Выгодно ли инвестировать в жилье в небольших городах Украины: перспективы и советы

Война привела к кардинальным изменениям во всех областях жизни украинцев. Одни из-за нее покинули дома и уехали за границу. Другие выбрали внутреннюю миграцию и переехали в другой город или область Украины. Часть планирует вернуться, а кто-то принимает решение оставаться на новых местах навсегда…

Заметно изменился спрос и вообще на жилье. Раньше многие мечтали о недвижимости в больших городах и многоэтажках. Сейчас же больше спрос на предложения из небольших городов страны. Конечно, в первую очередь рассматриваются те, где более или менее есть условия для учебы, работы, развития бизнеса.

Итак, мы решили выяснить:

• выгодно ли инвестировать в жилье в небольших городах Украины, где есть работа;
• какие населенные пункты привлекают внимание украинцев во время планирования переезда;
• какие преимущества и риски такого инвестирования.

Украинский рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новым реалиям. Так, в Киеве и Львове цены на жилье остаются высокими, но темпы роста стоимости недвижимости замедлились примерно до 5−10% в год из-за высокой конкуренции и насыщенности рынка. В Киеве цена квадратного метра колеблется в пределах 35−40 тыс. грн, во Львове составляет 30 тыс. грн.

В средних по размеру и количеству населения в Черновцах, Житомире и Виннице стабильный спрос на жилье. Цены здесь существенно ниже. Средняя стоимость кв. м составляет от 15 до 25 тыс. грн. Инвесторов и новых жителей в этих регионах привлекают рост инфраструктуры, улучшение транспортных связей и развитие социальных услуг. Это оказывает влияние на рабочие места, улучшает возможности для бизнеса.

В маленьких населенных пунктах, как, например, Мукачево, Бердичев или Кременчуг, рынку недвижимости также присущи положительные тенденции. Здесь стоимость квадратного метра колеблется в пределах 10−15 тыс. грн. Цены доступны широкому кругу покупателей. И это способствует безусловному росту спроса на жилье.

Многие украинцы во время переезда выбирают себе маленькие города для проживания. В них и жилье дешевле, и ключевые расходы меньше, и темп жизни спокойнее.

То есть, несмотря на опасность войны, рынок недвижимости в Украине в 2025 году демонстрирует явные признаки восстановления. Это создает возможности для инвестирования в жилье не только в больших, но и средних и маленьких городах.

Понятно, что инвесторам нужно быть готовыми к изменениям в спросе и предложениях, а еще не забывать учитывать особенности каждого региона при принятии решения об инвестировании.

Бесспорное преимущество жилья в маленьких городах в доступности. Приобрести квартиру в них дешевле, чем у больших. За те же деньги можно получить больше кв. метров, больше площади.

В то же время спрос на аренду жилья с развитием регионов, с созданием новых рабочих мест растет. Для владельцев жилья в небольших городах это открывает отличные возможности в плане получения пассивного дохода.

Только от уплат арендаторов инвесторы могут стабильно иметь доход в размере до 10−14% годовых от стоимости жилья. А если к этому добавить потенциальное удорожание недвижимости, показатель вырастет.

Инвестирование в любую недвижимость имеет риски. Нестабильность рынка, конкуренция, изменение фокуса привлекательности вложений в другой регион… Причин уменьшения спроса на квартиры или дома в любом городе может быть множество. Так что осторожность нужна. И конкуренцию, конечно, следует учитывать.

Если решили брать фокус именно на инвестирование, на получение заработка от использования приобретенного жилья, следует разузнавать о тех, кто будет работать рядом в похожей нише. Это важно. Это повысит шансы на то, что вложение себя оправдает.

Для понимания сказанного приведем пример, ситуация произошла в Мукачево.

Александр релоцировал сюда свой бизнес из Донецкой области. Сначала жилье выбрал для аренды. Со временем, когда понял, что все надолго, начал определяться с вариантом для постоянного проживания. Проанализировал несколько предложений и решил брать на имеющиеся средства две квартиры в современном жилом комплексе в довольно перспективном районе. Сначала он просто хотел, чтобы не было свободных денег. Параллельно думал над тем, какие выгоды можно получить, как и на чем заработать.

