Первый взнос или нулевой заем: какие варианты покупки жилья за границей (ч. 2)

По обновленным данным Евростата, в Румынии находятся 192 835 украинских беженцев.

Румыния остается одной из самых доступных стран Европы для покупки жилья. Средняя цена квадратного метра в стране — 1266 евро, что значительно дешевле по сравнению с соседними государствами, такими как Венгрия или Болгария.

С началом полномасштабной войны румынский рынок недвижимости стал очень привлекать граждан Украины. Этому в значительной степени способствовало выгодное географическое расположение Румынии.

Румынский рынок жилья демонстрирует значительную ценовую вариацию, что делает его привлекательным для разных категорий покупателей. Каждый город имеет свои особенности, которые влияют на формирование цен и привлекательность потенциальных инвесторов и покупателей. Однако цены существенно разнятся в зависимости от города и типа недвижимости.

Самые дорогие города:

• Клуж-Напока — 2 165 евро/кв.м. Это высокоразвитый город с мощным IT-сектором и большим спросом на жилье;
• Бухарест — 1 676 евро/кв.м. Столица Румынии, где цены растут из-за большого спроса и экономической активности.

Средний ценовой сегмент:

• Брашов, Констанца, Сибиу — примерно 1 400−1 500 евро/кв.м. Эти города популярны среди туристов и инвесторов;
• Тимишоара, Крайова, Яссы — 1 300−1 400 евро/кв.м. Это крупные промышленные и образовательные центры.

Самые дешевые города:

• Быстрица — 1012 евро/кв.м. Один из самых дешевых регионов, но с ограниченными перспективами работы.

Принимая во внимание варианты инвестирования, стоит посмотреть на недвижимость в Румынии в городах второго эшелона. Они предлагают равновесное соотношение доступности и потенциала.

^{Источник фото: pixabay}

Законодательство Румынии предоставляет гражданам Украины равные возможности с жителями Европейского Союза по приобретению объектов недвижимости. Инвестиционный портфель может включать в себя как жилые помещения, так и коммерческие площади.

Румыния — страна с относительно доступными условиями ипотечного кредитования. Необходимо иметь вид на жительство, подтверждение стабильного дохода и позитивную кредитную историю. Первоначальный взнос может составлять от 15% стоимости недвижимости.

Условия и требования включают:

• вид на жительство;
• подтверждение стабильного дохода;
• положительная кредитная история;
• первоначальный взнос от 15% стоимости недвижимости;
• ипотека в румынских леях или евро;
• продолжительность ипотеки до 30 лет;
• относительно доступные условия кредитования.

Пакет документов для покупки жилья следующий:

• паспорт (заграничный);
• вид на жительство. Беженцы должны иметь разрешение на пребывание в Румынии, например временную защиту;
• справка о доходах (выписка из банковского счета за последние месяцы);
• налоговая декларация;
• трудовой договор;
• документы, подтверждающие кредитную историю (выписка из кредитного реестра);
• подтверждение наличия первоначального взноса (минимум 30% стоимости недвижимости).

Беженцы могут получать временную защиту, позволяющую находиться в стране и работать, но для получения ипотеки часто нужно доказать финансовую стабильность.

Также для беженцев есть возможность доступа к упрощенной процедуре. К примеру, OTP Bank в Румынии предлагает упрощенные условия для украинцев, включая поддержку в процессе оформления документов и кредитования.

Таким образом, украинские беженцы могут получить ипотеку в Румынии, но им нужно отвечать общим требованиям к иностранцам и иметь стабильное финансовое положение.

В Великобритании находятся более 218 тыс. украинских беженцев.

Британия остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе — рост цен, активность инвесторов, сравнительно прогнозируемый правовой рынок и доступность ипотечных программ для иностранцев.

Средняя стоимость жилья в стране достигла 270 тыс. фунтов стерлингов, что эквивалентно более чем 354 тысячам долларов США. Наибольший скачок цен зафиксирован на северо-западе Англии (+29,4%) и в Шотландии (+25,8%). Парадокс, но именно эти регионы сейчас считаются перспективными для покупки — там еще сохраняется баланс между ценой и доступностью ипотеки.

Для иностранцев покупка недвижимости в Великобритании возможна, но требует подготовки и соблюдения определенных условий. Правительство не ограничивает покупку жилья для иностранцев, однако у банков есть собственные критерии для выдачи кредитов.

Ставка по ипотеке колеблется в пределах 3−5% годовых, а срок кредитования может достигать 25 лет. Стандартное требование банков — первоначальный взнос в размере не менее 25% стоимости жилья. Валюта ипотеки — фунт стерлингов, так что дополнительные риски стоимости, связанные с валютным курсом, тоже следует учитывать.

