Старт рынка сельскохозяйственных земель

Наконец-то статья 317 Гражданского кодекса Украины приобретает свое полное значение для сельскохозяйственных земель: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

До 1 июля это право ограничивалось тем, что собственник не мог продать земельный участок, чем фактически нивелировалось его право ею распоряжаться.

Отныне земли сельскохозяйственного назначения становятся в один ряд с землями, которые имеют другое целевое назначение.

Однако, в отличие от таких земель, законодатель ввел некоторые нюансы по покупке и продаже земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Они направлены не на ущемление прав собственников, а прежде всего на защиту интересов государства.

Самый существенный нюанс для владельца: как правило, его земельный участок передан в аренду кому-то из сельскохозяйственных производителей. И, соответственно, последний имеет преимущественное право на ее покупку.

Юристы прогнозируют, что именно здесь будет больше всего злоупотреблений со стороны арендаторов земли – значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в собственности пожилых людей, которые сдали ее в аренду и мало разбираются в тонкостях отечественного законодательства.

Наличие договора аренды вовсе не обязывает владельца продавать свою землю именно арендатору и именно на его условиях. И не запрещает ее продавать кому-то другому.

Однако владельцу земли, находящейся в аренде, нужно сначала предложить свою землю арендатору, а если условия того не устроят, – продать землю другому желающему.

Кроме того, важным преимуществом для продавца в такой ситуации является то, что большинство арендаторов – юридические лица, а они получают право покупки паев только с 1 января 2024 года. Однако юридическое лицо имеет право переуступить свое преимущественное право покупки любому физическому лицу по своему выбору.

Для покупателя все немного по-другому.

Законодатель решил защитить государство Украина от покупки земель некоторыми категориями потенциальных покупателей и концентрации больших земельных массивов в одних руках.

Хотя прагматики и говорят, что все эти законодательные предохранители довольно легко обойти, все же остановимся на некоторых моментах.

• Иностранцам, особенно тем, которые имеют паспорта государства-агрессора, покупать землю запрещено.

• Украинцы, которые попали в санкционные списки СНБО или под международные санкции за террористическую деятельность, купить землю также не смогут.

Это, как и некоторые другие нюансы, будут проверять нотариусы, которые и заверяют договоры купли-продажи.

Еще одна норма – в собственности одного лица не может быть более 100 гектаров земли. Она действует до 1 января 2024 года. Тогда верхняя граница поднимается до 10 тысяч гектаров.

Если покупатель состоит в браке, а у его супруга(и) уже есть в собственности земля сельскохозяйственного назначения, то она считается общей собственностью.

Приведем пример: если у жены покупателя есть 100 гектаров земли, то считается, что мужчине принадлежит половина – 50 гектаров. Поэтому купить еще он сможет не более 50 гектаров. Норма достаточно спорная, впрочем учитывать этот нюанс стоит.

Еще более контроверсионной есть норма о том, что в случае, если покупатель имеет долю в юридическом лице, которое имеет в своей собственности землю сельскохозяйственного назначения, то считается, что покупатель имеет в своей собственности соответствующую долю в этой земле.

Например, если покупатель имеет 50% в уставном капитале некоего ООО, которое владеет 100 гектарами земли, то считается, что покупатель имеет из них в собственности 50 гектаров.

Также покупателю следует учесть другие нюансы. Самый главный – находится ли земля в аренде, поскольку арендатор имеет преимущественное право покупки по той цене, которую определил продавец. Для этого ему дается месяц.

Даже если владелец схитрит, не уведомив арендатора о продаже, тот все равно узнает – нотариус обязан его проинформировать.

Закон предусматривает механизмы защиты прав арендатора, поэтому покупатель заинтересован в прозрачности процесса продажи, чтобы не получить потом судебный иск.

Стоит также поинтересоваться, не находится ли участок в зоне действия специального разрешения на разработку недр. Поскольку в таком случае, как и в случае аренды, первоочередное право на приобретение такого участка имеет лицо, получившее это спецразрешение.

До открытия свободного рынка земли сельскохозяйственного назначения часто продавались другим способом: применялись договоры мены, передачи в залог и т. д.

