Государственные программы кредитования жилья: влияние и особенности

Эксперты рынка недвижимости заявляют о том, что государство сегодня положительно и активно вмешивается в рынок, чтобы его раскачать и увеличить объемы продаж: действуют разные программы от Госмолодежьжилья по продаже под низкопроцентные кредиты жилья, особенно программа кредитования для ВПЛ до 65 лет, семьям и одиноким или программа єОселя.

Специалисты региональных отделений Госмолодежьжилья в начале октября начали рассматривать документы победителей октябрьского отбора семей, участвовавших в своеобразной украинской «жилищной гринкарте» — по программе «Жилье для ВПЛ (внутренне перемещенных лиц).

Как указывается на сайте учреждения: «Проект «Жилье для ВПЛ» реализуется за счет средств грантов и займов, предоставленных международными финансовыми партнерами.

В настоящее время это немецкий банк развития KfW и Банк развития Совета Европы (БРСЕ). В частности, БРСЕ в этом году выделил 50 млн евро для обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц в Украине". Таких счастливых семей или одиночек из ВПЛ отобрано до 4 тысяч.

На первый взгляд — не так уж много. Однако действительно «вброс» денег в рынок недвижимости, начиная с ноября месяца, уже идет. Достаточно сказать, что это далеко не первая программа: их было несколько и даже еще до начала полномасштабной войны, так что рынок и тогда получал ощутимые толчки для своего развития.

Была еще программа (фактически существует и сейчас. — Ред.) по кредитованию покупки жилья для молодых семей в возрасте до 35 лет. Однако, как отмечают для Finance.ua в Госмолодежилье, на сегодняшний день на нее выделяются очень небольшие средства. Подавляющее количество жилья по программам данного учреждения продается именно на вторичном рынке.

^{Источник фото: pixabay}

Как считает сертифицированный риелтор, юрист, руководитель агентства недвижимости ПИК Вячеслав Козак, число 4 тысяч семей на такую ​​программу невелико, и даже до подписания сделок дойдут в итоге далеко не все.

«Хотя активно программа начала свое действие только месяц назад, мы уже часто встречаем клиентов, которые приходят выбирать жилье для покупки. Многие молодые семьи. Ищут в основном квартиры на вторичном рынке не новые двух-трехкомнатные (20−30 лет „возрастом“) и часто не по очень большой цене, то есть в спальных районах столицы. Это и понятно: ВПЛ экономят деньги на всем, они же немало потеряли в своей жизни», — говорит директор агентства недвижимости «КиевДимСервис» Андрей Романов.

Основной проблемой программ Госмолодьжилья, по мнению экспертов, является нежелание владельцев квартир, найденных покупателями с помощью риелторов, принимать оплату в безналичной форме. В основном они настаивают исключительно на наличном расчете.

И это имеет логичное объяснение: в таком случае денежные средства поступают продавцу постепенно, а согласно действующему банковскому законодательству он может снимать со счета не более 100 тыс. грн. в день. Если же оплата растягивается на 45 дней, как это предусмотрено условиями учреждения, за этот период курс гривны к доллару может существенно измениться, например, возрасти на 15% и более. В результате финансовые потери несет именно продавец.

Вот почему бывают случаи, когда продавец говорит, мне это крайне невыгодно и автоматически может поднять стоимость жилья на 5%, а то и 10%. Хотя конечно, что за этот срок, если доллар вырастет, он потеряет значительно меньше. Потому мы стараемся уговорить продавца все решить нормальным цивилизованным путем. К примеру, говорим ему, а вы не думаете, что в случае, когда наоборот гривна вырастет к доллару, то потеряете не вы, а покупатель", — добавляет Романов.

Следует добавить, что еще одной проблемой является «задаток в 2 тыс. долларов», который всегда бывает на практике: его обычно отдают покупатели продавцу, чтобы «завербовать» жилье за ​​собой.

