Варианты покупки жилья за границей: первый взнос или нулевой заем

По официальным данным, в Польше зарегистрировано более 1,5 млн граждан Украины, из которых 980 тыс. имеют статус временной защиты. Однако реальное количество украинцев в Польше может быть значительно выше, чем указывают официальные данные.

Спрос на жилье среди наших соотечественников стремительно растет: в 2023 году украинцы приобрели около 7 700 квартир общей площадью почти 380 тыс. м², несмотря на высокий уровень роста цен в ЕС и жесткие условия кредитования.

Ипотека — удобный механизм покупки жилья, хорошо развитый в Польше. Однако кредитование иностранцев имеет свои особенности и сложности.

• Гражданство не обязательно. Польские банки рассматривают заявки от иностранцев, в том числе без постоянного вида на жительство, но с действующим разрешением на пребывание.
• Доказательство доходов и финансовая стабильность. Основной критерий — стабильная заработная плата или официальные доходы за последние 6−12 месяцев.
• Первый взнос — 10−20%. Стандартом 2024 года было 20% стоимости жилья, но благодаря государственным программам минимальный взнос может быть снижен до 0%.
• Процентная ставка. Базовая ставка межбанковского кредитования Wibor в III квартале 2024 года составила 6,75%, что влияет на стоимость кредитов.

С 15 января 2025 года в Польше действует новая льготная программа «Жилье на старт», предусматривающая:

• льготные ставки: от 0 до 1,5% годовых в зависимости от состава семьи;
• максимальные суммы кредитования:

— одиночки — до 200 тыс. злотых;
— пара — до 400 тыс. злотых;
— семьи с одним ребенком — до 500 тыс. злотых;

• региональные надбавки: в городах с высокой стоимостью недвижимости (например, Варшава) могут добавляться дополнительные льготы или увеличенные лимиты.

Ожидается, что участие в программе «Жилье на старт» примут более 50 тысяч человек до конца года, а общая бюджетная поддержка составит около 500 млн злотых.

В начале 2025 года по меньшей мере в 8 крупных польских банках (в частности, PKO BP, Pekao, mBank, ING, Santander, BNP Paribas, Alior и Millennium) появилась возможность оформления ипотеки без первого взноса. Эта опция доступна для разных категорий:

• одиночки и пары;
• семьи с детьми;
• лица с инвалидностью.

По условиям таких кредитов банк может покрыть до 100% стоимости квартиры, а риски частично перекрываются государственными гарантиями.

1. Отсутствие другой жилой недвижимости. Заемщик не должен владеть другим жильем в Польше или корпоративными правами на него.
2. Исключение для многодетных семей. Семьи с тремя и более детьми могут подавать заявки, даже если у них есть квартира, по отдельным программам улучшения жилищных условий.
3. Срок пребывания. Разрешение на временное или постоянное проживание или подтверждение временной защиты.

Банк народного хозяйства Польши (BGK) гарантирует коммерческим банкам первоначальный взнос до 100 тыс. злотых (10−20% от суммы кредита). Благодаря этому:

• банки сокращают собственные риски;
• авторизованные учреждения охотнее предоставляют кредиты украинцам;
• снижаются требования к размеру первого взноса.

Пакет необходимых документов для оформления ипотечного кредита включает:

• загранпаспорт;
• карту постоянного проживания в Польше (kartа stałego pobytu) или карту временного пребывания (kartа czasowego pobytu) минимум на 12 месяцев. Во втором случае сроки предоставления кредита будут соответствовать сроку ее действия;
• свидетельство об уплате налогов (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• справку о зарплате за последние три-шесть месяцев (при наличии бессрочного трудового контракта — umowa o pracę na czas nieokreślony);
• договор на год вперед и справку о доходах за последние три-шесть месяцев (при наличии трудового договора на определенный срок — umowa o pracę na czas określony);
• справку о доходах за последние полгода-год (при трудоустройстве в Польше по договору по контракту — umowa zlecenia/o dzieło);
• справку о доходах за один-два года (при ведении собственного бизнеса в Польше);
• справку о несудимости (zaświadczenie o niekaralności);
• польский рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), справка о выплате PIT и истории движения средств на банковском счете претендента;
• предварительный договор (umowa wstępna) с застройщиком (девелопером) или с продавцом недвижимости;
• разрешение от Министра внутренних дел Польши на покупку недвижимости в случае покупки дома или земельного участка иностранцем, прожившим в стране не менее пяти лет.

