Аренда жилья: ситуация на рынке

Месяц назад киевлянка Мира Гилберт вместе со своим парнем сняла однокомнатную квартиру на Софийской Борщаговке в 14 км от Киева.

Помещение площадью 40 кв. м в новом доме молодая пара арендует за 7500 грн в месяц, плюс оплачивает коммунальные платежи. Квартира имеет просторную комнату и кухню, но ванная и балкон, который больше напоминает просто выступ, – небольшие. Из бытовой техники есть холодильник, плита без духовки и стиральная машина. А вот из посуды была только одна сковородка.

«Ни чайника, ни кастрюль, тарелок и ложек тоже нет, – говорит девушка. – И еще мы заменили диван, который был в комнате, на нашу двуспальную кровать, потому что на нем спать намного удобнее».

В целом она довольна, потому что владелица квартиры согласилась снизить цену аренды на 300 грн с 7800 грн, как было указано в объявлении.

На работу в Киев она добирается за 1,5 часа в один конец общественным транспортом.

Но есть нюансы, которые ее не устраивают: владелица квартиры ежемесячно будет приходить его проверять, деньги обязательно платить наличными, что не очень удобно для Миры, поскольку вся ее зарплата идет на карту.

С владелицей жилья она подписала договор аренды на два года и сразу уплатила 15 тысяч гривен – оплату за первый месяц аренды и залог за последний месяц, который возвращается, если съемщики за месяц предупредят владельца, что хотят съехать.

Сейчас подавляющее большинство владельцев жилья в Украине пытаются заключать договоры аренды, где прописывают все условия. В случае серьезных конфликтов с ними легко обратиться в суд. И здесь чем выше стоимость жилья, тем больше договоров подписывается.

«Чаще всего письменные договоры на аренду (съем) жилья заключаются в отношении жилья бизнес-класса, но и в отношении жилья эконом-класса количество письменных договоров составляет более 70%, – говорит Александр Гайдак, адвокат юридического объединения Femida Legal Association. – После начала пандемии настаивать на заключении письменных договоров стали именно арендодатели, поскольку их интересует стабильная и долгосрочная аренда».

А вот налоги со сдачи жилья в аренду, как того требует закон, его владельцы платить не спешат.
 
Опрошенные эксперты заявили, что рынок долгосрочной аренды в Украине минимум на 95% находится в тени.

«Только пара процентов владельцев жилья платят налоги от сдачи его в аренду», – отмечает столичный риелтор Богдан Маковецкий.

Официально сдают в аренду жилье в основном те, кто профессионально занимается этим бизнесом и кому важно показать доходы с него.

Рынок аренды жилья в Украине существенно упал с началом пандемии коронавирусной болезни в марте 2020 года. Много арендаторов в городах-миллионниках потеряли работу или начали работать дистанционно, поэтому стали съезжать из помещений.

Количество свободных квартир стало резко расти, а цены в среднем просели на 45%, отмечает Маковецкий.

Падение цен задело все виды жилья, но в бизнес-классе, который по объемам гораздо меньше эконом- и комфорт-класса, оно было наиболее ощутимым. Арендаторов на элитные квадратные метры стало находить гораздо труднее.

«Если двух- или трехкомнатные квартиры на Липках в центре Киева до пандемии сдавались в аренду за $2000, то после локдауна их стали предлагать по $1000», – говорит столичный риелтор.

Владельцы жилья также чаще стали сталкиваться с проблемой задержек с платежами.

«Квартиранты сначала начали задерживать арендную плату, а потом и квартплату перестали платить», – рассказывает Егор Довбыш, владелец трехкомнатного жилья 70-х годов постройки на окраине Киева, которое досталось ему в наследство. Перед самым началом карантина он сдал его в аренду нескольким людям.

Больше всего цены на аренду жилья опустились в начале лета 2020 года, а уже со второй половины года стали понемногу расти.  К концу года они повысились на 10-15%.

«Если в начале 2020 года аренда однокомнатной квартиры в Киеве в среднем стоила $495 в эквиваленте, то к середине 2020 года она упала до $365, – отмечает Роман Герасимчук, директор консалтингового агентства City Development Solutions. – Падение цен наблюдалось до июня, а затем начался постепенный рост, и к октябрю-ноябрю средние цены поднялись до $400».

