Покупка недвижимости за криптовалюту: варианты на рынке Украины и опыт Европы

Из-за войны в Украине многие релоцировались в более безопасные места за рубежом. Кроме мыслей о том, чтобы спасти себя и родных, заботились и о накопленном имуществе и финансах. У кого-то были гривны, доллары, евро, а у кого-то еще и криптовалюта.

Одна знакомая нашей редакции, опыт которой и будет нам в качестве примера релокации с использованием криптовалюты, решила уехать в Польшу. Она начала продавать свое имущество здесь, в Украине. За квартиру в столице, за авто, за некоторые другие вещи насобирала примерно 200 тыс. долларов.

Конечно, условно, положить деньги в чемодан она не могла, поэтому нужно было искать другой выход. Найденный он, путём долгих поисков, размышлений и сравнений, был в xPaid, относительно новом сервисе от неокриптобанка. У них мы и попросили ответить на все наши вопросы.

CEO xРaid Алексей Рудь отмечает, что да. Более всего, чаще всего украинцы покупают недвижимость в: Испании (в первую очередь привлекает, Валенсия и Марбелья), Португалии, Польше (особенно в Варшаве), Германии, Чехии и Австрии (Вена).

По экспертной оценке Яны Ким, владелицы престижного агентства недвижимости в Варшаве 8 ESTATE, украинские граждане остаются активными иностранными инвесторами на польском рынке недвижимости, составляя 63% от общего количества иностранных покупателей.

«Возрастающий интерес украинцев к польской недвижимости отражает стремление к диверсификации инвестиций и созданию дополнительной финансовой опоры для семьи», — объясняет Яна Ким, подчеркивая растущий тренд. Похожая мотивация наблюдается и среди белорусских покупателей, для которых польская недвижимость становится надежной гаванью в условиях политической неопределенности на родине.

В то же время инвесторы из Западной Европы рассматривают польский рынок прежде всего как привлекательную возможность для приумножения капитала. Особое внимание привлекает сегмент жилой недвижимости, приобретение которой не требует специальных разрешений.

По наблюдениям экспертов 8 ESTATE, процесс приобретения недвижимости для иностранцев в Польше проходит беспрепятственно. В то же время, новоприбывшие могут столкнуться с определенными вызовами в вопросах перевода средств. «Мы наблюдаем рост популярности современных финансовых инструментов, включая криптовалютные транзакции, хотя традиционные методы также остаются актуальными», — отмечает Яна Ким.

Важно отметить, что все операции с недвижимостью в Польше осуществляются исключительно безналично, с обязательным соблюдением требований по прозрачности происхождения средств. Транзакции на сумму свыше 15 тысяч евро автоматически подпадают под финансовый мониторинг, при этом банковские учреждения и налоговая имеют право запрашивать подтверждающие документы в течение пяти лет после операции.

С недвижимостью все операции в Польше проходят исключительно по безналичному расчету. Для иностранцев при этом серьезной проблемой является необходимость подтвердить законность происхождения средств. Автоматически все транзакции на сумму свыше 15 тыс. евро подпадают под контроль финансовых органов. А они вполне могут запросить подтверждающие документы.

Например, такими могут быть документы о дарении, заработной плате, дивидендах или продаже недвижимости. И даже если сразу банк ничего не требует, то налоговая имеет право произвести проверку в течение следующих пяти лет. Имейте это в виду.

По словам экспертов «Mokko real estate», украинцы в Польше приобрели огромное количество недвижимости. И это несмотря на то, что соглашения такие не дают права получить вид на жительство или другие документы для легального пребывания в стране. Известность именно Польши объясняется географической близостью, политической стабильностью и постоянным ростом цен, что обеспечивает высокую капитализацию и понятные правовые инвестиционные условия — отмечает руководитель агентства Мокко Николай П.

Заметим, что в последние годы стоимость недвижимости в Польше стабильно и стремительно растет. По официальным данным Центрального статистического управления Польши, в течение 2023−2024 годов стоимость недвижимости в Варшаве продемонстрировала рост на 25,5%. Так что очень неплохой вариант для инвестирования. Тем более что для этого можно использовать и криптовалютные накопления.

Руководитель польского агентства недвижимости Мокко Николай П. отметил, что большинство клиентов агентства покупают недвижимость в Польше за 150−300 тыс. долларов, и эта стоимость выше, чем дома.

К примеру, те предприниматели, которые делились с нами собственным опытом, тратили на приобретение нового жилья в Варшаве 150−200 тыс. долларов. При этом они отмечали, что это для них, для выезда, для спокойного поселения на выбранном новом месте была такая стоимость «проездного билета».

xРaid существенно упрощает украинцам процедуру покупки недвижимости в ЕС. Этот сервис предлагает украинцам безопасно и легально осуществлять криптовалютные транзакции в международном формате.

Что же предлагают? xPaid помогает украинцам открыть дружественный к крипте счет в Европе для дальнейшего обмена крипты.

Как происходит перевод, если вы обычное физлицо? Заметим, что с наличными деньгами в компании дел не имеют. Только крипта. Лицензия предусматривает только такой вид услуг, тем более что наличные деньги здесь особо и не нужны.

