Путь к финансовой независимости: как можно зарабатывать на недвижимости 🏠

Перед началом работы над этим циклом наш портал провел соответствующий опрос.

Мы спросили у читателей, какие инвестиционные инструменты, по их мнению, дают наиболее ощутимую финансовую независимость.

Больше всего голосов набрали варианты: криптовалюты, акции и недвижимость. Именно этим трем будет посвящен цикл этих публикаций.

Особенность каждого из этих материалов – они написаны людьми, которые прошли путь инвестора и могут на собственном опыте рассказать о предстоящих вызовах и выгодах.

Сегодня наш герой – Ярослав из Киева. Он вкладывается в недвижимость уже почти 10 лет и готов поделиться своим опытом.

Надеемся, его рассказ вдохновит и вас встать на путь финансовой независимости, который открывают инвестиции.

Решение инвестировать в недвижимость у меня зрело довольно долго, потому что квартиры на вторичном рынке казались довольно дорогими, а первичный рынок был мне малоизвестен.

Поэтому я изначально планировал купить квартиру для себя, в частности, чтобы не держать все средства наличными или в банковской системе. Перепродажа была запасным вариантом, который в конце концов оказался крайне удачным.

Когда я только начинал инвестировать в 2014-2015 годах, больше склонялся именно к варианту перепродажи, потому что видел перспективу – цены у застройщиков из-за девальвации гривны часто были ниже, чем в старом жилищном фонде на вторичном рынке, который обычно более инертный и медленнее реагирует на кризисы.

Из-за девальвации тогда же аренда квартиры в пересчете на твердую валюту позволяла окупить инвестиции только через 15-20 лет – что-то похожее мы видим и сейчас. К тому же, нужно иметь средства на ремонт, а перепродать квартиру можно было и без этого.

Спустя некоторое время ситуация изменилась и арендный бизнес стал приносить большую прибыль. Я знаю инвесторов, получавших до полномасштабной войны до 18-20% годовых от аренды своих квартир-студий.

По своей первой сделке с застройщиком, вложив 30% стоимости двухкомнатной квартиры в Киеве, я при перепродаже имущественных прав получил чистую прибыль в 80% всего за 3 месяца при довольно малом риске. В пересчете на гипотетические годовые – это более 300%.

Для кого-то это может прозвучать как фантастика, но я просто покупал одну из последних квартир в фактически завершенном доме, вскоре введенном в эксплуатацию, и цена квартир немного подросла.

Кроме того, доля, которую я оставался должен застройщику в гривне, обесценилась в твердой валюте почти на треть из-за снижения курса гривны.

«Самая неудачная» инвестиция принесла 10% за 8 месяцев.

В дальнейшем я неоднократно инвестировал в незавершенные объекты сначала всего 8-10 тыс. долл., а сроки перепродажи часто составляли 3-6 месяцев. Хотя были, конечно, и инвестиции по году-полтора с полной оплатой стоимости квартиры, но сроки затягивались скорее из-за более долгого поиска нового объекта инвестирования.

«Самая неудачная» инвестиция принесла 10% за 8 месяцев. Средняя – приносила в разы больше.

Поэтому общеизвестное мнение о низкой доходности, высоком пороге входа для инвестиций в недвижимость и об их долгой окупаемости кажется мне просто довольно распространенным стереотипом, в частности в среде инвестиционных специалистов.

В то же время, если вы можете позволить себе вкладывать крупные суммы средств и не привязаны к срокам их возврата, вам не нужно жить на эти доходы – вы можете позволить себе значительно более широкий выбор объектов для инвестирования и меньше тратить на операционные расходы, спокойно получать большие прибыли от одной операции при больших сроках окупаемости и формально меньшем проценте годовых. Основная масса инвесторов на самом деле действуют именно так.

Если же суммы совсем незначительны или вы не хотите инвестировать в украинскую недвижимость в условиях неопределенности, то можно присмотреться к инвестированию на международных финансовых рынках, например, в фонды недвижимости – REIT, но это другой вид инвестирования, рисков и экспертизы.

Я специализировался на инвестициях в первичную недвижимость – на этапе строительства, поэтому основными критериями для меня были:

• репутация и история застройщика;
• уровень его цен по сравнению со средними ценами на недвижимость такого же класса рядом.

Но еще более важны для меня условия рассрочки. Ведь благодаря этому (хотя возможно немного проиграв в цене) вы в то же время рискуете меньшими деньгами в одном объекте и можете уложиться в два или три объекта и таким образом повысить окупаемость своей суммы инвестирования в разы.

По известному выражению, при выборе недвижимости имеют значение три фактора: расположение, расположение и еще раз – расположение.

