Реновация устаревшего жилья в Украине. Подводные камни

Этот закон, принятый в 2006 году, оказался неэффективным. Главная причина – в нем прописано обязательное согласие на переселение всех 100% людей, проживающих в доме. Как показал опыт, этого добиться невозможно.

В новом законопроекте цифра снижена до 75%. Но местные власти могут признать те же дома аварийными, и на этом основании снести их: здесь согласие жителей не нужно.

Кроме того, действующим Законом предусмотрен коэффициент 1,5 на возмещение жилой площади.

То есть если квартира площадью 50 квадратных метров, жильцам необходимо предоставить квартиру площадью 75 квадратных метров. А это оказалось на практике экономически не выгодно.

До сих пор, несмотря ни на действующий Закон, ни на постановления правительства к решению вопроса реновации устаревшего жилья никто в Украине конкретно не приступал.

Только в столице городская госадминистрация заказала «Институту урбанистики» разработку Программы комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда в Киеве.

В этой работе будут определены кварталы и дома, где необходимо проводить реконструкцию в первую очередь. Оно и понятно, ведь в Киеве самый большой спрос на жилье, самая высокая покупательная способность и со временем возникнет дефицит свободных участков под застройку.

Примерно 80% из около 1 млрд кв. м жилого фонда Украины является устаревшим.

Он не отвечает современным требованиям комфортного жилья. В частности, это – слишком малые площади санитарных узлов, лестничных клеток, отсутствуют лифты.

Крайне изношенные инженерные сети, кровли. Конструкции внешних стен, оконные проемы не обеспечивают энергосбережение, отсутствуют счетчики. Такое жилье требует значительных затрат на ремонт и содержание.

По данным Госстата, в Украине насчитывается 45,5 тыс. старых и 16,8 тыс. аварийных домов. Подавляющее большинство таких зданий трех-пяти этажей, панельные или кирпичные, построенные в послевоенные годы в больших городах вплоть до середины 70-х годов прошлого столетия и сегодня имеют критические показатели физического износа.

Из 200 тыс. многоквартирных домов почти 12% было возведено в 1919-1945 годах, каждый четвертый дом – в 1946-1960 годах, еще почти четверть – в 60-х годах. Более 67 тыс. домов построены в течение 1960-1980 годов.

Согласно определению, предоставленного в статье 1 Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», устаревший жилой фонд – это совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебной застройки, которые по техническому состоянию не соответствуют современным нормативным требованиям безопасного и комфортного проживания, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных конструкционных элементов составляет не менее 60%.

Срок эксплуатации панельной «хрущевки» определяется в соответствии со стандартом жилищно-коммунального хозяйства Украины «Жилые дома. Правила определения физического износа жилых домов», СОУ ЖКХ 75.11-35077234.0015:2009, утвержденного приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 03.02.2009 г. № 21.

Согласно стандарту жилые дома, в которых надземные конструктивные элементы, фундамент (или дом в целом) ограничено выполняют свои функции и физический износ дома составляет 61-80% определяются ветхими.

Аварийным признается жилой дом, у которого физический износ дома составляет 81-100%.

Учитывая период возведения домов, их техническое состояние и обеспеченность минимально необходимым инженерным оборудованием, весь устаревший фонд города Киева можно разделить на следующие типы:

• дома барачного типа, преимущественно построенные после Второй мировой войны;
• дома типа «сталинка», рядовые и номенклатурные;
• дома первого периода индустриального домостроения (так называемые «хрущевки»), панельные и кирпичные;
• исторические дома, периода строительства до Первой мировой войны.

Реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда в основном касается 5-этажного фонда строительства 50-70-х годов прошлого столетия, так называемых «хрущевок».

В состав устаревшего жилья, подлежащего реконструкции, входят и «сталинки», которые за сроком годности также приближаются к грани существования, но, учитывая более комфортные показатели для проживания (большая высота этажей, отсутствие спаренных санитарных узлов, качественные строительные материалы и т.п.), могут быть реконструированы в последнюю очередь.

Капитальный ремонт дома может добавить ему еще 40-50 лет жизни. Но в украинских реалиях в большинстве домов капитального ремонта не было еще с момента постройки. В результате срок эксплуатации может быть даже меньше заявленного.

Технический срок эксплуатации панельных домов, когда физический износ составляет более 81%, нормативно составляет до 100 лет. Сейчас физический износ «хрущевок» достигает уже 60% и более.

