Покупка недвижимости в Польше

Внимание местных и международных инвесторов все больше привлекает рынок недвижимости в Польше. Связано это с многочисленными факторами, среди которых экономическое развитие страны, стабильная политическая ситуация и растущий спрос на жилье.

Достаточно актуально также обсуждение рынка недвижимости в контексте войны в Украине, которая привела к массовой миграции украинцев в Польшу. Этот фактор оказал существенное влияние на спрос на жилье в этой стране и даже изменил структуру соответствующего рынка.

По данным официальной статистики, беженцев только из Украины в Польше уже больше миллиона. Война, к сожалению, способствует стабильному приросту этих показателей. Конечно, это очень существенно влияет на спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости.

Где же посмотреть предложения? В родной стране обычно действуют следующим образом:

• смотрят объявления о вторичном жилье;
• вкладываются в новостройки;
• обращаются в соответствующие агентства с запросом на подбор соответствующего потребностям и имеющимся суммам жилья в конкретном регионе.

В Польше ситуация похожая, но все равно поиск происходит несколько иначе.

Важную роль в процессе купли-продажи недвижимости в Польше играют специализированные агентства, сотрудники которых помогают покупателям найти оптимальные варианты в соответствии с их потребностями и бюджетом, а также обеспечивают юридическую безопасность сделок.

Много предложений есть на соответствующих сайтах по поиску недвижимости. Самыми популярными среди арендаторов и покупателей считаются:

• Otodom;
• Gratka и Morizon.

Кроме отличного выбора на сайтах еще и предусмотрены достаточно удобные поисковые фильтры.

Также можно решить вопрос поиска жилья в Польше с помощью соцсетей. К примеру, в Facebook немало групп, в которых продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы) быстро находят друг друга. Где искать сведения — разобрались. Далее — что же выбирать из предложенного.

Для исследования рынка недвижимости и его популярных предложений мы решили взять за основу следующие варианты:

• жилье для одинокого человека или пары преклонных лет;
• дом для молодой пары;
• недвижимость для большой семьи.

Разумеется, выбор недвижимости в Польше будет зависеть от потребностей и образа жизни каждой из указанных категорий покупателей. Мы изучили запросы. И результаты имеем следующие:

1. Одинокие для жизни в Польше выбирают квартиры-студии или однокомнатные.

Они обычно доступны по стоимости и проще в обслуживании. Относительно местонахождения обычно рассматривают районы с хорошей инфраструктурой, учитывают близость к работе, учебным заведениям или культурным центрам (например, центры городов или молодежные районы).

Из преимуществ такого приобретения подтверждаем небольшие расходы на содержание и, если в дальнейшем возникнет такая необходимость, возможность быстро найти арендаторов.

2. Молодые пари чаще выбирают одно-двухкомнатные квартиры.

Если есть стремление сэкономить, останавливаются на 1-комнатных, если нужно не только проживание вместе, но и отдельное пространство для собственной работы или других дел, берут 2-комнатные.

В плане расположения нравятся предложения из районов, которые отличаются хорошо развитой инфраструктурой, имеют парки и разнообразные варианты для активного времяпрепровождения.

3. Большие семьи покупают дома или 3−4 комнатные квартиры.

Понятно, что здесь следует рассматривать варианты с несколькими спальнями, с достаточной площадью для совместной жизни.

В плане расположения, как правило, выбор делают в пользу районов со школами, детскими садами и парками. Многие предпочитают пригороды больших польских городов.

Какой бы выбор вы ни делали, определите сначала бюджет. Это очень сузит круг поиска.

Затем установите, какие заведения нужны поблизости. Для кого-то важна школа или детсад рядом, а кому-то лучше, чтобы был парк или лесополоса. По поводу наличия медучреждения и отзывов относительно работы его специалистов также не поленитесь получить сведения.

Например, может быть досадно, если после переезда выяснится, что в клинике, условно расположенной в пяти минутах ходьбы от дома, нельзя будет получать услуги, а придется заключать договор на обслуживание в заведении другого квартала.

Конечно, нужно оценить состояние недвижимости, выяснить, новостройка это или вторичный рынок, какие потребуются затраты на переезд, какие уже после заселения на обслуживание или ремонт.