Необходимо также разрешение на приобретение любой недвижимости, расположенной в приграничной зоне.

В Германии сейчас зарегистрировано почти 1,2 млн украинцев. Страна предлагает высокий уровень жизни, отличное здравоохранение и стабильную экономику — все это привлекательные черты для тех, кто рассматривает возможность переезда.

Экспаты могут свободно покупать недвижимость, а владение жильем может дополнять более широкие иммиграционные планы. Однако приобретение недвижимости в Германии не дает покупателю автоматически права на получение вида на жительство.

Несколько слов следует сказать о выгоде покупки недвижимости в Германии. Местное население только в 40% случаев имеет собственное жилье, остальные граждане его арендуют. Это означает, что на аренде собственной недвижимости в этой стране можно зарабатывать — такой вариант инвестиции.

Это подтверждается и статистикой, ведь около трети рынка первичной недвижимости в Германии принадлежит иностранным гражданам. А купить дом в Германии, квартиру или участок земли под строительство можно с оформлением ипотечного кредита. Также могут предоставляться кредиты для переселенцев, если вы относитесь к этой категории, и хотите приобрести свои жилые метры.

Купить квартиру в ипотеке в Германии выгодно. Даже если учесть, что для иностранцев предлагаются менее выгодные условия кредитования, чем для местных жителей, это все равно остается хорошим вариантом. Так, украинцы могут оформлять кредиты в Германии под покупку жилья на срок от 5 до 20 лет, с процентной годовой ставкой от 3,5 до 5%.

Украинцы, получившие статус беженца или имеющие временное разрешение на проживание в Германии, имеют право обращаться за ипотечными ссудами. Банки оценивают финансовую состоятельность клиента, его кредитную историю и продолжительность легального пребывания в стране.

Основные условия:

• Стабильный доход. Банки требуют подтверждения регулярного дохода, позволяющего покрывать выплаты по кредиту.
• Кредитная история. Открытый счет в немецком банке и наличие регулярных транзакций может помочь создать позитивную кредитную историю.
• Первоначальный взнос. Большинство банков требует от иностранцев взнос 20−50% от стоимости жилья.
• Долгосрочный вид на жительство. Для получения крупных кредитов может потребоваться вид на постоянное проживание, но это зависит от каждого конкретного банка.

Для получения ипотеки украинцам обычно необходимо соблюдение следующих условий:

• регулярный ежемесячный доход на уровне не менее 3 тыс. евро;
• официальное трудоустройство в компании, зарегистрированной в Германии, с продолжительностью работы не менее трех месяцев;
• разрешение на постоянное проживание в стране или гражданство ЕС;
• отсутствие просроченных обязательств;
• соответствие возрастному диапазону от 21 до 65 лет.

В то же время в стране существуют и льготные программы для приобретения недвижимости. Например, помощь могут получить семьи с несовершеннолетними детьми по программе Baukindergeld.

Поддержка предоставляется семьям, которые купили квартиру или дом в Германии после 1 января 2018, проживают в нем, а ребенку или детям нет 18 лет.

После согласования заявки на каждого ребенка в семье государство выплачивает ежемесячно по 100 евро, а общая сумма пособия составляет 12 тысяч евро на одного ребенка.