Чтобы получить ипотечный кредит, иностранный покупатель должен:

• иметь визу, разрешающую длительное пребывание (например, спонсорскую, рабочую или студенческую визу с правом работы);
• подтвердить стабильный доход — как правило, это зарплата, официально выплачиваемая в Великобритании или за ее пределами;
• иметь кредитную историю в Великобритании — минимальный период формирования рейтинга обычно составляет 6−12 месяцев.

Кроме того, банки просят подтверждение легального происхождения средств, которые будут внесены в качестве первого взноса. Это может быть заработок, сбережения или перевод от родственников. Главное, чтобы средства «полежали» на британском счете не менее 6 месяцев.

Льготные кредиты в Великобритании для иностранцев существуют, но у них есть свои нюансы. К примеру, банки могут предлагать сниженные ставки для тех, кто имеет высокий кредитный рейтинг или значительный первоначальный взнос. Некоторые программы, такие как Help to Buy, могут быть доступны для иностранцев при определенных условиях, но они чаще всего направлены на граждан.

Случаи успешной покупки жилья украинцами в Великобритании уже есть. Причем речь идет не только об инвесторах или IТ-специалистах, но и о людях, уехавших по спонсорской визе в период войны.

Ключевыми банками, которые выдают ипотеку украинцам на таких условиях, являются HSBC и Barclays. По словам представителей этих банков, процент первоначального взноса определяется индивидуально, учитывая доход, визовый статус и имеющуюся кредитную историю.

^{Источник фото: pixabay}

Покупка недвижимости в Великобритании — это не только заключение договора и согласование кредита. Почти все этапы соглашения контролирует специализированный юрист-конвейер (solicitor или conveyancer), который:

• проверяет документы на объект;
• сопровождает сделку купли-продажи;
• представляет интересы покупателя во взаимодействии с банком и органами регистрации.

Без такого специалиста сделку не проведут даже технически.

1. Создайте кредитную историю. Откройте банковский счет в Великобритании и регулярно производите платежи (например, за коммунальные услуги). Это поможет выстроить кредитный рейтинг.
2. Соберите деньги заранее. Убедитесь, что ваши деньги легальны и пролежали на счету не менее полугода.
3. Обратитесь к юристу. Квалифицированный специалист поможет избежать ошибок при оформлении сделки.
4. Выберите регион с доступными ценами. Северная Ирландия или Шотландия могут быть дешевле Лондона.
5. Исследуйте банки. HSBC и Barclays имеют опыт работы с иностранцами, но другие банки могут предлагать выгодные условия.

По обновленным данным, в Испании находятся 244 165 украинских беженцев.

Граждане Украины, как и другие иностранцы, могут беспрепятственно приобрести любую жилую или нежилую недвижимость в Испании. На это не влияет ни регион, ни стоимость объекта. Главное — иметь все необходимые документы для заключения сделки. При этом приобрести жилье можно даже в ипотеку.

Цены на жилье в Испании довольно разнообразны. Самым дорогим оно традиционно будет в столице. Так, в Мадриде вблизи центра однокомнатные квартиры площадью 42 кв. м стоят от 218 тыс. евро (~10 млн гривен). А большие квартиры, площадью более 100 квадратных метров, стоят в пределах 890 тыс. — 1,1 млн евро (~43−53 млн гривен).

Дешевле жилье в Барселоне или Валенсии, где можно найти предложения в пределах 200−400 тыс. евро. Однако нужно учитывать, что среди предложений почти нет жилья площадью менее 50 кв. м.

В Испании для получения ипотеки существует три типа процентных ставок:

• фиксированные (tasas fixas). Применяется один раз и не меняется в течение всего действия контракта по ипотеке. Размер платы по кредиту устанавливается при подписании контракта, учитывая % по кредиту и часть суммы по основному долгу;
• плавающие ставки или переменные (Tasas de interés variable). Процентная ставка меняется в банке ежегодно до среднего значения по EURIBOR (европейская межбанковская ставка). Устанавливая эту ставку, в банке указывают, что сам процент, например, будет равен 2,5% + Euribor;
• комбинированные или смешанные. В первые годы после оформления ипотеки ставка фиксированная, но впоследствии может изменяться.

Чаще всего в Испании применяют именно последний вид процентной ставки — банки на первые 5 лет ставят фиксированную ставку, а затем по принципу плавающих процентных ставок изменяют ее.

В целом процентные ставки по ипотеке составляют в среднем от 2,5 до 4% для граждан Испании. Для иностранцев они выше — от 3% до 5,25%. Хотя на практике они могут составлять и до 7%.

К тому же условием получения кредита может стать первоначальный взнос в размере около 40% стоимости недвижимости. А максимальный срок кредита может составлять около 20 лет.

Чтобы получить согласование кредита на приобретение жилья в Испании, иностранцам нужны:

• загранпаспорт;
• справка о доходах в испанском переводе;
• договор на приобретение недвижимости.