И вот при подборе и анализе жилья он начал обращать внимание на существенную разницу среди имеющихся предложений.

Речь шла не о стоимости квадратного метра. А больше о спросе. Между спальным районом и центром отличия были в этом смысле существенные. И цена на схожие по площади и качеству предложения тоже значительно отличалась. Он решил:

• в спальном районе взять небольшую квартиру для себя лично;
• недалеко от Мукачевского замка купить недвижимость для передачи в аренду. Туристов здесь всегда много, поэтому на аренду жилья в районе спрос он ожидал соответствующий.

Очень увлекся. Практически каждый день просматривал объявления от тех, кто предлагал жилье в аренду, от тех, кто искал такие возможности. Изучал цены, сравнивал, строил планы… А потом обратил внимание на то, что номера в объявлениях о жилье, которое он брал в качестве примера для расчетов, похожие. Начал узнавать, почему так, и понял, что это работает агентство, что это не частные объявления.

Отлично, что он не успел купить квартиру для дальнейшей передачи ее в аренду в таком районе. Агентство — существенный конкурент. В нем не просто позволяют снять жилье на определенный срок, а еще и предлагают конкурентоспособные цены, обеспечивают профессиональное управление арендой.

То есть среагировал Александр вовремя. В результате он смог подыскать себе нужное. Квартира, в которой сейчас проживает, за год подорожала на 12%. Стоимость недвижимости, выбранной для аренды, увеличилась примерно на тот же процент, но еще и арендная плата ему доход принесла. За сутки он брал 800 грн. За год снимали ее примерно на 200 суток. Таким образом, получилось 160 тыс. грн дохода только в течение первого года. Так, примерно 30−40% нужно от этой суммы минусовать, потому что есть коммунальные услуги, ремонтные работы, расходы по наведению порядка. Если же свободные деньги из указанной суммы еще и на депозит положить, полученный показатель увеличится дополнительно. То есть выгода бесспорная. Но действовать нужно без спешки, с умом. И начинать все в полной уверенности в наличии свободного времени на управление таким делом.

Следующий пример из Черкасс.

Семья Ольги и Николая местная. Когда унаследовали от родителей дом в другом регионе, продали его, к полученным деньгам немного добавили и приобрели небольшую однокомнатную квартиру в новой высотке неподалеку от Днепра. Пейзажи на реку из окна открываются отличные. Инфраструктура в районе отличная. Сами больше привыкли к спокойному ритму жизни, так что перебираться в центр города не собирались. А вот в аренду приобретенную квартиру стали предлагать. И от желающих просто не было и нет отбоя.

Была возможность передать в долгосрочную аренду. Но прибыль в таком варианте за год может составлять не более 12−15%. По краткосрочной показатели достигают 18−23% и выше. Конечно, внимания и сил нужно тоже больше. Потому что каждого жильца нужно более или менее проверить, заселить, потом проконтролировать выезд и т. д. Семья имеет свой небольшой бизнес, свободное время на общение с арендаторами у семьи есть, поэтому это для них не проблема.

При выборе недвижимости в целях инвестирования в небольших городах советуем учитывать:

• демографические тенденции;
• развитие инфраструктуры;
• общие экономические характеристики региона.

Конечно, нужно ответственно подходить к заключению сделки купли-продажи и дальнейшим договорам на передачу в аренду, если они предусматриваются.

И главное. Сама по себе недвижимость «работать» не будет. Каким бы выгодным ни был выбранный для инвестирования вариант, им нужно заниматься. За переданным в аренду имуществом нужно ухаживать, своевременно принимать меры, если понадобятся ремонты, изменения.

Все это будет отражаться на эффективности проделанных инвестиций, на размере дохода, который с недвижимости будет получать собственник. Любое инвестирование — работа. Относитесь к ней ответственно — и результаты будут.