Как трансформируется рынок земли в условиях войны

Почти 30 лет – с марта 1992 года, когда был введен мораторий на продажу земли в Украине, украинцы жили в условиях правовой коллизии, ведь не могли полноценно распоряжаться собственным имуществом.

Чтобы получить выгоду из своих земельных активов, приходилось прибегать к различным сделкам, формировавшим так называемый «серый» рынок, работавший по собственным, а не рыночным законам.

В проигрыше оставались все: продавец, получавший заниженную стоимость участка, и покупатель, который не был защищен юридически.

Ситуация кардинально изменилась после старта официального рынка сельскохозяйственных земель, который сразу начал набирать обороты.

За первые 8 месяцев работы рынок вышел на показатели 10-15 тыс. сделок в месяц, а затем на четыре месяца застопорился из-за начала полномасштабной войны. И вот уже больше года рынок земли работает в военных условиях.

Finance.ua вместе с экспертами разбирался, как война повлияла на рынок, какие вызовы перед ним создала, что будет со стартом второго этапа земельного рынка, когда землю смогут покупать юридические лица, и стоит ли сегодня вкладываться в землю.

Когда речь идет о рынке земли, нужно понимать, что апокалиптического сценария, который предсказывали некоторые противники реформы, не произошло – украинцы не распродали землю. Напротив, они не торопятся это делать.

«Количество подмораторной земли составляло 27,5 млн гектаров. У нас за два года пребывания земли в обращении было продано-куплено всего 1% всех подмораторных земель. Это развенчивает миф, которым нас пугали, что все все продадут и в Украине не останется земли», – подчеркнул во время презентации результатов двухлетней работы рынка земли заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины по цифровому развитию, цифровым трансформациям и цифровизации Денис Башлык.

По его словам, в постсоветских странах при запуске рынка земли продавалось около 3% земельных участков ежегодно. Подобных показателей ожидали и в Украине:

«На старте рынка эксперты прогнозировали в обороте от 5 до 8% сельхозземель, по факту за 2 года существования этот показатель не превышает 1-1,5% в зависимости от региона. Часть земель находится под оккупацией. Есть прифронтовые регионы, которые пользуются низким спросом, а также заминированные территории, временно вышедшие из обращения.

С другой стороны, это делает еще более популярными земли, которые более удалены от зоны активных военных действий. В лидеры вышли Киевщина, Виннитчина и Хмельнитчина. Однако даже сейчас есть инвесторы, активно покупающие участки в прифронтовых зонах, где цены ниже, чем в центральных регионах Украины», – отметил в комментарии для Finance.ua СЕО и соучредитель компании «Твоє коло» Андрей Усенко.

По словам старшего проектного менеджера по земельной реформе Офиса реформ Кабинета министров Украины Андрея Мартына, большинство собственников не желают продавать землю и рассматривают ее как источник постоянного дохода от аренды.

Это подтверждает и статистика. Так, в аналитическом обзоре состояния земельного рынка в Украине Киевской школы экономики говорится, что всего в июне 2023 года было заключено более 46 тыс. сделок с землей сельскохозяйственного назначения. Доминировала именно аренда – 18 тыс. сделок совокупной площадью почти в 40 тыс. га. В то время как сделки купли-продажи составили 7 тыс. транзакций совокупной площадью 14,2 тыс. га.

Продавцами преимущественно выступают люди, имеющие в собственности несколько земельных участков. Некоторое количество они могут продавать, чтобы закрыть текущие вопросы, как, например, покупка жилья, оплата обучения или лечения. Остальные же оставляют себе или в наследство, чтобы передать детям, или в ожидании увеличения стоимости земли.

В настоящее время спрос на землю в 2,5 раза превышает предложение, и это при том, что на первом этапе реформы сделки могут заключать только физлица-граждане Украины с потолком в 100 га. Эксперты сходятся во мнении, что это достаточно хороший показатель для страны в состоянии войны, и, как говорит коммерческий директор «Твоє коло» Егор Лесничий, такая тенденция будет сохраняться.

Это вопрос со звездочкой, ведь, во-первых, цены динамичны и зависят от географии, а, во-вторых, существует две статистики: официальная, которую представляют профильные министерства и ведомства, и реальная рыночная, которая в 2-2,5 раза выше официальной статистики.

