Что может сделать ваше ОСМД, чтобы в доме жилось лучше

Некоторые многоквартирные дома позаботились об этом после первой волны удорожания энергоносителей задолго до войны, для многих других, особенно тех, что прошлой зимой жили без тепла и света, пора воспользоваться государственными и местными программами.

Чаще с их помощью дома ремонтируют, реконструируют или устанавливают новые индивидуальные тепловые пункты. Значительное внимание уделяется утеплению фасадов, замене окон и дверей в подъездах.

Также популярна установка датчиков движения, которые автоматически включают или выключают освещение в подъездах, а также замена старых ламп на энергоэффективные.

В некоторых случаях, хотя и реже, производится установка новых счетчиков для горячей воды и отопления или производится ремонт и теплоизоляция крыш и подвальных перекрытий.

Еще меньше встречаются случаи, когда по программе производится ремонт или модернизация электрических сетей, реконструкция систем отопления и поставки горячей воды с использованием возобновляемых или альтернативных источников энергии.

Процесс термомодернизации происходит шаг за шагом, учитывая общий подход:

• Сначала производится замена окон и дверей в местах общего пользования домов, таких как лифтовые, лестничные клетки и коридоры. Также рассматривается возможность ремонта крыши и подвала, если это необходимо. Только после выполнения этих работ начинается процесс утепления фасада, если это необходимо для улучшения энергоэффективности.
• Следующий этап — обновление внутренних сетей, установка современных счетчиков и изменение источников энергии для оптимизации потребления.

Для большей наглядности рассмотрим проекты энергосбережения на примере типичной панельной «хрущевки».

Итак, характеристика дома: панельный дом – 5 этажей; 6 подъездов; 90 квартир; отапливаемая площадь – 4 365 м2.

Ориентировочная стоимость установки индивидуального теплового пункта (автоматизированной установки, передающей тепловую энергию от внешних тепловых сетей (котельной) к системе отопления и горячего водоснабжения и позволяет жителям получать столько тепла, сколько нужно, согласно внешней температуре, а затем экономить) для этого дома составляет 200 тыс. грн.

Собрать средства, чтобы оплатить все расходы своими силами, как правило, сложно.

Когда государство и город внесут по 40% стоимости необходимых материалов и оборудования, что в данном контексте составляет 112 тыс. грн, то членам ОСМД нужно будет собрать 88 тыс. грн. – это уже более реальная сумма.

Если сложно одновременно собрать и сумму в размере 88 тыс. грн, то можно рассмотреть возможность взять «теплый» кредит в государственном банке сроком до 5 лет за 25% годовых.

При этом городской бюджет взял бы на себя половину процентов (12,5%). В таком случае ОСМД обязано будет возместить в течение 5 лет общую сумму 121 тыс. грн. (88 тыс. грн. кредита и 33 тыс. грн процентов).

Примерная стоимость утепления такого дома и замена окон – 1,63 млн грн. Большинству ОСМД самостоятельно невозможно осуществить такой проект. Вариант, когда государство и город берут на себя по 40% от стоимости материалов и оборудования, может быть более целесообразным. Следовательно, их поддержка составляет 848 тыс. грн, и членам ОСМД необходимо собрать 786 тыс. грн.

Но и собрать одновременно 786 тыс. грн будет проблематичной задачей. В таком случае можно взять «теплый» кредит в государственном банке сроком до 5 лет за 25% годовых. Половина процентов (12,5%) будет покрыта городским бюджетом. Следовательно, ОСМД будет обязано уплатить в течение 5 лет общую сумму 1 080 750 грн (786 тыс. грн кредита и 294 750 грн процентов).

Важно, чтобы в доме было создано объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), потому что принять участие в программе «Энергодом» от Фонда энергоэффективности, которая будет финансироваться до 2025 года включительно, могут только ОСМД.

