Самые распространенные нарушения от застройщиков

Недавно Finance.ua уже рассказывал о том, как не стать жертвой мошенников во время финансовых сделок с недвижимостью. В частности, мы делали акцент на мошеннических объявлениях, поддельных документах и где именно искать информацию о застройщиках и продавцах, чтобы не попасться на крючок.

Сегодня статья будет посвящена тому, о чем умалчивают застройщики при продаже недвижимости. И о нюансах со строительством при покупке квартир от застройщиков.

Недобросовестные застройщики злоупотребляют пробелами в законодательстве и заключают сделки с инвесторами, выполняя строительство жилых объектов без необходимых разрешений и с нарушением государственных норм и требований.

Среди наиболее распространенных нарушений со стороны застройщиков можно выделить:

• отсутствие лицензии на строительство;
• отсутствие документов, подтверждающих право собственности на земельный участок;
• незаконное изменение в процессе строительства категории сложности объекта жилой недвижимости;
• незаконные изменения целевого назначения земельного участка и самовольное строительство на нем и т.д.

Управляющий партнер Адвокатского объединения DT Partners Дмитрий Ткаченко рассказал о содержании договоров купли-продажи недвижимости и изменениях, произошедших с началом полномасштабного вторжения.

«Если мы говорим об инвестировании в строящуюся недвижимость, то сейчас происходит существенное изменение правил инвестирования в недвижимость. Учитывая, что был принят Закон «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», изменились возможные механизмы инвестирования в строительство, а это существенно повлияло на тексты договоров. Фактически, это уже совсем другие договоры, которые даже должны заключаться в обязательном порядке с нотариальным удостоверением», – рассказывает Дмитрий.

Новый Закон назвал привлечение средств на строительство физических и юридических лиц опосредованным привлечением средств застройщиками. И разрешил для такого опосредованного привлечения использовать только следующие механизмы:

• заключение договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости;
• заключение договоров об участии в фонде финансирования строительства;
• путём эмиссии целевых облигаций.

Юрист отметил, что с одной стороны такие механизмы в значительной степени усилили защиту инвесторов в строительство. Но с другой стороны не позволяют ряду застройщиков использовать старые схемы привлечения инвестиций. Такие, например, как обычные договоры купли-продажи имущественных прав, потребительские общества или обслуживаемые кооперативы и другие.

«Вместе с тем, поскольку новые правила еще только внедряются, сегодня наблюдается, что некоторые застройщики пытаются использовать неоднозначную трактовку норм нового Закона, и таким образом использовать разные схемы, отличные от договоров купли-продажи будущих объектов.

На рынке встречаются формы «модернизации» старых схем инвестирования, для того чтобы использовать их в условиях действия нового законодательства. Встречается реанимация механизма Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК или ОК), предварительных договоров и договоров обеспечения, продажи построенных квартир по форвардным контрактам и получения средств по обеспечительным платежам.

Использование таких схем имеет целью облегчить застройщикам способы привлечения средств для строительства, но они нивелируют ту защиту, которую должен предоставить новый Закон. Поэтому я не советовал бы иметь дело с такими договорами. А в случае все же их заключения иметь в виду все возможные риски», – советует Ткаченко.

Юрист, СЕО и соучредитель проекта Monitor.Estate Владимир Копоть рассказывает, что добавились договоры по будущим объектам недвижимости (БОНам), которые сейчас являются единственным официальным способом инвестирования для нового строительства.

Внимание следует обратить на фиксацию сроков строительства и заключения основных договоров, а также условия и сроки расторжения договоров и возврата средств.

Кроме того, необходимо проверить наличие у застройщика необходимых разрешительных документов, статус земельного участка, наличие технических условий на подключение коммуникаций, наличие судов и открытых исполнительных производств, а также условия приобретения недвижимости, прописанные в договорах.

Вас должна насторожить привлекательная цена, отсутствие определенных разрешительных документов и обещания, что они скоро будут, наличие судебных споров между участниками строительства и т.д.

Сравните стоимость с ценами на других объектах строительства в желаемом районе.

Владимир Копоть советует заказать такую проверку у юриста или самостоятельно проанализировать недвижимость, обратив внимание на вышеприведенные вещи.