Что не так с ипотекой в Украине

Впрочем, для тех, кто не имеет много денег, выходом может стать ипотечный кредит в банке. То есть денежный заем на приобретение недвижимости под залог этого же объекта недвижимости. В таком случае вы сразу становитесь хозяином, а платить кредит можете хоть 20 лет.

Привлекательно, конечно. Но так ли просто это работает? В этой статье Finance.ua разбирался в деталях.

Ипотека – с греческого «залог». А если переводить с юридического (читайте Закон Украины «Об ипотеке»), то речь идет о таком, по замыслу, выгодном для всех деле:

• Вам необходимо приобрести недвижимость: квартиру или комнату, жилой дом или его часть. Однако средств не хватает.
• На основе Договора ипотеки вы берете в банке ипотечный кредит — деньги (полную стоимость объекта недвижимости или часть стоимости. – Ред.), за которые финансируете желаемую недвижимость. При этом банк берет под залог предмет ипотеки – вашу недвижимость.
• Как полноправный владелец вы строитесь, ремонтируете и вселяетесь. И, согласно Договору, платите свой долгосрочный кредит (длительность — по вашему усмотрению, но возможно до 240 месяцев. – Ред.).

В итоге все выиграют: продавец сбыл жилье, вы получили свою «крышу», а банк — причитающиеся ему проценты. Почему же этот win-win не приобрел массовый характер в Украине?

Украина. По данным НБУ, 2023 год стал намного продуктивнее, чем 2022. Объем предоставленных населению ипотечных кредитов в 2023 г. по сравнению с предыдущим годом вырос почти в пять раз, а количество сделок утроилось (в 2023 г. выдано 6114 ипотечных кредитов сумму 9,1 млрд грн). Это немного, но дела налаживаются.

Другое дело, что и до войны ипотечный рынок не был велик. В 2021 г. НБУ г. успехом считал неполных 11 тысяч ипотечных кредитов в год, тогда как гораздо больше тысяч граждан стояло в квартирных очередях. Например: в Киеве – 68 258, во Львове – 27 852, в Одессе – 16 735. Неужели им не хотелось приобрести жилье на выгодных условиях?

Германия. На немецком рынке дела по сравнению с 2022 г. тоже улучшились. Правда, их объемы кредитования гораздо больше. Согласно данным Бундесбанка, в июне 2023 г. объем кредитов на новое строительство вырос примерно до 14 млрд евро. В мае банки выдали частные кредиты на недвижимость на 13,7 млрд евро, а в апреле — на 13 млрд евро.

Польша. По данным Związek Banków Polskich (торговая палата, объединяющая польские банки), в третьем квартале 2023 г. банки выдали 40 749 кредитов на жилье. Рост на 40,20% зафиксирован и в стоимостном выражении — ІІІ квартал 2023 г. закрыт с результатом 15,843 млрд злотых.

Украинский банковский сектор приходит в себя и стабилизируется. Правительство запустило программу доступной ипотеки «єОселя» (реализуется Министерством экономики Украины совместно с Министерством цифровой трансформации Украины и «Укрфинжилье» по инициативе Президента Украины):

1. Ипотека под 3% (отдельные категории) - с октября 2022 г. такой кредит могут получить льготники: военнослужащие, правоохранители, педагогические и медицинские работники, ученые;
2. Ипотека под 7% (массовая) — с начала 2023 г. такой кредит могут взять все украинцы, отвечающие требованиям программы.

Оформление кредита происходит через приложение «Дія» — необходимо подать заявку, выбрать нужный банк — и ожидать ответа с предложением кредитования.

Правительственные программы ипотечного кредитования жилья – норма в цивилизованном мире. Например, в Польше уже реализована программа «Безопасный заем 2%» («Bezpieczna Pożyczka 2%»), а сейчас находится в разработке «Дома на старт» («Mieszkanie na start»). Свои проблемы у них тоже есть: эксперты считают, что программа «Bezpieczna Pożyczka 2%» из-за некоторых непродуманных норм стала фактором роста цен на жилье.

На основе общения с банковскими сотрудниками приводим пример расчета ипотечного кредита.

Такой «пирог» – это у нас.

К примеру, в Польше все прозрачнее: ипотечный кредит в банке — это только заемные деньги + проценты. А остальное идет профильными каналами: страхование — страховая компания и т.д.

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно соответствовать комплексу требований.

Возраст: от 18 лет (на момент оформления) до 70 лет (на момент погашения).

Нехватка жилья: нормативная площадь недвижимости зависит от состава семьи заемщика:

• для одинокого человека – максимум 52,5 м² общей площади квартиры или 62,5 м² общей площади жилого дома;
• если же речь идет о человеке семейном, то к указанным квадратам прилагается на каждого следующего члена семьи по 21 м².

Если у вас есть недвижимость, квадратура которой превышает эти показатели, в кредите будет отказано.

Наличие постоянной работы: вы должны подтвердить свою профессиональную востребованность и потенциальную платежеспособность – на основном месте работы (откуда поступает основная прибыль) вы должны работать не менее 6 месяцев.