Как обращает внимание вице-президент по экономическому образованию Киевской школы экономики (KSE) Олег Нивьевский, в вопросе цен на землю есть два ключевых момента:

• Первый – полнота регистрации цен. Государство только недавно, буквально во вторую годовщину функционирования рынка, начало получать данные по всем земельным транзакциям. До того этот показатель достигал до 50%. По словам Нивьевского, полнота регистрации позволит запустить массовую оценку земель.
• Второй – почти по половине транзакций, которые произошли, по крайней мере, в июне этого года, стоимость не сильно отличалась от нормативно-денежной оценки.

«Это говорит о том, что цены, по крайней мере регистрируемые, не совсем соответствуют реальности. Мы видим, что соотношение цен купли-продажи к цене аренды сейчас составляет всего 3,5 – аномальный показатель. Он должен быть больше. Это свидетельство того, что официальные цены регистрации, которые у нас есть, – занижены, в реальности они в разы больше», – отмечает Нивьевский.

По словам руководителя отдела земельных и имущественных отношений МХП Владимира Нагорного, сегодняшние реалии по вопросу цены – это от 2 до 2,6 тыс. дол. за гектар.

И в будущем цены будут расти. Идеальным сценарием, по мнению Нагорного, было бы удвоение стоимости гектара в течение пяти лет.

Основным фактором, который будет толкать цены вверх, станет второй этап стартующей в 2024 году земельной реформы – тогда покупать землю смогут юридические лица, и увеличатся лимиты на количество земли, которую можно приобрести.

«Уже сегодня есть запросы и от частных инвесторов, которые имеют средства и желают приобрести значительно больше 100 га и им не интересно играть в серые схемы с оформлением на родственников и знакомых, поэтому с нетерпением ждут увеличения лимитов. Получаем запросы и от крупных инвестиционных фондов, понимающих ценность земли и желающих добавить этот актив в портфель своих инвесторов. Агробизнес заинтересован в сохранении земельных банков, также стремится стать законным собственником обрабатываемой земли.

Конечно, мы не ожидаем больших очередей к нотариусам с 1 или 2 января. Все будет двигаться и запускаться постепенно. Рынок – это прежде всего право, а не обязанность. Сегодня желающих приобрести гораздо больше, чем продать и, скорее всего, такая тенденция сохранится. Но повышенный спрос будет точно стимулировать рост стоимости украинских гектаров», – прокомментировал для Finance.ua коммерческий директор «Твоє коло» Егор Лесничий.

Однако в парламенте зарегистрирован проект закона, которым предлагается отсрочить второй этап земельной реформы на два года после прекращения или отмены военного положения. Сейчас документ на стадии ознакомления.

Эксперты и представители отрасли убеждены, что у вышеупомянутого законопроекта № 9341 нет никаких шансов на принятие.

В первую очередь, против отсрочки выступает Министерство аграрной политики и продовольствия, о чем недавно заявил его глава Николай Сольский. Более того, уже в октябре, по словам Сольского, они инициируют закон об упрощении регуляции рынка земли.

Нет оснований для отсрочки внедрения второго этапа рынка земли, говорит Генеральный директор УКАБ Роман Сластьон.

«В будущем доработок требует вопрос с/х земли как предмета залога и возможность залога прав аренды. Это один из элементов, который мог бы помочь агросектору привлечь дополнительное кредитование для послевоенного восстановления», – отмечает он.

Земля и сейчас может использоваться как залог, но, как утверждает эксперт по аграрной и земельной политике KSE Роман Нейтер, одна из проблем такого ее использования – сравнительно низкий коэффициент ликвидности сельскохозяйственных земель.

Этот коэффициент устанавливается Нацбанком и показывает, сколько можно получить средств под залог. В идеальном варианте этот коэффициент равен 1, то есть на 1 грн залога можно получить 1 грн кредита. Но для земли этот коэффициент составляет 0,35, объясняет Нейтер. Эксперт говорит, что за все время в залог было передано совокупно около 2,5 тыс. га – это даже не процент, а в пределах погрешности.

«Одним из источников для увеличения агросектора является сельскохозяйственная земля. Ее потенциал для привлечения кредитов и инвестиций намного выше, чем сейчас. Для его реализации необходимо открытие рынка сельхозземель для юридических лиц с 1 января 2024 года, скорейший запуск работы Фонда частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве, а также переоценка Нацбанком коэффициента ликвидности с/х земли как предмета залога», – говорит Олег Нивьевский.

