Оглавление
Украинский рынок недвижимости в 2024: состояние, тенденции, прогнозы
Рассказываем о ключевом, что произошло в этом сегменте за этот год
Третий год функционирования украинского рынка недвижимости в условиях войны проходит — и требует обсуждения. Finance.ua поговорил с руководителями риелторских компаний и агентств недвижимости, чтобы понять, как они видят основные тенденции 2024 года и ожидания на 2025 год.
Обновлено 27 декабря 2024
Страхование квартиры — это надежный способ обезопасить себя от финансовых затрат, которые могут возникнуть, если ваше имущество будет повреждено или уничтожено. Даже из-за военных действий. Поможет вам в этом Finance.ua. У нас можно заказать страхование арендного или собственного жилья за несколько минут.
В 2024 году на рынке господствовал потребитель, а не продавец, говорят эксперты. Покупатель был разборчив, торговался, искал более выгодные и качественные варианты. Что касается основных тенденций, то эксперты выделили несколько:
Многие потеряли жилье. Сегодня государство реализует Программу помощи для собственников жилья — поврежденного или разрушенного из-за боевых действий (Постановление № 280. — Ред.). В 2024 году по программам «єОселя» (3%, 7%), «єВідновлення» выдавались субвенции ветеранам, пострадавшим семьям, педагогам и другим категориям.
Так, по данным Минэкономики, в январе — ноябре 2024 года украинцы взяли 7891 кредита на 13,5 млрд грн на приобретение жилья по программе доступной ипотеки «єОселя». А к началу октября 2024 года, по данным Минцифры, от запуска «єВідновлення» 10,7 тысячи семей получили жилищные сертификаты, 4,7 тысячи из них уже реализовано.
На фоне кризисной ситуации на фронте сформировался сегмент потребителей, которые не захотели рисковать и осели на более безопасных территориях.
Типичный пример — клиент из Харькова. Они еще в первую неделю войны начали искать жилье, большой дом в аренду. Искали по всей территории на западе страны, а не конкретно во Львове (там дорого). Нашли в 20 км от Ровно, пожили, понравилось. И в этом году решили покупать жилье
Люди из разных областей, у которых есть деньги на руках, вкладывали их в украинскую недвижимость — и в новостройки, и в готовые квартиры. К тому же чем новее и качественнее жилье, тем охотнее его брали. Речь идет о таких инвестициях в западной части страны, Киеве, Одессе.
По моим наблюдениям, 70% покупают квартиры в Одессе, чтобы потом сдавать в аренду. И среди покупателей есть люди из разных городов, например, из Житомира. Однако они не исключают, что в перспективе могут переехать к нам
Во время войны сформировался довольно неожиданный сегмент покупателей украинской недвижимости — заробитчанки, которые выехали на работу за границу преимущественно еще до войны и уже имеют там стабильный доход.
В этом году мы продавали жилье людям из разных стран: США, Великобритании, Ирландии, Испании, Италии, Франции. Это преимущественно мамочки-заробитчанки среднего уровня; они уже достаточно заработали средств, чтобы покупать своим семьям даже несколько квартир. И они покупают здесь, несмотря на войну. И это не бюджетные квартиры
Рынок новой жилой недвижимости жив. Об этом свидетельствуют данные Государственной службы статистики Украины за период 2022—2024 годов.
Количество квартир в жилых домах, принятых в эксплуатацию, по видам (за периоды с начала года)
В 2022—2023 годах прирост одноквартирных домов — 21,6%, в то время как многоквартирных — только 5,8%. В 2023—2024 годах этот тренд сохранился: прирост одноквартирных домов достиг 61,9%, в то время как многоквартирных — только 5,2%. Так что спрос на частные дома высокий и растет гораздо быстрее, чем на многоквартирное жилье.
Когда в 2023 году люди пережили первые волны блэкаутов в квартирах, у них появился страх за свои семьи, маленьких деток. Это чувство, что ты не автономный и ничего не можешь сделать. Что делать? Бегом искать дом. Но дома разные: есть, условно говоря, по 40 тыс. долларов, а есть по 400
Эксперты отмечают: «дом на дровах» сегодня никому не интересен — люди выбирают максимально качественное и новое жилье, делают ремонты; их интересует удобная развязка и инфраструктура. Так что запрос на новые квартиры в многоэтажках есть, но хуже с течением строек и доверием к застройщикам.
Раньше вкладывали средства в новостройки — сейчас с этим беда. Очень плохо строят и еще хуже сдают
И это показывают цифры. Рост количества многоквартирных домов стабильный, но медленный: на протяжении 2022−2023 и 2023−2024 годов прирост остается почти на одном уровне: 5,8% и 5,2% соответственно. Это свидетельствует и о трудностях бизнеса, и о кризисе доверия к застройщикам после падения таких гигантов, как Киевгорстрой или «Аркада». Например, на гугл-картах преобладают оценки до 4,0 и соответствующие комментарии относительно ЖК в Киеве.
В этой ситуации государство пытается вдохнуть жизнь на первичный рынок. Минэкономики сообщает: в 2024 году по программе «єОселя» выдано 1 821 кредит на приобретение жилья у застройщика, что составляет 23,8% от общего количества кредитов. Количество выданных ипотек на первичном рынке жилья увеличивается, ведь правительство изменило вектор программы для стимулирования развития строительной отрасли.