Зарплата: чтобы взять кредит, вы должны предоставить документы о «белых» источниках своих доходов. Ваша зарплата не может быть меньше месячного платежа по кредиту (в приведенном примере человек должен зарабатывать не менее 17 000 грн). Это тревожный колокольчик для тех, кто активно фрилансит, не оформляясь официально.

Еще обратите внимание на такой нюанс: а на что жить? В Польше, например, тщательно оценивают «кредитоспособность» заемщика: месячный платеж не может быть больше 50% зарплаты.

Хорошая или нейтральная кредитная история. И ведь сумма не маленькая, и срок не короткий.

В конечном счете, в этих требованиях нет ничего невероятного. К примеру, в Польше украинцы имеют право и берут ипотечные кредиты. При этом важно документально подтвердить источник дохода в злотых.

Согласно их закону об ипотечном кредите, чтобы получить средства на покупку квартиры, необходимо зарабатывать в польской валюте.

Еще одно условие – иметь документ, подтверждающий право гражданина Украины оставаться на территории Республики Польша в виде вида на жительство, а также PESEL (идентификационный код).

Согласно условиям программы «єОселя», клиент должен уплатить первый взнос сразу — не менее 20% (в нашем примере — 300 тыс. грн). Так, чем больше первый транш, тем меньше придется взять в кредит под проценты, — и тем дешевле в итоге получится жилье.

Но ведь не все украинцы имеют такую сумму на руках. Тем более… Если речь идет о тех, кто больше нуждается в поддержке, — людей, которые лишились жилья в результате обстрелов, переехали в другие области и вынуждены начинать все с нуля.

Если речь о жилье в Киеве, Одессе, Львове или Харькове компенсации даже в 500 000 грн будет маловато. Хочешь-не-хочешь, а придется осесть где-то, а не в родном городе.

К слову, в Польше люди получают кредиты даже с нулевым первым взносом, а также 10%.

Объем первого взноса зависит и от готовности заемщика внести соответствующую сумму, и от его возраста (старше 45 лет вносят 20%).

Ставки по украинской ипотеке 3% и 7% могут восприниматься как незаурядный прорыв.

Сравните с данными, которые предоставлял НБУ ранее: в январе 2021 г. средняя ставка ипотечного кредита на вторичном рынке составила 13,8% (в декабре 2020 – 14%), на первичном – 15,9% (в декабре 2020 – 16,9 %). Поэтому в 2024 г. ставки существенно снизились.

А сейчас сравните с Польшей — о размере ставки говорит само название программы «Bezpieczna Pożyczka 2%». Но! 2% – это то, что платил заемщик, а остальное дофинансировало государство – в результате процентная ставка составила 7,14%.

Можно сравнить с Германией: на конец ноября 2023 г. процентные ставки по жилищным кредитам, предоставленным частным домохозяйствам, с первоначальной фиксированной процентной ставкой от 5 до 10 лет в среднем составляли около 3,92%.

Процентная ставка с первоначальной фиксированной процентной ставкой более 10 лет также составила в среднем 3,92%.

Ставки в Украине хотя и снижаются, но есть куда падать.

Спасительным кругом для тех, кто не может погашать задолженность в срок, является Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины относительно действия норм на период действия военного положения» (2022).

Закон предусматривает временную отмену начисления пени в период действия в Украине военного, чрезвычайного положения и в 30-дневный срок после его прекращения или отмены в случае просрочки заемщиком исполнения денежного обязательства по договору. Но после завершения указанного периода начисление штрафов возобновится.

Не считая того, можно было бы мыслить более масштабно и гибко. Например, в польской правительственной программе Mieszkanie na start предусматриваются максимально выгодные условия кредитования для многодетных и малообеспеченных семей. Это, конечно, работает на снижение социальной напряженности и стимулирует рождаемость. Для нас это тоже актуально.

Проанализируем пример Киева.

• В марте 2024 г. средняя зарплата киевлянина – 21 000 грн (примерно 538 долл.).
• Средняя стоимость 1 м² на вторичном рынке (с ремонтом) в Киеве — 2 000 долл.
• Средняя стоимость квартиры площадью 40 м² – 80 тыс. долларов.

Сколько лет придется работать, чтобы отработать квартиру? 80 000:538=133,8 месяца. То есть примерно 12 лет. И это в том случае, если всю зарплату отдавать за жилье и ничего не одалживать.

А если ее взять под ипотечный кредит — к ее стоимости прибавится еще около 35% (28 тыс. долл.) за погашение процентов, обслуживание кредита. Это станет ощутимой нагрузкой для большинства украинцев. Возможно, поэтому за ипотечными кредитами украинцы не выстраиваются в очереди.

На наш взгляд, чтобы активизировать ипотечное кредитование в Украине, необходимо совершенствовать систему: прежде всего, уменьшить процентные ставки, предусмотреть возможность меньшего первого взноса (10%), интенсифицировать целевые программы поддержки для пострадавших от войны, а также молодых и малообеспеченных семей.

Все это одновременно повысит привлекательность украинской ипотеки и откроет реальные возможности получить жилье для тысяч украинцев.