В случае отказа эти деньги так и остаются продавцу. Однако это не так больно, когда ты отказываешься и несешь полную ответственность за такой поступок.

В случае государственного кредитования ситуация может складываться иначе: семья платит задаток и кажется, что все вопросы уже решены и кредит будет предоставлен. Однако на завершающих этапах процесса возникают обстоятельства, по которым в кредитовании отказывают. Речь идет, так сказать, не о вине покупателя, а о решении государственного учреждения, которое во многих случаях тоже можно понять.

Что же касается первичного рынка, который также задействован в программе Госмолодежьжилья, то, по информации строительной компании «Ковальская», доля квартир, приобретенных в рамках этих программ, не превышает 2% от общего количества.

Как отмечает для Finance.ua Мила Глушак, генеральный директор агентства недвижимости «Маяк», єОселя очень хорошая программа, на которую выделяли и будут выделять немалые средства (большие, чем на Госмолодежьжилье. — Ред.). Однако практика ее работы показала, что для нее характерна очень большая бюрократия. Потому и существуют разнообразные «пробуксовки».

Так, программой воспользовались с начала 2025 года (по состоянию на 3 ноября) более 7 тысяч украинцев. Общая сумма предоставленных льготных кредитов на жилье достигла 10,5 млрд грн (в целом на этот год запланировано освоить 20 млрд грн — Ред.).

По мнению Вячеслава Козака, эта программа практически ориентирована на покупку нового жилья. Так, на сайте Ощадбанка, который является банком-агентом этой программы по кредитованию, мы можем прочитать следующую информацию: «Для кандидатов среди военных, ВПЛ можно выбирать квартиры или частный дом, которые были приняты в эксплуатацию в течение 20 лет до даты заключения ипотеки».

А для других категорий граждан: квартира или жилой дом, который был введен в течение трех лет до даты заключения договора.

«Это в корне неправильно: пусть люди выбирают то, что им нравится: жилье трехлетнее, или очень „старое“. Ведь каждый вправе решать сам, согласно своим вкусам и возможностям», — говорит он.

Как отмечает для Finance.ua Ирина Михалева, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud, в то же время следует подчеркнуть, что потенциал программы значительно больше, чем-то, что мы видим сегодня. «Ее возможности сдерживают несколько факторов:

• ограниченные условия, не позволяющие широкому кругу украинцев воспользоваться кредитами (нормы по возрасту жилья, финансовые ограничения, строгие требования к заемщикам, низкий уровень охвата ВПЛ);
• несмотря на то, что количество заявок и выданных кредитов растет, программа до сих пор не охватывает действительно больших объемов, особенно за пределами больших городов из-за малого выбора доступного жилья, высоких цен квадратного метра в новостройках и т. п.;
• недостаточное государственное финансирование, что тормозит масштабы выдачи ипотек. Банки говорят, что большое количество заявок «заморожено» из-за того, что нет доступного финансирования или деньги ограничены;
• строгие банковские процедуры, которые иногда исключают возможность получения кредита даже для тех заемщиков, которые отвечают критериям. Банки тщательно оценивают финансовое состояние заемщиков, кредитную историю и т. п.

«Если есть вопросы или долги — заявка может быть отклонена даже после предварительного согласования», — отмечает она.

То, что программа является достаточно проблематичной и не подходит многим потенциальным клиентам, доказывают и комментарии читателей и корреспондентов на fiance.ua.

Так, например, один из корреспондентов пишет, что ему предложили внести вклад 70%+, на который он вроде бы мог найти средства, но потом сотрудник банка, обслуживающий эту программу, посмотрев тщательно документы кандидата, ответил: «Нет, Вам эта программа не подойдет, потому что у вас ежемесячный доход меньше! А наша программа — это акция не для бедных».