Для точного определения местной власти, которая и должна принимать решение по очередности реконструкции, надо проводить регулярное техническое обследование каждого дома.

Сегодня такой мониторинг даже в Киеве только создается.

Но известно, что в столице ветхий жилой фонд составляет 191 жилой дом общей площадью 30,66 тыс. кв. м. Эти дома преимущественно расположены в:

• Шевченковском районе – 20,4% от общего количества зданий ветхого жилого фонда;
• Голосеевском – 23%;
• Святошинском – 16%;
• Соломенском – 15%;
• Подольском – 10%.

Аварийный жилой фонд составляет 23 жилых дома общей площадью 12,1 тыс. кв. м, и 83% таких зданий размещены в Шевченковском районе.

Один из важных моментов, из-за чего реконструкция не происходит на практике – действующий Закон не определяет конкретно, кто должен быть ее заказчиком.

Новый же законопроект четко прописывает, что заказчиком реконструкции должны быть исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов.

К тому же, в действующем Законе прописано, что реконструировать можно только 5-этажные здания – так называемые «хрущевки».

В новом законопроекте нет привязки к этажности, а необходимость реконструкции определяется действующим техническим состоянием квартала или микрорайона по результатам техосмотра и энергоаудита в соответствии с Законом «Об энергосбережении».

Очень серьезно к вопросу реконструкции устаревшего жилья подошла Германия. Здесь программа реновации длилась около 20 лет в несколько этапов.

Некоторые дома сносили, используя строительные отходы для устройства дорог. Некоторые капитально ремонтировали, улучшая планировки квартир, а некоторые реконструировали.

В Восточной Германии, чтобы люди их не покидали, пятиэтажные хрущевки превращаются в 3-4-этажные, с большими террасами и современной архитектурой.

Значительное внимание уделяется реконструкции инженерных сетей и организации публичного пространства.

А вот Польша сделала акцент на утепление панельных домов и преобразования серых депрессивных домов на эстетически привлекательные.

В Великобритании много панельных многоэтажек просто посносили.

Латвия взяла курс на максимальную энергоэффективность при обновлении жилищного фонда.

Можно приводить множество примеров. Какой именно метод будет применяться в Украине и в Киеве в частности, будет определять уже проектная документация. Главное – необходимо иметь источники финансирования.

Государство должно взять бремя на себя или создать благоприятные условия для привлечения инвесторов.

В новом законопроекте достаточно широкий перечень возможных источников финансирования. Сюда включены средства, полученные в результате заключения сделок частно-государственного партнерства, также средства предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимости, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о реконструкции и другие.

Сносить здания недешево.

Устаревшая пятиэтажное застройка, например, только в Киеве – это более 3 тысяч домов на 212 тысяч квартир общей площадью 2,6 миллиона квадратных метров.

Если сносить все эти дома, то только на разрушение надо потратить огромные деньги – $780 миллионов.

В Украине в целом, по данным Минрегиона, 75 миллионов квадратных метров устаревшего жилья, и на его снос понадобится $22,5 миллиарда.

Слово «реновация» (от латинского renovatio – обновление, восстановление, ремонт) обозначает процесс улучшения, реконструкцию, реставрацию без разрушения целостности структуры. Реновация кварталов устаревшей застройки – вовсе не обязательно повальное снос.

Старый жилой фонд можно довести до ума, полностью его модернизировав. Называли и цену: 2,5 тысячи гривен на квадратный метр.

В обычную 100-квартирную «хрущевку» можно будет вложить три миллиона гривен, из которых половину могло бы дать государство, а вторую половину составят средства граждан. Или, при наличии муниципальной программы, 70% плюс 30% средств граждан.

Действительно, вряд ли стоит ожидать, что к жителям ветхого жилья придут хорошие инвесторы и будут просить согласия на снос дома, взамен предлагая новые квартиры большей площади.

Ни в одной стране мира система так не работает, хотя это самый простой способ для людей – улучшить свои жилищные условия, а для инвесторов – построить высотки и получить прибыль.

Аналоги наших «хрущевок» в Европе сносят все реже, несмотря на то, что обеспеченность жильем и требования к качеству жилья там выше, чем у нас.

Пятиэтажки, которые остались не снесенными, стали реконструировать, надстраивать и очень комфортно в них жить. Это происходит в Германии, Польше, Венгрии, Чехии, Словакии, Румынии и в других европейских странах.

В Германии в 1990-е годы реализовали самую большую программу реконструкции 90 тысяч крупнопанельных домов. Но для этих целей правительство страны выделило кредит – 70 миллиардов немецких марок под низкие проценты (4,6% годовых).

