Как продать недвижимость. Все, что нужно знать в 2024 году

Отсутствие безопасности, экономические трудности, внутреннее перемещение лиц и переселение, поддержка семьи, юридические аспекты или во избежание рисков – теперь при разных обстоятельствах люди расстаются со своим жильем.

россия уже разрушила 8,6% жилого фонда Украины. По состоянию на июнь 2023 года суммарное количество поврежденных объектов жилого фонда составляет более 163 тыс. или 87 млн кв. м. В частности, из-за этого за рубежом находится примерно 6 млн украинцев.

Кроме этого, около 5 млн наших сограждан с февраля 2022 года стали вынужденно перемещенными лицами. Некоторые из них потеряли свои дома.

По состоянию на январь 2024 года в Украине 4 млн 875 тыс. 885 зарегистрированных ВПЛ, из них 1,02 млн детей. Поэтому одна из основных причин продажи недвижимости – стремление обеспечить безопасность и благополучие своей семьи.

Finance.ua собрал актуальную информацию о продаже недвижимости по состоянию на 2024 год.

Эти два процесса можно проводить параллельно, чтобы сэкономить время.

Обновите все необходимые разрешительные документы. Проверьте отсутствие обременений на имущество или других юридических препятствий.

Также вам понадобится определение реальной стоимости недвижимости и оценка имущества. Предлагая цену на свое жилье, учитывайте такие факторы, как расположение, состояние объекта, рыночные тенденции и т.д. Исследуйте цены подобных объектов в вашем районе, доме или городке.

Освободите жилье от личных вещей, потому что они будут мешать покупателю представить это пространство как свое собственное. Сделайте косметический ремонт, очистите жилье для улучшения внешнего вида.

Эффективная коммуникация и готовность отвечать на вопросы могут значительно облегчить процесс продажи. Также необходимо сделать качественные фотографии и составить заманчивое описание для публикации.

Используйте разные интернет-платформы и доски объявлений, профильные группы в соцсетях. Также рассмотрите возможность вывесить объявления в местах с большим потоком людей. Когда будете проводить показы жилья, следите за отзывами и вопросами потенциальных покупателей.

Необходимо заключать сделку с точностью требований законодательства Украины и соблюдать рекомендации юристов и нотариусов, которые участвуют в ее проведении. Такой подход гарантирует успешный результат как продавцу, так и покупателю.

В сфере договоров купли-продажи недвижимости выделяют два типа: предварительный и основной. Оплата (как авансовая, так и полная) может производиться наличной или безналичной формой при заключении соглашения между физическими лицами.

Обычно наличный аванс передается в присутствии нотариуса для большей безопасности. Также можно привлечь кассира со счетчиком купюр и детектором их подлинности. Окончательный расчет безопаснее всего осуществлять безналичным путем.

Поскольку этап с подготовкой документов занимает больше времени, уделим больше внимания именно этому вопросу.

Важно собрать пакет документов для продажи недвижимости заранее. В общем, это может занять месяц времени.

Владелец жилья должен подготовить следующий пакет документов по продаже недвижимости:

• Паспорт и идентификационный код продавца (или уполномоченного представителя),
  1. если в браке – свидетельство о браке и заявление-согласие на продажу недвижимости от других супругов, заверенное нотариально; свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга (при соответствующих обстоятельствах);
  2. брачный контракт, если есть;
  3. свидетельства о рождении детей, паспорте с 14 лет, идентификационный код (с рождения), если дети выступают стороной в договоре;
  4. также важно, чтобы в паспорте старого образца были вклеены все фотографии.
• Выписка из реестра территориальной громады/ранее Справка о регистрации места жительства (справка необходима для проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью).
• Технический паспорт на объект.
• Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, решения суда, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
• Выписка из государственного реестра прав на недвижимость.
• Отчет об оценке имущества, можно заказать онлайн или заказать у оценщика, он действует 6 месяцев.
• Справка о зарегистрированных в квартире (справка о составе семьи по состоянию на соответствующую дату), которую оформляют в ЦПАУ или у нотариуса.
• Выписка об отсутствии долгов за коммунальные услуги (непосредственно обратиться к исполнителю коммунальных услуг, по всем имеющимся лицевым счетам).
• Документы на землю, в случае продажи частного дома (акт на землю с указанием кадастрового номера).

Если несколько собственников жилья – потребуются документы и согласие на продажу всех совладельцев. Поэтому подготовьте заявление об отказе совладельцев от преимущественной покупки доли продаваемого имущества.

