5 распространенных ошибок инвесторов в недвижимость

Выбрать проверенный проект для инвестирования можно с помощью специализированной платформы InvestMarket от «Мифин». Здесь собраны инвестиционные продукты разных направлений — недвижимость, ценные бумаги, земля, франшизы. На странице есть подробная информация по каждому проекту, в частности юридическая (что дает инвесторам возможность самостоятельно изучить проект более подробно).

InvestMarket — это платформа взвешенных решений, одна из задач которой поможет инвесторам избежать ошибок. Какие из них встречаются чаще всего при инвестировании в недвижимость? Рассмотрим подробнее.

Четко определенная цель инвестирования позволяет выбрать актив, оценить возможный уровень риска и правильно распределить средства. Отсутствие цели может привести сначала к потере мотивации инвестором, а в результате и к потере средств.

Цель инвестирования особенно важна при покупке недвижимости, потому что этот актив дорогостоящий, а его приобретение несет с собой значительные риски — от тех, что связаны со строительством, до тех, которые связаны с войной.

Как избежать этой ошибки? Прежде всего следует определить инвестиционную цель, оценить свои финансовые возможности и потребности и понять, в течение какого времени вы готовы инвестировать и когда ждете желаемого результата.

Следующий шаг — определить цель как можно четче. Она может звучать как «получение пассивного дохода в размере 10 000 грн. ежемесячно» или «увеличение капитала на 20% за следующие 5 лет».

После этого следует просчитать все риски и составить инвестиционный план, в котором будут определены:

• какой актив приобрести;
• как распределить средства;
• как контролировать результаты.

«Любая инвестиция — это не только о доверии к бренду, но и о математике. Если инвестор не проверяет ключевые цифры, он фактически играет в рулетку», — разъясняет коммерческий директор Alterra Group Геннадий Гриненко.

Инвесторов могут ожидать такие неприятные сюрпризы как скрытые комиссии, налоги или операционные расходы, которые «съедят» половину прибыли. Или инвесторы столкнутся с проблемами перепродажи. «Если объект переоценен или слабая локация — выйти из инвестиции будет сложно», — объясняет коммерческий директор Alterra Group.

Злую шутку могут сыграть и завышенные ожидания. К примеру, обещанная доходность может быть 12%, а реальная — 4−5% после учета всех расходов.

Чтобы сделать взвешенное инвестиционное решение, инвесторам в недвижимость следует обращать внимание на следующие ключевые показатели:

• Ожидаемая доходность (IRR/ROI) — сколько процентов годовых будет приносить объект. В практике коммерческой недвижимости Alterra Group ориентируется на чистую доходность от 10% годовых в валюте.
• Цена входа — сравнение цены за 1 м² с рыночными аналогами в регионе во избежание переплат.
• Операционные расходы — сколько обойдется содержание объекта: коммунальные, сервисные, налоги. Они оказывают влияние на чистую доходность.
• Заполняемость — если это арендный объект, важно знать текущую/прогнозируемую заполняемость и среднюю ставку аренды.
• Срок окупаемости — за сколько лет объект себя окупит (payback period).
• Наличие спроса особенно важно для коммерции.

«Мы рекомендуем оценить не только сегодняшнюю ситуацию, но и потенциал локации (развитие инфраструктуры, трафик, конкуренция)», — добавляет Геннадий Гриненко.

Эта ошибка чревата двумя главными последствиями — финансовыми потерями и юридическими проблемами. Анализируя юридическую чистоту недвижимости, важно проверить:

• право собственности;
• разрешительную документацию;
• отсутствие обременений.

Наиболее надежным способом для этого будет привлечение специалистов — обращение к юристам для полной проверки документов по заинтересовавшему инвестора объекту недвижимости. Во время такого аудита можно оценить большинство возможных рисков.

Самостоятельно оценить объект недвижимости также возможно, изучив данные о нем из открытых источников информации, таких как государственные реестры, официальные сайты, базы данных.

