Недвижимость под аренду: что лучше, выбирать новостройку на этапе «котлована», или зарабатывать уже сегодня на вторичке?

Покупка на этапе строительства традиционно привлекает инвесторов двумя главными опциями: более низкой ценой за м² и потенциальным ростом стоимости на момент ввода в эксплуатацию.

Девелоперы обычно предлагают «стартовые» цены на начальных этапах, иногда со скидками или рассрочкой. Если вы приобретаете рано и рынок растет, то к моменту сдачи квартиры ее стоимость может быть уже существенно выше — это дает возможность либо перепродать с прибылью, либо сдать в аренду по возросшим за время строительства рыночным ставкам. Другое преимущество — возможность выбрать планировку, этаж, ориентацию и таким образом оптимизировать будущую привлекательность для арендаторов. Зачастую стартовые покупатели имеют право выбора среди лучших квартир.

К тому же для инвестора на этапе котлована типична опция рассрочки от застройщика или льготной процентной ставки. Это позволяет распределить нагрузку на бюджет и, при росте цен на завершающем этапе, получить положительную плечевую эффективность. Для тех, кто ищет максимальный капитальный прирост и готов подождать, это логичный инструмент.

^{Источник фото: pixabay}

Самая очевидная опасность — риск замораживания или задержки проекта. Даже в относительно стабильные годы определенные стройки попадали в стоп из-за проблем в финансировании, судебных споров, корректировки проекта или других причин.

Задержка на год-два меняет ваш денежный план: вместо дохода от аренды у вас есть капитал, заблокированный в активе, который еще не дает доход.

Если инвестор рассчитывал на регулярный кэшфлоу, отложенной сдачи в эксплуатацию может хватить, чтобы разрушить план возврата вложений.

Есть и рыночные риски: если в период строительства рынок падает, дисконт, который вы получили на начальном этапе, может отойти или прирост стоимости исчезнет совсем.

Другой риск — качество строительства и работ. На бумаге квартира в котловане — это проектные площади, а реальность иногда отличается: затраты на доведение до состояния «под аренду» могут оказаться выше, чем вы планировали, из-за необходимости дополнительного ремонта или изменениях инженерии.

Также важно учитывать юридические риски: проверку документооборота застройщика, регистрацию прав, наличие лицензий, право использовать эскроу-счета или другие механизмы защиты покупателя.

Еще один фактор — отсутствие полноценной ликвидности. Если срочно понадобятся деньги, перепродать «на бумаге» недостроенную квартиру сложнее и рискованно: все зависит от спроса на подобные инвестиции. Кроме того, финансирование закладывается в будущее: страховки, гарантийные механизмы, но те не всегда покрывают все потери в случае серьезных проблем у девелопера.

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке с ремонтом позволяет сразу сдавать ее в аренду и получать кэшфлоу. Для инвестора, ориентированного на регулярный доход и быстрый срок окупаемости, это ключевой аргумент. В городах со стабильным спросом на аренду это позволяет минимизировать простой и получать ставку заполнения выше средней.

Второй плюс — отсутствие временных рисков, связанных со строительством. Вы знаете, что приобретаете физический актив, который уже проходил эксплуатацию, и можете оценить реальные затраты на содержание.

Кроме того, вторичка позволяет более точно оценить реалистичный уровень арендных ставок в конкретном районе, учесть сезонность и понять коммерческую составляющую управления жильем.

^{Источник фото: pixabay}

Главная «плата» за удобство — более высокая цена за квадратный метр по сравнению со стартовыми предложениями девелоперов. Вторичный рынок часто уже содержит рентабельность собственника на уровне рыночных ожиданий, поэтому потенциал капитального прироста в краткосрочном горизонте будет меньше. Кроме того, квартира с ремонтом так или иначе потребует обновления: ремонт стареет, коммуникации изнашиваются — это все расходы, которые могут снизить чистый доход.

