Недвижимость в США: что больше всего покупают и сколько это стоит

Что же сейчас покупают с недвижимости в США и сколько это стоит? За комментариями мы обратились к нескольким экспертам. Подробные ответы предоставила юрист практики недвижимости и строительства компании «Приходько и партнеры» Татьяна Тернавская. Она отметила, что «на сегодняшний день рынок выглядит осторожным, но здоровым». Заметила, что клиенты больше не покупают, как это было несколько лет назад. Почти каждая сделка начинается с детального просчета бюджета, налогов и реальных ежемесячных расходов".

Стабильную активность на этом рынке поддерживает и внутренний спрос и интересы иностранцев, в частности украинцев. Высокие ставки в договорах ипотеки покупателей больше не шокируют. Они уже воспринимаются просто как новая реальность, в пределах которой приходится принимать решения.

Из практики сопровождения сделок можно сделать выводы, что покупатели более тщательно и внимательно считают:

• будущие платежи по ипотеке;
• налог на недвижимость, который придется уплатить;
• суммы по страховым выплатам;
• платежи HOA (homeowners association), если речь идет о таунхаусах или кондоминиумах.

Такое ответственное отношение заметно уменьшает количество импульсивных покупок и повышает качество сделок.

Разница в ценах между штатами существенна, даже город и его район имеют значение. По сведениям из практики сопровождения сделок можно сделать выводы, что:

• в Калифорнии на покупку нужно готовить от 750 тыс. долларов (это средний бюджет);
• в Нью-Йорке выходит чуть дешевле — от 650−700 тыс. долларов;
• в большинстве районов Техаса жилье обойдется в среднем в 450−500 тыс. долларов. Но бывают и более высокие ценники.

Если, например, в Лос-Анджелесе покупатель за 600−700 тыс. долларов сможет приобрести небольшой домик или кондоминиум, то во Флориде за такие же деньги можно будет взять отдельный полностью полноценный дом, да еще с прилегающим земельным участком.

^{Источник фото: pixabay}

«Фаворитами рынка» эксперты называют:

• single-family homes (одноэтажные дома);
• таунхаусы.

Особый спрос на такое жилье в регионах в США среди семей и покупателей ранее ориентировались исключительно на крупные города. То есть изменения в приоритетах.

«Например, семья с бюджетом на 450−500 тыс. долларов, сначала рассматривавшая кондоминиум в большом городе, в итоге может выбрать себе дом в пригороде Техаса или Флориды. Так за те же деньги люди получают больше пространства и меньше ежемесячные расходы», — объясняет Тернавская.

Таунхаусы подходят для тех, кто выбирает компромиссный вариант между отдельным домом и квартирой. Они более удобны в плане жизни, более выгодны в обслуживании, чем классические апартаменты в городе.

Кондоминиумы стабильно актуальны. Но после анализа рынка можно заключить, что их роль сейчас изменилась. Теперь, как отмечают эксперты, чаще покупают их не для постоянного проживания, а для аренды или краткосрочных инвестиций.

^{Источник фото: pixabay}

В дорогих мегаполисах именно этот формат остается реалистичным вариантом входа на рынок.

Казалось бы, еще недавно покупатели стремились приобрести недвижимость в США в дорогих районах, в центрах мегаполисов. Но сейчас тенденции заметно изменились. Спрос активно переходит на более доступные и спокойные регионы.

По словам Татьяны Тернавской, клиенты все чаще пересматривают свои первоначальные планы. Эксперт отмечает, что «люди, ранее принципиально рассматривавшие Нью-Йорк или Калифорнию, сегодня соглашаются и на Южные штаты. Разница в бюджете может достигать сотен тысяч долларов без существенной потери качества жизни».

В агентствах недвижимости, работающих с американским рынком, отмечают, что наиболее активно покупают жилье в:

• Техасе;
• Флориде;
• Аризоне;
• Северной Каролине.

Объекты стоимостью до 400−450 тыс. долларов в упомянутых штатах продают гораздо быстрее, чем аналогичные варианты в более дорогих регионах.

Нью-Йорк и Калифорния остаются привлекательными с точки зрения ликвидности и в плане престижа. Но, по словам специалистов, «сделки там обычно сложнее — и юридически, и финансово».

^{Источник фото: pixabay}

На сегодняшний день на рынке США разница между новостройками и вторичным жильем особенно ощутима.

«Новостройки дороже, но клиенты получают более предсказуемые расходы. На вторичном рынке после покупки нередко приходится вкладывать еще 30−50 тыс. долларов в ремонт или приведение дома в соответствие с требованиями страховых компаний», — предостерегают представители «Приходько и партнеры».

При этом подчеркивают, что многих покупателей объединяет общая ошибка. Они не учитывают, «не закладывают эти расходы заранее». В результате ожидаемая финансовая модель сделки может быть изменена, причем существенно.

Попытки быстро заработать на перепродаже рынок недвижимости в США больше не вознаграждает.

«Сегодня выиграют те, кто ориентируется не на рост цены, а на стабильный арендный доход», — подчеркивают эксперты.

К наиболее жизнеспособным инвестиционным проектам они относят:

• таунхаусы и дома;
• объекты, где аренда перекрывает ипотеку, налоги и содержание.

В то же время наиболее выгодными называют регионы, в которых население активно мигрирует.

Чтобы правильно оценить рентабельность понравившегося варианта, инвесторам нужно учесть:

• cap rate (коэффициент доходности);
• cash flow (свой реальный денежный ежемесячный поток);
• срок окупаемости.

«Часто клиенты отказываются от сделки уже на этапе расчетов — и это, на мой взгляд, правильное решение», — подчеркивает юрист «Приходько и партнеры».

В большинстве случаев иностранцы, покупающие недвижимость в США, недооценивают сопутствующие расходы, а именно:

• предусмотренный налог на недвижимость;
• расходы на страховку;
• HOA-платежи.

Проконсультируйтесь предварительно с проверенными экспертами. В практике учащаются случаи, когда перечисленные расходы делают инвестицию не столь выгодной, какой она считалась на старте.

К наиболее распространенным ошибкам можно отнести:

1. Покупку без глубочайшего анализа предлагаемой локации.
2. Ориентир, в основном, на «выгодную цену».
3. Игнорирование законов и других юридических нюансов.
4. Переоценка потенциала в плане возможности быстрой перепродажи.

Эксперты уверены, что в ближайшие 12−24 месяца резких изменений на рынке недвижимости не ожидается. Вероятным сценарием считают стабильность с умеренными колебаниями цен.

В таких условиях выиграют те, кто будет считать заранее, действовать осторожно, не ждать быстрой прибыли и выбирать объекты с реальной ценностью.