Как избежать мошенничества при заключении договора о купле/продаже недвижимости

Вместе с этим, в связи с ситуацией в стране, риски стать жертвой мошенников в ходе финансовых сделок могут быть гораздо выше.

Именно поэтому Finance.ua собрал вам актуальные советы и примеры, которые помогут избежать мошенничества и защитить свои интересы в ходе сделок с недвижимостью.

Обычно такие объявления можно встретить на популярных порталах или через фишинговые электронные письма. Однако если вы научитесь различать и обнаруживать «красные флажки», на которые стоит обратить внимание и избегать потенциально опасных объявлений, вы сможете избежать многих проблем. Вот основные моменты, сигнализирующие, что с недвижимостью или продавцом что-то не так.

• Продавец (злоумышленник) через объявления о продаже недвижимости на популярных веб-сайтах или мошенническими электронными письмами, пытается заполучить ваши личные данные или выманить у вас деньги.
• В личной переписке не переходите по сомнительным ссылкам или в другие мессенджеры, поскольку это может быть попытка мошенничества.
• Не давайте незнакомым людям свои личные данные, такие как адрес или данные банковской карты. Также избегайте отправки фотографий своих документов незнакомым людям, поскольку их можно использовать для преступных действий от вашего имени.

Участились так называемые фишинговые электронные письма от имени порталов недвижимости с целью выманивания персональных данных клиентов портала.

Обычно в таких письмах вас просят войти в систему с помощью данных доступа к порталу недвижимости по ссылке, отправленной в электронном письме, или открыть вложение, отправленное в электронном письме.

Однако, если вы перейдете по ссылке, вы попадете на ложную страницу входа, где мошенники могут перехватить ваши данные доступа.

• Прикрепленные файлы также могут содержать вредоносное программное обеспечение, особенно заканчивающееся на .exe.
• Ни в коем случае не платите заранее во время поиска квартиры, например «задаток» за то, чтобы квартиру «придержали для вас». И, конечно, никогда не платите за недвижимость, которую вы ее еще не видели. Не передавайте деньги незнакомцам, особенно если они пытаются вас убедить.
• Заманчивая стоимость недвижимости по сравнительно низким ценам – это также признак фальшивых объявлений.

Объявление с известного портала недвижимости, 2-комнатная квартира в столице, в Печерском районе, с ремонтом за 15 тыс. долларов.

В этом случае, скорее всего, представитель агентства недвижимости «забыл» дописать «0» в конце, чтобы его объявление шло первым и больше искателей квартир обратило внимание на него. Но это не реальная стоимость такого жилья, средняя цена по району будет 65 тыс. долларов.

• Предоплата или задаток перед просмотром, плата за просмотр квартиры, необычно низкие цены на покупку, расхождение между фотографиями и текстом или фотографии как из журнала – по этим признакам можно распознать фальшивые объявления.

Также не забывайте проверить номер телефона, текст объявления и изображения в обратном поиске Google. Чтобы проверить, введите часть текста или заголовок в поисковую систему: если очень похожее объявление – но с другими контактными данными – появляется на других порталах, следует быть осторожным.

По словам управляющего партнера Адвокатского объединения DT Partners Дмитрия Ткаченко, фальсификация документов — это на самом деле едва ли не самая повторяемая мошенническая схема.

Суть ее заключается в том, что для продажи недвижимости недобросовестный продавец использует поддельные документы о праве собственности, личные документы владельца и т.п.

В большинстве случаев покупатели полагаются на проверку всех этих моментов нотариусом. Но не следует забывать, что не исключен как случайный человеческий фактор, так и, возможно, прямое вовлечение нотариуса в мошенническую схему.

Юрист Дмитрий Ткаченко рассмотрел самые распространенные мошеннические схемы на вторичном рынке недвижимости:

• заниженная оценочная стоимость объекта недвижимости;
• сделки заключены по доверенности;
• фальсификация документов (о праве собственности/паспорт владельца жилья);
• поддельные судебные решения о признании права собственности на объект недвижимого имущества;
• «прописанные» жители;
• долги за коммунальные услуги.

Также часто встречается такая мошенническая схема, как продажа имущества без согласия другого совладельца в общей долевой собственности или же продажа имущества без согласия другого супруга при общей совместной собственности.

Поэтому перед заключением сделки следует проверить не только личность собственника имущества, но и узнать, сколько вообще владельцев имеет тот или иной объект недвижимости и есть ли письменное согласие всех совладельцев на его отчуждение.

Также следует скрупулезно относиться и к приобретению имущества, полученного продавцом по наследству, при такой ситуации всегда существует риск появления «новых» наследников, которые будут претендовать на часть квадратных метров и будут отрицать отчуждение недвижимости в суде.

На вопрос что же делать, ответ — максимально тщательно проверять документы.

Проверить владельца объекта недвижимости в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если документы на право собственности на недвижимость выданы после 2013 года, проверить такой объект проще. Документы предыдущих лет (если они не были внесены владельцем в реестр) имеются только в бумажном виде и проверить их подлинность гораздо труднее.

Документы, подтверждающие личность владельца, также следует проверить. К примеру, на официальном сайте Государственной миграционной службы Украины по базе недействительных документов или на сайте Министерства внутренних дел Украины осуществить поиск паспорта среди похищенных и потерянных. Кроме того, не стоит забывать об услугах юриста.

Покупатели, которые не проверяют документы на подлинность, рискуют потерять свои деньги и стать добычей мошенников.

Управляющий партнер Адвокатского объединения DT Partners Дмитрий Ткаченко советует во время проверки прав собственности на недвижимость в военный период сначала убедиться в том, что объект недвижимости не фигурирует в судебных спорах и не находится под арестом или иным обременением (залог, ипотека).

