Купля-продажа квартиры: что стоит знать

Когда речь идет о купле-продаже недвижимости, необходимо знать, что происходит переход прав собственности от одной стороны к другой. И сделать это можно тремя основными способами: купля-продажа, дарение, мена.

Лучший способ в нашем случае именно первый, хотя иногда изменение прав собственности производят и через договор дарения или мены. В нормальных условиях (т.е. если действительно речь идет о дарении или мене — Ред.) это вполне приемлемые способы. Однако часто таким образом пытаются минимизировать расходы, в частности, налоги, или обойти какой-то нюанс, который не позволяющий совершить сделку через договор купли-продажи.

Выбирать вам, но если вы не разбираетесь в предмете, то лучше этого не делать. Помните известную истину — скупой платит дважды. Нюансов здесь очень много, но, например, договор дарения (собственно, как и любой другой) можно расторгнуть по инициативе любой из сторон. Если вы таким образом купили квартиру, то вы отдали за нее реальные деньги. А в договоре указано, что квартиру вам подарили. То есть, если «даритель» расторгнет договор (а это вполне реально. — Ред.), вас просто «кинут» на деньги. И экономия нескольких тысяч гривен на налогах выльется в потерю десятков, а то и сотен тысяч долларов.

Нюансов много. Итак, лучше не изобретать велосипед и делать все четко и прозрачно — через договор купли-продажи.

Основным законодательным актом, который регулирует куплю-продажу имущества, является Гражданский кодекс Украины, в частности, Глава 54, которая так и называется «Покупка-продажа».

Статья 655 ГКУ указывает, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму».

А статья 657 говорит о том, что договоры купли-продажи недвижимого имущества (за некоторыми исключениями, которые на данный момент нашей темы не касаются. — Ред.) подлежат нотариальному удостоверению.

То есть главное, что нужно знать: договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Разницы между государственным и частным нотариусом здесь законодатель не предусматривает.

Кроме того, на нотариуса возложена обязанность проверки документов, подаваемых сторонами, на соответствие требованиям действующего законодательства и установление факта отсутствия какого-либо запрета отчуждения или ареста имущества.

Статья 55 ЗУ «О нотариате» определяет, где именно может быть заключен договор купли-продажи: «Удостоверение договоров об отчуждении, ипотеке жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости осуществляется по местонахождению такого имущества, или по местонахождению юридического лица, или по зарегистрированному месту жительства физического лица — стороны соответствующего договора».

То есть заключить договор купли-продажи на квартиру можно в любом из трех мест:

• место регистрации продавца;
• место регистрации покупателя;
• место, где находится квартира.

Предварительный договор купли-продажи имущества не обязателен, можно обойтись и без него. Однако его часто заключают, если стороны договорились о купле-продаже, но не готовы сделать это сразу. В нем обычно прописывают общие условия будущей сделки: цену объекта, его характеристики, сроки заключения сделки, размер задатка и т. д.

Здесь будьте внимательны — при заключении основного договора недобросовестный продавец может подменить описание объекта, указав характеристики, которые отличаются от указанных в предыдущем договоре. Если вы откажетесь подписывать новый договор, то продавец имеет право не вернуть вам залог.

Основной договор собственно фиксирует и свидетельствует факт перехода прав собственности на имущество от продавца к покупателю. Как уже отмечалось, он заключается в письменном виде и заверяется нотариусом, который своей подписью заверяет сделку и удостоверяет правильность всех документов, предоставленных сторонами, а также их лица и право на совершение этой сделки.

Основной договор содержит четкие условия перехода прав собственности на объект: его характеристики, местоположение, цену, срок оплаты, порядок передачи, ответственность сторон и т. д. С момента его подписания право собственности переходит от продавца к покупателю.

Требования к содержанию договора регламентируются рядом статей Гражданского кодекса, однако он должен включать в себя следующие элементы:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора: имущество, переходящее в собственность, его характеристики — адрес, основания, на которых им владеет собственник, площадь;
• цену объекта, которая указывается в гривнах;
• порядок оплаты: полная оплата, рассрочка, дата окончательного расчета;
• права и обязанности сторон и дополнительные условия, если они есть.

