Программы, которые помогут вам приобрести жилье

В 2025 году обеспечение жильем украинцев остается приоритетным направлением государственной политики. Правительство Украины внедряет и совершенствует ряд программ, направленных на предоставление доступного жилья разным категориям граждан.

Мы также пообщались с Генеральным директором Корпорации Недвижимости РИЭЛ Ростиславом Мельником о спросе на жилье и перспективах рынка недвижимости.

Программа предоставляет уникальную возможность для участников боевых действий, внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) и других категорий населения, состоящих на квартирном учете в Киеве, арендовать жилье с преимущественным правом его выкупа на выгодных условиях.

Участники программы:

• участники боевых действий и члены их семей, состоящие на квартирном учете в городе Киеве;
• внутренне перемещенные лица (ВПЛ), состоящие на квартирном учете в городе Киеве;
• граждане, не относящиеся к вышеупомянутым категориям населения.

Порядок участия в программе «Домівка+»

• выбор квартиры из перечня: подача заявления о намерениях заключить сделку;
• заключение Договора аренды с преимущественным правом выкупа: подписание Договора аренды;
• оформление Договора купли-продажи квартиры: после принятия решения арендатором о приобретении квартиры, заключение соответствующего договора.

Примечание: Все расходы, связанные с заключением договоров, оплачивает арендатор.

Преимущества программы

• выгодные условия аренды: пониженная арендная плата для участников боевых действий и ВПЛ;
• преимущественное право выкупа: возможность приобрести съемное жилье в собственность;
• финансовая прозрачность: четко определены ежемесячные платежи и условия договора;
• гибкость использования накопительного платежа: платежи могут быть разбиты на срок до 120 месяцев;
• дополнительные выгоды: накопительный платеж, резерв непредвиденных расходов, страховой платеж и услуги включены в программу.

Программа «єОселя» продолжает играть важную роль в обеспечении украинцев доступным жильем. В 2025 году она претерпела ряд изменений:

• увеличение финансирования. Правительство выделило 20 млрд грн на реализацию программы, что на 65% больше по сравнению с предыдущим годом. Это позволит расширить круг участников и увеличить количество предоставленных кредитов;
• теперь ВПЛ по условиям могут приобрести жилье (квартиру или дом) в возрасте до 10 лет. Раньше жилье должно было быть не старше трех лет. Это фактически открыло возможность переселенцам покупать жилье на вторичном рынке;
• члены семей ВПЛ первой степени родства получили возможность брать кредит по программе «єОселя», но только при условии, что кредит предоставляется для приобретения жилья (имущественных прав на жилье) в пользу ВПЛ;
• первый взнос можно внести средствами сертификата «єВідновлення». Важно отметить, что сертификат имеет сроки использования, поэтому первый взнос по ипотеке должен быть внесен в течение этого периода;
• максимальный срок кредита — 240 месяцев (т.е. 20 лет). Для молодежи до 25 лет минимальный первый (первоначальный) взнос составляет 10% стоимости жилья. Для лиц старше 26 лет — не менее 20%;
• теперь в рамках программы можно приобрести также жилой дом. Под жилым домом законодатель подразумевает как индивидуальный дом, так и блокированный — так называемый коттедж или таунхаус. Раньше в доступный кредит можно было купить только квартиру в жилом доме;
• уточнен список жилья, которое нельзя взять в ипотеку. Так, нельзя получить кредит на:

— жилой дом, принятый в эксплуатацию раньше, чем за 10 лет до даты заключения договора, если такой объект недвижимости расположен в г. Киеве или в областном центре;
— жилой дом, принятый в эксплуатацию раньше, чем за три года до даты заключения договора ипотеки, для ВПЛ и других граждан, не имеющих жилья, или жилье которых меньше предусмотренной законодательством нормы;
— имущественные права на строящийся жилой дом;
— жилой дом, расположенный на земельном участке, который не относится к землям жилой и общественной застройки;
— дачный или садовый дом.

• определена предельная площадь дома, который можно взять в ипотеку. Так, нормативная площадь жилого дома, который предоставляется для семьи из одного лица (одинокое лицо), составляет не более 62,5 м² общей площади и дополнительно 21 м² - на каждого следующего члена семьи. То есть максимальная площадь на семью из 4 человек — 125,5 м²;
• увеличение числа банков-партнеров: количество банков, участвующих в программе, возросло до 11, что повышает доступность кредитования для граждан и способствует конкуренции между финансовыми учреждениями, что может привести к улучшению условий кредитования.

• иметь постоянное место регистрации в Украине;
• иметь от 21 года на момент заключения договора и на окончание договора менее 70 лет;
• иметь суммарную площадь недвижимости, проданной за последние 12 месяцев, и недвижимости, находящейся в собственности вашей семьи на момент оформления ипотеки, менее 52,5 м ² на одно лицо (одинокое лицо) и дополнительно 21 м ² на каждого следующего члена семьи, за исключением жилья на временно оккупированных территориях и территориях, где ведутся активные боевые действия;
• иметь общий официальный трудовой стаж от 36 месяцев и стаж на текущем месте работы:

• не принадлежать к лицам, в отношении которых применены санкции;
• не участвовать в других действующих государственных программах по обеспечению жильем.