Не поленитесь изучить планы развития инфраструктуры в понравившемся районе. Это не должно быть проблемой, поскольку такие сведения находятся в открытом доступе. Делают это с целью поиска инвесторов. Зачем это при поиске недвижимости для приобретения? Этот показатель может оказать существенное влияние на стоимость выбранного жилья в будущем.

В общем выбор любой недвижимости — это важное решение, которое должно учитывать ваш стиль жизни, потребности и финансовые возможности. Не спешите. Учитывайте максимум аспектов при выборе. Посещайте тематические форумы сограждан, уже переехавших в Польшу.

Если сомневаетесь, возьмите в аренду жилье в районе, где планируете покупать недвижимость, немного поживите в нем, чтобы реально оценить все обстоятельства относительно удобства, безопасности и т. д.

Продажа квартир на этапе котлована в Польше, как и в любой другой стране, имеет преимущества и недостатки. Выгода в цене бесспорна. По сравнению с уже введенным в эксплуатацию жильем, стоимость на этапе котлована может отличаться на 50% и даже больше. Но риски из-за возможных задержек в строительстве все же имеются.

Поэтому более высокий спрос все же на готовое жилье. В таком случае есть возможность немедленно заселяться. А это очень важная гарантия. Если все же будет принято решение рискнуть, отдавайте предпочтение известным застройщикам, тщательно изучайте документы.

Чтобы приобрести квартиру успешно, следует придерживаться определенных шагов, быть осведомленным в местных законах и правилах. Советуем соблюдать следующие рекомендации во время этого процесса:

1. Четко определитесь с бюджетом, убедитесь, что выбранные источники финансирования надежны. Учитывайте не только стоимость самой недвижимости, но и дополнительные расходы. Как, например: налоги, комиссия риелтора, ремонт, оплата услуг юристам и т. д.

Намерены оформить ипотеку? Не опирайтесь на шансы, которые имели по этому поводу в Украине. Если планируете воспользоваться ипотекой в ​​Польше, заранее проверьте возможности получения денег в банке. Узнайте об условиях, о рисках. Различия могут быть очень существенными.

2. Выберите город и район. Популярны среди иностранцев Варшава, Вроцлав, Краков и другие крупные города. Но цены там выше. Конечно, определение района также должно зависеть от требований к транспорту, близости к месту обучения или работы, инфраструктуре.

3. Обратитесь к специалисту-риелтору. Профессиональный риелтор поможет найти варианты, которые будут отвечать вашим потребностям, обеспечит качественное юридическое сопровождение сделки. А еще он может способствовать проведению переговоров об условиях сделки, о цене недвижимости и т. д.

4. Проверьте документы на квартиру. До подписания любых документов убедитесь, что у владельца есть все для подтверждения права собственности на недвижимость. Проверьте возможное наличие долгов, залогов или схожих обременений.

5. Подпишите предварительный договор. Документ под названием umowa przedwstępna фиксирует основные условия сделки. С помощью него стороны подтверждают свои намерения, договоренности и уже потом начинают готовиться к основному договору купли-продажи. Обычно при подписании предварительного договора уплачивается определенный задаток (это также нужно зафиксировать, заверить).

6. Сделайте оформление договора у нотариуса. Обязательным требованием в Польше является подписание основного документа у нотариуса. Именно этот специалист может быть гарантом легитимности договора и регистрирует право собственности в соответствующих органах. Услуги нотариуса составляют примерно от 0,5% до 2% от утвержденной в сделке стоимости недвижимости.

7. Зарегистрируйте при помощи нотариуса право собственности. После подписания основного договора необходимо зарегистрировать новое право собственности в Кадастровом реестре (Księgi wieczyste). Процесс этот занимает несколько недель. Будьте готовы к этому. Обычная практика.

8. Уплатите налоги и предусмотренные комиссии. При планировании расходов, заранее учтите налог на гражданско-правовые действия (PCC), обычно составляет 2% от стоимости выбранной недвижимости. Узнайте и другие возможные затраты.

9. Получите ключи, подключите коммунальные услуги, заключите соответствующие договора с их поставщиками. Шаги несложные. Но от украинского порядка действий отличаются. Будьте внимательны к деталям, чтобы успешно приобрести недвижимость в Польше и уже очень скоро наслаждаться новым жильем.