При выборе объектов для инвестиций советую:

• обращать внимание на расположение и инфраструктуру;

• прогнозы развития района;
• текущее состояние объекта.

Кроме того, анализ рентабельности и потенциала роста стоимости квартиры, изучение условий договора и финансового состояния застройщика, законности строительства также важны.

Но в украинских реалиях для рядового инвестора они довольно сложны или ненадежны с точки зрения прогнозирования.

Нужно всегда быть готовым к тому, что недвижимость может значительно упасть в цене. До настоящего времени рынок не достиг уровня 2007-2008 годов.

Я бы советовал обращать внимание также на то, что вы будете делать, если не угадаете, и рынок по тем или иным причинам не оправдает ваших надежд: сдавать квартиру в аренду, жить там самому или просто переждать неблагоприятные времена в активе.

Нужно быть всегда готовым к тому, что недвижимость может значительно упасть в цене: до настоящего времени рынок не достиг уровня 2007-2008 годов. Массовые недострои также нужно всегда принимать во внимание.

И хотя это может показаться странным, но даже по объектам, где строительство остановилось, тоже есть свой своеобразный рынок. Однако в эту категорию, конечно, лучше не попадать.

С другой стороны, почти все виды инвестиций – от криптовалют до государственных облигаций – в последние годы показали себя очень волатильными. Надо иметь в виду, что в случае возникновения срочной потребности в деньгах недвижимость не является лучшим вариантом, особенно в нынешних условиях.

Если вы вложились в квартиру в аренду, будьте готовы, что вам придется заниматься поиском арендаторов и обслуживанием жилья чаще, чем вам хотелось бы. Во время войны и блэкаутов – тем более.

Также следует помнить, что налоги могут съесть значительную часть прибыли.

В Украине из рисков инвестирования в недвижимость в первую очередь – политическая нестабильность, вызванная как внешними, так и внутренними факторами, а также девальвация, влияющая на платежеспособность населения как в аренде, так и в покупке имущества.

В сфере же первичной недвижимости наибольший риск – недобросовестность застройщиков, коррупционные действия или бездействие чиновников, а также безнаказанность сторон в случае злоупотреблений.

Но именно эти факторы также делают рынок порой весьма прибыльным. В общем, почти не бывает большого дохода без большого риска, но верно и обратное.

На рисковом рынке люди готовы заплатить гораздо дороже готовой или почти готовой квартиры, чем самим вкладываться в строительство.

Вот несколько советов, чего не нужно делать, когда инвестируете в недвижимость:

1. В первую очередь не стоит обольщаться слишком низкой ценой недвижимости, которая не подкреплена репутацией застройщика.
2. Никогда не вкладывайте последние деньги в строительство – даже надежный застройщик может неожиданно прекратить существование или просто заморозить строительство.
3. Не советую по призывам, которые зачастую буквально воспринимаются посетителями на инвестиционных форумах, сразу обольщаться жить на средства дохода от инвестиции (хотя это тоже возможно). Ведь именно сложный процент и перевложение заработанных средств в дальнейшие инвестиции позволяют достичь настоящей финансовой независимости.
4. На падающем кризисном рынке, как ни странно, иногда гораздо легче найти недооцененный объект, который можно продать дороже, даже если рынок продолжает снижение. Когда все «цветет и пахнет», и основная масса инвесторов направляет свои средства в рынок, выбрать удачный объект потруднее, а вот вложиться в то, что потом упадет и расти будет годами – возможно. Это справедливо для всех рынков.

И еще несколько советов, на которые стоит обратить внимание:

• Если вы думаете, что рынок недооценен – это в большинстве случаев неверно.
• Если вы думаете, что он переоценен и скоро упадет, это в большинстве случаев тоже не так, а если это действительно произойдет из-за какого-то форс-мажора, в то время вам, скорее всего, будет не до инвестирования.
• Если люди сейчас вкладываются в недвижимость, ее цена в значительной степени соответствует некоему уровню аренды, которой можно окупить эту недвижимость. И в свою очередь напрямую зависит от среднего уровня доходов населения. Для Украины, как и для других развивающихся стран, хорошим показателем является 8-10% годовых в относительно стабильные времена.
• Если на рынке есть те или иные перекосы, рано или поздно он их исправит. Если, конечно, раньше не произойдет очередной форс-мажор.

Главное не то, во что вы инвестируете, а как. История успешных инвестиций в большинстве случаев и в долгом периоде скорее связана с верной стратегией и отношением к своим расходам, а не только успешным выбором времени и объекта инвестирования.

С уважением,  Ярослав