Список документов, которые должен предоставить продавец квартиры, достаточно широк:

• документы, удостоверяющие личность продавца — паспорт и ИНН. Если он состоит в браке, а имущество было приобретено в браке — нотариус потребует подать письменное согласие другого супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально;
• если совладельцами квартиры являются малолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, или они имеют там право пользования («прописаны» — ред.) — необходимо разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры;
• выписка из реестра территориальной громады (Справка о регистрации места жительства);
• документ, устанавливающий право на квартиру, удостоверяющий основания, на которых владелец ею владеет. Это могут быть: договор купли-продажи (дарения, мены); документы о приватизации; свидетельство о праве на наследство; справка о выплате пая в ЖСК; договор участия в долевом строительстве и т. д. Перечень необходимых документов, удостоверяющих право собственности в каждом конкретном случае — здесь;
• выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
• технический паспорт на объект;
• документ об оценке стоимости имущества, выданный субъектом оценочной деятельности;
• выписка об отсутствии долгов за коммунальные услуги — эту справку многие нотариусы не требуют, но покупателю она может очень понадобиться.

Здесь все гораздо проще: паспорт и код, а также если квартира покупается в браке, то такие же документы другого супруга и свидетельство о браке, также необходимо нотариальное согласие на сделку от супруга покупателя.

Ответ однозначный — да. Как продавец, так и покупатель может уполномочить совершить сделку купли-продажи имущества другого дееспособного гражданина. В частности, и находясь за границей. Однако убедитесь, что такое поручение отвечает всем требованиям, заверено должным образом и включает в себя текст о предоставлении права на такие действия.

Купля-продажа объекта недвижимости — шаг довольно рискованный. Хотя на нотариуса и возлагаются обязанности по проверке документов на объект и права владельца на его отчуждение, все же риски остаются.

Как уже говорилось, обращайте внимание на возможное мошенничество с задатком. Также не пытайтесь сэкономить на налогах и сборах, заключая вместо договора купли-продажи какой-то другой.

Кроме того, возникает соблазн занизить цену объекта в договоре (оценщик в пределах своих возможностей напишет вам нужную сумму, ему безразлично, только позволила бы это сделать программа, в которой он работает) и таким образом также снизить затраты на оформление договора. Этого делать не надо — завтра продавец может расторгнуть договор, уплатив покупателю ровно ту сумму, указанную в договоре. И получить свое имущество обратно. Доказать что-либо через суды здесь будет практически невозможно — на руках у обеих сторон идентичные нотариально удостоверенные договоры с суммой, по которой имущество продано.

Убедитесь, что нотариус проверил право владельца на отчуждение квартиры: он дееспособный, имущество не находится в аресте и т. д.

Что бы там ни говорили юристы из соцсетей, не покупайте имущество, в котором зарегистрированы несовершеннолетние или лица с особыми потребностями (инвалиды) или недееспособные — лишить их права пользования (выселить) этим имуществом почти нереально. Или же вы четко понимаете, что делаете, и у вас есть собственные методы в отношении такой недвижимости.

Справка об отсутствии задолженности по коммуналке, как уже отмечалось, не всегда требуется нотариусом, и, по сути, она не обязательна — долги должен платить потребитель, то есть лицо, которое пользовалось услугами, и они не являются частью того объекта, который вы приобретаете. Но коммунальщики часто думают иначе, и доказывать им обратное в этой стране — процедура не из приятных.

Еще один нюанс — уплата денежных средств должна производиться через банк и в национальной валюте. Но при покупке недвижимости «национальной валютой» в подавляющем большинстве случаев является наличный доллар. Большинство нотариусов и агентств недвижимости за дополнительную небольшую оплату поможет купить у представителя банка необходимые справки. Это ни для кого не секрет и, как правило, не несет никаких рисков. Однако эту информацию мы даем чисто как справку, ни в коем случае ничего не рекомендуя.

Всё вышеописанное — общая информация. Однако, каждый конкретный случай может содержать свои нюансы. К примеру, есть льготные категории, которые отчасти освобождаются от уплаты некоторых пошлин и сборов. Существует список нотариусов, которые не могут удостоверять такие сделки. Существует перечень территорий, на которых запрещено продавать объекты недвижимости.

К сожалению, большая война вносит коррективы во все сферы жизни, включая покупку или продажу недвижимости. Есть и другие нюансы, в частности, это касается приобретения недвижимости для несовершеннолетних или продажи таких объектов и т. д.

Поэтому, если вы чего-то не понимаете, или не можете самостоятельно собрать или проверить необходимые документы — это касается обеих сторон, как продавца, так и покупателя — обратитесь в профессиональное агентство недвижимости с хорошей репутацией. Его вам подскажет любой нотариус, который работает на ниве нотариата хотя бы полгода.