Но самое главное, что запуск рынка земли для юридических лиц положительно отразится и на ВВП страны. По прогнозам Нивьевского, в течение первых трех лет после старта второго этапа реформы ВВП будет умеренно расти на 1-2,7% ежегодно. Работа рынка только для частных лиц будет иметь нулевой эффект для ВВП страны, что мы сейчас и наблюдаем.

Второй этап рынка земли позволит аграриям укрепиться на своих землях и развивать долговременный бизнес, который они не решались внедрять на арендуемые земли.

«Второй этап открытия рынка чрезвычайно важен не только в настоящем, но и в процессе послевоенного восстановления и трансформации агросектора. Мы уже видим, что при наличии проблем с логистикой аграрному сектору необходимо развивать глубокую переработку, а это невозможно делать на арендованных землях. Проекты с длительной окупаемостью предполагают использование собственной, а не арендованной земли», – говорит заместитель министра аграрной политики и продовольствия Денис Башлык.

Согласно результатам опроса «Влияние земельного рынка на благосостояние и восстановление общин», проведенного в июле 2023 года командой проекта «Земля несокрушимости», 77% респондентов считают, что развитие рынка земель сельхозназначения будет способствовать послевоенному восстановлению их общин. А без доступа юрлиц и увеличения лимитов этого развития не будет.

«Земля фактически стала альтернативой недвижимости в портфеле украинского инвестора, потому что имеет гораздо лучшие перспективы роста стоимости, а главное, значительно более низкие риски разрушения. Среди наших клиентов нет ни одного кейса, когда кто-то купил землю до 24 февраля и захотел ее продать с возобновлением работы реестров. Земля показала чрезвычайную стрессоустойчивость. Когда в августе прошлого года падение ВВП фиксировались на уровне 30%, в среднем цена на землю снизилась на 5-10%. А если брать ситуацию на сегодня, то за 2023 год все игроки рынка фиксируют рост стоимости земли на уровне 15-20%», – объясняет СЕО и соучредитель компании «Твоє коло» Андрей Усенко.

По его словам, такой уникальной возможности для инвестора больше не повторится никогда. У земли есть одни из лучших перспектив капитализации сегодня среди всех доступных украинских активов. К тому же, инвестиции в землю имеют довольно низкий порог входа – от 5 тыс. дол.

«Опираясь на опыт земельных реформ наших европейских соседей, в среднем земля растет в цене на 20-25% в год. В Украине во время военного положения, со всеми возможными и невозможными ограничениями уже есть за два года до 20% прироста. Поэтому есть все шансы по окончании полномасштабной войны получить мощное ускорение. Согласно нашим сдержанно-оптимистическим прогнозам в перспективе ближайших 4-6 лет можно рассчитывать на удвоение стоимости земли», – говорит Андрей Усенко.

Земля также имеет свою привлекательность по сравнению с другими доступными активами из-за минимальных рисков.

«Это реальный актив в собственности, в отличие от крипты. В отличие от недвижимости (земля по определению – это тоже недвижимое имущество, здесь подразумеваются квартиры/дома или коммерческая недвижимость. – Ред.) ему не грозит разрушение. Ему не свойственна волатильность фондовых рынков. Украинский агросектор в фокусе внимания всего мирового сообщества, потому что является опорной конструкцией в мировой продовольственной безопасности. А это означает беспрецедентную поддержку отрасли», – обращает внимание Андрей Усенко.

По словам коммерческого директора компании «Твоє коло» Егора Лесничего, после старта рынка земли в нее вкладывались в основном предприниматели – владельцы среднего и крупного бизнеса. И их доминантная позиция сохранялась около полугода.

После повторного запуска рынка в июне 2022 года существенно возросла доля айтишников, количество предпринимателей наоборот сократилось.

Сейчас же наибольшая доля покупки земли приходится и на предпринимателей, и на айтишников, но они размылись другими категориями.

«Инвест-консультанты, профессиональные инвесторы начали рассматривать инвестиции в сельскохозяйственную землю, как в классический инструмент недвижимости. То есть тот, кто рассчитывал 20-30% в своем портфеле положить на недвижимость – коммерцию, квартиры или нечто подобное – они рассматривают землю как аналог классической недвижимости. Это очень большое изменение на рынке», – говорит Егор Лесничий.

