Заработок на недвижимости в Украине. Недостатки и преимущества каждого из вариантов

Инвестирование в недвижимость является одним из самых популярных и надежных способов заработка в Украине. Этот рынок остается стабильным даже во времена экономических перемен.

Несмотря на войну, спрос на жилую и коммерческую недвижимость в крупных городах, в частности, в Киеве, Львове, Одессе и Днепре продолжает расти, что создает возможности для вполне выгодных инвестиций.

Однако следует учитывать присущие украинскому рынку недвижимости отличия, обязательно изучить и принять во внимание все возможные риски.

Этот метод классический для инвесторов, которые хотят заработать на разнице в цене между покупкой и продажей недвижимости. Идея проста: стоит купить объект по выгодной цене (например, аукцион или просто с большой скидкой), повысить его стоимость путем проведения ремонта, реновации или реконструкции, а затем продать уже с наценкой.

Как выбирать объекты для выгодной перепродажи? Несложно. Просто учитывайте следующее:

• расположение. Чем лучше район, чем развитее в нем инфраструктура, чем меньше сложностей с транспортной доступностью, тем выгоднее, в результате. Впоследствии недвижимость можно будет перепродать;
• состояние. Для заработка оптимально, если недвижимость требует минимальных вложений для наведения порядка. Достаточно поверхностного ремонта, чтобы существенно повысить первоначальную стоимость;
• потенциал для будущего удорожания. В этом смысле следует обращать внимание на тенденции рынка. Если район, в котором находится потенциальное приобретение, находится в процессе развития, вполне вероятно, что стоимость недвижимости в нем будет со временем возрастать.

Как правило, выручка от перепродажи недвижимости составляет от 10% до 30% от первоначальной стоимости, в зависимости от рыночных условий и срока владения.

К примеру, если купить квартиру за 100 тыс. долларов и продать ее за 130 тыс. долларов, прибыль составит 30 тыс. долларов на перепродаже.

Такой способ получать доход от недвижимости является проверенным и стабильным. Особенно, если речь идет о жилье в большом городе. В некоторых регионах всегда будет высоким спрос на аренду жилья.

Вариантов два:

1. Краткосрочная аренда.
2. Долгосрочная аренда.

В последнем случае речь идет, как правило, о проживании на протяжении нескольких дней или недель. Это актуально для туристов, для предпринимателей, для студентов-заочников. Прибыльность бесспорная, потому что арендная плата за короткий период проживания устанавливается высокая.

При долгосрочной аренде речь идет о проживании месяцами или даже годами. «Ставка» ниже, чем при краткосрочном варианте. Но выгода в стабильности, в продолжительности дохода, в меньших рисках повреждения имущества.

То есть, в случае заселения арендаторов надолго владелец жилья получает стабильный доход. Ухода за недвижимостью и особых забот по этому вопросу нет.

Те же, кто выбирает краткосрочную аренду, должны более ответственно к этому относиться: уделять много времени контролю, выбору арендаторов, уборке и другим задачам.

Каким может быть заработок? Краткосрочная аренда может приносить более высокий доход (до 20% годовых), но требует больше усилий для управления. К примеру, если купили квартиру за 100 тыс. долларов, а в аренду сдаете ее за 1 тыс. долларов в месяц, это получается 12 тыс. долларов в год. И это если постоянно будет занята арендаторами.

Долгосрочная аренда обычно приносит более стабильный доход (5−10% годовых). То есть со 100 тыс. долларов стоимости будете получать 5−10 тыс. долларов в год, но продолжительно и стабильно.

Ипотечное кредитование — наиболее доступный из вариантов инвестирования в недвижимость без существенных первоначальных вложений. Именно с помощью ипотеки можно приобрести объект недвижимости, а затем сдавать его в аренду, покрывая таким образом расходы на кредит, а дополнительно еще и получая прибыль.