Например, право собственности на объект можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество через Дію или у нотариуса по ссылке на guide.diia.gov.ua. Наличие лицензии у застройщика в Реестре строительной деятельности на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства. А через сервис Опендатабот — проверить владельца и возможные обременения, такие как арест или ипотека.

Главное — быть внимательным при анализе документов и осторожно принимать окончательное решение о приобретении недвижимости.

Региональный аспект при инвестировании в недвижимость важен, особенно в Украине и в условиях войны. С началом полномасштабного вторжения тренды сместились в сторону увеличения спроса на недвижимость на западе страны, ведь инвесторы смотрят не только на существующие экономические показатели, но и на потенциал роста.

Львовщина, Ивано-Франковская область, Закарпатье — это регионы, которые стабильно привлекают внимание инвесторов. Здесь активно развивается внутренний туризм, появляются новые инициативы, образовательные пространства, бизнесы, мелкие гостиницы и культурные проекты. И именно здесь инвестор может войти в рынок до того, как он станет перегретым.

При выборе объекта для инвестирования важен уровень развития инфраструктуры. Так, в случае с туристической недвижимостью, он должен быть достаточно развит для того, чтобы привлекать туристов. «Кроме того, важное значение имеет инфраструктура самого объекта: удобства, доступ к развлечениям, сервисам и условиям для комфортного пребывания клиентов», — отмечают в Green Rest.

На примере инвестиционного проекта «Премиальные апартаменты во Львовских Карпатах» приводим ТОП-5 причин инвестировать в Green Rest:

1. Близость к современному горнолыжному курорту Goro (менее 10 минут). Это обеспечивает стабильный туристический поток и высокий спрос круглый год.
2. Развитая внутренняя инфраструктура комплекса.
3. Сервис уровня 5-звездочного отеля. Профессиональное управление, ежедневное обслуживание, консьерж-сервис — все для обеспечения премиального уровня проживания и повторного бронирования.
4. Локация в тишине и на природе. Комплекс расположен в уединенной, экологически чистой зоне. Идеально для релакса без городского шума, но с легкой доступностью к курорту.
5. 30 дней проживания для инвестора каждый год.

«Очевидно, что в нынешних условиях инвесторы часто выбирают те направления, которые уже демонстрируют активность и спрос. Идти туда, где „все работает“ — естественное решение. Но фокус только на краткосрочном эффекте может привести к стратегическим ошибкам. Несмотря на то, что сейчас работают форматы с большой посещаемостью, мы ясно видим глобальные изменения в потребительском поведении — уход от лишнего, поиск тишины, забота о ментальном здоровье. В этом контексте для инвестора важно сохранять внимание к долгосрочным трендам, понимать, куда движется мир и как меняются ожидания людей. Если инвестор планирует вкладывать с прицелом на годы вперед, стоит мыслить стратегически, а не ориентироваться только на сегодняшнюю ситуацию», — рассказывает Игорь Фарберов, лидер команды Dreamers Development, соучредитель и управляющий партнер комплекса «УЛІС».

В общем, одним из трендов на рынке недвижимости в региональном контексте является увеличение спроса именно на туристическую недвижимость. «На примере „УЛІС“ видим, что гости ищут не роскошь, а содержание и опыт — природную среду, архитектуру, эстетику, сервис. Мы не просто строим объекты, а интегрируемся в локальный контекст: работаем с общинами, поддерживаем культурные инициативы, сохраняем дух места, усиливая его экономический потенциал. Инвестор в таких проектах — это не просто владелец, а партнер, который инвестирует в новую культуру украинского гостеприимства, поддерживает развитие малого бизнеса в регионах и становится частью большой трансформации страны. А прозрачная система управления и регулярная отчетность делают эти объекты не только эмоционально ценными, но и финансово понятными и предсказуемыми», — отмечает Игорь Фарберов.

