержденной доходностью, либо иметь контракт с польской компанией.

В Черногории реально оформить ипотеку, но предварительно нужно, чтобы застройщик и банк заключили между собой соглашение на кредитование иностранцев, чтобы недвижимость была заранее определена. То есть, любую выбрать не получится.

Во Франции раньше можно было оформлять ипотеку, но сейчас она доступна исключительно резидентам Евросоюза. Для украинцев такой вариант не работает.

В Испании на ипотеку имеют право только те, кто имеет подтвержденное трудоустройство или собственное дело с определенным уровнем доходности. В Германии то же самое.

^{Источник фото: pexels}

Практически в 70% случаев жилье в ЕС передается в долгосрочную аренду минимум на год. Понятно, что в это время пользоваться им владельцы не могут.

Если же речь идет о курортной недвижимости, о Кипре, Занзибаре, Египте и др., то в этих локациях недвижимость берут для двойной цели: аренда+самостоятельное проживание.

В случае приобретения на Бали, Таиланде и Грузии недвижимые объекты выбирают для автоматизированной сдачи в аренду. То есть вопросами занимается специальная компания, а владелец просто получает прибыль.

Относительно этого вопроса Кнорр заметила, что в ЕС, а именно в Германии, Австрии, Чехии, Испании не слишком большая доходность от передачи в аренду. В Италии может быть до 9−10% годовых. В Черногории максимум до 6% годовых. Румыния и Болгария сейчас предлагают довольно дешевое за рамками ЕС жилье, поэтому доходность может быть немного выше, где-то 7−8%. Но это относительно, потому что зависит не только от страны, но и от локации.

Самым прибыльным за последние три года считается Индонезия (Бали). 12−15% годовых здесь постоянный и вполне нормальный показатель в случае передачи в краткосрочную аренду.

Пока такое в ЕС просто за покупку недвижимости возможно только в Албании и Черногории. Многие страны подняли «лимит». В Турции, например, нужно оплатить не менее 250 тыс. долларов за объект.

На Северном Кипре интересное предложение. На любую сумму покупается жилье. И для семьи можно на 5 лет получить вид на временное жительство. На Южном Кипре предлагают ПМЖ при покупке от 300 тыс. 1 или 2 квартиры будут на эту сумму — не важно.

Занзибар, Мальдивы, Индонезия рассматривается все чаще. Раньше украинцам было страшновато так далеко выбираться, сейчас это меняется.

Что касается спроса, Ирина Кнорр уверена, что он будет расти и меняться в пользу покупки сразу нескольких объектов в разных странах. В то же время она отмечает, что политические новости на это особо не влияют. Но подчеркивает, что все чаще спрашивают такие страны, где-либо бизнес можно будет продолжать развивать, либо устроиться другим выгодным образом.

Относительно типов недвижимости Юрий Грушецкий подчеркнул, что в большинстве случаев практически в 90% выбирают квартиры, а в 10% останавливаются на виллах и частных домах, потому что квартиры дешевле, порог входа в такую ​​недвижимость меньше. Виллы покупают клиенты, у которых есть соответствующий капитал и которые выбирают себе постоянное жилье именно такого типа.

Всех клиентов Грушецкий предлагает поделить на три категории:

1. 10% покупают только для себя.
2. 10% покупают только для инвестиций.
3. 80% - смешанная категория. К ней относятся те, кто рассматривает приобретение недвижимости за границей через все те цели, которые мы рассмотрели. То есть и для временного проживания, и в качестве дачи, и для сохранения и приумножения капитала, и для запасного аэродрома на случай затяжной войны.

Напоследок Грушецкий рассказал и о Болгарии. Он отметил, что сейчас в совершенно новых комплексах можно купить квартиру стоимостью 60−100 тыс. евро.

^{Источник фото: pixabay}

Советуем внимательно перечитать и проанализировать, а также самостоятельно проконсультироваться с несколькими специалистами-экспертами.

После чего:

• Четко определить цель приобретения (проживание, инвестиция, дача и т. п.).
• Выбрать страну.
• Спланировать бюджет, учесть дополнительные расходы.
• Проверить застройщика, документы. Только на фото онлайн не ориентироваться.
• Рассмотреть и новостройки (часто более выгодные для инвесторов по причине ликвидности и условий рассрочки).
• Привлечь к сделке местных риелторов и юристов, которые помогут избежать «подводных камней».
• Внимательно выбрать способ денежного перевода, учесть возможную потребность в декларировании средств.
• Диверсифицированный капитал.

Эксперты уверены, что спрос на недвижимость в других странах будет расти. Многие уже сейчас выбирают вариант приобретения разных типов недвижимости в разных концах света.