Или вам понадобится письменное уведомление всех других участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю другому лицу в случае продажи доли в праве собственности на данное недвижимое имущество.

Если же в доме прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо согласие от его родителей/опекунов. Перед продажей рекомендуется решить вопрос с изменением регистрации ребенка. Одной из опций может быть изменение места регистрации на другое место жительства (например, у родителей или опекунов).

Хотя для нового владельца проблем в снятии с зарегистрированного места жительства детей не возникнет, ведь по Постановлению КМУ от 7 февраля 2022 г. № 265 для этого достаточно заявления и документа, подтверждающего право собственности.

Если есть возможность, рассмотрите новое жилье для ребенка и его регистрацию там в течение 30 календарных дней после прибытия на новое место жительства.

Согласно законодательству, каждый человек должен иметь место жительства, поэтому в дальнейшем необходимо будет зарегистрироваться (прописаться) или задекларировать место жительства.

Подробнее о декларировании места жительства вы можете ознакомиться по этой ссылке.

Если владелец квартиры признан недееспособным, то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества (в интересах недееспособных, с ограниченной дееспособностью граждан, а также несовершеннолетних детей).

На вопрос, есть ли отличия в договорах купли-продажи в условиях военного положения, ответила Елена Маленкова, управляющий партнер KDU Realty Group:

Нет. Законодательство не менялось, поэтому договор свидетельствует о собственном согласии и обязанностях сторон-физических лиц согласно ГК Украины. Там должны быть 4 основных пункта:

• Кто (идентификация личности)
• Кому
• Что (идентификатор недвижимости)
• За сколько (цена)

Еще основание, на котором продавцу принадлежит та или иная недвижимость. Об этом свидетельствует договор».

Следует учесть нынешние изменения в работе нотариусов.

Во время военного положения не все нотариусы имеют право удостоверять договоры купли-продажи недвижимости. Это разрешено только тем, кто внесен в список, утвержденный Министерством юстиции Украины. Список таких нотариусов постоянно обновляется и доступен на официальном сайте Министерства юстиции Украины.

Важно отметить, что договор купли-продажи недвижимого имущества может быть удостоверен только нотариусом по местонахождению недвижимости или по зарегистрированному месту жительства продавца или покупателя.

В каждой конкретной ситуации список документов будет разниться. Потому быстрее и удобнее получить личные советы от юриста либо заручиться помощью риелтора для реализации собственной недвижимости. Специалисты помогут определить наиболее эффективный и законный способ решения вопросов.

Многим украинцам важно знать, можно ли продать недвижимое имущество, находящееся на временно оккупированных территориях или в зоне активных боевых действий.

«Мы также имеем право покупать или продавать недвижимость, которая сейчас находится на временно оккупированных территориях, если сделка совершается на подконтрольной территории. Речь идет о всех домах, квартирах, на которые есть право собственности.

В случае продажи первичной недвижимости вы имеете дело с застройщиком, там много разных способов, но в основном сделка не требует нотариального удостоверения», – объясняет управляющий партнер KDU Realty Group, инвест-консультант Елена Маленкова.

Если документы на недвижимость были утрачены, то для получения дубликата документа, такого как договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве собственности или свидетельство о праве на наследство, обычно следует обратиться в орган, выдавший оригинал документа. Это могут быть нотариус, орган местного самоуправления, Бюро технической инвентаризации и другие соответствующие учреждения.

Важно отметить, что правовые нормы, регулирующие сделки с имуществом на оккупированных территориях, могут меняться. Поэтому нужно обращаться к компетентному нотариусу, специализирующемуся на соответствующих сделках.

Для родных военнослужащих важно заранее оформить доверенность для осуществления необходимой деятельности без их присутствия. Так, обеспечение доверенности лицу, которое остается дома – разумный шаг. Особенно если человек-доверитель находится там, где нет возможности обратиться к нотариусу.

Срок доверенности устанавливается в самом документе. Если срок доверенности не установлен, она сохраняет силу до прекращения ее действия. Также доверенность теряет силу со смертью доверителя. Для решения вопросов при смерти также может быть полезным учесть возможность оформления завещания.

Доверенность может касаться различных аспектов жизни, например право вывоза детей за границу, распоряжение движимым и недвижимым имуществом, взаимодействие с государственными учреждениями и банками и т.д.

