Земля в Украине: как ее продавать и что для этого нужно

Это отдельная большая тема, она имеет свои особенности, поэтому сосредоточимся на тех землях, которые имеют другое целевое назначение и рынок которых уже давно свободно существует в Украине.

Земли в Украине распределяются, в частности, по форме собственности – государственные, коммунальные и частные.

Также земля отличается по целевому назначению. Часть 1 статьи 19 Земельного кодекса говорит, что это следующие категории:

Фокус нашего внимания будет сосредоточен на земельных участках, находящихся в частной собственности (а такими собственниками могут быть как юридические лица, так и граждане), поскольку именно эти земли зачастую меняют владельцев.

«Со снятием запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения 1 июля этого года также снимается запрет на изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель под другие виды использования. В тех местах, где происходит активная урбанизация (пригородные зоны крупных городов как Киев, Харьков, Львов, Одесса, Днепр), этот закон даст новые возможности для использования земель под застройку», – комментирует Андрей Мартын, старший проектных менеджер по земельной реформе Офиса реформ Кабинета Министров Украины, доктор экономических наук, профессор.

Универсальную цену земельного участка назвать невозможно. Все примерно так же, как с квартирами – влияет в частности местоположение (на Печерске в Киеве, например, это одна цена, на Троещине – другая, а в Казатине – третья).

Также на цену влияет площадь. Понятно, что пять соток и гектар будут иметь разную стоимость, но опять же – в зависимости от места, где они расположены.

Кроме того, важную роль будет играть целевое назначение земельного участка. Земля, пригодная для коммерческого использования, как правило, будет дороже земельного участка, выделенного, скажем, для строительства дачного дома.

Еще учитывается состояние земли – чистый это участок или его еще нужно приводить в порядок. Коммуникации, которые проходят рядом – вода, электроэнергия, газ; ограничения и сервитуты и тому подобное.

Все индивидуально. Сориентироваться в цене поможет изучение рынка.

«Точно сказать насколько стоимость земли возрастет или уменьшится после 1 июля, довольно трудно, потому что опять же, в последний год у нас цены на недвижимость фактически растут, то есть население снова начало понемногу инвестировать в приобретение как земельных участков, так и всего того что на них строится, поэтому количественные оценки будут слишком приблизительны. Но еще раз акцентирую: предложение земельных участков под застройку благодаря снятию моратория расширится», – говорит Андрей Мартын.

Также существует понятие экспертной оценки земельного участка. Кроме того, что этот документ вам понадобится для оформления договора о передаче прав собственности на имущество, цифры, которые предоставит эксперт, также помогут сориентироваться в стоимости земли.

«Оценивать земельные участки можно различными способами. Есть так называемый доходный подход, когда стоимость земельного участка определяется исходя из тех доходов, которые она способна принести своему владельцу: либо путем непосредственного использования, либо от сдачи ее в аренду.

Есть сравнительный подход, когда мы определяем стоимость земельного участка просто сравнив его с подобными земельными участками, которые уже продавались на рынке и по которым стоимость уже сформирована.

Также есть так называемый затратный подход в оценке. Он применяется для оценки застроенных земельных участков. Это когда на рынке уже присутствуют участки с, например, коттеджами, на них есть рыночная цена. Тогда вы смотрите сколько стоит построить такой коттедж, отнимаете от стоимости застроенного участка стоимость строительства, и в сухом остатке получаете стоимость земельного участка», – объясняет профессор.

Земельный кодекс Украины определяет, что право собственности дает «право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками».

То есть, если на земельный участок любой из перечисленных выше категорий существует право собственности – он ​​может быть продан или куплен (исключение до 1 июля – земли сельхозназначения. – Ред.).

Способы приобретения права собственности тоже разные, но нас интересует переход права собственности от одного владельца к другому. Такое сложное формулировки применено том потому, что это может быть не только договор купли-продажи. Это также может быть:

• договор дарения;
• обмена;
• ренты;
• пожертвования;
• пожизненного содержания и т. д.

Кроме договора купли-продажи, часто применяются договоры дарения и обмена. Кстати, договоры обмена уже давно и успешно применяются для обхода запрета на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения.

• Суть договора купли-продажи следует из его названия: одна сторона (продавец) продает, вторая (покупатель) – покупает.
• Суть договора дарения (в народе его часто называют «дарственная») тоже следует из названия: даритель – дарит, одаряемый – принимает дар.
• Договор обмена – стороны меняют один товар (в нашем случае – землю) на другой.

Объединяет все эти договоры передачи прав на земельный участок одно – все они заключаются письменно и должны удостоверяться нотариально.

Преимущество договора купли-продажи в его абсолютной прозрачности и понятности. В нем четко указывается цена предмета торга, поэтому советуем указывать реальную цену – ведь в случае, если возникнет необходимость его расторгнуть, то речь пойдет о возвращении средств, а суд будет оперировать суммой, указанной в договоре, а не той, которую передали в конверте.

