Как меняются цены в Голосеевском и соседних районах из-за ремонта метро в Киеве

Голосеевский район – самый большой по своей площади среди всех районов Киева, которая составляет 15,64 тыс. га, или почти 20% от всей площади столицы.

Стоимость недвижимости в Голосеевском районе составляет серьезный инвестиционный актив, но можно ли быть уверенным в стабильности этого рынка после возникновения проблем с метрополитеном?

Finance.ua рассмотрел ключевые аспекты района и вероятное влияние ситуации с метро на цены на недвижимость, чтобы определить возможности и вызовы для инвесторов.

Происшествие с метро в Киеве — результат проблем с содержанием и своевременным обслуживанием метро, а также хронического недофинансирования транспортной инфраструктуры столицы. Теперь часть пути для поездов на синей линии в аварийном состоянии.

Шесть месяцев на ремонт – это приблизительная оценка, поскольку информация о необходимости ремонта поступила всего за два часа до закрытия станций метро.

По информации инициативной группы «Пассажиры Киева», непосредственная протечка произошла возле пикета 73 в тоннеле, ведущем в сторону центра. Это примерно на повороте с бульвара Михновского на проспект Лобановского под МАФами Дніпро-М и Rozetka.

План-схема Киевского метрополитена

Голосеево всегда было одним из самых желанных районов для покупки недвижимости. Средняя стоимость жилья: 48 400 грн за кв. м по состоянию на декабрь 2023 года.

По данным портала ЛУН, в непосредственной близости от синей ветки метро между станциями «Теремки» – «Демеевская» расположены около 80 жилых комплексов, не считая старый жилищный фонд Голосеевского района и пригорода.

Finance.ua отобрал жилые комплексы, в которых есть продажа квартир по состоянию на декабрь 2023 года, от «Лыбидской» до «Теремков». Теперь на расположение жилья в юго-западной части Киева инвесторам нужно обратить дополнительное внимание.

Кроме столицы, в направлении синей ветки метрополитена открыты продажи более чем в 30 жилых комплексах пригорода. Застройщики продают квартиры в таких городах, как Чабаны, Новоселки, Гатное, Крюковщина и т.д. Приблизительную стоимость квартир в наличии, по состоянию на декабрь 2023 года, предоставляем в списке:

• ЖК Чабаны 2 – от 1,32 млн грн
• ЖК Dobre Misto 2 – от 1,31 млн грн
• ЖК Park Plaza – от 1,57 млн грн
• ЖК Оптимисто – от 1,65 млн грн
• ЖК ATRIA CITY. TEREMKY – от 938 тыс. грн
• ЖК Садочек – от 1,3 млн грн
• ЖК Эмоция – от 1,48 млн грн
• ЖК Sofia Nova – от 1,51 млн грн
• ЖК Добрый сосед – от 3,21 млн грн
• ЖК Мрія – от 1,26 млн грн
• ЖК Paradise Avenue – от 1,15 млн грн
• ЖК Vlasna – от 1,99 млн грн
• ЖК Соборный – от 1,34 млн грн
• ЖК AGAM – от 950 тыс. грн
• ЖК Благород – от 889 тыс. грн
• ЖК Атмосфера – от 796 тыс. грн
• ЖК Одесский квартал – от 1,87 млн грн
• ЖК Orange Park – от 1,33 млн грн
• ЖК Озерный Гай (Гатное) – от 1,56 млн грн
• ЖК Набережный – от 1,34 млн грн
• ЖК Спутник-Теремки – от 2,49 млн грн
• ЖК Черновола – от 2,24 млн грн
• ЖК Евромісто – от 1,4 млн грн
• ЖК Молодежный городок – от 2,56 млн грн
• ЖК Dobre Misto – от 856 тыс. грн

«Основными последствиями закрытия метро для жителей этих городов является, прежде всего, снижение транспортной доступности, нагрузка на наземный транспорт, который и без того вызывал много нареканий», – рассказывает Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости Украины.

По словам эксперта, жители пригорода и так страдают из-за состояния транспорта, аварийности, капитального ремонта определенных участков, который в разгаре даже сейчас, что затрудняет проезд. К тому же маршруты порой неудобны, время в пути и загруженность на дорогах очень усложняет жизнь.

Finance.ua подготовил ряд комментариев от инвесторов и ведущих экспертов рынка недвижимости, чтобы оценить влияние временного закрытия метро от станции Демеевская до станции Теремки на стоимость и спрос жилья.

Александр Гоу, основатель CityScale, эксперт по открытым данным рассказывает: «О проблеме с метро на Голосеевке мы узнали даже раньше официального объявления. В тот день мы зафиксировали неожиданный наплыв посетителей на нашей интерактивной карте транспорта. Тогда же стали выяснять, что происходит».

Александр занимается оценкой оправданности стоимости жилья по качеству расположения. При этом учитываются такие важные условия жизни, как доступность учебных заведений, преступность, загрязнение воздуха и, конечно, транспортная доступность.

Оценка оправданности цен на недвижимость от CityScale. Зеленый – выгодное предложение, желтый – мин. оправданная, красная – неоправданная.