С новым локдауном весной 2021 года стремительного падения цен не произошло, потому что рынок так и не восстановился полностью. По мнению Герасимчука, цены на аренду жилья сейчас примерно на 20% ниже, чем до карантина, и имеют потенциал к росту.

Если весной прошлого года самый дешевый вариант однокомнатной квартиры в Киеве в старом жилом фонде на окраине и не возле метро можно было найти по 3500 грн, то сейчас цены на такое жилье стартуют с 6 тыс. грн. Но самые популярные варианты идут в пределах 8-12 тыс. грн.
 
В центре столицы цены на аналогичное жилье вдвое выше, чем на окраинах. Если, например, снимать однокомнатную квартиру в Святошинском районе в среднем стоит, по данным аналитиков ресурса OLX, 8 тыс. грн, то в Печерском – 17 тис. грн. 

Похожие тенденции наблюдаются на рынке аренды и в остальных крупных городах Украины – Львове, Днепре, Одессе и Харькове. Больше всего прибавила в цене после падения весной 2020 года, по информации OLX, аренда однокомнатных квартир – на 2-7% во Львове, на 8-17% в Одессе и на 6-26% в Киеве. 

Не дает быстро достичь докарантинных показателей и перенасыщенность предложений на рынке жилья. Если в Киеве в 2014–2015 годах было около 30 тысяч предложений по аренде жилья, то сейчас, по словам Сергея Костецкого, аналитика консалтинговой компании SV Development, – около 60 тысяч.

«Сейчас рынок на 100% принадлежит арендаторам, – отмечает эксперт. – Они диктуют свои условия и арендодатели вынуждены идти на уступки».

Сдача жилья в аренду довольно неплохой вариант для инвестиций в украинских реалиях, где нормально не функционирует фондовый рынок, а проценты по депозитам достигают максимально 3–5% в год.

«Глобально рынок аренды нормально себя чувствует даже несмотря на локдауны. После первого локдауна весной 2020 года количество сделок резко подскочило буквально через месяц», – говорит Костецкий.

Но если заниматься этим бизнесом, нужно учитывать привлекательность определенного типа жилья. Самой проблемной сейчас является сдача в аренду квартир эконом-класса в старом жилом фонде на окраинах крупных городов.

Они привлекают в основном съемщиков, у которых нестабильное финансовое положение.

Кроме того, старые подъезды и инженерные коммуникации, а также часто наличие соседей, ведущих асоциальный образ жизни, снижают популярность такого жилья у арендаторов.

«Если даже сделать супер-ремонт в квартире советского времени, все равно ее так дорого, как квартиру в новом доме, сдать невозможно. На рынке есть запрос на жилье в новых домах с парковкой, консьержем», – говорит Егор Довбыш, который сдает в аренду несколько квартир в Святошинском районе столицы. Квартиру своей матери, за аренду которой перестали во время карантина платить квартиросъемщики, он продал в мае этого года.  

Также может быть проблемно сдавать в аренду и помещения в домах досоветского времени в историческом центре. Это жилье никогда не было дешевым. Но сейчас у него появилась альтернатива в виде новых домов бизнес-класса в центре Киева, например.

Из нового жилья упала популярность смартквартир с минимальной общей площадью около 25 кв. м.

«Смартквартиры сейчас не тренд, – говорит Маковецкий. – Для комфорта этого слишком мало. Это вариант для одиночек и короткая история аренды. Ты проиграешь в долгую».
 
Самым привлекательным для сдачи в аренду являются одно- или двухкомнатные квартиры в новых домах с хорошей инфраструктурой и транспортным сообщением, а также жилье бизнес-класса.
 
Такое жилье чаще всего берут в аренду на длительный срок, а именно в таком случае инвестиции в него быстрее всего окупаются.

До карантина рентабельность сдачи жилья в аренду составляла, по информации Романа Герасимчука, 10-12% годовых от стоимости жилья в валюте. Сейчас она составляет 5-6% годовых, а на ближайший год-два он делает прогноз в 6-8% годовых.

И здесь важно также правило: чем больше вкладывается в жилье, тем выше будет прибыль от его аренды. «На рентабельность очень влияют начальные капиталовложения в квартиру», – отмечает Герасимчук.