Сейчас больше всего покупают участки от 2 до 5 га, но, обращает внимание эксперт, такие инвесторы возвращаются, ведь вложиться в землю можно отдаленно и на 99% это пассивно для инвестора.

«Аграрные земли, в отличие от жилой или коммерческой недвижимости, мало зависимы от состояния экономики страны, а значит, не теряют в цене из-за кризисных ситуаций. Даже если экономика упадет или пойдет по негативному сценарию, все равно экспортные торги привязаны к валюте», – говорит партнер в Ukraine Economic Outlook Григорий Кукуруза.

Кроме земли, уверены эксперты, привлекательным активом для инвесторов являются отечественные агрокомпании. Яркий пример: EBITDA (прибыль компании без расходов по процентам, налогам и амортизации. – Ред.) отечественных агрогигантов МХП и Kernel в 2021 году, то есть до полномасштабной войны, превысила аналогичный у SpaceX Илона Маска.

Ограничения и вызовы, с которыми сталкиваются украинские аграрии после 24 февраля, болезненным эхом отзываются по всему миру. От успешного преодоления этих вызовов без преувеличения зависит жизнь миллионов людей на планете. Мир не должен допустить, чтобы на рынке снизилась продукция из Украины и будет применять все возможные политические рычаги влияния для решения этих вопросов.

Но и бизнес должен менять свои подходы. За неимением возможностей экспорта нужно сосредоточиться на переработке. Так, по словам Владимира Нагорного из МХП, компания впервые начнет переработку рапса и будет наращивать мощности по переработке подсолнечника, тогда как часть кукурузы будет перерабатываться на биогаз.

Земельный участок для покупки можно найти на специализированных маркетплейсах или площадках для электронных торгов. Перед покупкой нужно проверить все имеющиеся на землю документы и убедиться в правдивости всех данных.

Приобрести земельный участок можно только по безналичному расчету. Нотариус может спросить об источниках происхождения денежных средств. Впрочем, если деньги прошли финансовый мониторинг банка (суммы от 400 тыс. грн подлежат обязательному мониторингу. – Ред.), проблем с нотариусом быть не должно.

После проведения торгов или после достижения всех договоренностей с продавцом, соглашение оформляется нотариусом. Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и регистрирует обновленные данные в Государственном реестре имущественных прав.

Также следует помнить об ограничениях. Сейчас сельскохозяйственную землю могут приобрести граждане Украины и не более 100 га в одни руки. Хотя по необходимости лимит можно обойти, зарегистрировав землю на родственников или других доверенных лиц.

Беспроигрышный вариант – обратиться к услугам профессиональных операторов рынка. Они занимаются поиском участков, их оценкой и документальным оформлением сделок. Это могут быть управляющие компании, которые после покупки земли их клиентами берут участки в управление для эффективного использования земли. Ключевое преимущество сотрудничества с управляющей компанией – оно не требует от инвестора каких-либо дополнительных усилий.

К примеру, в компании «Твоє коло» весь процесс максимально упрощен. После консультации с менеджерами формируется портфель наиболее перспективных земельных активов с учетом пожеланий и возможностей инвестора.

Компания предоставляет полное юридическое сопровождение процесса приобретения земли, а после – администрирует сотрудничество с арендаторами. То есть, всю бумажную работу и коммуникацию с арендаторами компания забирает на себя.

Инвестор будет получать пассивный доход, ведь компания гарантирует выплату арендной платы по договору. По данным «Твоє коло», прогнозируемый годовой доход инвестора достигает до 25%.

Кроме того, специалисты «Твоє коло» подскажут, когда выгоднее всего выйти из актива, чтобы максимизировать прибыль, и помогут продать землю в случае необходимости.

Знатоки рынка ожидают, что на рынке земли будет все больше игроков, поскольку интерес к такого рода инвестициям растет. Безусловно, для этого нужны усилия как государства и локальных общин, так и бизнеса – банков, инвесторов, консультантов, аграрных компаний.

Впрочем, это будет выигрышным сценарием для всех сторон, так что можно ожидать только оживление этого сектора и, как следствие, рост цены на сельскохозяйственные земли.

Пока вторая фаза земельной реформы не началась, у частных инвесторов есть еще несколько месяцев, чтобы воспользоваться уникальной ситуацией и разумно использовать собственный капитал.