Сложнее выявить уголовные производства, в которых может быть указан объект недвижимости, но некоторые определения следственных судей также могут быть выявлены через судебный реестр.

Отдельное внимание необходимо уделить личности владельца недвижимости, из-за войны многие граждане покинули Украину и они не могут присутствовать на сделке у нотариуса, поэтому они привлекают представителя по доверенности.

Важно понимать, что в случае если владельца имущества представляет другое лицо по доверенности, это подразумевает необходимость проверки действительности самой доверенности, а также установление факта физического существования реального владельца.

Если владелец недвижимости находится за границей, то такая доверенность должна быть должным образом удостоверена у местного нотариуса, а затем апостилирована, только после этого она может использоваться в Украине. Но и в таком случае желательно обращаться к юристам в стране происхождения доверенности, чтобы они исследовали ее и проверили ее легитимность.

Смело требуйте дополнительных подтверждений: право собственности на недвижимость, все официальные документы, разрешения на строительство. Перед подписанием любых документов или соглашений, если вы сомневаетесь, посоветуйтесь с юристом, имеющим опыт в сфере недвижимости, чтобы убедиться, что все ваши права и интересы защищены.

К сожалению, некоторые люди все еще отдают деньги наличными без документов, не проверяют застройщика и продавца. В Украине до сих пор не так много уделено внимания обучению общества, всю информацию в большинстве нужно искать самостоятельно.

На информационных порталах о недвижимости можно найти полезные статьи и пошаговые инструкции. К примеру, Рейтинг застройщиков от портала Минфин уже 8 лет отслеживает ситуацию на рынке недвижимости Киева и пригорода. В этом году они запускают впервые рейтинг застройщиков Львова и пригорода Львова.

^{Рейтинг забудовників від порталу «Мінфін» – це огляд роботи учасників ринку нерухомості, які завершили будівництво}

Также отдельно следует выделить учебный курс от Академии Минфин – «Инвестирование в доходную недвижимость».

«Он охватывает все, что нужно знать об инвестировании в разные виды доходной недвижимости: квартиры, апартаменты в отелях, коммерческие помещения, жилую и другую недвижимость, и докажет, что именно сейчас в Украине есть выгодные возможности для инвестирования в недвижимость. Весь учебный процесс у нас организован в формате онлайн без графиков и дедлайнов, а все уроки доступны в записи. Вы самостоятельно выбираете, когда учиться», – делится Project Manager Академии Минфин Виталий Пацан.

Программа курса и бесплатный первый урок доступны по ссылке.

Виталий Пацан советует придерживаться алгоритма по поиску информации, который испробовал сам.

«В первую очередь, проведите свое собственное тщательное исследование объекта и местности. Обратите внимание на доступность инфраструктуры, транспортное сообщение и экологию. Требуйте полный пакет правоустанавливающих документов — выписка из реестра права собственности, кадастровый план, технический паспорт. Проверьте их соответствие. Помните, цены часто завышаются на несколько процентов, так что не стесняйтесь торговаться. Фиксируйте все договоренности в письменном договоре. Изучите историю объекта, смены владельцев, наличие обременений в виде залогов или арестов. Проверьте отсутствие долгов по коммуналке и земельным спорам. Оцените ликвидность недвижимости на вторичном рынке. Отдельно замечу – рассмотрите варианты финансирования: ипотека, рассрочка от застройщика, обмен старого жилья», – дает практические советы Виталий.

Потенциальным покупателям недвижимости Виталий советует использовать следующие тактики в ходе переговоров:

1. Тщательно изучите рынок, чтобы ориентироваться в реальных ценах и не переплачивать.
2. Не раскрывайте свой настоящий бюджет продавцу, чтобы не подтолкнуть его завысить цену.
3. Начните с низкого предложения, оставляя место для торга. Продавец обычно завышает стоимость.
4. Не торопитесь, дайте продавцу «остыть», если он не идет на компромиссы.
5. Апеллируйте к логике и цифрам, а не эмоциям. Факты – ваш главный аргумент.
6. Настаивайте на проверке всех документов юристами.
7. Всегда оставляйте возможность для отказа от сделки, если условия значительно хуже рыночных.

Кроме того, управляющий партнер адвокатского объединения DT Partners Дмитрий Ткаченко рассказал для читателей Finance.ua, как определить реальную стоимость недвижимости в военное время, избежав занижения или завышения цены, и распознать мошенничество.

С недавних пор граждане Украины имеют возможность самостоятельно, быстро и главное — бесплатно, сформировать Справку об оценочной стоимости объекта недвижимости. Такую онлайн услугу автоматической оценки недвижимости Фонд государственного имущества запустил на своем сайте evaluation.spfu.gov.u еще в 2021 году.

Технические возможности Сервиса автоматической оценки позволяют определить стоимость 18 типов недвижимого имущества в случае совершения сделок купли-продажи.

Чтобы воспользоваться услугой, достаточно авторизоваться на сайте с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП), ввести все необходимые данные соответствующего объекта недвижимости, сохранить сформированную сервисом е-Справку и в дальнейшем распечатать.

Для автоматического расчета Сервисом используют данные отчетов об оценке, цены из договоров купли-продажи и информационные источники с открытым доступом на рынке подобного имущества, в частности данные поисковых систем ЛУН и OLX, с владельцами которых Фонд заключил соответствующие меморандумы. Поэтому сомнения в реальности и объективности оценки снижаются до минимума. Впрочем, не стоит забывать о существовании профессиональных оценщиков.