К украинцам банки могут предъявить дополнительное требование, чтобы доходы формировались за пределами Украины, в Испании или других странах ЕС.

^{Источник фото: pixabay}

По данным Евростата, Италия приняла 171 200 украинцев.

Итальянский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует умеренный и стабильный рост. По данным ISTAT (Итальянский национальный институт статистики), в 2024 году цены на вторичное жилье выросли на +2,8%, а в новостройках на +8,8%.

Для иностранных граждан, решивших купить квартиру в Италии, процедура состоит из нескольких последовательных этапов:

• получение codice fiscale;
• открытие счета в итальянском банке;
• юридическая проверка объекта нотариусом;
• подписание предварительного договора (compromesso) + депозит 5−10%;
• заключение основного договора (rogito) у нотариуса.

Цена жилья в Италии формируется под влиянием нескольких самых важных факторов. Во-первых, географическое расположение: недвижимость в исторических центрах городов или на побережье всегда стоит больше аналогичного жилья на периферии.

Состояние объекта также важно: новостройки всегда дороже вторичного жилья, особенно если последнее требует ремонта. Также в значительной степени на цену влияет инфраструктура — близость к школам, больницам, магазинам и хорошее транспортное сообщение повышают стоимость.

Изменчивость цен также зависит от спроса, особенно в туристических регионах, где недвижимость в Италии популярна. Не менее важен юридический статус объекта — отсутствие долгов, полная документация и чистая история собственности обеспечивают большую привлекательность и более высокую цену.

Общее экономическое положение страны и доступность ипотечных программ также формируют рыночную динамику: при экономическом росте и низких ставках банки кредитуют охотнее, что стимулирует цены на квартиры.

Итальянская налоговая система в сфере недвижимости включает как разовые налоги при покупке, так и ежегодные налоги на владение.

• IMU (Imposta Municipale Unica) — городской налог на недвижимость. Это основной ежегодный налог для владельцев второго жилья и для иностранцев, не зарегистрированных в качестве постоянных резидентов. Если недвижимость является единственным жильем, в котором владелец постоянно проживает, IMU не взимается.

Ставка IMU устанавливается местными органами власти и колеблется от 0,46 до 1,06% от кадастровой стоимости объекта. База для расчета — это кадастровая стоимость (rendita catastale), умноженная на корректирующий коэффициент (обычно 160 или 168), после чего применяется ставка.

• TARI (Tassa sui Rifiuti) — налог на вывоз мусора.

Этот налог уплачивает тот, кто фактически проживает в недвижимости, независимо от права собственности. Сумма зависит от площади объекта и количества проживающих там. В среднем — от 200 до 500 евро в год.

• Налоги при покупке недвижимости

Размер налога зависит от продавца (физическое или юридическое лицо) и от того, будет ли жилье основным местом жительства:

При покупке у частного лица:

• 2% от кадастровой стоимости — если это первичное жилье для покупателя-резидента;
• 9% - если это вторичная или инвестиционная недвижимость.

При покупке у застройщика:

• 10% НДС плюс фиксированные регистрационные сборы (по 200 евро).
• Также оплачивается кадастровый и ипотечный сборы — по 50 евро каждый.

Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Италии. Однако есть несколько важных нюансов:

• если вы не зарегистрированы в качестве резидента, то налог IMU начисляется даже на единственный объект;
• имущественный статус определяется не гражданством, а фактом регистрации в муниципалитете (residenza anagrafica).

Если недвижимость сдается в аренду, доход от аренды подлежит обязательному декларированию и налогообложению:

• по упрощенной схеме cedolare secca — 21%,
• или по прогрессивной ставке налога на доход: от 23% до 43%.

^{Источник фото: pixabay}

Чтобы купить квартиру в Италии в кредит, необходимо пройти несколько этапов:

1. Отправка продавцу письменного уведомления о намерении приобрести его недвижимую собственность.
2. При получении положительного ответа можно переходить к составлению предварительного договора. В нем обязательно указывается, сколько составила сумма залога (обычно 1−3%).
3. Подготовка пакета бумаг.
4. Отправка запроса в банк.
5. Проведение кредитором независимой оценки объекта.
6. Получение решения банка.
7. Оформление договора страхования недвижимости.
8. Открытие счета.
9. Подписание договора купли-продажи у нотариуса.
10. Получение копии акта соглашения и ключей.
11. Регистрация жилья на нового владельца.

Пакет документов для предоставления кредитору достаточно широкий.

1. Копия загранпаспорта.
2. Codice Fiscale — аналог украинского идентификационного налогового номера (ИНН). Получить его можно сразу после подписания предварительного договора в консульском отделе.
3. Бумаги, которые могут подтвердить платежеспособность.
4. Документы на объект приобретения.