Дело в том, что Закон «О Фонде энергоэффективности» четко определяет, что бенефициарами Фонда являются владельцы/совладельцы зданий. В случае многоэтажки – на сегодняшний день ОСМД – это единственное созданное от имени совладельцев юридическое лицо, представляющее их интересы и являющееся наилучшей формой управления совместным имуществом.

Программа предусматривает модернизацию с возмещением до 70% за работы, материалы и оборудование. В то же время, ОСМД имеют возможность воспользоваться другими государственными и/или местными программами софинансирования внедрения энергоэффективных мероприятий. Они есть во многих городах.

Обратитесь в городской/поселковый совет и выясните, есть ли в вашем городе/поселке программа поддержки энергоэффективности. Если такой программы еще нет, специалисты Фонда помогут ее разработать.

Команда «Экодии» рассказала Finance.ua о доме-рекордсмене, который сократил платежи за отопление вдвое. Речь идет о столичном ОСМД «Арован» (проспект Владимира Ивасюка). История его модернизации началась задолго до полномасштабного вторжения – в 2017 году. Тогда глава ОСМД Денис Кукса установил погодозависимую автоматику на системе отопления – специальное оборудование, которое регулирует температуру в системе в зависимости от температуры на улице. То есть когда на улице тепло, обогрев автоматически уменьшался – и наоборот. А благодаря тому, что месяц после установки оказался достаточно теплым, сумма в платежках сразу резко уменьшилась.

В доме провели целый комплекс энергоэффективных мероприятий: обновили циркуляционные насосы, утеплили его, восстановили кровлю. А еще – установили тепловые насосы на системы отопления и горячего водоснабжения. На чердаке установили помпы воздушного типа с наружными испарителями на крыше. Они работают подобно кондиционерам: берут тепло из воздуха, увеличивают его и используют в системах отопления и ГВС. Благодаря этим мероприятиям тариф на тепло в доме в два раза меньше, чем в городе.

Для внедрения всех энергоэффективных мер пользовались государственными программами поддержки: теплыми кредитами и программой 70/30 от Киева, которая компенсирует домам 70% расходов на модернизацию.

В конце концов, ОСМД «Арован» признали самым энергоэффективным домом в Украине. Ему даже присвоили рекорд Украины.

Есть план установить еще и солнечные панели на крыше дома. С ними ОСМД сможет быть полностью независимым от поставки электричества от города весной и летом и обеспечивать большинство электричества для тепловых помп в зимний период.

Меры этой программы включают в себя два пакета – «Пакет А» и «Пакет Б».

Обязательные меры по энергоэффективности, которые включает пакет А «Легкий»:

• установка счетчика тепловой энергии;
• установка индивидуального теплового пункта;
• замена котла;
• теплоизоляция или замена трубопроводов;
• балансировка системы отопления.

Дополнительные меры Пакета А:

• модернизация системы горячего водоснабжения;
• установка узлов распределительного учета тепла потребности отопления и приборов-распределителей в квартирах;
• установка автоматических регуляторов температуры воздуха в квартирах и местах общего пользования;
• замена или теплоизоляция трубопроводов отопления и устройств водяной системы отопления в местах общего пользования;
• замена или ремонт наружной двери и обустройство тамбуров;
• замена или ремонт балконной двери, окон в местах общего пользования;
• модернизация системы освещения в местах общего пользования.

Обязательные меры по энергоэффективности, содержащиеся в пакете Б «Комплексный»:

• все обязательные меры «Пакета А»;
• комплекс работ по теплоизоляции и обустройству наружных стен и цоколя, отапливаемых и неотапливаемых технических этажей и крыш, плит перекрытия подвала;
• замена или ремонт наружной двери, обустройство тамбуров наружного входа;
• замена или ремонт окон и балконов в местах общего пользования.