Кстати, если вам не хватает денег на аренду квартиры, то получить несколько тысяч гривен за 10−20 минут себе на карту вполне реально. Для этого достаточно воспользоваться сервисом Finance.ua.
В этом году продажи на вторичном рынке были больше. Рынок был более активным, чем в 2023-м. Количество сделок выросло ориентировочно на 10%
В то же время покупатели имели свои требования: «чтобы не очень старая, в нормальном состоянии, чтобы в доме работали лифты на генераторе, а в квартире был установлен инвертор для бесперебойного обеспечения света и интернета». Последние характеристики влияли на скорость продаж.
Покупали как большие, так и маленькие, однако традиционно востребованными оставались 1-комнатные квартиры. Именно на их примере проанализируем, как изменялись в 2024 году цены в разных городах Украины.
Динамика средних цен 1 комнатных квартир на вторичке в 2024 г., дол. (по данным ЛУН)
Из данных ЛУН можно сделать выводы:
- Киев: цены в начале года выросли, а затем, снизившись в апреле (до 62 тыс. долл.), вышли на плато — на уровне 60 тыс. долл. Это может свидетельствовать скорее о некоторой неопределенности, чем о полной стабилизации ситуации. Столица, с ее большими возможностями и достаточно надежной ПВО, не утратила инвестиционную привлекательность.
- Львов: цены зимой и весной были подвержены колебаниям (60 тыс. — 62 тыс. — 61 тыс.), а с мая преимущественно росли. Это связано с высоким спросом на жилье в этом городе, который считается относительно безопасным.
- Ужгород: цены в течение года значительно колебались: от 52 700 долл. (в марте) до 57 тыс. долл. (в мае). В конце года есть незначительный рост по сравнению с началом года (≈2,08%), что свидетельствует о стабильных миграционных процессах и поиске более безопасного жилья.
- Харьков: цены с января по июнь постепенно снижались, а с июня зафиксировалась рекордно низкая цена (20 тыс. долл.). Сказываются последствия войны.
- Одесса: с начала года наблюдалось преимущественно снижение цен до 36 тыс. дол. в августе и сентябре с последующим небольшим восстановлением до 38 тыс. долларов в ноябре. С начала до конца года произошло общее снижение рыночной стоимости на 4,76%. И это тоже об обстрелах.
- Ровно: во всеукраинском масштабе это город-рекордсмен в росте цен — ровенские цены прибавили за год 21,6%, что связано с перераспределением спроса из других западноукраинских городов (Львов, Ужгород).
Так что динамика разнообразная и зависит от геополитической ситуации, экономических условий, миграционных процессов, о чем и говорят эксперты.
Дороже всего у нас сейчас Львов и Ужгород. На самом деле в Киеве цены более или менее комфортные как для столицы
Количество завершенных продаж на одесской вторичке в 2024 году выросло не менее чем на 25%. Впрочем, кто-то покупает, а кто-то отменяет покупки, потому что ждет начала 2025-го. Кто не снял с продажи, очень повысил цену
Как говорят эксперты, основной показатель — это спрос. Большой спрос поднял стоимость аренды недвижимости.
Аренда по Киеву взлетела на 25%, в редких случаях даже на 70−80%. Преимущественно это закрытые ЖК: «Варшавский квартал», «Great» и т. д
Стабильный спрос показывает также аренда нежилой недвижимости торгового профиля. За период военного положения мегамаркеты, супермаркеты («Сильпо», Novus
Заслуживает внимания также фактор сезонности в ценообразовании.
В Одессе летом стоимость суточной аренды составила 3,5 тыс. грн. И это ''бабушкина квартира''. В этом году цены взлетели в космос, и это по той простой причине, что люди хотят куда-то увезти детей, развеяться. Одесса была забита. Полно машин на днепровских, киевских номерах. Куда еще можно было поехать на море? Геническ? Скадовск… Те, объекты, которые мы сдавали в аренду, за месяц прогуляли максимум сутки. Максимум, потому что клининг не успевал убирать: люди уже стояли под домом
Основная предпосылка развития рынка в 2025 году — война, порождающая неопределенность. Она сдерживает развитие рынка. В то же время эксперты смотрят в 2025 год со сдержанным оптимизмом и говорят о том, что сработает отложенный спрос.
Мы очень зависим от геополитической ситуации. Есть люди, у которых есть средства, но они не покупают недвижимость, потому что ждут. Не понимают, что будет происходить — нужно уезжать или оставаться? Если они будут понимать, что горячая фаза войны заканчивается, то будут инвестировать в свою страну
Люди делают ремонты. Никто не ждет, когда закончится война и чем закончится война. Кстати, сделать ремонт — это как купить квартиру. Нормальный ремонт эквивалентен стоимости квартиры. А люди вкладывают деньги, потому что верят в Украину
Так что, если над головами перестанут летать «Шахеды» и «Орешники», украинский рынок недвижимости, учитывая его «живучесть», имеет шансы укрепиться в 2025 году и взять курс на рост.