Если вы готовы к сделке и выбрали наиболее подходящий вам немецкий банк, то остановимся на вопросе подготовки документов. Для оформления кредита вам понадобятся:

• паспорт гражданина и загранпаспорт, а также их копии;
• заполненная анкета Selbstauskunft и выписка из банка о наличии у вас необходимой суммы стартового взноса;
• справка о доходах, включая выписку с места работы о сумме вашей заработной платы;
• справка Schufa (ваша личная кредитная и финансовая истории);
• право на доходы (налоговая декларация);
• подробное описание объекта недвижимости, который вы приобретаете;
• оценочная стоимость жилья.

Главным критерием для банковской структуры по выдаче вам ипотечного кредита является ваша способность погасить его на протяжении всего срока действия. Поэтому банк будет оценивать вас, на это может уйти до двух недель. Если вы получаете утвердительное решение и заключаете договор, то он должен иметь следующие пункты:

• сумма кредитных средств и процентная ставка по ним;
• условия погашения с суммами и графиком платежей;
• порядок выплаты — временные рамки для платежей;
• штрафы за нарушение условий — здесь важно изучить пункт о возможных штрафах за просроченные платежи, а также условия, возникающие в случае досрочного погашения;
• условия страхования объекта недвижимости;
• условия расторжения договора или истечения срока его действия по факту выплаты.

После подписания кредитного договора вы открываете счет в этом банке и получаете необходимую сумму за недвижимость.

Чтобы посчитать, сколько вам придется заплатить, если вы приобретаете жилую недвижимость в кредит в Германии, можно использовать калькулятор ипотеки. Такие инструменты есть в разных банках, с их помощью можно ценить главные расходы.

Кроме этого у вас обязательно будут дополнительные расходы, здесь подразумевается:

• определение оценочной стоимости недвижимости — 1−2 тысячи евро;
• расходы на оформление кредита — около 1% от общей суммы;
• аудит объекта недвижимости — до 1,5% от стоимости жилья;
• услуги агента по недвижимости, если он был — 4−6% от стоимости;
• регистрационные расходы — около 1%;
• нотариальные выплаты — до 2%;
• налоги на недвижимость — 3−6% (зависит от региона, места, города).

Вместе с тем именно погашение кредитной задолженности в соответствии с порядком выплат осуществляется двумя суммами: тело кредита частями и сумма по процентной ставке.

В Чехии 401,4 тыс. украинцев получили временную защиту. У этой страны достаточно лояльные законы в отношении иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость. В отличие от других европейских государств, здесь не существует строгих ограничений для иностранных граждан, желающих купить жилье, особенно если они имеют разрешение на долгосрочное проживание или ведут здесь бизнес.

Иностранцы могут приобрести на правах владельцев недвижимость, Чехия — открытая страна для таких инвестиций. Однако существует один важный нюанс — закрытая покупка участков земли под строительство, она может быть ограничена для граждан, не имеющих статуса постоянного жителя. Это правило применяется к сельскохозяйственным землям и некоторым землям в охраняемых зонах. Для покупки жилья в многоквартирных домах Чехия обычно ограничений не создает.

Для покупки недвижимости в Чехии иностранцу необходимо подготовить несколько ключевых документов:

• загранпаспорт своей страны — документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий право на продолжительное пребывание в Чехии. Это может быть виза, вид на жительство или разрешение на длительное пребывание;
• налоговый номер (дипломатический или личный). Он необходим для регистрации в системе налоговых органов;
• справка о наличии банковского счёта. Для совершения сделок и перечисления денежных средств;
• подтверждения источника доходов. Если это необходимо для подтверждения платежеспособности, то сюда же будет относиться и получение ипотечного кредита под покупку.

В ситуации, когда вы просто инвестируете в недвижимость в этой стране, но проживать здесь не планируете, вам необходимо предоставить только документ или сослаться на положения, дающие вам право находиться в Чехии законно.