Прекрасно, если делами относительно приобретения желаемой недвижимости в Польше будет заниматься агентство, к которому есть полное доверие. Но все же некоторые аспекты правового характера не помешает изучить предварительно до заключения сделки.

Начнем с необходимости разрешения на покупку недвижимости. Это касается граждан всех стран, которые не включены в ЕС. Не всегда это требуют при покупке квартиры (не будет лишним. — Авт.), а вот если речь идет о земельном участке или доме, сначала на это нужно взять разрешение от Министерства внутренних дел Польши.

Следующее требование в типе разрешенного приобретения. По отношению к квартирам или домам ограничений не существует, но для земельных участков (сельскохозяйственных особенно. — Ред.) вполне могут существовать определенные условия, которые нужно будет четко соблюдать.

Совершенно законно заключать в Польше в отношении недвижимости несколько типов договоров.

Как правило, начинается все с Umowa przedwstępna (на украинском «предварительный договор». — Ред.). В документе фиксируется намерение сторон заключить основной договор купли-продажи. Предварительным же определяются:

• цена;
• срок подписания основного договора и т. д.

Часто в рамках предварительного договора продавцу уплачивается 10% от установленной стоимости недвижимости или иная сумма, подтверждающая серьезность намерений стороны сделки.

После этого предварительного договора стороны должны подписать основное соглашение. Если кто-то отказывается делать это, у другой стороны есть право требовать компенсацию или возврат задатка в двойном размере.

Также может быть заключена Umowa współwłasności или другими словами — договор общей собственности. Его удобно использовать, когда недвижимость покупают вместе несколько человек. Документом определяются доли совладельцев в общем праве собственности на конкретную недвижимость. Удобно, надежно, без вопросов в случае дальнейшего раздела приобретенного вместе имущества.

Договор общей собственности предусматривает, что у каждого совладельца есть определенные права и обязанности по содержанию и пользованию недвижимостью. Доли совладельцев могут быть равными или неравными. Это зависит от договоренностей.

При покупке недвижимости на этапе строительства используется девелоперский договор (Umowa deweloperska). Заключается он между покупателем и застройщиком, регулирует условия, на которых застройщик обязуется построить и передать покупателю уже готовую квартиру.

В девелоперском договоре содержатся подробные условия строительства, сроки выполнения работ, описание объекта и порядок оплаты. Покупатель часто производит оплату в несколько этапов в соответствии с прогрессом строительства.

Что делать, когда запланированное не будет выполнено? Закон о защите прав покупателей недвижимости в Польше обеспечивает дополнительные гарантии для покупателей.

После завершения строительства объекта, когда девелопер передает право собственности на недвижимость покупателю, заключается договор о передаче права собственности (Umowa przeniesienia własności).

Подписание этого договора обязательно для официального перехода права собственности. Как и основной договор купли-продажи, договор передачи права собственности должен быть нотариально заверен и подан в Кадастровый реестр в Польше.

Как и основной договор купли-продажи, договор передачи права собственности должен быть нотариально удостоверен и подан в Кадастровый реестр в Польше.

Есть отличия от Украины, да? Но даже поверхностное знание перечисленных типов договоров поможет сориентироваться в процессе покупки недвижимости в Польше и защитить свои интересы на каждом этапе.

Рынок недвижимости в Польше стабильно демонстрирует довольно положительные тенденции, учитывая рост спроса и активность инвесторов. Прогнозы в плане дальнейшего развития этого направления свидетельствуют о том, что миграционные процессы продолжат влияние на структуру спроса и цены.

Потенциальным покупателям при выборе недвижимости в Польше рекомендуем не спешить и учитывать:

1. Собственные нужды для жилья.
2. Бюджет.
3. Оптимальность расположения недвижимости с учетом инфраструктуры и планируемого развития в регионе.
4. Площадь, количество комнат.
5. Состояние жилья.
6. Обращаться в агентства, сотрудники которых берут клиента под полноценное сопровождение и не только помогают найти оптимальные варианты для покупки, но и обеспечивают юридическую прозрачность, безопасность сделки.
7. Быть очень внимательными и не торопиться, контролировать процесс, даже если все выполняют профессионалы.
8. 8Обязательно делать проверку на возможные ограничения. Не вносить никаких задатков до этого.