Так что успех инвестиций напрямую будет зависеть от исследования и анализа рынка недвижимости в региональном разрезе.

Посредниками в инвестировании выступают финансовые учреждения или организации, помогающие инвесторам находить и покупать активы. В частности, эта роль отводится и инвестиционным компаниям.

В Inzhur отмечают, что инвестору следует, прежде всего, смотреть на надежность и репутацию компании-посредника: «Больше всего в собственной репутации заинтересована сама компания — и у посредников, действительно надежных, всегда есть максимум информации для проверки на их сайте».

Что инвестор может проверить самостоятельно:

• Есть ли на сайте свободный доступ к документам?
• Есть ли результаты независимых аудитов и оценок активов?
• Есть ли у компании государственная регистрация и лицензия на свои услуги?

Дополнительно можно изучить настроения инвесторов: почитать, что они думают, посмотреть, как ведет коммуникацию компания. При этом читая и слушая о компании, следует обращать внимание на первоисточник информации и качество приведенных аргументов: как положительные, так и отрицательные отзывы и обзоры, созданные исключительно с целью вызвать эмоции, подходят плохо — вам нужны проверенные факты и холодные выводы.

Покупка актива через посредника решает все промежуточные этапы между покупкой недвижимости и получением дохода. Фонды и компании по управлению активами (КУА) берут на себя такие задачи, как управление недвижимостью и ее поддержка, решение вопросов с арендодателями, работа над ростом капитализации объектов. Кроме того, посредник может быть, как Inzhur, налоговым агентом: тогда инвестору не приходится думать еще и о налоговой.

Инвестиции через посредника могут быть более быстрыми и более прибыльными. Примером этого поделилась компания Inzhur.

«Наш фонд 2001 в сентябре 2024 года за 4 часа 20 минут привлек 100% финансирование строительства очередного объекта для ресторана McDonald’s — 1,15 млн долларов США. В марте 2025 года ресторан открылся, а уже в июне фонд продал его крупному частному инвестору — за 1,83 млн долларов США. Инвесторы получили доходность на вложенный капитал в размере 58% годовых в долларах США — всего за 9 месяцев», — рассказал основатель и СЕО компании Inzhur Андрей Журжий.

Он подчеркнул, что без посредника между инвестицией и прибылью такой сценарий был бы принципиально невозможен. Ведь в примере специалисты Inzhur провели переговоры с международной сетью, привлекли достаточный капитал, построили, нашли инвестора и выгодно продали.

Избежать ошибок на 100% невозможно, ведь даже опытные инвесторы могут ошибаться. В то же время минимизировать их реально, детально анализируя и проверяя данные об инвестиционных предложениях, которые сегодня есть на рынке. На помощь приходят такие надежные цифровые платформы, как InvestMarket от «Минфин», цель которых — защитить и приумножить капитал инвестора. Все предложения в каталоге тщательно отобраны и проверены, а значит, инвестор может быть уверен, что получит ожидаемый результат.

Начать инвестировать из InvestMarket от «Минфина» легко. Для этого нужно:

1. Выбрать инвестиционное предложение.
2. Ознакомиться со всеми деталями.
3. Связаться с представителем, оставив заявку на портале «Минфин».

А для тех, кто хочет более подробно разобраться в нюансах инвестирования, увеличить финансовые возможности и быть уверенным на каждом шагу, можно пройти онлайн-курсы для инвесторов от Академии «Минфин». Более подробно ознакомиться можно по ссылке.

Инвестирование и риски — понятия совместимые. Инвестирование и азарт — нет. Вкладывая в недвижимость, особенно в такие сложные времена как сегодня, следует быть готовым провести четкий анализ инвестиционного предложения, все взвесить и только потом принять решение. Уйти от базовых ошибок поможет платформа InvestMarket, где собраны объекты с реальными цифрами. Больше — по ссылке.

Инвестируйте обдуманно и прозрачно вместе с InvestMarket от «Минфин».