Могут ли у вас забрать жилье за долги?

Процедура взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги определяется Законом Украины «Об исполнительном производстве» и подзаконными актами. В соответствии с частью 7 ст. 48 этого закона, если сумма, подлежащая взысканию по исполнительному производству, не превышает 20 размеров минимальной заработной платы (сейчас это 130 тыс. грн. – Ред.), обращение взыскания на единственное жилье должника и земельный участок, на котором расположено такое жилье, не осуществляется. В таком случае исполнитель обязан принять меры для исполнения решения за счет другого имущества должника.

Как пояснил младший юрист практики разрешения споров Juscutum Дмитрий Саламаха, у должника могут забрать жилье при условиях:

• наличия судебного решения, вступившего в законную силу;
• если сумма, подлежащая взысканию по исполнительному производству, превышает 130 тыс. грн – 20 минимальных зарплат;
• исполнитель убедился, что на счете должника отсутствуют средства для принудительного исполнения решения суда.

Только после этого исполнитель осуществляет поиск недвижимого имущества должника и выставляет его на публичные торги для реализации. По словам юриста, есть определенный алгоритм действий, которого должен придерживаться исполнитель. Только при условии соблюдения этого алгоритма он приходит к реализации имущества.

Порядок прост:

• подается исковое заявление о взыскании средств;
• суд рассматривает его и выносит решение: удовлетворяет или отказывает;
• решение вступает в законную силу и передается государственному/частному исполнителю для принудительного исполнения.

Исполнитель после получения исполнительного документа:

• открывает исполнительное производство;
• отправляет запросы в банки и получает информацию о наличии средств на счетах должника;
• после получения информации осуществляет списание средств со счета должника;
• в случае отсутствия средств проводит поиск движимого/недвижимого имущества;
• после нахождения имущества проводит его оценку и реализует на публичных торгах.

«Обращение взыскания на жилье должника является крайней необходимостью. Для ее реализации существуют определенные сугубо процедурные требования, соблюдение которых является обязательным для принудительного взыскания задолженности в процессе исполнительного производства, – уверяет Ирина Усиченко, адвокат АО «Мисечко и партнеры». – Конфискация жилья – квартиры или жилой площади, жилого дома происходит только за долги, сумма которых превышает 20 размеров минимальной зарплаты. В то же время наличие и сумма задолженности должны быть обязательно установлены судом – должен быть судебный приказ, решение или определение».

К тому же, отмечает юрист, конфискация жилья осуществляется только в последнюю очередь исполнительного производства. То есть если невозможно взыскать сумму долга за счет заработной платы и денежных средств, имеющихся на банковских счетах должника, ценных бумаг, автотранспортных средств и других имеющихся у должника техники, недвижимого имущества прежде всего из нежилого фонда и земельных участков.

Конфискации жилья предшествует установление у должника иного имущества или денежных средств, которые можно взыскать в счет задолженности, не нарушая конституционное право на жилье.

Взыскание задолженности в принудительном порядке из средств или имущества должника происходит обязательно через арест – запрет отчуждения.

Исключением из такой ситуации является залоговое имущество должника, которое взыскатель – кредитор, банк, иная финансовая компания имеет право реализовать в счет долга, однако лишь в случае уравнивания или превышения суммы долга над стоимостью такого имущества.

По словам Ирины Усиченко, конфискация жилья – сложная и долговременная процедура принудительной продажи на электронных публичных торгах после получения соответствующего постановления суда и при условии проведения надлежащей оценки имущества.

Фактически во время проведения таких торгов должник имеет право проживать в квартире, доме, ведь право собственности сохраняется за ним до момента продажи на аукционе.

Однако подарить или продать такое жилье должник не сможет – из-за того, что недвижимость будет находиться под арестом.

В случае, когда вы имеете долги за ЖКХ, исполнительная служба может появиться на пороге, если уже есть решение суда, а вы не обратились за реструктуризацией долга. Не решили вопрос в досудебном порядке, и вас расценили как злостного неплательщика.

По действующему законодательству, исполнители могут взяться за вас, когда жилищно-коммунальное предприятие-истец получило приказ/решение суда о взыскании задолженности.

Когда вам предъявляют такой документ, это означает, что суд по иску коммунальщиков состоялся по упрощенной процедуре – без вашего присутствия, а исполнительная служба уже открыла производство, и теперь осуществляется принудительное взыскание долга. После ареста жилья истец может его продать, чтобы покрыть долг.

«Практика продажи квартир или домов за долги за жилищно-коммунальные услуги очень редкая, это единичные случаи», – уверен Олег Гарник, эксперт Аналитического центра ВАОМС «Ассоциация городов Украины».