Начинается все с заведения в крипту. Где бы ни находились деньги клиента, в какой бы валюте они ни были, нужно их перевести в ВТС или USDT.

Второй вариант, по крайней мере, на момент публикации материала, более удобен, так как и курс по отношению к доллару держится стабильно 1:1, и обмен осуществлять нетрудно. После «завода» денег в крипту, начинается следующий этап.

Человек (клиент, заказчик) проходит KYC-верификацию, где необходимо предоставить паспортные данные и сделать несколько селфи с паспортом. Это делается для: противодействия отмыванию денег, предотвращению отмывания средств, защиты от мошенничества, обеспечения соответствия нормативным нормам и защиты интересов клиентов.

Далее по полученным данным уже системой происходит тщательная проверка. Нужно убедиться, что клиент не находится в розыске, не считается террористом, не политиком и т. д. Однако это достаточно быстро, задержек не бывает.

Далее начинается открытие счета. Вот здесь немного дольше все происходит, однако это вполне предсказуемо. Иногда приходится до недели ждать. Однако в это время вообще не ощущается пауз в работе, потому что параллельно идут и другие сопроводительные работы.

К примеру, просматривается кейс, делается анализ запланированных переводов, изучаются имеющиеся документы. То есть, когда счет готов к использованию, готова к переходу на следующий этап и вся команда.

Состоит этот этап в верификации, структурировании будущего соглашения. Нужно получить подтверждение законного происхождения денег. В случае со знакомой нашей редакции имеется договор купли-продажи квартиры, такого же плана — договор продажи авто и квитанции о продаже некоторых других вещей.

Подтверждающие документы следует обязательно перевести на английский. Не нужно делать это официально, заказывать апостиль и т. д. Достаточно опции документа, подтверждающего происхождение средств и его перевода на обычную бумагу. Это нужно не только именно xРaid. Сторона, которая будет получать деньги, может также задать вопрос о законности их происхождения.

Далее заключается договор об обмене конкретной суммы. Подписывается сторонами.

Затем, в некоторых случаях, может потребоваться проверка кошелька. Почему у некоторых? Потому что, если он открыт на бирже, это не нужно, за него отвечает биржа. Она и проверяет все досконально. А вот децентрализованный надежнее предварительно проверить. И это обязательно делается для исключения непредсказуемых ситуаций.

И, наконец, остается осуществить сам перевод. Клиент отправляет сумму в крипте по договору, а со стороны xРaid в течение нескольких часов происходит обратный перевод (в евро) на счет клиента, открытого специально для этого.

В случае с нашей знакомой, полученные в результате обмена крипты в евро деньги, она перевела на счет в польском банке, а затем уже с него произвела оплату за приобретенную недвижимость. Но это не обязательно. Счет, на который засчитывается выведенное, может полностью использоваться в дальнейшем для совершения сделок.

Однако в случае, который мы взяли за пример, вывести деньги на счет в польском банке их владелице было удобнее.

Сложная процедура, если ее рассмотреть и представить пошагово, согласны? Что же со стороны получателя говорят о таких деньгах, об открытии счета, о переводе на него внушительной суммы, о присутствии криптовалют в схеме вывода? А ничего.

Они видят, как деньги попали на европейский счет, откуда взялись. Никаких дополнительных документов предоставлять не нужно.

В Украине нет регулирования криптовалюты. Что касается вывода денег таким образом, как рассматривается в этом материале, это очень «на руку» пользователям, поскольку минимизирует возможность проверок со стороны банка получателя.

Относительно комиссии за услугу, то составляет она ориентировочно 3,5%. Зависит от суммы, структурированности, сложности сделки и других показателей.

В Европе за открытие счета может потребоваться уплатить определенную сумму, но эта редкость, обычно, все делается бесплатно.

Относительно курса перевода в крипту… Для его определения обычно берется пример из некоего «провайдера ликвидности» для среднего по стандартным обменникам.

У клиентов есть возможность ознакомиться с курсами и их изменениями. Поэтому, иногда бывают ситуации, когда после обращения, заказчик сам предлагает подождать до следующего дня, до вечера, чтобы показатели для обмена немного изменились.

Мы уже рассмотрели вариант покупки крипты физическим лицом со средств, полученных от продажи недвижимости. А теперь расскажем об особенностях криптовалютных сделок с использованием денег со счета ФЛП.

Еще один наш знакомый по имени Тарас является ФЛП, активно работает в IT. За некоторое время работы у него на счету накопился определенный объем валюты. Все законно, есть декларации, налоги с денег уплачены. Но из этих законных денег в Украине он не может официально, с документальным сопровождением, приобрести крипту.

В случае с обычным физлицом было проще. А что делать Тарасу? Многое еще зависит от группы предпринимательской деятельности, потому что для каждой есть свой разрешенный перечень оказания услуг и совершения действий. Когда деньги будут выведены в гривнах, тогда можно просто идти и покупать себе криптовалюту в нужном объеме.

В xРaid предлагают выводить средства из счета. Либо снимать наличными в гривне, либо переводить партнерам, которые могут обменять на крипту.