• значительная финансовая поддержка от государства в виде субсидий по погашению части кредита для отдельных категорий граждан (например, для многодетных семей, пенсионеров или ВПЛ);
• возможность получить кредит с минимальным первоначальным взносом (до 10% для наиболее уязвимых категорий);
• гибкие условия возврата кредита, включая возможность отсрочки платежей на определенный период, что значительно упрощает финансовую нагрузку;
• значительное количество банков-партнеров и застройщиков, что дает возможность выбора среди различных вариантов жилья, а также возможность получить выгодные условия кредитования благодаря конкуренции на рынке.

Государственной программой «єОселя» в 2024 году воспользовались более 8,5 тысячи семей. Объем выданных кредитов превысил 14,6 млрд гривен. Однако вместе с тем среди всех, кто получил льготную ипотеку в прошлом году, всего 3% внутренне перемещенных лиц.

В январе 2025 года с момента возобновления работы реестров 459 украинских семей получили кредиты на 842,8 млн гривен на приобретение жилья по программе доступной ипотеки «єОселя».

В РИЭЛ, через который также можно оформить «єОселя» для приобретения квартиры в Киеве и Львове, отмечают, что спрос на «єОселя» в Киеве и Львове остается стабильным, даже несмотря на то, что в 2024 году произошли определенные изменения в самой программе.

«То есть если раньше жилье, которое подпадало под программу, должно было быть сдано не позднее 10 лет назад, то сейчас это только в пределах 3 лет. Выросли и ставки на период выплат с 10 по 20 год — с 3 и 7 до 6 и 10 процентов соответственно», — отметили в компании.

По словам генерального директора Корпорации Недвижимости РИЭЛ Ростислава Мельника, в Киеве немалая доля заявителей на «єОселя» приходится на военнослужащих и лиц, имеющих отношение к обороне, спасателей и сотрудников правоохранительных ведомств.

«Это можно объяснить тем, что эти категории часто имеют определенные государством льготы, или же доступ к льготным условиям кредитования. Кроме того, многие из них заинтересованы в получении собственного жилья именно в столице», — подчеркнул он.

Во Львове, заметил он, ситуация несколько иная, поскольку город является одним из крупнейших центров для переселенцев из прифронтовых или более опасных регионов.

«Поэтому кроме льготных категорий нашими клиентами являются и ВПЛ. Ведь многие из них уже наладили здесь жизнь и работу, перевезли свой небольшой бизнес. Они стремятся закрепиться в относительно безопасном городе, поэтому заинтересованы в покупке жилья через „єОселя“ или другие программы», — прокомментировал Мельник.

В РИЭЛ отмечают, что в условиях военного положения такие инициативы правительства, как «єВідновлення» и «єОселя» — это реально действенные механизмы, которые очень помогают гражданам справиться с трудными ситуациями.

«Учитывая уровень инфляции, который у нас есть в Украине, ипотека под 7% - достаточно выгодные условия. А если же вы можете получить кредитование под 3%, показатель, который значительно ниже уровня инфляции, то фактически сэкономите. Возможности государства сегодня и в будущем очень зависят от средств, которые мы можем или не можем привлечь от международных доноров и программ, и с этим нужно считаться, особенно учитывая реалии последнего времени», — отметили в РИЭЛ.

О субсидии на аренду жилья для переселенцев речь шла с весны 2024 года. Этот экспериментальный проект Министерства социальной политики должен был начаться с 1 июня 2024 года.

Однако его старт отложили, потому что механизм предоставления субсидий был еще недоработан.

Второй старт состоялся 29 января 2025 года — в этот день вступило в силу Постановление Кабинета Министров № 1507 от 27 декабря 2024 года.

Программа позволит получить компенсацию семьям, расходы на аренду которых превышают 20% дохода. Внедрять проект сначала планировали в 9 пилотных регионах, но в конечном итоге распространили его действие на территорию всей Украины.

Кто может получить помощь на аренду жилья?

Претендовать на получение субсидии для оплаты аренды жилья (или части стоимости найма) можно, если вы являетесь внутренними переселенцами и отвечаете следующим требованиям:

• переехали (впервые или повторно) с территорий боевых действий или временно оккупированных россией в любой регион, подконтрольный Украине;
• нет собственного жилья на этой подконтрольной территории или его площадь не превышает 13,65 м² на каждого человека в семье;
• жилье вашей семьи, независимо от размера общей площади, разрушено или повреждено настолько, что оно больше не пригодно для проживания;
• ваша семья тратит более 20% своего дохода на аренду жилья;
• вы не получаете пособия на проживание;
• не участвуете в программе «Прихисток».