Еще один риск — скрытые дефекты. Даже тщательный осмотр не всегда открывает все проблемы: системы отопления, сантехника, электричество, проблемы с документами (наследство, споры и т. п.). Наличие острых юридических моментов может усложнить аренду или перепродажу.

И не забывайте о том, что некоторые арендаторы ведут себя неаккуратно — страховка от повреждений и политика депозитов должны быть отработаны.

А сейчас поговорим о том, как отличаются цены за м² и темпы роста стоимости. Точные цифры сильно зависят от города, района и класса жилья. Общая логика такова: на старте строительства девелопер предлагает цену ниже средней рыночной цены за завершенную квартиру примерно на 5−25% (иногда и больше для ранних инвестиций), а ближе к вводу в эксплуатацию цены выравниваются или превышают средние значения рынка.

На вторичном рынке цены за м² уже отражают реальный спрос-предложение. Темпы роста стоимости новостроек в период строительства могут быть выше средних рыночных из-за механизма «купил дешево — продал дорого», но это сопровождается риском задержек и снижения спроса.

Вторичка обычно демонстрирует более предсказуемую динамику — рост привязан к общим макротрендам, инфляции и локальному спросу.

Для инвестора важно понимать не абсолютную разницу в цене, а экономику владения. Рассмотрим простую формулу: годовая доходность (cap rate) = годовой арендный доход / стоимость покупки.

Если вторичка с ремонтом предлагает годовой доход 6−8% капитала, а новостройка после сдачи — 4−6% (в первый год после сдачи, если цена покупки была низкой, а арендные ставки еще не выросли), то в случае плана получения регулярного дохода вторичка выглядит более привлекательной.

Но если ваша стратегия — перепродажа после окончания строительства с ценой значительно выше, то потенциальная прибыль от котлована может компенсировать временное отсутствие дохода.

Перепродажа квартиры с котлована обычно делает ставку на рыночный тренд в период строительства. Если спрос на жилье растет, инвестор получает возможность перепродать с прибылью еще до завершения строительства (флип на бумаге) или после, когда квартира может стоить больше.

Однако это зависит от ликвидности рынка вторичных объектов на момент выхода. Если рынок замедляется, флип может оказаться невозможным без дисконта. Вторичка с ремонтом имеет почти всегда лучшую ликвидность в короткие сроки, особенно если квартира в хорошем районе и по адекватной цене — гораздо проще выставить ее на аренду или продать с незначительным дисконтом.

Один из простых вариантов уменьшения рисков — комбинированная стратегия. Если позволяет капитал, часть средств инвестируйте в готовую квартиру для получения оперативного дохода, а часть — в новостройку как инструмент капитального роста.

Такой подход объединяет ликвидный кэшфлоу и потенциальный прирост капитала. После ввода в эксплуатацию можно будет оценить опцию консолидации: продать одну из позиций и реинвестировать прибыль в более ликвидный актив.

В разных юрисдикциях правила налогообложения и оформления недвижимости отличаются. Для инвестора важно знать, какие налоги платятся при купле-продаже, какова ставка НДФЛ при сдаче в аренду, какие отчетные требования, а также есть ли возможность использовать НДС/налоговые льготы при покупке от девелопера. Некоторые девелоперы продают как физлицам, так и юрлицам, что может влиять на ставку налога и на документацию. Также следует учитывать правила жилищно-коммунальных платежей, ОСМД, возможные ремонты дома и т. д. — все это влияет на чистый доход.

Покупка на этапе строительства подходит тем, кто имеет более длинный инвестиционный горизонт (от 2−3 лет), готов принять риск задержек в обмен на потенциально более высокий капитальный прирост и имеет возможность выдержать период без арендного дохода.

Это также хороший вариант для тех, кто умеет оценивать качество девелопера или имеет доступ к проектам с хорошими условиями финансирования (рассрочка, фиксированная цена). Инвесторы, которые работают с портфелем и могут позволить себе «поставить» часть капитала на более длительный срок, найдут в котловане инструмент для получения дополнительного дохода в виде прироста стоимости.