В условиях военного положения доверенности, кроме доверенностей на право распоряжения недвижимым имуществом, управления и распоряжения ценными бумагами, корпоративными правами, и завещания военнослужащих могут удостоверяться командиром или другим уполномоченным командиром лицом. Такие документы в дальнейшем направляются через Генеральный штаб в Минюст для регистрации нотариусами в Едином реестре доверенностей, Наследственном реестре.

Личная консультация с нотариусом может оказаться весьма полезной, поскольку поможет избежать правовых трудностей и обеспечить правильное и эффективное оформление документов.

Дистанционная продажа недвижимости, если владелец за рубежом, тоже возможна. Для этого требуется доверенность на лицо, которому вы полностью доверяете. В то же время, это лицо не может быть покупателем данной недвижимости.

Важно! В доверенности следует предусмотреть максимальное количество полномочий для доверенного лица, включая различные сферы, такие как ЦПАУ, коммунальные службы, БТИ, банки, налоговые органы, архивы, суды и другие.

Родителям следует предусмотреть заранее регистрацию ребенка на новом месте жительства. Во время действия военного положения снять ребенка с регистрации удаленно невозможно, и заявление вместе с необходимыми документами следует подать лично через ЦПАУ.

В консульском учреждении Украины выдается доверенность с полномочиями на продажу квартиры, которую можно передать в Украину и поручить продажу родственнику или доверенному лицу.

Образец такой доверенности желательно взять у нотариуса по месту расположения недвижимости, который будет удостоверять сделку, и затем внеся иностранную доверенность в украинский реестр доверенностей.

Действующее законодательство Украины не устанавливает ограничений по максимальному сроку действия доверенности. Доверенность может быть выдана как с определенным сроком действия, так и без установления такого срока (бессрочная доверенность сохраняет силу до его прекращения).

Что касается апостилирования доверенности у иностранных нотариусов, то Минюст привел перечень стран, с которыми есть международные договоры, которыми отменено любое дополнительное удостоверение официальных документов, то есть можно предоставить только перевод заверенного документа без апостиля.

Владимир Копоть, юрист по недвижимости, автор YouTube-канала Monitor.Estate об инвестициях и недвижимости, рассказывает о продаже квартиры из-за рубежа:

«Это можно сделать по-прежнему путем подписания доверенности на поверенное лицо, которое осуществит продажу имущества доверителя. Лучше это делать в консульском учреждении страны пребывания, но это можно сделать у любого нотариуса. В Украине придется произвести нотариальный перевод такой доверенности. Еще могут быть нюансы, связанные с легализацией документов: апостиль или полная консульская легализация. Однако это зависит от страны пребывания. Например, документы из Польши не подлежат легализации».

На сегодняшний день действуют Договоры о правовой помощи между Украиной и республикой беларусь, Азербайджанской Республикой, Республикой Узбекистан, Республикой Казахстан, Республикой Таджикистан, Республикой Армения, Кыргызской Республикой, Республикой Молдова, Грузией и Туркменистаном, Литвой, Эстонией, Латвией, Чехией, Венгрией, Монголией, Вьетнамом, Македонией, Ираном, Болгарией, Кубой и КНР.

Согласно данным Европейской службы статистики, на май 2023 года, наибольшая доля украинских беженцев находится в Германии (27%) и Польше (24%).

Поэтому украинцам, находящимся в Польше и Чехии, легализация документов (апостиль) не требуется, а временным резидентам Германии и Италии потребуется сделать и перевод, и апостиль.

Елена Маленкова рассказала, что процедура продажи недвижимости, когда владелец физически находится за рубежом, работает с июня 2022 года:

«Для продажи недвижимости, если владелец находится за рубежом, нужно взять доверенность от владельцев на доверенное лицо, которое находится в Украине. Если владелец один и он в браке, супруг должен предоставить заявление-согласие на продажу. Документы можно получить в украинском консульстве страны, где вы сейчас живете, или у любого нотариуса. Если документы получены в консульстве, апостиль не требуется, поскольку консульство рассматривается как территория Украины. В случае получения документов у нотариуса необходим апостиль. Существуют страны, с которыми у Украины заключены договоры о юридической помощи, такие как Грузия, Польша, тогда апостиль не обязателен», – отмечает эксперт.

После удостоверения доверенности за рубежом и получения согласия всех заинтересованных сторон, оригиналы документов передаются в Украину через перевозчиков или знакомых, волонтеров, а затем курьерской службой на место заключения договора.

Перед началом продажи рекомендуется провести проверку недвижимости у нотариуса или адвоката, чтобы выявить возможные проблемы (аресты или запреты, о которых не было известно).