После 1 июля их применять не стоит, особенно, если земля находится в аренде. Ведь в любом случае законодатель защищает право арендатора на первоочередное право покупки земли, поэтому последний имеет все шансы оспорить такой договор и требовать через суд перевод права собственности на себя.

И шансы у него достаточно высоки. Поэтому советуем не рисковать и заключать исключительно договора купли-продажи.

Она в значительной степени аналогична процедуре купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения, но с учетом всех вышеприведенных нюансов.

После того, как стороны определились по соглашению, нужно обратиться к нотариусу, который будет ее заверять.

Напомним, что сделка купли-продажи земли подлежит обязательному нотариальному удостоверению по месту ее расположения или по месту регистрации одной из сторон договора.

Кроме того, нотариус точно знает, какие именно документы нужны для заключения такого соглашения и имеет доступ ко всем необходимым реестрам для проверки данных по продавцу, покупателю и самому земельному участку:

• гражданство;
• санкционные списки;
• наличие у покупателя земли;
• участие покупателя в юридических лицах;
• кадастровый номер участка;
• обременений;
• границ и тому подобное.

К тому же, в связи с предохранителями, которые установил законодатель по рынку сельскохозяйственных земель, такие проверки могут длиться несколько месяцев.

Если все нормально, нотариус также зарегистрирует нового владельца и выдаст ему все необходимые документы, удостоверяющие право собственности.

Цены на земли сельскохозяйственного назначения государством не регулируются. Они устанавливаются по договоренности сторон – продавца и покупателя.

Однако существует такое понятие, как «нормативная денежная оценка», которую выдают органы государственного земельного кадастра, и ниже которой купить-продать землю невозможно.

Кроме того, нотариус потребует экспертную оценку, которую изготавливают эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Она также не может быть ниже нормативной оценки.

По реальной цены, то ее, как в других случаях, урегулирует рынок. Универсальную цифру назвать невозможно – на цену влияют слишком много факторов: пригодность для ведения сельского хозяйства, возможность перепрофилировать ее для застройки или промышленного использования, расположение и тому подобное.

Большинство экспертов прогнозируют, что цена одного гектара будет колебаться в пределах $1500-2000.

«Есть несколько методик расчета цены земли. Классический рыночный – это открытый аукцион с достаточным количеством покупателей на одну или одновременно несколько участков, то есть на основе спроса и предложения. Сейчас возможно «доторговаться с друзьями по соревнованию» и до $3000 и больше за гектар хорошего чернозема в центральной лесостепи.

Вторая учитывает бонитетную оценку земли и эффективность выращивания на ней базовой культуры – пшеницы.

Третья методика построена на альтернативности вложения капитала на депозит или в покупку земли по формуле:

С = 100*net profit / n%

Где: net profit – чистый доход от выращивания традиционно пшеницы, а в последние годы кукурузы; n% – депозитная банковская ставка в грн.

По обеим методиками цена земли колеблется около $7500 за гектар. Со взгляда на общественные интересы, надо сначала через рынок земли провести реализацию концепции крестьянско-фермерского уклада в Украине. Поэтому на первом этапе рынка его можно было регулировать концепцией первичного рынка с низкой ценой для широкой возможности покупки земли резидентами государства. Уже вторичный рынок – открытый классический спрос и предложение», – объясняет Finance.ua проректор по научно-педагогической деятельности и развития Национального университета биоресурсов и природопользования Украины Сергей Кваша.

«Традиционной альтернативой инвестированию в землю является приобретение движимого и недвижимого имущества, депозитное размещение средств, приобретение акций на фондовых рынках, игра на курсах валют и Bitcoin.

В нынешних условиях мировой продовольственной ситуации цель приобретения земли совершенно понятна, поскольку привлекательна.

Во-первых, из-за прибыльности вследствие спроса, который постоянно растет, и высокого мирового ценообразования на продовольствие.

Во-вторых, неизбежная наростающая капитализация собственности.

В-третьих, «чистый моральный бизнес» для всех поколений семьи, желающей трудно работать на земле.

Так, было не всегда. Когда-то в XIX веке Эрл Амхерст говорил, что есть три легких способа стать банкротом: самый быстрый – это скачки, второй самый приятный – женщины, а самый надежный – сельское хозяйство. За это время многое изменилось, но уроки 2020 года все же надо помнить», – резюмирует Сергей Кваша.