Семьи с доходом, не превышающим два прожиточных минимума (до 5 840 грн) на одного человека, могут рассчитывать на повышенную субсидию.

На какой срок рассчитана помощь?

Размер субсидии будет назначаться на шесть месяцев с возможностью продления еще на шесть месяцев. Но это будет определяться индивидуально в зависимости от дохода семьи, количества членов семьи и предельной стоимости аренды жилья в регионе. Общий срок участия в программе — два года. Важно, что эти выплаты не повлияют на получение субсидии на оплату коммунальных услуг.

Какие документы необходимы для оформления субсидии на аренду жилья?

Для получения субсидии необходимо заключить договор аренды жилья и написать заявление на назначение субсидии. Это два основных документа, которые нужно иметь на руках.

Типовой договор аренды можно будет получить и подписать в отделениях Пенсионного фонда или онлайн, на сайте ПФУ.

Также при необходимости могут потребоваться следующие документы:

• декларация о доходах и расходах — в ней указываются данные о членах семьи, проживающих вместе с заявителем;
• справка о статусе ВПЛ;
• сканированные копии документов, подтверждающих полномочия законного представителя, опекуна, попечителя, родителей-воспитателей, прав распоряжения жильем;
• другие документы, подтверждающие обстоятельства, имеющие значение для назначения субсидии, в частности сканированные копии решений суда, подтверждающие сведения о расторжении брака, установление для супругов режима отдельного проживания, взыскание алиментов, определение места жительства ребенка с одним из родителей.

Заявление на субсидию должно быть рассмотрено в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления. Средства будут перечисляться на текущий счет в уполномоченном банке.

Как оформить субсидию на аренду?

Договор аренды жилья вместе с заявлением можно подать в следующих учреждениях:

• в отделениях Пенсионного фонда;
• в ЦПАУ.
• в уполномоченных банках (список таких банков будет размещен на официальном вебсайте Минсоцполитики и ПФУ);
• в электронной форме через вебпортал электронных услуг Минсоцполитики или приложение Пенсионного фонда с электронной подписью.

Кроме указанных инициатив, в Украине действуют другие программы, направленные на поддержку разных категорий населения в обеспечении жильем:

• Программа льготного долгосрочного кредитования молодежи. Эта программа предоставляет молодым семьям и одиноким молодым гражданам возможность получить льготный кредит на строительство или приобретение жилья. Условия кредитования подразумевают низкие процентные ставки и длительный срок погашения, что делает жилье более доступным для молодежи. Реализация программы осуществляется в соответствии с Порядком предоставления льготных долгосрочных кредитов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 29.05.2001 г. № 584.
• Программа «Собственный дом»: направленная на поддержку жителей сельской местности эта программа предусматривает предоставление льготных кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья в сельской местности. Условия кредитования выгодные, в частности, предусматривают низкие процентные ставки и длительный срок погашения. Программа реализуется через фонды поддержки индивидуального жилищного строительства в селе и способствует улучшению жилищных условий сельского населения.

Война оказала существенное влияние на рынок недвижимости Украины. И сейчас мы очень зависимы не только от ситуации на фронте, но и отобщей геополитической стабильности в мире, рассказал гендиректор Корпорации Недвижимости РИЭЛ Ростислав Мельник.

Перспективы последующих лет, по его мнению, определятся уровнем безопасности, эффективностью программ восстановления и объемами международных инвестиций.

«В то же время резких скачков цен в 2025—2026 годах ожидать не стоит. Рост будет, но умеренный — в пределах 15−20%. Западные регионы останутся лидерами по темпам роста стоимости квадратного метра, и цены во Львове могут сравняться с Киевом», — считает Мельник.

Однако, подчеркнул он, есть ряд вызовов, которые будут существенно влиять на рынок.

«Первое — проблема недостроев. Из-за сложной экономической ситуации далеко не все застройщики смогут возобновить строительство своих объектов. Это приведет к увеличению количества замороженных проектов, что негативно отразится на стабильности рынка и доверии покупателей», — прокомментировал гендиректор КН РИЭЛ.

Вторая проблема, которую он очертил — бюрократия в градостроительном законодательстве. «С января 2024 г. значительно усложнились процедуры, связанные с изменением целевого назначения земельных участков для жилищного строительства. Это еще больше сокращает предложение на рынке. Те застройщики, у которых уже есть земельные участки с правильным функциональным назначением, смогут продолжать работу. Однако таких участков критически мало для покрытия даже текущего спроса, не говоря уже о будущем, который существенно возрастет после окончания войны», — заметил Мельник.

Таким образом, резюмировал он, в ближайшие годы рынок жилой недвижимости будет находиться под давлением двух ключевых факторов: недостатка предложения из-за недострои и сложности с оформлением новых земельных участков под жилье. Чтобы избежать дефицита, девелоперский бизнес и власть должны совместно работать над упрощением процедур и созданием условий для стабильного развития рынка.