Как выбрать и проверить земли под инвестирование и обезопасить себя от мошенников

По состоянию на 27 июня 2022 года, по информации Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, заключено 105 173 соглашения о купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения. Площадь земель, в отношении которых зарегистрированы эти сделки, составляет 252241 гектар.

Среди регионов-лидеров по площади земель, в отношении которых зарегистрированы сделки:

• Харьковская область;
• Днепропетровская область;
• Херсонская область;
• Кировоградская область;
• Полтавская область.

Также в министерстве добавляют, что нотариусы, получившие доступ к Государственному земельному кадастру, а таких в настоящее время насчитывается 5 475, могут пользоваться им в штатном режиме.

Инвестиция в земельный участок сельскохозяйственного назначения в нашем случае означает покупку участка земли с целью получения прибыли в дальнейшем – либо путем сдачи его в аренду, либо перепродажи с наценкой.

В настоящее время большинство земельных участков покупается с целью дальнейшей сдачи в аренду сельскохозяйственным предприятиям, занимающимся обработкой земли.

Согласно данным, приводимым профильными СМИ, за прошлый год арендная плата за частные земли в Украине выросла на 6%, а в некоторых областях уже превышает 15% от нормативной денежной оценки участка.

Средняя годовая плата за аренду одного гектара земельных долей (паев) насчитывает 1746 гривен, что составляет 8% от нормативной денежной оценки в среднем по Украине.

По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, средняя рыночная стоимость одного гектара земель сельскохозяйственного назначения составляет около 36 тысяч гривен.

Однако большинство экспертов еще в момент открытия рынка земли были солидарны в прогнозе, что в ближайшие пять лет цена аренды, как и самой земли, будет расти.

Как свидетельствуют данные Украинской товарной биржи, по сравнению с августом 2021 года она выросла почти на 10 тыс. гривен за гектар и составляет 35 тыс. гривен/га.

Хотя данные в разных источниках несколько отличаются, они свидетельствуют о том, что прогнозы роста цены сбываются. Пока неизвестно, как повлияет на этот рост полномасштабная война, однако еще в прошлом году прогнозировалось ежегодное увеличение цены земли сельскохозяйственного назначения на 20%.

В качестве примера можно привести соседнюю Польшу, в которой на момент открытия рынка сельскохозяйственных земель один гектар стоил около 1 500 долларов. А в 2022 году цена земли сельскохозяйственного назначения в Польше составила 11 тыс. долларов за гектар.

Следовательно, в любом случае, инвестиция в земли сельскохозяйственного назначения является выгодным вложением капитала.

Хотя в Украине существует девять видов целевых назначений земли, в нашем материале речь идет прежде всего о землях сельскохозяйственного назначения. У них также есть свои подвиды, однако нас интересуют именно те земли, по которым до 1 июля прошлого года действовал мораторий – земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Основу этих земель составляют паи, распределенные в 1990-е годы между 6,9 миллиона работников колхозов и колхозных пенсионеров. Таких земель насчитывается 27,7 миллиона гектаров, то есть цифры купли-продажи земель, приведенные в начале статьи, дают нам понимание: рынок потенциальных инвестиций просто гигантский.

Способов покупки земли существует несколько: от традиционного поиска на площадках бесплатных объявлений и физического поиска «в поле» – среди знакомых или банального объезда сел до покупки на электронных площадках, специально для этого созданных.

Наибольшим недостатком поиска земельного участка в интернете или «в поле» является то, что большинство продавцов не понимают, что именно они продают. Речь идет о том, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся не только земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, но и, например, приусадебные участки или земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Эти нюансы мало кто понимает, а поиск они значительно усложнят.

То же касается и поиска «в полях», однако, если у вас хорошие отношения с председателем сельсовета или в местном отделе Государственного земельного кадастра, это значительно облегчит вам жизнь. Как правило, эти люди хорошо разбираются в предмете и, кроме того, имеют неплохие связи и контакты на дальнейшем этапе – оформлении необходимых документов.

Кроме того, в регионах уже существуют специализированные фирмы, занимающиеся сугубо сельскохозяйственными землями. Следует поискать такие ресурсы и обратиться за помощью к ним. Это будет стоить денег, но хотя бы от элементарных ошибок они вас избавят.