Чтобы получить ипотеку в таких целях следует:

• определиться с банком, в котором будут наиболее выгодные и уместные условия по ипотечному кредитованию;
• убедиться в собственных возможностях для погашения;
• проверить кредитный рейтинг, проконсультироваться в выбранном финучреждении относительно условий и суммы, на которую можно рассчитывать;
• выбрать недвижимость именно такую, которая сможет стабильно обеспечивать доход от аренды.

Далее заключить все необходимые сделки, найти арендаторов и начать получать запланированную прибыль. Выглядит все отлично. Но на практике не часто арендная ставка способна покрыть кредитные выплаты, так что риски остаются.

Предположим, вы приобретаете недвижимость за 200 тыс. долларов с ипотекой под 4% на 30 лет. Если сдавать ее за 1 500 долларов в месяц (18 тыс. долларов в год), то после уплаты ипотеки (примерно 10 тыс. долларов в год) ваша чистая прибыль составит около 8 тыс. долларов. долларов.

Таким образом, инвестирование в жилую недвижимость может быть чрезвычайно выгодно. Но только при правильной оценке рынка, правильном выборе объектов для инвестиций, учете рисков и возможностей. Есть и другие виды недвижимости, поэтому рассмотрим перспективность вложений в них.

Инвестирование в коммерческую недвижимость — достаточно перспективное направление, которое может приносить стабильный доход владельцу. Каким образом?

Очень прибыльна аренда различных торговых и офисных помещений. Применительно к торговым все более или менее стабильно, а вот в плане офисных учтите развитие удаленной работы. Не в любом городе есть смысл такое покупать.

До принятия решения по такому варианту инвестирования следует учесть состояние объекта и платежеспособность потенциальных арендаторов. Например, покупать коммерческую недвижимость в малонаселенном районе будет менее выгодно, чем такую ​​же по площади и условиям, но уже в густонаселенном.

Логистические центры и складские помещения также регулярно передаются в аренду. Большая прибыль будет, если получится выбрать локацию вблизи железных дорог, автодорог, портов и других транспортных узлов. Конечно, условия, как, например, высокие потолки, наличие рамп и прочее также являются важными критериями при выборе коммерческих помещений.

Инвестирование в коммерческую недвижимость может приносить разный доход в зависимости от многих факторов, таких как тип коммерческой недвижимости, месторасположение, рыночные условия, управленческие расходы и другие аспекты.

Офисные помещения обычно приносят доход в пределах 6−10% годовых. Торговые площади могут приносить от 5 до 12% годовых, в зависимости от расположения и типа бизнеса. Складские помещения обладают стабильной доходностью в пределах 6−9%. Медицинские или специализированные объекты из-за специфики использования могут иметь более высокую доходность (до 10−12%).

Предположим, производится инвестирование в коммерческую недвижимость на сумму 1 млн долларов с ожидаемой годовой доходностью 8%.

Годовой доход составит 1 млнx0,08=80 тыс. долларов. Но от этого надо отнять расходы, которые, конечно, чистый доход уменьшают. Составляют они обычно от 20% до 30% от общего дохода.

Как выбрать выгодный объект в данной категории? Во-первых, следует проанализировать рынок, учитывая и среднюю стоимость аренды, и уровень заполненности помещений в регионе. Во-вторых, оценить ликвидность, чтобы понимать шансы на быструю продажу при необходимости. И, в третьих, проверить юридическую чистоту вместе с соответствующим техническим состоянием недвижимости.

Неплохой вариант вложения для тех, кто готов тратить средства на обновление недвижимости с целью получить прибыль от ее продажи или передачи в аренду.

Объекты под реконструкцию лучше выбирать либо в центре, либо в перспективных спальных районах, либо в промзонах.

На этапе оценки желательна особая внимательность. Надо четко понимать смысл вложения, предупреждать чрезмерные затраты на наведение порядка. Конечно, и «юридическая чистота» важна. Не должно быть долгов, ограничений (например, отчуждения), судебных споров и т. д.