Во Франции существует целых четыре государственные программы реконструкции городской жилой застройки.

По одной из них, домовладельцам предоставляют субсидии до 35% стоимости работ.

По другой – до 70% стоимости работ для реконструкции в интересах населения с низкими доходами.

По третьей – домовладельцам при проведении реконструкции предоставляют значительные налоговые льготы.

Четвертая – берет на себя финансирование сноса аварийного жилья и строительства нового.

В США также действуют федеральные программы, по которым реконструкция старых жилых домов финансируется из бюджета.

В развитых странах доля инвестиций, направляемых на реконструкцию устаревшего жилья, очень значительна: в США – более 40% объема средств, привлекаемых на новое строительство, в Германии – 70%.

Во-первых, устаревший жилой фонд по своим качественным характеристикам не соответствует современным требованиям комфортного жилья. Решение этого вопроса – главный плюс для его жителей.

Во-вторых, значительная часть этого жилого фонда по своему техническому состоянию приближается к аварийному.

В-третьих, кварталы «хрущевок» размещаются в достаточно удобно расположенных, приближенных к центральной зоне города районах, где особенно ощущается дефицит свободных территорий под жилищное строительство, а имеющаяся территория имеет высокую стоимость.

Существующее использования таких дорогих территорий под пятиэтажную застройку с низкой плотностью является экономически нецелесообразной. Жители «хрущевок» могут получить в собственность жилье, рыночная стоимость которого в несколько раз выше сегодняшней.

Это самый простой способ для людей улучшить свои жилищные условия, а для инвесторов – построить высотки и получить прибыль. В то же время реконструкция всего квартала будет сопровождаться строительством объектов общественного обслуживания, реконструкцией инженерных сетей, магистралей, строительством паркингов.

Сейчас в реконструкции устаревшего жилого фонда больше заинтересованы прежде всего его жители. Застройщикам еще несколько лет будет хватать места, где можно развернуться: в Киеве, например, будет появляться много новых площадок для строительства жилья и инфраструктуры благодаря изменению функционального назначения деградированных промышленных зон. В других городах еще достаточно свободного места.

Реконструкция многоквартирного дома в пределах квартала (микрорайона) проводится двумя способами: с обязательным отселением владельцев и нанимателей квартир и/или нежилых помещений или без отселения.

Условия получения новых квартир определяются в соответствии со статьей 12 действующего Закона Украины «О комплексной реконструкции микрорайонов устаревшего жилого фонда»: отселение жильцов квартир осуществляется при условии предварительного предоставления им других, равноценных по площади и количеству комнат помещений в пределах квартала (микрорайона).

Согласно с новым законопроектом – в стартовом доме (тот дом, который строится специально для отселения жильцов домов, идущих под снос) или маневренном фонде в том же квартале (микрорайоне), или (с согласия) в смежном.

Примером должна служить Европа, где случается принудительное отселение той части жителей, которая не согласна отселяться добровольно.

Перед Олимпиадой-1992 в Барселоне отселили тысячи людей в связи с реализацией программы преобразования прибрежной части города. Им купили равноценные квартиры на вторичном рынке в самой Барселоне или в других городах, а тем, у кого это было не единственное жилье, компенсировали достаточно скромными деньгами.

Были и те, кто не стал выселяться – жилье таких граждан, после предупреждений, сравняли с землей вместе с мебелью и другими пожитками.

В той же Барселоне в 2004 году более тысячи человек отказались покидать предназначенный к сносу дом, и «выселением» занимались местные спецназовцы.

Несколько лет назад в этом же городе мэрия распорядилась снести здания, мешающие строительству каменной лестницы перед входом в храм Святого Семейства. Хотя город даже не финансировал эту операцию, местные власти лишь попросили церковь предоставить людям жилье где-то неподалеку.

Как следует из состояния жилищного фонда в Украине, реновация просто необходима. Впрочем, главными тормозами процесса сегодня являются:

• отсутствие необходимых законодательных изменений;
• туманные перспективы финансирования;
• слабое понимание населением необходимости такой процедуры.

Кроме того, стопорить реконструкцию устаревшего жилого фонда в Украине может банальный страх людей остаться без крыши над головой. Поэтому перед властью стоит довольно амбициозная цель: найти необходимые деньги и предоставить гарантии жителям, что на улице они не останутся.

С другой стороны, жильцы должны понять, что без реновации шансы остаться ни с чем у них намного выше.