Эксперт по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, консультант по развитию ОСМД в Киеве Олег Голубенко также считает, что продажа квартиры за долги по коммуналке – дело нечастое, потому что довести до этого очень непросто.

По его словам, для этого должны сложиться определенные условия. Во-первых, нужно накопить значительную сумму задолженности, что довольно сложно.

Кроме того, сумма долга должна быть подтверждена в судебном порядке, стоит учитывать и срок исковой давности. Как правило, есть ряд поставщиков различных услуг, и каждый из них должен получить судебный приказ или соответствующее решение суда, инициировать исполнительное производство.

В то же время поставщики могут прекратить или ограничить предоставление услуг, что также является предпосылкой, что значительное накопление долгов не произойдет.

«Как правило, долг за жилищно-коммунальные услуги появляется из-за невозможности уплаты должником, злостного нежелания такого потребителя или же из-за споров относительно количества/качества предоставления услуг, – уверяет Олег Голубенко. – Если потребитель реально не может платить, он имеет возможность обратиться за субсидией, материальной помощью и тому подобное. Есть определенные нарекания на систему назначения субсидий, но механизм постоянно меняется, совершенствуется – потребитель имеет возможность получить субсидию, если он в ней действительно нуждается. При условии наличия спора относительно качества/количества предоставленных услуг потребитель имеет возможность обращения в соответствующие институты и суд с соответствующими жалобами, защищать себя в том числе и в судебном порядке. В любом случае это длительный, в основном растянутый на годы процесс, а потому потерять свое жилье из-за наличия долга за жилищно-коммунальные услуги быстро и без возможностей защититься маловероятно. Злостные же неплательщики, накопившие значительный долг, как правило, также не теряют свое жилье, как показывает мой опыт, из-за наличия другого имущества, денежных средств и т.д. Обращение о взыскании на единственное жилье должника – это больше исключение, чем правило».

Впрочем, согласно проекту закона «О принудительном исполнении решений», который Верховная Рада в июле приняла в первом чтении, сумму долга хотят уменьшить до размера 10 минимальных зарплат.

Проект закона также предусматривает, что должника выселяют на следующий день после истечения срока, указанного в исполнительном производстве, в присутствии понятых и полиции.

Выселенным должно быть предоставлено другое жилое помещение.

Банк за долги заемщика также может изъять квартиру – если имеет соответствующее судебное решение. Это может произойти, если квартира залоговая – то есть если заемщик взял кредит под залог жилья. Но банк за долги (более 130 тыс. грн) может забрать и незалоговую квартиру.

«Потерять недвижимость можно, если оно выступает предметом ипотеки, которым обеспечено выполнение обязательства по кредитному договору, договору займа, – объясняет Яна Крохмалева, адвокат юридической компании «Капитал». – В таком случае банк или другой взыскатель может выбрать два пути обращения взыскания на такое имущество:

• внесудебный – когда в договоре ипотеки предусмотрено условие, что ипотекодержатель (банк или другое лицо) имеет право без обращения в суд обратиться за взысканием на такое имущество и зарегистрировать за собой право собственности.

По письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника жильцы должны добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования.

Если жильцы не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

• судебный – по судебному решению происходит обращение взыскания на такое имущество, одновременно с решением об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Одновременно с решением об обращении взыскания на предмет ипотеки суд по заявлению ипотекодержателя выносит решение о выселении жильцов при наличии оснований, предусмотренных законом, если предметом ипотеки является жилой дом или жилое помещение.

При решении вопроса о выселении из ипотечного жилья важно установить факт приобретения жилья за счет кредита (займа) банка или другого лица.

Выселение без предоставления другого жилого помещения происходит в том случае, если именно это жилое помещение было приобретено за кредитные средства.

В случае, если за кредитные средства был приобретен другой объект гражданских прав (доля в праве общей долевой собственности), а не жилое помещение, переданное в ипотеку, то выселение без одновременного предоставления другого постоянного жилого помещения не допускается».

По убеждению юриста Дмитрия Саламахи, практика отчуждения жилья является довольно распространенной: это нормальный, адекватный механизм исполнения судебных решений. Если у вас нет средств на уплату долга – отдайте за них свое имущество. Чтобы жилье не забрали, нужно платить долги.

«Имущество могут забрать у пенсионеров и инвалидов независимо от того, проживают они в квартире или доме, – отмечает Саламаха. – Это не является препятствием для исполнителя и вообще для исполнения решения суда. Другое дело, если в доме проживает несовершеннолетний ребенок. Тогда продать жилье можно, если есть согласие органа опеки и попечительства. Если такого согласия нет, исполнитель не сможет продать жилье».