Договор дарения применяют чаще всего, чтобы исключить потенциальные претензии одного из супругов на собственность другого. Ведь подаренный объект принадлежит исключительно тому, кому его дарят. Также иногда он помогает избежать уплаты лишних налогов.

Договор обмена, как уже отмечалось, используют для обхода запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Но это вполне легальная форма приобретения права собственности, поэтому может быть применена без намерений кого-то обмануть.

Например, можно обменять землю на авто или квартиру. Или что-либо другое – Гражданский кодекс не ограничивает предметы обмена, а также отмечает, что их стоимость может быть разной. В таком случае стороны могут компенсировать разницу деньгами.

Андрей Мартын советует пока не торопиться продавать землю:

«У нас есть категория собственников земли, которым она досталась по наследству. Это в основном дети и внуки бывших колхозников. Их количество можно предварительно оценить 10-15% от общего количества владельцев. Это люди, которые унаследовали земельные участки, уже давно не проживают в сельской местности и не собираются ее использовать – вероятно, они первыми начнут продавать землю. Продавцам земли с этой категории стоит посоветовать не бежать впереди паровоза: если они подождут год-два, то смогут выручить процентов на 30-50 больше, чем в первые годы после снятия моратория».

Какой бы способ приобретения или отчуждения права собственности вы не выбрали, напоминаем, что такое соглашение является письменным и подлежит нотариальному удостоверению.

При обращении к нотариусу необходимо учитывать, что такой договор нотариус вправе удостоверить только по месту нахождения имущества или по месту регистрации одной из сторон. То есть, нотариус, например, в Жашкове вправе удостоверить договор только в случае, если земельный участок находится в этом населенном пункте, или если одна из сторон договора зарегистрирована в Жашкове.

Что касается необходимых бумаг, то для покупателя (приобретателя) все просто – нужны документы, удостоверяющие личность (паспорт), индивидуальный налоговый номер и деньги.

Для продавца (отчуждателя) земельного участка все немного сложнее. Кроме паспорта и ИНН, он, в случае, если земельный участок приобреталась в браке, должен предоставить согласие супруга на его отчуждение.

Эта норма не касается имущества, которое приобретено в силу договора дарения – был его владелец в браке или нет во время приобретения.

Если продавец – юридическое лицо, он должен предоставить документы юридического лица (устав, выписка), паспорт и ИНН директора (уполномоченного лица компании), документы, подтверждающие полномочия директора (приказ о назначении или протокол об избрании), нотариальную доверенность, если действует уполномоченное лицо, печать, решение юридического лица заключить договор (протокол общего собрания) и др.

Кроме того, обязанностью собственника земельного участка является подготовить и предоставить пакет документов по самому земельному участку. Обычно это:

Универсальным же советом будет следующий: если достигнута договоренность о купле-продаже или иной форме изменения прав собственности на земельный участок, обратитесь к нотариусу, у которого вы планируете заключить соответствующее соглашение.

Он вам точно скажет, какие именно документы нужно предоставить, как именно они должны выглядеть и что содержать. И часто даже сможет помочь в их подготовке, ведь нотариусы постоянно в курсе всех изменений, регламентирующих их деятельность и сотрудничают как, например, с экспертами, так и имеют связи в государственных органах.

Все это значительно упрощает как деятельность самих нотариусов, так и жизни клиентов.

Кроме того, нотариус вам сообщит, какие именно налоги и сборы придется заплатить при заключении договора. Их размер зависит от целого ряда факторов – вид договора (купля-продажа, дарение и т. п.), время и способ приобретения права собственности на земельный участок, стоимость согласно экспертной оценке и тому подобное.

Также нотариус проверяет все представленные документы, наличие арестов и запретов на отчуждение земельного участка, действительность доверенности (если договор заключается представителем).

К тому же на нотариуса государством возложена обязанность одновременно зарегистрировать на нового владельца право собственности в Государственном реестре вещных прав.

Андрей Мартын обращает внимание, что самый высокий рост цены после запуска рынка сельхозземли будет касаться земельных участков, которые являются перспективными для строительства.

«То есть сельскохозяйственные земли, расположенные рядом с Киевом, другими крупными городами, на Черноморском и Азовском побережьях и т. д. будут иметь высшую ценность, чем другие сельхозземли просто потому, что их перспективное использование является более ценным», – объясняет он.

По словам профессора, сегодня неплохим индикатором эффективности инвестирования в землю является размер арендной платы – это показатель, который указывает, насколько агробизнес готов вкладываться в доступ к земельным ресурсам.

«Данные аграрных ассоциаций указывают, что в последние годы среднегодовой рост арендной платы за сельскохозяйственные земли составляет 10-15%. Привлекательность земель растет, конкуренция доступа к землям в агробизнесе растет, потому что желающих заниматься агробизнесом довольно много, а земли физически больше не становится. Можно рассчитывать, что в ближайшие годы рост цен будет и в дальнейшем», – резюмирует Андрей Мартын.