Читайте также: Как проверить неоплаченные счета предыдущего владельца при покупке квартиры

О продаже недвижимости в случае эмиграции Елена Маленкова рассказала о действиях родителей несовершеннолетних детей:

«В случае, если семья с детьми продает недвижимость и эмигрирует, она должна сдать свой паспорт. Это долгая и сложная процедура. После того, как человек получил другое гражданство, он может отказаться от украинского.

Но если человек сохраняет за собой гражданство для себя и своих детей, он может изменить им место жительства вместе с собой с помощью Дії.

Снять с регистрации детей нельзя в «никуда», а сменить место можно.

Снять же с регистрации детей с одним родителем можно, если один родитель сделает это самостоятельно. По доверенности тоже нельзя».

Документы, выданные компетентными органами иностранного государства, которые используются для регистрации места жительства или снятия с задекларированного/зарегистрированного места жительства, должны быть заверены в соответствии с установленным законодательством порядком. Если нет других определений в международных договорах Украины, такие документы должны быть поданы вместе с нотариальным переводом на украинский язык.

Обратите внимание, что с получением денежных средств за недвижимость есть нюансы.

Согласно ст. 1087 Гражданского кодекса Украины, физические лица могут производить расчеты в наличной или безналичной форме посредством расчетных документов.

Однако существуют ограничения по суммам расчетов, установленных Национальным банком Украины.

Согласно п.6 і 7 Раздела 2 Положения № 148 расчеты по договорам купли-продажи ограничены суммой 50 тыс. грн наличными. В случае превышения этих сумм расчеты должны осуществляться банковским переводом или внесением денег на счет.

При купле-продаже недвижимости за наличные деньги могут возникнуть проблемы с подтверждением происхождения этих средств в банке. Необходимо производить расчеты, переводя средства со счета покупателя на счет продавца.

В данном случае можно воспользоваться услугой банка – выезд на сделку, они делают все на месте.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости – ответственная задача, требующая значительной подготовительной работы. Стороны сделки должны иметь хотя бы базовые юридические знания для уменьшения потенциальных рисков и чтобы избежать проблем с законностью и правомочностью сделки.

Или воспользоваться помощью профессионалов, таких как риелторы и юристы. Они могут предоставить экспертные советы, помочь в решении правовых вопросов и обеспечить эффективный процесс проведения сделки.

Это может значительно облегчить процесс продажи недвижимости, особенно в условиях военного положения.

Проект Закона о мобилизации сейчас находится на стадии доработки, и нам пока не известно, как именно новый документ будет отличаться от предыдущего скандального варианта. Однако его могут внести на рассмотрение Верховной Рады уже в ближайшие дни.

Елена Маленкова, управляющий партнер KDU Realty Group, инвест-консультант обращает внимание:

«Нас пугают тем, что мужчины-военнообязанные не смогут продать недвижимость, если они не приедут в ТЦК или проигнорируют повестку в любом электронном кабинете.

Это реально возможно как технически, так и юридически. Лицо вносят в реестр должников и оно автоматически ничего не может продать.

Но я надеюсь, что так далеко наши власти не зайдут, потому что тогда мы просто перестанем быть демократическим государством с рыночной экономикой.

Сейчас мужчины могут продать недвижимость, даже если они там зарегистрированы, потому что ограничения касаются только несовершеннолетних детей. Купить квартиру с зарегистрированным лицом старше 18 лет закон не запрещает. На это только добрая воля покупателя».

Владимир Копоть поддерживает коллегу и отмечает, что такое требование закона было бы неконституционным и должно быть проигнорировано при голосовании:

«Сейчас я бы не спешил говорить о нюансах продажи недвижимости из-за мобилизационного законопроекта. Во-первых, его не приняли, во-вторых, он не содержит запрета на продажу. То есть, если мужчина призывного возраста предоставит свои сведения о своем местонахождении в ТЦК, то санкции, предусмотренные законопроектом, к нему применяться не будут. Речь идет только об уклоняющихся, которые не выполнят требования закона. Тогда да, право распоряжения недвижимым имуществом будет ограничено».

Необходимость продажи недвижимости приводит к возникновению многих вопросов, особенно во время военного положения. Важно оставаться осведомленным об изменениях в законодательстве, а также действовать ответственно.

Однако, если есть желание и настойчивость – это можно выполнить. Наиболее существенный вопрос, который беспокоит, – когда будет возможность свободно выбирать города для проживания с учетом вопросов безопасности или, возможно, вернуться домой.