Дополнительные меры Пакета Б:

• модернизация системы горячего водоснабжения;
• замена или теплоизоляция трубопроводов отопления в местах общего пользования и квартирах;
• замена или теплоизоляция трубопроводов отопления и водяной системы отопления в квартирах;
• установка узлов распределительного учета тепловой энергии и приборов-распределителей тепла в квартирах;
• установка на приборе водяного отопления автоматических регуляторов температуры воздуха в местах общего пользования или квартирах;
• замена или ремонт окон и балконных блоков в квартирах, утепление и остекление имеющихся балконов и лоджий;
• модернизация системы освещения в местах общего пользования;
• модернизация системы вентиляции с установкой рекуператоров.

Пакет «Легкий» может дать в среднем 20% экономии энергии на отопление. В пакете «Комплексный» экономия энергии на нужды отопления может достигать и 60%.

В целом, Закон Украины «О Фонде энергоэффективности» требует среднего уменьшения потребления по совокупности всех проектов Фонда в размере 20%. Но сейчас программа «Энергодом» не требует от ОСМД достижения/подтверждения определенного уровня экономии энергии после завершения проекта. Но такие условия могут быть введены в будущем.

Вот это вам небольшой пример, ОСМД «Злагода» (девятиэтажка 1976 года постройки на 144 квартиры и 4 подъезда, где живут 360 совладельцев) из Луцка решило принять участие в программе «Энергодом» и выбрало пакет «Легкий», в рамках которого был установлен индивидуальный тепловой пункт (ИТП).

Важной проблемой дома была несбалансированная система отопления внутри дома, из-за чего тепло неравномерно распределялось по квартирам. Общая стоимость проекта составила 1,75 млн грн, из которых 60% или 1,06 млн грн были покрыты грантом из программы «Энергодом». Совладельцы внесли свой собственный взнос в размере 687,4 тыс. грн.

Расчетная стоимость работ на каждую квартиру составила 66,25 гривны за квадратный метр или 3975 грн для квартир площадью 60 квадратных метров.

В результате внедрения этого проекта жители дома будут экономить 270,6 тыс. киловатт-часов энергии в год, или 429,9 тыс. грн в год, что означает сокращение потребления энергии на 11,6%. В среднем каждая семья сэкономит 2,49 тыс. грн за год, или 41,43 грн за квадратный метр.

В Киеве для ОСМД и жилищно-строительных кооперативов действует программа софинансирования «70 на 30», где до 70% стоимости внедрения энергоэффективных мер покрывает городской бюджет. Война затормозила этот процесс: в 2022 году должны были реализовать 46 проектов, но отложили из-за ограничений на использование средств во время действия военного положения и перенесли на 2023 год – программа будет работать уже с 62 ОСМД.

Главное условие – возможность (подкрепленная финансовыми документами) и желание жителей оплатить 30% стоимости утепления. Поскольку ОСМД должно также вкладывать свои собственные средства, это означает, что финансовые расходы будут учтены в тарифе на услуги дома или жители будут отдельно собирать средства на этот проект. Поэтому объединение должно тщательно оценить свои ресурсы и сбалансировать возможности и потребности.

Подобные программы есть, по крайней мере, в большинстве областных центров.

К тому же в Киеве, вдобавок к программе, создали специализированное КП – коммунальное учреждение «Фонд модернизации и развития жилищного фонда города Киева». В уставный капитал нового учреждения вложили 400 млн грн. Она сформирует так называемый Револьверный фонд (возвратные средства), который будет предоставлять займы или кредиты ОСМД. Средства обещают занимать со ставкой 3% годовых. Размер кредита не должен превышать 75% годового объема поступлений ОСМД, сумма займа будет умножаться на количество лет возврата.

Порой у жителей нет возможности или желания вкладываться в дорогостоящие проекты. В этом случае местные программы именно то, что нужно.

В ОСМД на проспекте Бажана, 14 в Киеве приняли решение о финансовых расходах и сосредоточились на осуществлении мероприятий в рамках стандартного тарифа на обслуживание придомовой территории, без создания дополнительного фонда.

Решили заменить окна в рамках программы «70/30», а чуть позже по этой же программе произвели замену дверей. Финансирование в размере примерно 1,5 млн грн предоставил город.

