Можно ли продавать недвижимость на временно оккупированных территориях

Теоретически отчуждать недвижимость на оккупированных территориях можно, хоть и не на всех. Однако как это сделать практически – ответить сложно. Суть в том, что сам акт купли-продажи не ограничивается просто подписанием соответствующего документа – для того чтобы его подписать, необходимо сделать определенный перечень действий. И действия эти касаются как продавца и покупателя, так и нотариуса, заверяющего сделку.

Теория нам говорит, что ни один гражданин Украины не может быть лишен права распоряжаться своим недвижимым имуществом, которое находится на территории Украины. Временно оккупированные территории, неважно, о каких именно идет речь – оккупированных с 2014 года или оккупированных в ходе полномасштабной войны – остаются международно признанными территориями Украины, на которые распространяется действие всех законов и подзаконных актов, принятых соответствующими органами.

Однако в то же время очевидно, что на временно оккупированных территориях не действует ни законодательство Украины, ни ее органы. В том числе и органы нотариата.

Кроме того, для заключения сделки купли-продажи необходимо собрать и предоставить нотариусу целый пакет документов: выписки из государственных реестров прав собственности, технические паспорта, экспертную оценку имущества и т.п. Понятно, что со всем этим появляются очевидные проблемы.
Однако теоретически государство разрешает продажу и покупку недвижимости на некоторых временно оккупированных территориях.

В то же время это касается только того имущества, которое находится в регионе, в отношении которого имеется доступ к реестрам недвижимого имущества. Этот список утвержден Приказом Министерство юстиции Украины от 01.04.2022 № 1307/5, он периодически обновляется.

Практика исходит из нескольких предпосылок.

Во-первых, как уже отмечалось, заключать сделки купли-продажи (или другие сделки по отчуждению или приобретению прав на недвижимое имущество – договора дарения, мены и т.п.) можно только в отношении имущества, имеющегося в доступе в реестрах. Реестры недвижимого имущества были закрыты еще в начале полномасштабной войны, через несколько месяцев доступ частично восстановили. Однако большинство оккупированных территорий находятся в перечне, где прекращен доступ к реестрам.

Во-вторых, не все нотариусы имеют право совершать нотариальные действия по заверению договоров, касающихся купли-продажи, обмена или дарения недвижимости во время военного положения. Нотариусы, имеющие право это делать, определены в соответствующем приказе министерства юстиции, размещенном на его сайте.

Этот реестр регулярно обновляется, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу, следует убедиться, что он действительно имеет право заверить такое соглашение.

В-третьих, нотариусам запрещено совершать нотариальные действия с недвижимым имуществом по обращению граждан российской федерации, хотя они могут находиться в Украине на законных основаниях. Поэтому если одна из сторон имеет гражданство россии – соглашение никто не заверит.

Законодательная база относительно соглашений по имуществу на оккупированных территориях достаточно широкая. Однако ключевые изменения, касающиеся сделок купли-продажи недвижимого имущества в условиях военного положения, предусмотрены несколькими документами.

Это, кроме цитированных выше, Постановление Кабинета министров Украины от 28.02.2022 года «Некоторые вопросы нотариата в условиях военного положения». Также с 23 мая этого года вступило в силу Постановление КМУ «Об изменениях нотариата и госрегистрации в условиях военного положения», которое вносит изменения, в частности, и в порядок действий по имуществу на оккупированных территориях.

Однако для рядового человека разобраться во всех этих документах чрезвычайно сложно, и необходимости такой нет – они приняты исключительно для специалистов.

Не секрет, что на значительной части оккупированных территорий захватчики насаждают свое законодательство и свои органы власти, поскольку заявляют, что эти территории «вошли в состав российской федерации».

В частности, введены соответствующие нотариальные округа и нотариусы, действующие в соответствии с российским законодательством. Недвижимость можно перерегистрировать в оккупационных органах и продать или купить по российскому законодательству.

Поэтому по поводу того, пользоваться такой возможностью, можем сказать лишь одно: это – на ваше выбор, ведь, как и во всем, в этом вопросе есть нюансы.

Если вы продаете имущество и есть одно желание – получить за него хоть какие-то деньги, то – да. Однако и вы, и покупатель в этом случае должны понимать: любое соглашение, заключенное на оккупированной территории и заверенное оккупационными органами нотариата, ничтожно.

То есть – покупатель с почти стопроцентной вероятностью выбрасывает деньги и получает на руки ничтожную бумажку, сколько бы печатей на ней не стояло.

Конечно, и здесь есть нюансы и глубокие юридические тонкости, но в них даже не стоит вдаваться – после освобождения Украина признает только те соглашения, которые заключены с соблюдением требований украинского законодательства. Все международные организации и суды ее поддержат.

Потому – выбор за вами. Хотя в случае если покупателем вашего имущества является гражданин российской федерации – продавайте. После деоккупации имущество, если оно уцелеет, все равно вернется вам. Конечно, это касается только тех людей, которые находятся в оккупации и готовы любой ценой оттуда выбраться.

Очевидно, что после всего прочитанного выше читатель так и не понял – можно или нельзя продавать или покупать имущество на временно оккупированных территориях. Потому попробуем резюмировать.

Самое главное: продавать или покупать (равно как и менять или дарить) имущество, находящееся на временно оккупированных территориях, можно.

Однако не все и не на всех территориях. Главное здесь – доступ к реестрам недвижимого имущества и готовность нотариуса совершить такие действия.
Именно готовность, ведь не все нотариусы, которым Минюст разрешает заверять соглашения по имуществу на оккупированных территориях, согласны это делать. Это следует из того факта, что не все вопросы относительно таких соглашений до конца ясны.

Кроме того, учитывайте важный нюанс: нормативные акты, регламентирующие возможность сделок по имуществу на оккупированных территориях, находятся в динамике. Поэтому рекомендуем вам обратиться к ближайшему нотариусу, который или сам подскажет, что вам делать в вашей конкретной ситуации, или порекомендует своего коллегу, который компетентен в отношении необходимого вам соглашения.