В Чешской Республике существует ряд разных ипотечных программ. Их основными особенностями можно выделить:

• возможность получить ипотечный кредит под пониженные проценты, что обусловлено жесткой конкуренцией среди финансовых организаций, порождающей более лояльное отношение к заемщикам;
• отсутствие обязательного страхования;
• в качестве обеспечения ссуды выступает объект покупаемой недвижимости;
• индивидуальный подход к каждому клиенту.

Путем заемных средств можно приобрести дом, квартиру, студии и т. д.

Условия предоставления чешскими банками денежных средств для покупки недвижимости гражданам других стран схожи с теми, которые распространяются на местное население. Формулируются они следующим образом:

• срок принятия решения о предоставлении ссуды — не более 5 дней;
• титульное страхование не нужно — достаточно застраховать работоспособность и жизнь;
• в большинстве случаев размер ссуды составляет 70% от стоимости покупаемого жилья;
• кредитование может осуществляться не только под фиксированную, но и под плавающую процентную ставку.

Среди других условий предоставления ипотечного кредита следует обратить внимание на следующие:

• сумма кредита: минимальная — 500 тыс. крон, максимальная — 27 млн крон;
• продолжительность кредитования: минимальная — 5 лет, максимальная — 20 лет;
• размер годовых процентных начислений фиксируется на 3, 5, 7 или 10 лет.

Для того чтобы получить денежные средства на покупку недвижимости в этой стране, заемщик должен отвечать определенным требованиям. При рассмотрении кредитной заявки банки в первую очередь обращают внимание на следующие характеристики потенциального клиента:

• возраст — заемщик должен быть не моложе 18 и не старше 70 лет;
• наличие разрешения на длительное проживание в ЧР;
• баланс открытого клиентом счета в чешском банке должен быть положительным;
• стабильное трудоустройство в Чехии;
• достаточная кредитоспособность;
• на каком этапе предполагается покупка квартиры — на этапе строительства здания или уже готового объекта недвижимости;
• финансовая репутация заемщика — она должна быть положительной или, по крайней мере, нейтральной.

Процедура оформления иностранцем ипотеки в Чехии предполагает выполнение следующих мер:

1. Поиск подходящей недвижимости.
2. Подготовка бумаг для банка. На этом этапе осуществляется перевод документации с последующей передачей ее кредитору.
3. Изучение и сопоставление доступных программ местных банков.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи.
5. Подача кредитной заявки в выбранную финансовую организацию с приложением полного пакета документов.
6. Рассмотрение заявки банком — обычно оно занимает 5−14 рабочих дней. В течение этого времени работники банка выясняют, в частности, отвечает ли выбранный объект недвижимости выдвинутым требованиям.
7. Собственно заключение договора ипотечного кредитования.
8. Регистрация договора в государственном кадастре
9. Окончательный расчет с продавцом.

Получение ссуды всегда сопровождается дополнительными затратами. В некоторых государствах практически всегда приходится страховать здоровье и жизнь заемщика, а также заказывать оценку объекта.

В Чешской Республике эти расходы относительно небольшие и не превышают 1% объема кредитования. В частности, речь идет о таких расходах:

• страхование жизни заемщика — от 200 до 1 тыс. евро в год;
• услуги ипотечного брокера — клиент выплачивает ему сумму в пределах 0,3−1% от объема ссуды;
• нотариальный договор за услуги нотариуса заемщик платит около 0,2−0,6% от размера кредита;
• оценка объекта недвижимости — оценочный отчет по стандартной квартире обойдется клиенту в 200−500 евро.

Ипотечный налог в Чехии не предусмотрен.

Покупка жилья за границей с минимальным или нулевым первым взносом вполне реальна для украинцев, особенно в Польше и Чехии, где действуют льготные программы и упрощенные условия для иностранцев. Важными факторами остаются статус пребывания, подтвержденные доходы и кредитная история.

В Германии условия более сложные, однако есть потенциал для инвестиций. В каждом случае следует внимательно изучить требования банков, подготовить пакет документов и обращаться только в официальные учреждения или к надежным консультантам.