Также по этой программе провели модернизацию теплового пункта, привлекая собственные средства. Кроме того, было проведено утепление фасада одной из стен дома – самой холодной – в пределах районной программы 70/30. На этот проект средства были собраны от жильцов квартир, где расположена эта стена, в то время как ОСМД фактически выступало в качестве посредника в сделке.

Солнечные панели и аккумуляторы, чтобы получать альтернативную энергию для своего дома и таким образом экономить на электроэнергии и горячей воде – пока что речь об этом не идет. Потому что перед этим здание должно выполнить «обязательную программу»: установить ИТП, сбалансировать отопительную систему, установить окна и двери, утеплить фасад, чердак и подвал. И только когда все это сделано, можно переходить к «альтернативке».

Тепловые насосы в рамках модернизации системы отопления тоже пока не устанавливают даже в Киеве.

Генераторы – другое дело. Прошлой зимой местные власти как Киева, так и многих других городов Украины утвердили программы частичного возмещения стоимости приобретенного ОСМД генератора. Для получения помощи необходимо подать заявление и предоставить необходимый пакет документов в соответствующий местный совет.

В Киеве предусмотрено покрытие из местного бюджета до 95% от стоимости генератора, но не более 80 тыс. грн.

Такую же максимальную денежную компенсацию, равную 80 тыс. грн, могут получить полтавчане, экономя до 50% стоимости генератора.

В Запорожье цифры составляют 80% стоимости генератора, с ограничением в 30 тыс. грн, в Черновцах оплатят до 80% стоимости, но с максимальным покрытием 60 тыс. грн. Одесситам предоставляется возможность покрыть 70% от стоимости генератора, но не более 100 тыс. грн.

В Ровно ОСМД могут получить 70% стоимости генератора, однако не более 45 тыс. грн.

Во Львове местный бюджет покрывает до 50% стоимости генератора, но не более 30 тысяч гривен.

Прописаны требования к мощности генераторов. В Киеве, например, для домов, где есть индивидуальный тепловой пункт (ИТП), водяные насосы или лифты – номинальная мощность от 5 кВт, а для домов без лифтов и ИТП – номинальная мощность от 2 кВт. Во Львове номинальная мощность должна быть от 3 кВт.

Следовательно, мощность небольшая – соответственно, и расходы не заоблачные: средняя цена бензинового генератора около 30-45 тыс. грн, дизельного – 70-90 тыс. грн.

Однако мощности такого генератора будет достаточно для нужд жильцов одной квартиры, если включить в ней холодильник, пылесос, телевизор, электролампочки и несколько зарядных устройств.

Как использовать генератор, будет зависеть от принятого решения совладельцев многоквартирного дома. В настоящее время наиболее популярны два подхода к такому использованию.

Первый вариант предусматривает активацию генератора только для обеспечения жильцов дома холодной водой и отоплением, что предполагает работу соответствующих насосов.

Второй вариант предполагает создание пункта несокрушимости вблизи дома, где жители смогут подзаряжать свои гаджеты, наслаждаться напитками, подогревать еду и т.д.

Немногие ОСМД пользуются даже возможностью купить генератор по программам местных советов, и на это есть причины.

У ОСМД не всегда есть свободные средства на счетах, а в наше время объявить дополнительный сбор со всех владельцев квартир затруднительно.

Проблематично даже такую по сравнению с модернизацией системы отопления, например, недорогую закупку, как генератор, провести через общее собрание или даже правление ОСМД, как этого требует устав.

Отсутствует кворум. Многие не проживают в доме или вообще уехали из города. Многие нашли другие решения для обеспечения комфорта своей личной квартиры.

Модернизировать дом и улучшить условия проживания в нем возможно – для этого есть вся необходимая поддержка со стороны государства и местных властей даже в условиях войны. Единственное, что нужно – желание и готовность жителей взять ответственность в свои руки, а с этим часто возникают проблемы. Впрочем, в Украине достаточно примеров успешной работы ОСМД, чтобы вдохновиться их работой.