Другой корреспондент пишет, по сути, подтверждая первый пример, что он также разочаровался в этой программе, ведь самый главный ступор — это обманчивое декларирование, для кого прежде всего рассчитана эта программа. «Для ВПЛ, бедных, военных, учителей и преподавателей без жилья, насколько я понял, банки кредиты не предоставляют. Однако и там есть лазейки, то есть дают фактически по блату: насколько я знаю, сыновья проректора нашего вуза, где я работаю, купили именно по єОселя по квартире. Вот вам такая программа», — возмущается корреспондент на форуме finance.ua.

Другие активные формучане пишут о том, что в банках им прямо говорят, чтобы они понимали, что кредитные ставки не могут быть столь невысоки постоянно. То есть, со временем государство может отказаться от значительной компенсации по ним.

Что касается программы єОселя, то девелоперы также не стоят в стороне и предлагают свои инструменты поддержки спроса — гибкие программы рассрочки. Они часто становятся альтернативой для тех покупателей, которым банки отказали в єОселя, и позволяют привлекать более широкие слои населения к приобретению жилья.

«Ожидания от программы на будущее остаются высокими. Если государство сможет снять ключевые ограничения и увеличить финансирование, а банки — упростить процедуры, єОселя может превратиться в масштабный механизм восстановления и развития рынка жилья, а также стать инструментом долгосрочной поддержки украинских семей. Это потенциально может дать новый толчок как строительной отрасли, так и экономике», — считает Ирина Михалева.

^{Источник фото: pixabay}

А Вячеслав Козак убежден, что нужно удвоить сроки принятия решений: вместо 30 дней, которые сейчас есть в программах, предоставлять 60.

«Вообще моя рекомендация покупателям: привлечь юристов, которые будут сопровождать сделку и все действия. Ведь именно юрист на начальной стадии отсечет, как говорится, все неправильные варианты, посмотрит разные реестры, проверит владельцев квартиры или застройщиков и учтет еще кучу моментов», — добавляет он.

В сущности, и первичный, и вторичный рынок жилья на протяжении почти четырех лет в значительной степени существуют благодаря государственным программам кредитования. Этого специалисты не отрицают, особенно учитывая ситуацию последних месяцев, когда роль таких программ стала еще более ощутимой.

Первичный рынок живет только благодаря этому. Как заявил Finance.ua начальник управления по реализации объектов компании «Кузнечная» Дмитрий Плосконис, у них объемы продаж стимулируются именно на средства программы єОселя. Если в начале года за счет нее было продано до 10% квартир, в середине года — 15−20%, а сейчас этот показатель уже составляет 30%.

В целом эксперт говорит, что первичный рынок фактически стоит: у крупных компаний очень мало новых проектов и завершают только то, что было начато еще до полномасштабной войны. Однако потихоньку именно с середины 2025 года они выходят из строительного «мрака».

По ценам на квартиры на первичке. Он уверен: они продолжают свой рост, ведь сильно дорожают все строительные материалы, а спрос на жилье остается все же высоким. Другое дело, есть ли у людей деньги для покупки квартир, даже и не столь дорогих.

Что касается влияния государственных программ кредитования жилья на вторичный рынок, то Андрей Романов считает, что оно пока что минимальное. Но спрос понемногу уже «раскачался».

Эксперт прогнозирует, что цены на вторичном рынке зимой и весной фактически останутся постоянными, то есть такими, что есть сейчас. Однако спрос будет поддерживаться благодаря государственным программам.

Интересное мнение также аналитик рынка высказывает по поводу первички: он убежден, что людей с деньгами, которые могли бы вложиться в ее покупку, и сейчас есть немало, однако они очень не хотят этого делать.

«Люди, во-первых, боятся вкладывать в новые дорогие квартиры, ведь идет война и жестокие бомбардировки. А, во-вторых, они тоже боятся это делать из-за того, что объект может быть не закончен в сроки, а то и вовсе не сдан в эксплуатацию, ведь продолжается та самая проклятая война», — добавляет он.

А вот Мила Глушак убеждена, что рост цен на первичное жилье, который неизбежен (на 15−20% до весны), подтолкнет и рост цен на вторичном рынке.