Сдача жилья в аренду: юридические нюансы

Хотя в украинском законодательстве нет прямого запрета на сдачу жилья в аренду без соответствующего договора, желательно такие договоры заключать.

Причем согласно статье 811 Гражданского кодекса он должен быть заключен в письменной форме. Там можно прописать любые нюансы, которые согласовывают обе стороны. Подробнее об этом можно посмотреть на сайте Министерства юстиции.

Жилье в Украине, как отмечают аналитики рынка, в основном сдают в аренду через риелторов или агентства недвижимости.

Именно они помогают с заключением договоров аренды. Но законодательство не обязывает пользоваться услугами риелторов.

Можно подыскивать клиентов и самостоятельно, а в интернете найти типовой договор аренды жилья и вписать в него дополнительные условия, если нужно.

Наличие договора защищает как права арендатора, так и владельца жилья. Жилье могут снимать как физические, так и юридические лица, но юрлицо может его использовать только для проживания определенных физлиц. Именно физлица указываются в таком случае в договоре аренды (найма).

«Наличие письменного договора позволяет четко согласовать наиболее проблемные вопросы аренды, в том числе размер и порядок уплаты арендной платы, порядок и частоту изменения ее размера, порядок пользования имуществом, оплату коммунальных услуг, наличие домашних животных, курения, возмещение убытков, страхование имущества и многое другое. Кроме того, в случае возникновения спорных вопросов, письменный договор поможет защитить свои права в суде», – отмечает адвокат юридического объединения Femida Legal Association Александр Гайдак.

Хотя в суд в случае существенных конфликтов можно обращаться и без наличия письменного договора, но в этом случае отстоять свои права будет труднее. Суд при таких обстоятельствах будет учитывать только имеющиеся материальные доказательства: квитанции об оплате коммунальных услуг, расписки о получении денег и т. д.

Однако идти в суд из-за конфликтов в сфере аренды жилья, по наблюдению опрошенных аналитиков рынка и риелторов, украинцы не очень спешат. Этот процесс весьма длительный (по крайней мере 1,5-2 года) и дорогой.

«У меня был случай – мужчина с женщиной со скандалом развелись. Им срочно нужна была жилая площадь, и они выставили арендаторов из квартиры за один день. Но даже в этой ситуации никто в суд не обращался», – рассказывает столичный риелтор Богдан Маковецкий.

Однако редким явлением обращение в суд в этой сфере тоже нельзя назвать.

«По данным Единого государственного реестра судебных решений, только за период с 1 января до 10 июня 2021 года районными судами Киева было принято 138 решений по делам по ключевым словам «аренда жилья». Здесь следует отметить, что принятие решения – это финальная стадия рассмотрения дела, то есть это уже решенные споры, а споров, которые еще не рассмотрены, – в разы больше», – отмечает Гайдак.

Преимущественно договоры аренды жилья украинцы заключают на срок менее трех лет. На более длительный срок он должен быть обязательно нотариально заверен в соответствии со статьей 793 Гражданского кодекса. Этого пытаются избежать, потому что нотариус обязан после заверения такого договора прислать информацию о нем по налоговому адресу владельца жилья.

Сдача жилья в аренду – это деятельность, с которой нужно платить налоги. Платит налог владелец жилья. Объектом налогообложения является размер арендной платы, который определен в договоре, однако он не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа, который устанавливается органами местного самоуправления для каждого населенного пункта по методике правительства. В Киеве, например, он устанавливается Киевским городским советом.

Размер налогов и отчетность будут зависеть от того, в каком юридическом статусе находится владелец жилья. Здесь возможны два варианта: платить налоги по общей или по упрощенной системе.

По общей системе налогообложения владелец жилья как обычное физическое лицо может сдавать сколько угодно квартир в аренду. Он должен уплатить 18% налога на доходы и 1,5 военного сбора, то есть в целом 19,5% с арендной платы.

Подавать отчетность надо ежеквартально в течение 40 дней после отчетного квартала. Например, если квартира сдается за 10 тыс. гривен в месяц, то ежеквартально должно быть уплачено 5 850 грн (10 000 х 0,195 х 3). Затем четыре уплаченные суммы за каждый квартал должны быть отражены в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах, которая подается до 1 мая года, следующего за отчетным.

Кроме того, владелец жилья должен уплатить и налог на недвижимое имущество. Он устанавливается местными советами и не должен превышать 1,5% от минимальной зарплаты за предыдущий год. В 2021 году предельный размер ставок такого налога не должен превышать 70,85 грн за 1 кв. м.

Чтобы платить налоги по упрощенной системе, нужно зарегистрироваться как физическое лицо-предприниматель (ФЛП), но тогда можно сдавать не более 400 кв. м жилья. Если их больше, то нужно переходить на общую систему. Частично по упрощенной, частично по общей системе платить нельзя.

Возможно оформиться как ФЛП второй группы и раз в год платить за каждый месяц фиксированный налог в 20% от минимальной зарплаты (сейчас 1200 грн), а можно быть ФЛП третьей группы и платить ежеквартально 5% от полученного дохода за каждый месяц.

Уплата налогов от сдачи в аренду жилья в Украине – скорее исключение, чем правило. На это соглашаются 1-2% людей. Автору статьи удалось найти бизнесмена, который официально сдает свое жилье в аренду и который на условиях анонимности согласился об этом рассказать.

Он сдает несколько десятков квартир бизнес-класса в новых домах в Печерском и Соломенском районах Киева, которые полностью обустроены как мебелью, как и техникой. Договоры заключает сроком не менее года, но не более трех, потому что с нотариусами не работает. Налоги платит по общей системе.

«Формат ФЛП не подходит под бизнес по сдаче квартир, – объясняет он. – Оно недоработано как следует и поэтому нормально не работает».

Начисления по налогу на недвижимость приходят ему на электронную почту от налогового отдела Киевского городского совета. Оплатить их бизнесмен должен в течение 60 дней. Однако фактически его платят его арендаторы.

«Я закладываю размер налога на недвижимость в арендную плату», – говорит он.