В качестве подтверждения платежеспособности можно предоставить:

1. При наличии собственного бизнеса — документы, в которых говорится, что вы являетесь его владельцем. Обычно владельцы компаний имеют резидентский статус, что может облегчить процесс оформления ипотеки.
2. Справка с работы с указанием оклада (для работающих в стране по найму). Это может отразиться на величине ставки.
3. Выписка с банковского счета о движении средств или депозитах.
4. Декларация о доходах.
5. Справка об уплате налоговых обязательств.
6. Подтверждение уплаты алиментов.
7. Остальные дополнительные бумаги по усмотрению банка.

Что касается документов на объект купли-продажи, то здесь понадобятся:

1. Предварительный договор.
2. Подтверждение прав собственности для продавца.
3. Выписка из кадастрового реестра.
4. Если покупается строящийся дом — разрешение на строительство.

Все документы следует перевести на итальянский и заверить нотариально.

Вариантов открытия счета, чтобы получить кредит на жилье в Италии, может быть два:

• для резидентов — процедура выглядит стандартно, как для граждан страны. Из документов необходимо предъявить вид на жительство (ВНЖ), паспорт, Codice Fiscale;
• для нерезидентов открыть получится только отдельный вид счета: conto internazionale или conto estero. Его обслуживание стоит дороже, валютой счета является та, которая действует в стране заявителя. То есть придется платить за конвертацию.

Если решение банка окажется положительным, заемщика пригласят в банк для подписания договора.

Покупка недвижимости в Италии в кредит может занять некоторое время. На рассмотрение запроса обычно уходит 3−4 дня. Но практика показывает, что иногда кредитору нужно больше времени, и решение озвучивается только через полтора-два месяца.

Это зависит от многих факторов: от статуса, в котором заявитель проживает в стране, от уровня его доходов, от самого объекта. Следует помнить, что банк пойдет навстречу, если будет уверен в происхождении доходов заемщика, удовлетворен его кредитной историей, информацией о наличии взносов и имущества.

Кредит на покупку жилья в Италии для иностранных граждан — услуга возможная, но не очень выгодная. Чаще банки устанавливают для нерезидентов более высокие ставки и невыгодные условия. Оформление ипотеки сопровождается обилием дополнительных платежей, сумма которых может достигать нескольких тысяч евро.

С 2017 года украинцам в 95% случаев банки Италии отказывают в ипотеке. Если у клиента есть официальные доходы в Еврозоне, кредит будет предоставлен. Активы только в Украине, пусть даже и немалые, банки отказываются учитывать в качестве обеспечения ссуды.

Дома за 1 евро — успешный социальный, недвижимый и градостроительный проект в Италии. Сумма, которую вы платите за дом в рамках этого проекта, символическая: это может быть 1 евро, 2 евро или чуть больше.

За такую ​​цену продают старые дома, у которых нет хозяев. Наследники экс-владельцев живут в больших городах и не хотят утруждать себя жильем, которое им не нужно. Поэтому нередко так случается, что пожилые хозяева на склоне лет просто завещают свой дом муниципалитету. Или со временем от домов официально отказываются их наследники.

Покупка жилья новыми хозяевами означает, что пока в доме будет делаться ремонт, его новый владелец будет покупать местные стройматериалы, будет нанимать местных рабочих, покупать продукты в местных магазинах и пользоваться услугами местных служб быта, поэтому властям муниципалитета выгоднее продать за 1 евро жилье, чем ждать годами продажи за большую цену. А все это зарплаты для местных жителей и налоги в местный бюджет.

В какую цену реально обойдется покупка дома за 1 евро?

Ремонт дома обойдется в среднем от 20 до 50 тыс. евро. При этом ремонт и сохранение исторического фасада дома является обязательным условием при покупке.

Все остальное же можно переделывать по своему усмотрению. Цена юридических услуг будет около 3 тыс. евро, гарантийный сбор — от 1 тыс. до 10 тыс. евро.

Для украинцев, рассматривающих покупку недвижимости за пределами страны, наиболее доступными остаются Румыния и Испания — здесь упрощенные условия для иностранцев и есть варианты ипотек с умеренным первоначальным взносом.

Великобритания предлагает стабильность и прозрачные правила, но требует высокого депозита и подтверждения доходов в фунтах. Италия же интересна своим рынком старых домов и социальными программами, однако банки неохотно кредитуют нерезидентов, так что рассчитывать стоит прежде всего на собственные средства.

Итак, выбор страны для покупки жилья зависит от ваших целей — инвестиционных, миграционных или жилищных. Но главное правило остается неизменным: прежде чем принимать решение, следует тщательно изучить местное законодательство, налоговые нюансы и требования банков, чтобы инвестиция стала не риском, а уверенным шагом в будущее.