С 1 июля 2021 года земельные торги по участкам всех форм собственности могут проходить в форме электронных аукционов. Это, например:

• Prozorro.Sale
• Аукционные торги Госгеокадастра
• СЕТАМ

Для того чтобы принять участие в аукционе, нужно пройти процедуру регистрации на самом ресурсе, выбрать интересующие вас торги и зарегистрироваться для участия в них.

Процедура эта несложная, однако следует понимать, что принимать решение по поводу участия в этих аукционах нужно взвешенно. Следует помнить, что, приобретя такой участок, вероятнее всего, еще придется принять меры для юридической защиты прав на него и последующей регистрации.

Особенно это касается торгов на площадке СЕТАМ, где, как свидетельствует собственный опыт автора этого материала, после победы в аукционе возникают довольно неприятные сюрпризы относительно приобретенной собственности.

Способ здесь элементарно простой и сложный одновременно – проверяйте все. Перед тем как перейти непосредственно к подготовке к покупке интересующего вас участка, необходимо обязательно проверить хотя бы следующие параметры:

• убедитесь, существует ли вообще та земля, которую вам собираются продать, на Публичной кадастровой карте. Иногда участка в кадастре может не быть. Это не значит, что его не существует. Это лишь сигнализирует о необходимости проверить объект более тщательно. Участки, сформированные до 2004 года, могут не иметь кадастровых номеров, однако таких немного. В то же время наличие кадастрового номера является обязательным условием для заключения договора купли-продажи;
• собственник должен также предоставить справку из органов Государственного земельного кадастра (ГЗК), которой подтверждается лицо-собственник, официальная площадь, план земельного участка, целевое назначение, действующие ограничения на использование;
• проверка на предмет запретов и арестов. Доступ к этим реестрам есть у нотариуса;
• выписка из Государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество. Важно оценить, есть ли обременения (кредиты, ипотеки, аресты), совпадения имени собственника, целевого назначения и площади с данными земельного кадастра;
• одна из самых важных – проверка фактического местоположения участка и наличия возможных конфликтных ситуаций и споров относительно границы участка. Производится с помощью геодезистов и специализированного высокоточного оборудования, желательно в присутствии заинтересованного лица (покупателя).

Из этого перечня ясно, что самым важным лицом в процессе покупки будет нотариус – он проверяет всю информацию об объекте купли-продажи и имеет доступ к соответствующим реестрам. Поэтому подойдите к вопросу выбора нотариуса как можно более тщательно. По устоявшейся практике обычно нотариуса выбирает покупатель – он несет наибольшие риски, поэтому это право предоставляется ему.

Обязательно следует узнать, не находится ли земельный участок в аренде, поскольку арендатор имеет первоочередное право его покупки. Вероятность попасть на такой участок велика: около 65-67% аграрных земель в Украине находятся официально в аренде у фермеров или агрохолдингов.

Право на земельный участок может удостоверяться разными документами:

• Государственный акт на право собственности (выдавался в 1992-2012 годах);
• Свидетельство (выписка) о праве собственности на недвижимое имущество (выдавался в 2013-2015 годах);
• Выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (выдается для удостоверения права собственности с 2016 года).

Поскольку вы выбираете земельный участок для инвестиций, на его стоимость и стоимость последующей аренды может влиять множество факторов. Наиболее существенными являются:

• плодородность почв – чем она выше, тем выше и цена, и стоимость аренды;
• доступ к земельному участку и возможность изменения его целевого назначения и перепрофилирования для, например, коммерческой деятельности;
• доступ к объектам инфраструктуры – элеваторам, железной дороге, дорогам, электросети, газопроводу, водопроводу, переработчикам продукции и т.д.

Как видите, факторов много. Поэтому перед покупкой земли в качестве инвестиции хорошо продумайте, что именно вы с ней собираетесь делать. И уже исходя из этого сформулируйте требования, предъявляемые к будущей покупке.

После этого занимайтесь непосредственным поиском земли. А перед покупкой обратитесь за квалифицированной помощью. Не полагайтесь на рекомендации продавца, заинтересованного в результате. Старайтесь выбрать и нотариуса, и компанию, которая будет вам помогать в заключении сделки, пользуясь данными из нескольких независимых источников.

Что касается нотариуса, который является ключевой фигурой в заключении сделки (такие договоры требуют обязательного нотариального заверения), то специалисты советуют искать нотариуса, который уже заключал сделки по купле-продаже сельскохозяйственных земель.

Для этого следует обзвонить нотариусов в пределах области, где расположен участок. Это позволит выбрать нотариуса, который предложит наименьшую цену.