Что касается влияния аварийной ситуации со станциями метро, то, по данным карты, можно увидеть, что по формуле CityScale, при должном уровне доступности других видов транспорта, метро рядом дает возможность достичь максимальной оценки. Иными словами, становится в разряде – хорошо иметь рядом.

Если же с другими видами транспорта проблема, то метро, наоборот, может вытянуть оценку выше средней. В то же время метро рядом – это значит в 15 минутах пешей доступности.

Другими словами, объясняет Александр, если участок метро, где движение было остановлено, соответственно заменить другим видом транспорта, особых проблем не должно быть. Здесь же начинают влиять возможности городских служб.

«Сейчас организовано челночное движение метро между ст. м. Теремки и Демеевская с пересадкой на наземный транспорт для доезда до ст. м. «Лыбидская», и наоборот, 3-мя автобусными и 2-мя троллейбусными маршрутами. Конечно, это не прямой маршрут, но должно быть достаточно, чтобы существенно сгладить неудобства. Интересно, что об изменениях в схеме оплаты в этом случае сразу не сообщалось», – отмечает Александр Гоу.

По мнению эксперта, изменение движения не должно привести к существенному увеличению автомобильного трафика. Да, определенная часть жителей района может отдать предпочтение собственному транспорту. Но, как правило, те, кто имеют собственный транспорт, редко используют общественный.

По информации Департамента транспортной инфраструктуры КГГА, для удобства пассажиров дополнительно организовали движение наземного транспорта, дублирующего шесть станций синей ветки метрополитена.

В частности, на маршрутах №2-М и №43-К работает 74 автобуса и 20 троллейбусов. Кроме того, курсирует временный автобусный маршрут № 60, соединяющий станции метро «Лыбидская» и «Демеевская».

Также работает система компенсации поездок из-за вынужденных пересадок на станции метро «Лыбидская». Город компенсирует проезд во временных маршрутах № 2-М, 60, 43-К и дополнительные поездки в метро на «синей» ветке.

Однако в комментариях к сообщению в Facebook пассажиры жалуются, что система компенсации не срабатывает. Например, поездки на автобусе 2М отображаются в приложении Киев-Цифровой с опозданием более нескольких часов.

По данным Руслана Кандыбора, директора Департамента транспортной инфраструктуры КГГА, между станциями, на которых организовано двустороннее движение по двум путям, пассажиропоток составляет ориентировочно 10 тыс. человек в будние дни и ориентировочно 4,5–5 тыс. человек в выходные.

Поэтому остановка работы части синей линии метро стала неожиданным ударом для тысяч киевлян и жителей пригорода. Она выявила глубокие проблемы содержания городского транспорта и инфраструктуры столицы.

«Очень сложно городам и поселкам-сателлитам по Одесской трассе, в частности, Чабанам, Гатному, частично Крюковщине, которая тоже рассчитывала на метро Теремки», – говорит обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

Она также напомнила, что эти населенные пункты активно развивались в последние годы перед полномасштабным вторжением и разрастались, прирост населения в десятки тысяч жителей.

«На самом деле та часть города, которая лишилась метро, а особенно те населенные пункты пригорода, упомянутые выше, не могут обойтись без подземки. Дело в неприспособленности дорог (и даже Большая окружная не спасет) к такому уровню трафика. Подземка очень разгружает и Голосеевский проспект, и Васильковскую улицу, и Демеевскую площадь. Поэтому, собственно, метро вернется. Иначе это похоронит местную власть живьем», – подчеркивает Виктория.

Голосеевский район всегда славился своей удобной транспортной инфраструктурой. Ведь главные транспортные магистрали города проходят через территорию Голосеевского района.

Кроме станции метро Голосеевская, по территории района проходят еще 6 станций метро: Теремки, Ипподром, Выставочный центр, Васильковская, Демеевская и Выдубичи. Благодаря этому из Голосеевского района можно было добраться до центра города за 10-15 минут.

Что касается расположения относительно других районов Киева, то наибольший район столицы граничит с:

• Шевченковским,
• Соломенским,
• Печерским
• Дарницким (по акватории Днепра)
• Киево-Святошинским, Обуховским и Бориспольским районам Киевской области.

Одной из особенностей района является то, что инфраструктура может в значительной степени компенсировать отсутствие удобной транспортной развязки, считает Ярослав Шаповалов, инвестор в недвижимость.

«В частности, в районе достаточно развит общественный транспорт, есть одни из лучших в городе ТЦ, парки и другие рекреационные зоны. Кроме того, некоторые ЖК на территории района имеют концепцию «города в городе». Эти факторы могут улучшить качество жизни жителей и в значительной степени сохранить привлекательность данной территории даже в случае отсутствия такого удобного транспортного сообщения, как метро», – рассказывает Ярослав.

По словам Виктории Берещак, девелоперы рассматривают как дополнительную ценность своих проектов не только метро, но и транспортную доступность в целом. Речь идет о наличии альтернативных маршрутов наземного транспорта, близости их к жилым кварталам, пропускной способности и состоянии транспортных артерий.

