Налог на доход с аренды жилья: какова ситуация с этим в Европе и США

Сдать квартиру в аренду и получать ежемесячный доход — классический способ пассивного заработка для инвесторов, которые не любят излишних рисков. Вместе с тем рядом с доходами всегда шагают и налоги. В большинстве стран мира владельцы недвижимости должны их платить, если решили получать прибыль от сдачи жилья в аренду.

*В материале собраны общие данные. Обращаем ваше внимание, что в каждом случае лучше проконсультироваться с налоговиками.

В этой стране существует несколько видов налогов для владельцев недвижимости — на этапах купли и продажи, годовой налог за владение жильем и доход, полученный от аренды жилья.

Так, при покупке жилья на первичном рынке налог (в размере 6%) уплачивается только в случае, если вы приобретаете шесть и более квартир в одном жилом комплексе. На вторичном — уплачивается 2% налога, но только в том случае, если это уже не первая недвижимость у покупателя. При продаже налог составляет 19% от прибыли. А продавать можно не больше 1 квартиры в год, иначе налоговая будет считать это предпринимательской деятельностью.

В случае владения недвижимостью владелец платит годовой налог, размер которого зависит от квадратуры квартиры и составляет в среднем от 150 до 1500 злотых в год. А еще — налог на землю, на которой расположена многоэтажка.

О налоге на доход от аренды поговорим поподробнее. Если владелец сдает квартиру на длительный срок как физическое лицо, то налог будет составлять:

• 8,5% от прибыли (это еще называют упрощенной системой налогообложения), если доход от аренды не превышает 100 тыс. злотых в год;
• 12,5% - если доход превышает 100 тыс. злотых в год.

Если же сдача жилья в аренду зарегистрирована как предпринимательская деятельность, то налоги будут выше — 18% или 32%. Однако эту систему обычно применяют во время посуточной аренды или в случае сдачи в аренду большого количества квартир. Решение по налогообложению может приниматься в каждом случае индивидуально.

То, каким будет размер налогов, зависит еще и от расходов, которые владелец квартиры несет в случае сдачи своей недвижимости в аренду.

Если, например, он оплачивает коммунальные счета, административные платежи, проценты по ипотечному кредиту на эту квартиру или страховку, то выгоднее будет налог на общих основаниях (т.е. от 12,5% и выше). Хотя его ставка и выше, чем по упрощенной схеме, однако фактическая сумма рассчитывается от дохода. Ведь из полученной от арендатора суммы вычитаются все вышеперечисленные платежи, а также амортизация, которая может составлять от 1,5 до 10%. Еще ниже будут налоги, если владелец одновременно еще и несет затраты на ремонт квартиры.

За сдачу в аренду недвижимости в этой стране физические лица обязаны платить налог на прибыль. Его размер составляет:

• 15% от дохода до 66 412 евро (48-кратный размер минимальной зарплаты);
• 23% применяется к налоговой базе сверх этого предела.

При этом есть возможность высчитать из налоговой базы фактические расходы на квартиру, например, расходы на ремонт. Те, кто не хочет считать и показывать расходы, могут воспользоваться упрощенной системой и вычесть из общего дохода 30%. Также есть возможность получения налоговых льгот.

Что касается юридических лиц, то они платят корпоративный налог на прибыль от дохода за аренду по ставке в размере 19%.

Уплачивать налоги за доход от аренды должны все владельцы недвижимости в Чехии, в том числе и нерезиденты. Главное условие — заработок должен превышать 15 тыс. крон (600 евро) в год. Все владельцы недвижимости в Чехии, независимо от их гражданства, должны своевременно платить ежегодные налоги и коммунальные платежи.

Размер годового налога на недвижимость может меняться, ведь его каждый год пересматривают местные органы власти в каждом населенном пункте страны. В целом он может зависеть также от таких факторов, как тип объекта (квартира, частный дом, земельный участок, коммерческое помещение и т. п.), площадь или расположение.

К примеру, годовой налог за квартиру площадью 60−80 кв. м в Праге может составить около 50 евро, а за частный дом такой же площади — 100 евро. Вместе с тем следует понимать, что Прагу считают городом с одной из самых высоких налоговых ставок.

Если игнорировать уплату годового налога или уплачивать его несвоевременно, можно получить штраф. Часто его размер превышает размер самого налога. И не удивляйтесь, если с вашего счета внезапно исчезнут средства — налоговая инспекция Чехии имеет право взыскать задолженность с любого счета должника на территории страны.

Владельцы недвижимости в Италии, сдающие свое жилье в аренду, также обязаны платить налоги. К тому же немалые. Так, существует два варианта налогообложения — стандартная и фиксированная ставки. Как правило, размер налога зависит от размера годовой прибыли арендодателя и составляет:

• 23% от прибыли, если она менее 28 тыс. евро;
• 35% - если размер прибыли от 28 тыс. до 50 тыс. евро;
• 43% - если прибыль превышает 50 тыс. евро.

Так что с одной стороны дорогую недвижимость можно дороже сдать в аренду. А с другой — за нее придется платить более высокие налоги, которые заберут значительную часть суммы дохода. Кроме того, владельцу недвижимости нужно еще и учитывать базовые расходы на содержание жилья.

В целом, стоимость самой аренды зависит от ряда факторов и параметров, таких как тип жилья, площадь, срок сдачи, регион. К примеру, за небольшую квартиру на побережье арендаторы платят около 600−700 евро в месяц, а вот стоимость аренды в Риме уже стартует от 1100−1200 евро.

Для тех, кто сдает свою недвижимость в посуточную аренду, размер налоговой ставки зависит от количества квартир:

• 21% - если в краткосрочную аренду сдается только одна квартира;
• 26% - если до четырех квартир;
• 10% - если четыре и более квартир.