Если ваша цель — быстрый и стабильный кэшфлоу, минимизация временных рисков и более простая операционная модель — вторичка с ремонтом будет лучшим выбором.

Этот вариант оптимален для тех, кто зависит от дохода для покрытия обязательств. А также тех, кто готов ждать годами для реализации капитала. Также это подходит для инвесторов, которые только входят в рынок недвижимости и хотят приобрести опыт управления активом без риска недостроев.

Примеры чисел и сценариев (условные, иллюстративные). Представим, что средняя цена м² в вашем городе на вторичке со стандартным ремонтом — 1 500 долл./м², а стартовая цена на котловане в той же локации — 1 200 долл./м². Купив квартиру 50 м² в котловане за 60 тыс. долларов, при вводе в эксплуатацию через год аналогичная готовая квартира может стоить уже 72 тыс. долларов — прирост 20%. Но если рынок остановится или девелопер задержит объект, этот сценарий может измениться.

Если же вы приобретаете вторичку за 75 тыс. долларов и сдаете ее в аренду за 600 долл./мес., годовой валовой доход составит 7,2% (600*12/75 тыс. долларов). После отчисления налогов, коммунальных и расходов по управлению чистая ставка может составить 4−6%. В котловане же, даже при той же арендной ставке после сдачи, первоначальная рентабельность в первые годы ниже, но капитальная выгода может повысить общую доходность.

При плане сдачи в аренду следует учесть: расходы на содержание, коммунальные за период простоя, ремонт после выселения, агентские (если вы пользуетесь услугами управления), страховка, налоги и резерв под непредвиденные расходы.

Если вы приобретаете вторичку с ремонтом, возможно, придется иногда обновлять интерьер, особенно если арендаторы высоких требований. Если же квартира в новостройке, первые несколько лет могут потребовать меньше вложений во внутренние ремонтные работы, но дом в целом может иметь вопросы с гарантийным обслуживанием — важно знать гарантийные обязательства застройщика.

Не менее важный аспект — ваш комфорт с неопределенностью. Некоторые инвесторы лучше спят, понимая, что у них есть ежемесячный доход; другие готовы мириться с риском для потенциального значительного прироста капитала.

Время тоже ресурс: закупка на котловане требует внимания и терпения, вторичка — быстрых решений и готовности к оперативному управлению.

1. Произведите due diligence застройщика и прав на объект.
2. Вычислите полную экономику владения на 3−5 лет вперед с учетом всех расходов.
3. Если приобретаете на котловане — обеспечьте контрактные гарантии на сроки и качество или выбирайте проекты с эскроу-счетами.
4. Для вторички — проверьте документы и историю собственности, состояние коммуникаций и возможные обременения.
5. Планируйте резерв под непредвиденные расходы — минимум 5−10% стоимости квартиры в год для текущих затрат и капитального ремонта.
6. Определите четкую стратегию выхода: когда продадите, при каких условиях переформатируете, как будете реагировать на рыночные шоки.

Выбор между котлованом и вторичкой — это не о том, какой вариант «лучше» в целом, а какой лучше подходит под ваши цели, рисковый профиль и временной горизонт. Если ваша цель — стабильный доход и минимальные заботы — вторичка с ремонтом дает быстрый старт. Если вы готовы инвестировать свое время в проверку проектов, терпение, ожидание и ищете капитальный рост — котлован может стать выгодным инструментом. Наиболее практичный подход — диверсификация: сочетайте позиции, контролируйте риски и всегда рассчитывайте реальные сценарии при плохом, нейтральном и хорошем развитии событий. Недвижимость — долгосрочная игра: прибыль приходит тем, кто сочетает разумную стратегию с дисциплиной и надлежащим риск-менеджментом.