Почему не в долларах или другой валюте, в которой открыт счет для работы? Ответ — через комиссию.

Вариант с переводом в гривне, а затем приобретение за нее крипты выгоднее финансово.

Третий, вполне реальный пример. Назовем нашего героя Василий.

Он натрейдерил себе существенный объем крипты, хочет за нее купить квартиру. Предположим, в Испании. Но «деньги» его официально нигде не задекларированы. Что делать? И здесь никакой проблемы нет (если рядом xРaid, конечно).

Чтобы подтвердить получение дохода, хватит информации о трейдинге. Можно посмотреть, что клиент, например, завел на конкретную платформу 10 тыс. USDT, а из нее впоследствии вывел 500 тыс. USDT. Этого вполне хватит, чтобы провести обмен и приобрести понравившуюся квартиру.

Нужно урегулировать только все вопросы по уплате налогов. Если человек заводит на биржу 10 тыс. USDT, а выводит 500 тыс. USDT, это получение дохода и подлежит уплате налогов в той стране, налоговым резидентом которой он является.

Кстати, иногда с целью экономии на налогах создают отдельно фирмы в тех странах, где размеры налогов на крипту минимизированы.

В этом направлении лучше пользоваться поддержкой специалистов, потому что есть много нюансов и важно предупредить все возможные нюансы.

Еще один совет всем тем, кто имеет «криптозапасы». Есть высокая возможность, что через полгода-год максимум весь криптосектор будет под строгим наблюдением. Станет сложнее объяснять происхождение крипты, сложнее проводить переводы и совершать сделки.

Например, ходят разговоры, что для украинцев в целом возможность вывода средств в Европу будет возможна только при наличии европейского резидентства.

Конечно, как-то работы будут производиться и при таких условиях. Возможно, будут выпускаться карты. Возможно, будут открываться отдельные счета. Но это в будущем.

Рассмотрим на примере уже знакомого нам xРaid, неокриптобанк помогает с выбором оптимальной юрисдикции, с подключением подходящих провайдеров для открытия банковских счетов.

С момента перевода всей деятельности в легальное поле команда делает все: от выбора лицензионного и технического сопровождения до создания уже в собственном приложении кобрендинговых карт, с которыми будет клиентам предоставляться возможность платить за получение услуг криптой. Также там помогают украинцам, особенно мужчинам, открывать банковские счета: делают это для физических и юридических лиц. Также у них есть свое мобильное приложение с картой, которая пополняется криптой и автоматически конвертируется при платеже в фиат. Кроме того, параллельно они сейчас разрабатывают еще много финтех продуктов, направленных на то, чтобы улучшать жизнь клиентам.

Сколько времени нужно на открытие онлайн персонального счета в ЕС?

Обычно для онлайн открытия персонального счета в ЕС требуется от нескольких дней до двух недель. Зависит от выбранного банка и страны. Начинается процедура подачи заявления, далее следует верификация личных данных, осуществляется проверка соответствия (KYC). Иногда банки предлагают клиентам ускоренный процесс. В таком случае счет открывается за 1−4 рабочих дня.

Услуги xРaid доступны для украинцев и граждан Евросоюза, отвечающих базовым требованиям в плане верификации и соблюдения правил AML (борьба с отмыванием средств. — ред.).

Какие документы могут пригодиться для сотрудничества с неокриптобаном?

• копия паспорта или ID-карты;
• документ на английском языке, который подтвердит место жительства (срок до 90 дней). Адрес можно подтвердить счетом на коммунальные услуги или обычной выпиской из банка;
• подтверждение источника дохода (налоговые декларации, дивиденды, договор продажи имущества/недвижимости, договор дарения, выписка о заработной плате и т. п.);
• для бизнес-клиентов потребуются также уставные документы компании.

xРaid, о котором мы говорили выше, например, обеспечивает полное сопровождение клиента на всех этапах процесса конвертации. То есть, вам будут предоставлять все необходимые консультации и советы. Клиенты своевременно информируются о статусе сделки, по всем этапам процесса даются необходимые пояснения. Если нужно, фиксируется курс. Ну и куда же без бонусов или скидок… xРaid подразумевает оптимальную систему скидок. Например, постоянные клиенты или те, кто совершает большую сделку, платят по меньшей процентной ставке. Дополнительно можно бесплатно получать консультации или скидки на сопутствующие услуги (например, на налоговые консультации или юридическое сопровождение во время сделки). Также существует реферальная программа, благодаря которой клиенты, приводящие новых заказчиков, получают по объемам их транзакций ощутимое вознаграждение.

Как нам рассказали представители xРaid, для украинцев риски состоят только в колебаниях курса криптовалют, потому что это может повлиять на конечную стоимость сделки.

Существуют также риски с возможными изменениями в законодательстве. Если, например, будет введено обязательное декларирование криптоактивов или будут введены новые налоги на их использование.

Также следует понимать, что в других странах могут существовать ограничения или дополнительные требования для осуществления такого формата соглашений. Поэтому здесь требуется тщательный юридический анализ.