Если здание имеет значение для региона, можно попробовать использовать государственные программы поддержки. В этом плане есть достаточно много:

• грантов и субсидей на реставрацию исторических построек;
• налоговых льгот по реконструкции;
• программ энергоэффективности (например, возмещение затрат на утепление).

Из преимуществ такого вложения следует отметить минимальную стоимость ценной недвижимости, спрос на уже обновленный объект. То есть заработать можно до 20% и больше. К примеру, приобретаете объект под реконструкцию за 20 тыс. долларов. Вкладываете в него вместе с программой поддержки еще 30 тыс. долларов. А продаете уже за 80 тысяч долларов. Очень значительный доход. Но и недостатков хватает. Во-первых, это довольно существенный по продолжительности процесс согласования разнообразной разрешительной документации, многочисленные затраты, которые просто невозможно предвидеть.

Пассивный доход от недвижимости позволяет получать регулярную прибыль без активного управления объектами. Тем, кто заинтересован в этом, не мешает рассмотреть:

1. Вариант сотрудничества с фондами недвижимости REITs. Здесь могут быть довольно выгодные инвестиции в различные компании, управляющие и владеющие недвижимостью. Можно получить хорошую прибыль в виде дивидендов. А еще благодаря бесспорной ликвидности акции REITs реально довольно выгодно продать/купить на бирже. REITs могут приносить дивиденды в размере от 4% до 10% годовых.

Пример: инвестируя в REIT на сумму 50,000 долларов с дивидендной ставкой в ​​6%, вы можете получать около 3,000 долларов ежегодно.

2. Покупка доли в арендном бизнесе. Это может стать отличным инвестированием с регулярным значительным доходом без необходимости осуществлять управление объектом. Прибыль будет зависеть от структуры сделки. То есть доля может приносить доходы пропорционально инвестициям.

Пример: Если инвестировать в бизнес с доходом в размере 100 тысяч долларов, если доля составит 10%, можно получить около 10 тыс. долларов.

А «вход» в такой вариант совместного вложения обеспечивается с гораздо меньшей суммой, чем при приобретении недвижимости целиком.

Если требуется диверсифицировать портфель и свести к минимуму риски в нестабильных экономических условиях, неплохие возможности могут предложить альтернативные инвестиции в недвижимость.

Речь идет в таком случае, во-первых, о зарубежной недвижимости. Кроме стабильности рынка, потенциала увеличения стоимости еще к неоспоримым преимуществам относится возможность получения ПМЖ или гражданства.

Из популярных направлений следует отметить:

• Греция, Португалия и Испания с их выгодными предложениями для инвесторов. Доходы для инвесторов здесь оцениваются в пределах от 5% до 15%;
• Канада и США со значительным спросом на аренду. Здесь можно рассчитывать на доходы от 4 до 8%;
• Турцию и ОАЭ с высокой рентабельностью аренды, элементарными условиями заключения сделок и другими преимуществами. Вполне реально в этих странах получить до +20% прибыли.

Риски, конечно, есть. Связаны они с налогами, особенностями местного законодательства, изменениями на рынке. Советуем внимательно изучить все, чтобы не иметь неприятностей по неопытности.

Еще один из вариантов — краудфандинг. Смысл такого подхода в инвестировании в том, что группа инвесторов делает общее вложение в значительные объекты недвижимости. Получается довольно неплохой пассивный доход при очень низком пороге для входа в размере доли для отдельного инвестора. Но ликвидность будет ограничена, зависимость от управляющей компании очень существенная.

Таким образом, инвестиции в недвижимость в Украине могут быть достаточно прибыльными, вариантов немало, но действовать следует очень осторожно и с учетом ряда рисков. Важно правильно все оценивать, использовать проверенные стратегии диверсификации и не рисковать, обязательно избегать мошеннических схем, беречь свои деньги и репутацию.