Это все качественные характеристики локации, безусловно, влияющие на ликвидность недвижимости. Для пригорода близость к метро особенно важна, ведь некоторые владельцы либо не имеют автомобиля, либо предпочитают доезжать до ближайшей станции, покидать автомобиль и быстрее добираться до нужного места на подземном транспорте.

«Например, спрос на квартиры в ЖК возле парка Феофания устоявшийся, и стоимость аренды стабильно растет. А там до метро далековато, но арендаторов это не пугает. Голосеево называют одним из районов с лучшей экологией и инфраструктурой. Поэтому временные неприятности, связанные с общественным транспортом, на мой взгляд, существенно не снизят спрос. А аренда оказывает непосредственное влияние на стоимость покупки. То есть не думаю, что застройщики изменят свое мнение о типе привлекательности этого района и прекратят там строить. Еще надеюсь, что Мининфраструктуры, а также специалисты по урбанистике должны решить проблему перемещения жителей. Возможно, это будут рейсовые автобусы. А может быть, какая-то новая ветка скоростного трамвая. Уверена, что решение будет найдено, потому что проблема для Киева очень серьезная и может иметь непредвиденные последствия не только в сфере недвижимости», – пишет управляющая партнер KDU Realty Group, инвест-консультант Елена Маленкова.

Что важно учесть инвесторам в связи с закрытием метро, рассказал Ярослав Шаповалов, инвестор в недвижимость с 10 летним опытом.

«Инвесторам, особенно в экономсегменте, следует учесть риски того, что работа метро не возобновится в указанные сроки или вероятность повторных аварий. В этом случае это может в некоторой степени снизить спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости.

Также важен фактор того, как будет решаться вопрос с альтернативными видами транспорта и вообще ситуация с дорожным трафиком, ведь постоянные пробки могут повлиять на привлекательность района во всех ценовых категориях», – поделился с нами Ярослав.

Однако, по словам Шаповалова, лично для него, для инвестиций и перепродажи, не крайне важно наличие метро рядом. Ведь этот фактор обычно уже учтен и в цене покупки объекта. Более важна цена объекта по сравнению с аналогичным жильем рядом, ведь именно с ним придется конкурировать при перепродаже.

Для аренды этот фактор может быть более значимым, ведь теоретически ускоряет сдачу квартиры благодаря расширению круга потенциальных арендаторов, особенно в экономсегменте.

По мнению Ярослава: «Вскоре возможно некоторое снижение спроса на покупку и особенно на аренду за счет оттока клиентов, которые рассчитывали на работу метро или опасаются пробок.

Если восстановление продлится действительно недолго, до полугода, как обещает КГГА, это будет временным и может пройти почти незаметным.

Только если действительно спрос на недвижимость окажется низким, отложенным до разрешения ситуации, застройщики могут пойти на некоторое снижение цены или акционные предложения».

Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, говорит, что и девелоперы, и покупатели, рассматривают этот фактор как временный. Цены на жилье резко не упадут в строящихся там ЖК сейчас, если эта история действительно кратковременна и ограничится заявленным сроком +/- пару месяцев. Кроме того, городские власти прекрасно понимают репутационные риски и последствия для себя.

По мнению Елены Маленковой, управляющего партнера в KDU Realty Group, эта ситуация хоть и очень плохая, но временная. На стоимость аренды может повлиять, но не существенно. Возможно, арендодатели лишатся от 10% до 15%. Все зависит от продолжительности ремонтных работ и что скажут специалисты по поводу возвращения в первоначальное состояние.

На рынке аренды, говорит Виктория Берещак, увидим скорее падение уровня заинтересованности со стороны новых потенциальных съемщиков. Ранее Голосеевский район в той части был достаточно популярным. Так что будет определенное перераспределение фокуса внимания. Повезет Шевченковскому, Печерскому и частично Подольскому районам.

«Те, кто снимают долгое время жилье, не перестанут это делать, а будут испытывать определенный уровень дискомфорта в течение этого времени и выживать в новых реалиях, планируя маршруты общественным транспортом.

На что это действительно повлияет, так это на загруженность на дорогах, а также на аренду в стрит-ритейле. Уже выросло количество объявлений об аренде и продаже торговых точек возле метро. По бизнесу закрытие метро действительно ударит, поэтому ставки аренды несколько просядут в этом районе: думаю, что даже по сдержанному прогнозу процент проседания будет не менее 10% от цены сейчас, ведь трафик снизится», – заключает Берещак.

Таким образом, если восстановление метро будет продолжаться до полугода, то его влияние может оказаться почти незаметным. Эксперты отмечают, что рассматривается этот фактор как временный и цены на жилье, вероятно, резко не упадут, если история ограничится заявленным сроком.

При длительном ремонте (свыше года) возможно уменьшение спроса на аренду, но существует убеждение, что рынок недвижимости адаптируется к новым условиям.

Остается надеяться, что местные органы и специалисты найдут эффективные решения для жизни и сохранения привлекательности района.