Также владельцы жилья в этой стране должны платить ежегодные налоги. Их размер зависит от решения коммуны (фактически сродни территориальной общине в Украине) и кадастровой категории недвижимости (или другими словами — от класса жилья).

Например, в здании, которое имеет историческую ценность, годовой налог на недвижимость может быть вдвое больше налога в соседнем доме, построенном несколько лет назад.

В общем, годовые налоги могут сильно варьироваться. От 250 евро в год за вторичное жилье эконом-класса стоимостью 50 тыс. евро до 2 тыс. евро в год за квартиру в городах с самыми высокими налоговыми ставками, такими как Рим, Милан или Венеция.

В этой стране налоговая ставка за доход от сдачи жилья в аренду отличается в зависимости от гражданства владельца недвижимости. Так, для граждан Евросоюза она составляет 19%, а для всех остальных — 24% от полученной прибыли. Налог уплачивается с суммы, остающейся у владельца жилья после вычета всех расходов на содержание имущества.

Кроме того, существует налог на недвижимое имущество с физических лиц, владелец оплачивает один раз в год. Он составляет 2% кадастровой стоимости жилья или 1,1%, если стоимость недвижимого имущества не пересматривалась последние 10 лет. Налог начисляется только на эти 2% (или на 1,1%). То есть, если квартира стоит условно 70 тыс. евро, то эту стоимость нужно умножить на 2%, а затем еще на 19% (или на 24%, если владелец недвижимости — иностранец). И за такое жилье нужно уплатить 266 евро годового налога (или 336 евро, если владелец недвижимости — иностранец).

Кроме налогов, владелец недвижимости может оплачивать коммунальные услуги, если об этом есть договоренность с арендаторами. А также владелец ответственен за косметический и капитальный ремонт жилья.

А вот с неуплатой налогов шутить не стоит. Кроме того, что размер штрафа составляет 100% суммы начисленного налога, владелец жилья должен еще и уплатить пеню. А также он теряет право свободно распоряжаться своим имуществом и продавать его, дарить или оформлять по наследству. Самые крайние меры — принудительное взыскание долгов со счетов и конфискация имущества.

Несмотря на это, сдавать жилье в аренду в Испании довольно выгодно, и это хороший вариант для получения дополнительного пассивного дохода. Даже если сдавать небольшую квартиру в прибрежном городе, рыночная цена которой составляет 100 тыс. евро, то можно получать около 5 тыс. евро чистого дохода ежегодно.

К тому же, законы в Испании составлены таким образом, что защищают права арендодателей и оберегают их от недобросовестных арендаторов. А еще в этой стране высокий спрос на аренду жилья. В частности, среди молодежи. Одно из исследований демонстрирует, что 27% молодых людей в Испании в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают снимать жилье, а не копить деньги на покупку. Также долгосрочная аренда в этой стране часто интересует студентов, туристов и иммигрантов, в том числе из Украины.

В Германии арендодатели платят налог на доход согласно установленной прогрессивной шкале. Так, чем больше владелец недвижимости получит прибыли от сдачи своего жилья в аренду, тем больше налогов уплатит. Ставка стартует от 14,7% и доходит до 47,4%. Размер налога рассчитывается в зависимости от общих доходов владельца недвижимости, а также от того, сдает он жилье в аренду как физическое или как юридическое лицо.

Кроме того, в этой стране есть дополнительные обязательства для владельцев платить ежегодный налог на недвижимость. Его размер зависит от месторасположения, размеров и типа жилья. Для квартир это в среднем не очень большая сумма — от 100 до 400 евро в год.

Инвестировать в недвижимость в Германии выгодно не только ее гражданам, но и иностранцам. В частности, украинцы могут приобрести здесь жилье не только без дополнительных условий, но и в ипотеку. Однако процент может быть выше, чем для представителей стран-членов ЕС, а для согласования кредита украинец должен получать ежемесячный официальный доход в размере не менее 3 тыс. евро.

В то же время, инвестиции в недвижимость Германии считаются одними из самых безопасных в Европе. Стоимость недвижимости постоянно растет, рынок аренды стабилен, а спрос превышает предложение.
К тому же по сравнению с другими европейскими странами цены на недвижимость в Германии более конкурентны, чем, скажем, в Великобритании или Австрии.

Сопутствующие платежи при покупке недвижимости в Германии могут достигать более 15%. В частности, это налог на передачу недвижимости (3−6% стоимости объекта), нотариальный сбор (2%), регистрационный взнос (1%), оплата услуг агента по недвижимости (5−7%), консультация юриста (500 евро) и другое. В то же время, процедура купли-продажи жилья в Германии стандартная и понятная.

Владельцы недвижимости в США должны понимать, какие налоговые обязательства их ждут. Конечно, каждый объект нужно рассматривать отдельно, однако для владельцев есть такие основные налоги, как налог на недвижимость (Property Tax), налог на прирост капитала (важный при продаже), налог на доход от аренды, а также налог на наследство для нерезидентов и налог на продажу недвижимости иностранцами (FIRPTA).

Доходы от сдачи недвижимости в аренду физическим лицом облагаются налогом по прогрессивной ставке налога, которая составляет от 10% до 37%, в зависимости от суммы годового дохода. Интересно, что ставки для холостых и для женатых людей отличаются.

Размер налоговой ставки для холостых людей составляет:

Размер налоговой ставки для женатых людей:

Что касается иностранцев, то в США нет общегосударственных ограничений на приобретение недвижимости этой категорией инвесторов. Однако в некоторых штатах можно столкнуться с особыми правилами.

В целом украинцы могут свободно покупать недвижимость в США. Однако, чтобы не столкнуться с неприятностями, ситуацию в конкретном регионе следует изучить заранее. Так же как и каждый объект, который вас интересует.