С ним согласна и Ирина Усиченко: «Значительно усложняет процесс конфискации наличие в такой жилой площади прописанных малолетних детей, инвалидов или людей с ограниченными физическими или умственными возможностями: для выставления такого жилья на торги необходимо согласие органов опеки и попечительства. Редкими и единичными являются случаи, когда орган опеки и попечительства дал согласие на выставление жилья на публичные торги, при условии обязательного наличия у родителей, опекунов или попечителей иного помещения для проживания ребенка, условия проживания в котором не хуже предыдущего. Конфискуется лишь то жилье или его часть, которое принадлежит должнику, или его часть на праве собственности. Прописка или аренда жилья не дает возможности забрать его в пользу взыскателя в счет возмещения долга».

Чтобы избежать отчуждения имущества в счет оплаты долга, юрист советует:

• периодически вносить части оплаты долга – даже незначительные суммы, – что позволит на определенный промежуток времени приостановить отчуждение;
• реструктурировать долг с целью увеличения срока выплат во времени. Однако в таком случае реструктуризация должна быть согласована с взыскателем, и чаще всего повторное нарушение сроков осуществления оплат обусловлено моментальным отчуждением конкретно определенного имущества;
• рефинансировать долг за счет получения нового кредита. Тем не менее, рефинансировать банковское учреждение позволит лишь в том случае, если сумма долга является небольшой, а заемщик не имеет низкий кредитный рейтинг – не находится в «черном списке».

После вступления судебного решения в законную силу, по инициативе взыскателя, на основании исполнительного листа, открывается принудительное исполнительное производство. Однако, напоминает юрист, должнику предварительно предоставляется время для добровольного исполнения решения суда и уплаты долга. Поэтому, при материальной возможности, Ирина Усиченко советует воспользоваться шансом и погасить задолженность – без учета исполнительного сбора в размере 10% от суммы долга – добровольно.

По закону, надо решать вопросы в досудебном порядке. Например, реструктуризировать задолженность. Соответствующее право закреплено в законе «О реструктуризации задолженности по квартирной плате, плате за жилищно-коммунальные услуги, потребленные газ та электроэнергию». По договору реструктуризации придется добросовестно платить текущие платежи, но рассчитываться с долгом можно будет постепенно.

Обращаться за реструктуризацией долга за услуги ЖКХ можно и теперь. Но после того, как примут закон № 3613 «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно совершенствования порядка погашения задолженности потребителей по оплате жилищно-коммунальных услуг», это станет обязательным.

Обратиться за реструктуризацией долгов, накопленных на 1 октября 2020 года, будет нужно в течение месяца с момента превышения суммы задолженности, которую будет устанавливать Кабинет Министров. Эту сумму будут определять по каждой отдельной коммунальной услуге, а долг реструктуризировать на срок до 60 месяцев (5 лет).

Сейчас, чтобы реструктуризировать задолженность, потребитель заключает с управляющим и исполнителями услуг ЖКХ договоры о ежемесячном равномерном погашении задолженности и своевременной оплате текущих платежей.

Конечно, получатель услуг по этому договору может досрочно погасить свою задолженность. На период погашения реструктуризированной задолженности по оплате ЖКУ общая сумма платежей потребителей на оплату текущих сумм реструктуризированной задолженности не может превышать 25% доходов, определяемых при начислении субсидий для граждан, работающих и 20% – для пенсионеров и других лиц, получающих любые виды социальной помощи.

Если доходов на полное погашение задолженности по договору о реструктуризации не хватает, срок действия договора продлевается до полного ее погашения. Впрочем, заключение договора реструктуризации будет означать ваше автоматическое согласие со всеми начислениями, поэтому перед заключением такого договора есть смысл проконсультироваться у юристов.

Если дело из-за долга уже в суде, в соответствии со статьей 207 Гражданского процессуального кодекса Украины, можно заключить с истцом мировое соглашение. Это позволит прекратить судебное разбирательство и договориться о реструктуризации.

Олег Голубенко отмечает, что спокойнее и дешевле не сталкиваться с проблемой взыскания долгов через суд. По мнению эксперта по вопросам ЖКХ, лучше не накапливать долги, защищать свои интересы как потребителя, если они нарушаются. В случае же невозможности уплаты – обращаться за помощью в подразделения соцзащиты и органы местного самоуправления, благотворительные организации/фонды и тому подобное.

«У всех бывают трудные ситуации, стоит помнить, что это временно, – говорит Олег Голубенко. – Важно не откладывать решение проблемы на потом, обращаться к поставщику за реструктуризацией задолженности, принимать меры по уменьшению имеющегося долга, уменьшению расходов на жилищно-коммунальные услуги в дальнейшем».

Также нужно принять во внимание, что, по разъяснению Минрегиона, опубликованному на сайте министерства, сейчас, на время действия карантина запрещено принудительное выселение должников по коммуналке из принадлежащего им жилья во время принудительного исполнения решений судов по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги.